Wer Geld in Immobilien anlegen will, hat in Deutschland zwei sehr verschiedene Wege vor sich. Der eine: eine Wohnung oder eine Villa auf Mauritius kaufen und vermieten. Der andere: Anteile an einem offenen Immobilienfonds zeichnen und die Arbeit einer Kapitalverwaltungsgesellschaft \u00fcberlassen. Beides hei\u00dft \u201eImmobilie\u201c \u2013 mehr haben die beiden Wege nicht gemeinsam. Bei Liquidit\u00e4t, Besteuerung, Kontrolle und Mindestanlage liegen Welten dazwischen. Dieser Text stellt die belegbaren Unterschiede nebeneinander \u2013 und schweigt dort, wo sich keine belastbare Zahl finden lie\u00df.<\/p>\n
Ein Hinweis vorweg: Alle Rechtsangaben hier betreffen deutsches Recht und das Abkommen zwischen Deutschland und Mauritius. Sind Sie in \u00d6sterreich oder in der Schweiz ans\u00e4ssig, gilt ein anderes Steuerrecht, und ob und welches Abkommen Ihr Wohnsitzstaat mit Mauritius geschlossen hat, kl\u00e4ren Sie bitte vor Ort. Der Aufbau des Vergleichs bleibt f\u00fcr Sie g\u00fcltig, die Rechtsangaben nicht.<\/p>\n
Das indirekte Immobilienprodukt in Deutschland ist der offene Immobilienfonds. Ein Zwilling ist er nicht, sondern ein eigenes Konstrukt: ein Sonderverm\u00f6gen nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), gef\u00fchrt von einer zugelassenen Kapitalverwaltungsgesellschaft. Sie kaufen also keinen Anteil an einem bestimmten Haus, sondern einen Anteil an einem Fondsverm\u00f6gen.<\/p>\n
Das Investmentsteuergesetz kennt zwei Sorten, und der Unterschied entscheidet sp\u00e4ter \u00fcber Ihre Steuer. Ein Immobilienfonds legt nach seinen Anlagebedingungen fortlaufend mehr als 50 % seines Aktivverm\u00f6gens in Immobilien und Immobilien-Gesellschaften an. Ein Auslands-Immobilienfonds legt fortlaufend mehr als 50 % seines Aktivverm\u00f6gens in ausl\u00e4ndische Immobilien an. Beide Definitionen stehen in \u00a7 2 Abs. 9 InvStG. Welche Sorte vor Ihnen liegt, lesen Sie in den Anlagebedingungen des Fonds, nicht im Werbeprospekt.<\/p>\n
Hier trennen sich die beiden Wege am deutlichsten \u2013 und zwar per Gesetz. Bei einem Immobilien-Sonderverm\u00f6gen ist die R\u00fcckgabe von Anteilen erst nach Ablauf einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten<\/em> m\u00f6glich (\u00a7 255 Abs. 3 Satz 1 KAGB). Gez\u00e4hlt werden dabei die 24 Monate, \u201edie dem verlangten R\u00fccknahmetermin unmittelbar vorausgehen\u201c; der Anleger muss nachweisen, dass er seine Anteile in dieser Zeit durchgehend gehalten hat (\u00a7 255 Abs. 3 Satz 2 KAGB). Hinzu kommt die R\u00fcckgabefrist: Anteilr\u00fcckgaben sind unter Einhaltung einer R\u00fcckgabefrist von zw\u00f6lf Monaten<\/em> durch eine unwiderrufliche R\u00fcckgabeerkl\u00e4rung gegen\u00fcber der AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft zu erkl\u00e4ren (\u00a7 255 Abs. 4 Satz 1 KAGB). Beide Fristen beziehen sich auf denselben R\u00fccknahmetermin \u2013 das Gesetz l\u00e4sst sie nicht nacheinander laufen, addieren Sie sie also nicht. Sie gelten f\u00fcr Anleger, die ihre Anteile nach dem 21. Juli 2013 erworben haben; so ordnet es die \u00dcbergangsvorschrift des \u00a7 346 Abs. 2 KAGB ausdr\u00fccklich an.<\/p>\n F\u00fcr Sie hei\u00dft das: Ein frisch gekaufter Anteil kann fr\u00fchestens 24 Monate nach dem Erwerb zur\u00fcckgenommen werden, und die R\u00fcckgabe muss zw\u00f6lf Monate vor dem gew\u00fcnschten R\u00fccknahmetermin unwiderruflich erkl\u00e4rt sein. Diese Bindung steht im Gesetz, Sie k\u00f6nnen sie nicht verk\u00fcrzen. Beide Fristen stehen im deutschen Kapitalanlagegesetzbuch und betreffen das deutsche Immobilien-Sonderverm\u00f6gen.<\/p>\n Eine Renditeimmobilie auf Mauritius ist ebenfalls nicht schnell zu Geld zu machen. Der Wiederverkauf h\u00e4ngt an der lokalen und internationalen Nachfrage, an der Qualit\u00e4t des Objekts und an seiner Lage. Die Verkaufsdauer schwankt und kann mehrere Monate betragen, Notarkosten und Maklergeb\u00fchren geh\u00f6ren in die Rechnung. Der Unterschied liegt in der Natur der Bremse: Beim Fonds ist sie gesetzlich und gilt immer, bei der Immobilie h\u00e4ngt sie am Markt \u2013 in einem guten Markt sind Sie schneller drau\u00dfen, in einem schlechten deutlich langsamer.<\/p>\n Zwischen Deutschland und Mauritius gilt ein Doppelbesteuerungsabkommen. Es wurde am 7. Oktober 2011 in Port Louis unterzeichnet, das deutsche Zustimmungsgesetz stammt vom 2. Oktober 2012 und steht im Bundesgesetzblatt 2012 II Nr. 30, S. 1050\u20131072. Wer \u00fcber eine Renditeimmobilie auf Mauritius nachdenkt, sollte drei Artikel daraus kennen.<\/p>\n Artikel 6 Abs. 1<\/strong>: Eink\u00fcnfte aus unbeweglichem Verm\u00f6gen, das im anderen Vertragsstaat liegt, k\u00f6nnen in diesem anderen Staat besteuert werden. Ihre Mieteinnahmen aus einem Objekt auf Mauritius darf also Mauritius besteuern.<\/p>\n Artikel 13 Abs. 1<\/strong>: F\u00fcr Gewinne aus der Ver\u00e4u\u00dferung dieses unbeweglichen Verm\u00f6gens gilt dasselbe. Verkaufen Sie sp\u00e4ter mit Gewinn, hat Mauritius auch hier das Besteuerungsrecht.<\/p>\n Artikel 23 Abs. 2 Buchstabe a<\/strong> \u2013 der Artikel, der die meisten Missverst\u00e4ndnisse erzeugt. Deutschland vermeidet die Doppelbesteuerung dieser Eink\u00fcnfte durch Anrechnung<\/em>: Auf die deutsche Steuer wird die mauritische Steuer angerechnet, die nach mauritischem Recht und im Einklang mit dem Abkommen gezahlt wurde. Das ist etwas anderes als eine Freistellung, bei der die Eink\u00fcnfte in Deutschland unbesteuert bleiben und nur noch den Steuersatz beeinflussen.<\/p>\n F\u00fcr Sie hei\u00dft das: Solange Sie in Deutschland ans\u00e4ssig sind, verschwinden Ihre mauritischen Mieteinnahmen nicht aus der deutschen Steuererkl\u00e4rung. Sie werden dort erfasst und in Deutschland besteuert, und die auf Mauritius gezahlte Steuer wird dagegengerechnet. Der oft geh\u00f6rte Satz \u201eauf Mauritius ist das g\u00fcnstig, also zahle ich in Deutschland nichts\u201c trifft f\u00fcr einen in Deutschland ans\u00e4ssigen Anleger nicht zu. Wie hoch die deutsche Belastung ausf\u00e4llt, h\u00e4ngt von Ihrem pers\u00f6nlichen Steuersatz ab.<\/p>\n Beim offenen Immobilienfonds l\u00e4uft die Besteuerung v\u00f6llig anders, n\u00e4mlich \u00fcber das Investmentsteuergesetz. Ein Teil der Ertr\u00e4ge bleibt von vornherein steuerfrei \u2013 die Teilfreistellung nach \u00a7 20 Abs. 3 InvStG. Bei einem Immobilienfonds sind 60 % der Ertr\u00e4ge steuerfrei. Bei einem Auslands-Immobilienfonds, der \u00fcberwiegend in ausl\u00e4ndische Immobilien anlegt, sind es 80 %.<\/p>\n Der verbleibende Teil z\u00e4hlt zu den Eink\u00fcnften aus Kapitalverm\u00f6gen. Daf\u00fcr betr\u00e4gt die Einkommensteuer 25 % (\u00a7 32d Abs. 1 EStG), dazu kommen der Solidarit\u00e4tszuschlag und gegebenenfalls die Kirchensteuer. Vorher greift noch der Sparer-Pauschbetrag: 1.000 EUR f\u00fcr eine einzelne Person, 2.000 EUR f\u00fcr zusammen veranlagte Ehegatten (\u00a7 20 Abs. 9 EStG).<\/p>\n Halten Sie die beiden Systeme auseinander. Fondsertr\u00e4ge: Teilfreistellung, dann ein fester Satz von 25 %, dazu ein Pauschbetrag. Mieteinnahmen aus Mauritius: kein Pauschbetrag dieser Art, kein fester Satz, sondern Ihr pers\u00f6nlicher Tarif mit Anrechnung der mauritischen Steuer. Wer beide Anlagen nebeneinander rechnet, darf diese zwei Welten nicht vermischen.<\/p>\n Beim Zugang ist der Abstand am gr\u00f6\u00dften. Ein Beispiel aus der Praxis: Bei hausInvest der Commerz Real ist Fondssparen \u00fcber einen Fondssparplan nach Angabe des Anbieters \u201eschon mit geringen Betr\u00e4gen ab 10 Euro monatlich m\u00f6glich\u201c. Welche Mindestbetr\u00e4ge ein anderer Fonds oder Ihre Depotbank verlangt, steht in den jeweiligen Unterlagen.<\/p>\n Eine Renditeimmobilie auf Mauritius spielt in einer anderen Gr\u00f6\u00dfenordnung. Konkrete Preise nennen wir hier bewusst nicht: Sie \u00e4ndern sich mit dem Angebot, und eine Zahl in einem Ratgebertext ist nach wenigen Monaten falsch. Fest steht nur die Gr\u00f6\u00dfenordnung: Es geht um den Kauf eines ganzen Objekts.<\/p>\n Das hat eine Folge, die \u00fcber den Preis hinausgeht. Mit einem Fondssparplan streuen Sie \u00fcber die Zeit und \u00fcber die vielen Objekte des Fonds. Mit einer Immobilie auf Mauritius legen Sie einen erheblichen Teil Ihres Verm\u00f6gens in ein einziges Objekt an einem einzigen Ort an.<\/p>\n Auf Mauritius behalten Sie das Objekt in der Hand. Sie w\u00e4hlen den Mieter, entscheiden \u00fcber Instandhaltung und legen fest, ob saisonal oder langfristig vermietet wird. Diese Freiheit kann die Mietrendite heben. Sie kostet aber Ihre Zeit oder die Geb\u00fchr einer Verwaltung vor Ort \u2013 und sie setzt voraus, dass Sie den lokalen Markt kennen oder jemanden haben, der ihn kennt.<\/p>\n Beim offenen Immobilienfonds geben Sie genau diese Entscheidungen ab. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft w\u00e4hlt die Objekte aus, f\u00fchrt die Vermietung und sch\u00fcttet aus. F\u00fcr passive Anleger ist das der ganze Zweck der Sache. Wer bei strategischen Entscheidungen mitreden will, hat hier keine Handhabe.<\/p>\n Ein offener Immobilienfonds h\u00e4lt viele Objekte, oft in mehreren L\u00e4ndern und Nutzungsarten. Ein einzelner Leerstand oder ein einzelner zahlungsunf\u00e4higer Mieter f\u00e4llt in der Gesamtrechnung kaum ins Gewicht. Gegen einen breiten Einbruch der M\u00e4rkte, in die der Fonds investiert hat, sch\u00fctzt diese Streuung allerdings nicht.<\/p>\n Eine Renditeimmobilie auf Mauritius h\u00e4ngt am dortigen Markt, und zwar mit einem einzigen Objekt darin. Touristische Nachfrage, ge\u00e4nderte Vorschriften, die wirtschaftliche Lage der Insel und der Wechselkurs schlagen unmittelbar auf Wert und Ertrag durch. Lage und Objektwahl sind deshalb keine Geschmacksfrage, sondern der wesentliche Teil Ihrer Risikosteuerung.<\/p>\n Zu den Renditen offener Immobilienfonds und zu ihren Kosten \u2013 Ausgabeaufschlag und laufende Geb\u00fchren \u2013 haben wir keine belastbare, datierte Quelle gefunden. Deshalb steht hier keine Zahl. Die verbindlichen Angaben stehen in den Anlagebedingungen, im Verkaufsprospekt und im Basisinformationsblatt des jeweiligen Fonds.<\/p>\n Bei einer Renditeimmobilie auf Mauritius gibt es ohnehin keine Durchschnittszahl, die f\u00fcr Ihr Objekt gilt. Der Ertrag h\u00e4ngt am Belegungsgrad, an den Nebenkosten, an der Mietverwaltung und an der Positionierung des Objekts. Diese vier Gr\u00f6\u00dfen rechnen Sie f\u00fcr ein konkretes Objekt durch, nicht f\u00fcr \u201eden Markt\u201c.<\/p>\n Dieser Punkt betrifft weniger die Anlage als den Lebensplan dahinter, und er wird regelm\u00e4\u00dfig \u00fcbersehen. Deutschland hat mit 23 Staaten au\u00dferhalb von EU, EWR und der Schweiz zweiseitige Sozialversicherungsabkommen geschlossen \u2013 darunter die Vereinigten Staaten, Japan, Kanada, Indien und die T\u00fcrkei. Auf der amtlichen Liste des Bundesministeriums f\u00fcr Arbeit und Soziales mit Stand vom 1. Februar 2026 steht Mauritius nicht.<\/p>\n Zwischen beiden L\u00e4ndern gibt es also keine zwischenstaatliche Koordinierung Ihrer Renten- und Krankenversicherungsanspr\u00fcche. Wenn Sie nur Anteile an einem deutschen Fonds halten, \u00e4ndert das f\u00fcr Sie nichts. Steht hinter dem Immobilienkauf auf Mauritius aber der Gedanke, dort zu leben, kl\u00e4ren Sie diesen Punkt fr\u00fch mit der Deutschen Rentenversicherung und Ihrer Krankenkasse \u2013 und nicht erst nach dem Umzug.<\/p>\n Die beiden Anlagen beantworten unterschiedliche Fragen. Der offene Immobilienfonds ist der Weg f\u00fcr kleine Betr\u00e4ge, f\u00fcr breite Streuung und f\u00fcr Anleger, die nichts selbst steuern wollen \u2013 um den Preis einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten und einer R\u00fcckgabeerkl\u00e4rung zw\u00f6lf Monate vor dem R\u00fccknahmetermin. Die eigene Immobilie auf Mauritius verlangt Kapital, Zeit und Marktkenntnis. Daf\u00fcr geh\u00f6rt Ihnen ein bestimmtes Objekt an einem bestimmten Ort, Sie entscheiden \u00fcber seine Nutzung, und Sie k\u00f6nnen es selbst nutzen.<\/p>\n Pr\u00fcfen Sie vor der Entscheidung drei Dinge n\u00fcchtern. Wie lange k\u00f6nnen Sie auf das Geld verzichten? Wie viel wollen Sie selbst tun? Und in welchem Steuersystem landen Ihre Ertr\u00e4ge \u2013 bei 25 % Abgeltungsteuer mit Teilfreistellung, oder bei Ihrem pers\u00f6nlichen Tarif mit Anrechnung der mauritischen Steuer?<\/p>\n Wenn Sie den mauritischen Markt genauer ansehen m\u00f6chten, lesen Sie unseren ausf\u00fchrlichen Leitfaden zum Immobilienkauf und Investment auf Mauritius<\/a>.<\/p>\n Dieser Beitrag informiert und gibt den Stand der genannten Quellen wieder. Er ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Ob und wie die beschriebenen Regeln in Ihrem Fall greifen, kl\u00e4ren Sie mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater \u2013 in Deutschland und auf Mauritius.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Eine vermietete Immobilie auf Mauritius oder Anteile an einem offenen Immobilienfonds nach KAGB: Liquidit\u00e4t, Besteuerung nach dem Abkommen Deutschland\u2013Mauritius, Teilfreistellung, Kontrolle und Einstiegsbetr\u00e4ge im belegten Vergleich.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":320054,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[2227,2226],"tags":[],"class_list":["post-329971","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilien-investment-mauritius","category-immobilien-ratgeber-mauritius"],"yoast_head":"\nSteuern auf Mieteinnahmen von Mauritius: was das Abkommen wirklich regelt<\/h2>\n
Steuern auf Fondsertr\u00e4ge: Teilfreistellung und Abgeltungsteuer<\/h2>\n
Einstieg: zehn Euro im Monat gegen ein ganzes Objekt<\/h2>\n
Kontrolle \u00fcber den Verm\u00f6genswert<\/h2>\n
Streuung und Marktexposition<\/h2>\n
Zur Rendite: warum hier keine Durchschnittszahl steht<\/h2>\n
Kein Sozialversicherungsabkommen zwischen Deutschland und Mauritius<\/h2>\n
Wie Sie zwischen beiden w\u00e4hlen<\/h2>\n
Quellen<\/h2>\n
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