{"id":332025,"date":"2026-09-27T18:16:12","date_gmt":"2026-09-27T14:16:12","guid":{"rendered":"https:\/\/real-estate-mauritius.mu\/?p=332025"},"modified":"2026-09-27T18:26:04","modified_gmt":"2026-09-27T14:26:04","slug":"grundstueck-mauritius-morcellement","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/real-estate-mauritius.mu\/de\/grundstueck-mauritius-morcellement\/","title":{"rendered":"Grundst\u00fcck in einer Parzellierung auf Mauritius kaufen: Genehmigung, Erschlie\u00dfung und Pr\u00fcfpunkte"},"content":{"rendered":"

Ein Bautr\u00e4ger darf ein Grundst\u00fcck aus einer Parzellierung (morcellement<\/em>) erst verkaufen oder eine Zahlung daf\u00fcr annehmen, wenn die Parzellierungsgenehmigung erteilt ist \u2013 es sei denn, er verf\u00fcgt \u00fcber eine letter of intent<\/em> zusammen mit einer Bankgarantie, die die noch ausstehenden Erschlie\u00dfungsarbeiten abdeckt. Das regelt Section 8 des Morcellement Act 1990<\/em>, und genau das ist der erste Punkt, den Sie vor der Unterschrift auf einem parzellierten Grundst\u00fcck auf Mauritius pr\u00fcfen sollten. Danach folgt der tats\u00e4chliche Stand der Erschlie\u00dfung \u2013 Stra\u00dfen, Wasser, Strom, Abwasser \u2013 und seit 2024 eine neue Pflicht f\u00fcr gr\u00f6\u00dfere Projekte: eine reservierte Fl\u00e4che mit einheimischem Wald.<\/p>\n

Was eine Parzellierung ist und warum die Genehmigung alles bestimmt<\/h2>\n

Nach mauritischem Recht ist ein morcellement<\/em> die Teilung eines Grundst\u00fccks in zwei oder mehr Parzellen, unabh\u00e4ngig vom Verwendungszweck \u2013 Wohnen, Gewerbe, Industrie oder Landwirtschaft. Jeder Antrag geht an das Morcellement Board beim Ministerium f\u00fcr Wohnungsbau und Raumplanung; seit dem 7. Februar 2020 l\u00e4uft das gesamte Verfahren \u00fcber das National E-Licensing System. Das betrifft nicht nur kleine private Parzellierungen: Auch eine Smart City oder ein PDS-Projekt, das seine bebaubaren Grundst\u00fccke in einzelne Parzellen aufteilt, unterliegt demselben Morcellement Act \u2013 au\u00dfer bei den vom Gesetz ausdr\u00fccklich befreiten Kategorien.<\/p>\n

Vom Antrag zum genehmigten Verkauf: die Etappen der Genehmigung<\/h2>\n

Der Bautr\u00e4ger reicht seinen Antrag beim Board ein, je nach Fall mit einer EIA-Lizenz (Environment Impact Assessment) und einem von einem zugelassenen Vermessungsingenieur unterzeichneten Parzellierungsplan. Das Board muss seine Empfehlung innerhalb von sechs Wochen ab dem Datum der Vollst\u00e4ndigkeit des Antrags an den Minister weiterleiten, verk\u00fcrzt auf drei Wochen, wenn eine EIA-Lizenz beiliegt. Ist der Minister einverstanden, stellt er innerhalb von acht Wochen nach demselben Datum eine letter of intent<\/em> aus. Erst dieses Schreiben berechtigt den Bautr\u00e4ger, mit den Erschlie\u00dfungsarbeiten zu beginnen \u2013 Stra\u00dfen, Wasser, Strom, Entw\u00e4sserung und Abwasserentsorgung: Ohne dieses Schreiben darf rechtlich keine Erschlie\u00dfungsarbeit beginnen. Der Bautr\u00e4ger hat dann drei Jahre Zeit, gerechnet ab der letter of intent<\/em>, um diese Arbeiten zur Zufriedenheit des Board abzuschlie\u00dfen; diese Frist kann der Minister mit Zustimmung des Kabinetts f\u00fcr ein Projekt von wirtschaftlichem Interesse f\u00fcr Mauritius verl\u00e4ngern. Eine unbegr\u00fcndete Verz\u00f6gerung zieht eine Geldstrafe von bis zu 100.000 Rupien pro Monat Versp\u00e4tung nach sich. Sobald die Arbeiten abgeschlossen und gepr\u00fcft sind, meldet das Board dies dem Minister, der die endg\u00fcltige Parzellierungsgenehmigung innerhalb von f\u00fcnf Werktagen ausstellt.<\/p>\n

Kann man vor der endg\u00fcltigen Genehmigung kaufen?<\/h2>\n

Das Gesetz sieht ein striktes Verbot mit einer genau umrissenen Ausnahme vor. Solange die Genehmigung nicht erteilt ist, darf der Bautr\u00e4ger keine Parzelle der Parzellierung verkaufen, keinen Kaufvertrag daf\u00fcr unterzeichnen und keine Zahlung daf\u00fcr annehmen; jeder unter diesen Bedingungen abgeschlossene Verkauf ist nichtig, und kein Notar darf auf dieser Grundlage eine Urkunde erstellen. Die Ausnahme nach Section 8A gilt bereits ab der letter of intent<\/em>: Der Bautr\u00e4ger darf dann verkaufen oder Zahlungen annehmen, allerdings nur bis zu dem Betrag, den eine bei dem Board hinterlegte Bankgarantie abdeckt \u2013 in H\u00f6he des gesch\u00e4tzten Werts der noch ausstehenden Erschlie\u00dfungsarbeiten. Bevor Sie irgendetwas unterzeichnen, sollten Sie vom Bautr\u00e4ger oder vom Notar entweder die endg\u00fcltige Parzellierungsgenehmigung oder die letter of intent<\/em> zusammen mit dem Nachweis dieser Bankgarantie verlangen.<\/p>\n

Erschlie\u00dfung konkret: welche Beh\u00f6rde pr\u00fcft was<\/h2>\n

Vier verschiedene Stellen geben jeweils ihren Teil der Infrastruktur frei, bevor die Arbeiten als vertragsgem\u00e4\u00df gelten. Die Road Development Authority pr\u00fcft Wenderadien, Anschl\u00fcsse an bestehende Stra\u00dfen, Entw\u00e4sserungsgr\u00e4ben und Stra\u00dfenreserven. Die Central Water Authority stuft jede Parzelle danach ein, ob sie bereits versorgt ist, direkt an das Netz angeschlossen werden kann, ein internes Leitungsnetz ben\u00f6tigt oder zus\u00e4tzlich Arbeiten au\u00dferhalb des Grundst\u00fccks erfordert \u2013 daf\u00fcr kann ein finanzieller Beitrag anfallen, berechnet auf Grundlage des gesch\u00e4tzten Bedarfs pro Toise Land. Das Central Electricity Board verlangt, dass die Leitungen zu jeder Parzelle unterirdisch verlegt werden, sowie Schutzabst\u00e4nde entlang jeder Mittel- oder Hochspannungsleitung, die das Grundst\u00fcck quert. Die Wastewater Management Authority unterscheidet zwischen Grundst\u00fccken innerhalb eines bestehenden Abwassergebiets und solchen au\u00dferhalb; ab 25 Parzellen sind zus\u00e4tzliche Bodenuntersuchungen vorgeschrieben. Der zu pr\u00fcfende Punkt bleibt f\u00fcr jedes dieser Netze derselbe: Verlangen Sie den Nachweis eines tats\u00e4chlich ausgef\u00fchrten Anschlusses \u2013 eine Rechnung oder eine Inbetriebnahmebescheinigung \u2013 und nicht nur einen auf dem Papier genehmigten Plan.<\/p>\n

Neu seit 2024: der verpflichtende Gr\u00fcnwald bei gr\u00f6\u00dferen Projekten<\/h2>\n

Der Finance (Miscellaneous Provisions) Act 2024 hat eine Pflicht in den Morcellement Act eingef\u00fchrt, die es zuvor nicht gab: Jedes Projekt \u00fcber f\u00fcnf Arpents muss einen \u201eGr\u00fcnwald\u201c von mindestens 4 % der Gesamtfl\u00e4che reservieren, \u00fcberwiegend mit einheimischen Baumarten bepflanzt und als nutzbare Gartenfl\u00e4che gestaltet. Dieser Wald muss von einer Association Fonci\u00e8re unterhalten werden \u2013 der im mauritischen Zivilgesetzbuch definierten Struktur f\u00fcr die gemeinschaftliche Verwaltung \u2013, oder, falls keine solche besteht, von der \u00f6rtlichen Gebietsk\u00f6rperschaft. Die Regel gilt auch f\u00fcr Antr\u00e4ge, die dem Board bereits vorlagen, sofern zum Zeitpunkt des Inkrafttretens noch keine letter of intent<\/em> ausgestellt war. Sie gilt nicht f\u00fcr eigenst\u00e4ndige Industrieprojekte, landwirtschaftliche Parzellierungen, Landaufteilungen zu karitativen oder religi\u00f6sen Zwecken, Erbteilungen zwischen Miterben oder Abk\u00f6mmlingen sowie Unterteilungen gro\u00dfer Grundst\u00fccke ohne jede Erschlie\u00dfung. F\u00fcr einen K\u00e4ufer lautet die Frage schlicht: Gibt es eine Association Fonci\u00e8re oder ist eine geplant, und welche j\u00e4hrliche Belastung entsteht pro Parzelle durch die Pflege dieses Gr\u00fcnwalds?<\/p>\n

Darf ein Ausl\u00e4nder eine Parzelle in einer Parzellierung kaufen?<\/h2>\n

Nicht frei. Der Non-Citizens (Property Restriction) Act untersagt einem Nicht-Staatsb\u00fcrger den Erwerb von unbebautem oder erschlossenem Land au\u00dferhalb der genehmigten Programme, und die eigenen Richtlinien des Economic Development Board vom Januar 2025 schlie\u00dfen den Erwerb von unbebautem oder erschlossenem Land selbst im Rahmen einer genehmigten gesch\u00e4ftlichen Nutzung ausdr\u00fccklich aus. Ein ausl\u00e4ndischer K\u00e4ufer, der eine Parzelle aus einer Parzellierung ins Auge fasst, braucht daher ein Grundst\u00fcck innerhalb eines genehmigten Programms \u2013 Smart City, PDS, IRS, RES oder Invest Hotel Scheme \u2013 mit der entsprechenden Genehmigung der EDB oder des Prime Minister’s Office. Die drei rechtlichen Wege und ihre Bedingungen behandelt ein eigener Beitrag: Darf ein Ausl\u00e4nder auf Mauritius ein Grundst\u00fcck kaufen?<\/a> Programme, die solche Parzellen anbieten, finden Sie in unserem Leitfaden zu PDS-Programmen auf Mauritius<\/a>.<\/p>\n

Was Sie vor der Unterschrift pr\u00fcfen sollten<\/h2>\n