{"id":332372,"date":"2026-09-29T14:05:45","date_gmt":"2026-09-29T10:05:45","guid":{"rendered":"https:\/\/real-estate-mauritius.mu\/?p=332372"},"modified":"2026-09-29T14:09:43","modified_gmt":"2026-09-29T10:09:43","slug":"agrarland-umwandeln-mauritius","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/real-estate-mauritius.mu\/de\/agrarland-umwandeln-mauritius\/","title":{"rendered":"Agrarland umwandeln auf Mauritius: Genehmigung, Steuer und Ausnahmen"},"content":{"rendered":"<p>Agrarland wird auf Mauritius nicht allein durch den Entschluss des Eigent\u00fcmers zu Bauland. Das Gesetz verlangt die schriftliche Genehmigung des Ministers f\u00fcr Agro-Industrie und die Zahlung einer Umwandlungssteuer, sofern keine Ausnahme greift. Die wichtigste Ausnahme betrifft Eigent\u00fcmer, deren gesamter Grundbesitz 10 Arpents (4,221 Hektar) nicht \u00fcbersteigt: Sie d\u00fcrfen bis zu 2 Hektar (4,7392 Arpents) umwandeln, ohne eine Umwandlungsgenehmigung zu beantragen, sofern das Grundst\u00fcck in einem Gebiet liegt, in dem die Planungsunterlagen eine Bebauung zulassen. Au\u00dferhalb der Ausnahme liegt die Steuer je nach Fl\u00e4che und Kategorie des Grundst\u00fccks zwischen Rs 250.000 und Rs 3.500.000 pro Hektar.<\/p>\n<h2>Wann ist eine Umwandlungsgenehmigung erforderlich?<\/h2>\n<p>Die Regelung steht in Teil V des Sugar Industry Efficiency Act 2001. Section 28 verbietet es, Agrarland nichtlandwirtschaftlich zu nutzen, wenn nicht drei Voraussetzungen erf\u00fcllt sind: die vorherige schriftliche Genehmigung des Ministers, die Zahlung der im Twelfth Schedule des Gesetzes festgelegten Umwandlungssteuer an den Registrar-General und, f\u00fcr einen Nicht-Staatsb\u00fcrger, eine Bescheinigung nach Section 3(2) des Non-Citizens (Property Restriction) Act.<\/p>\n<p>Der Begriff \u201eAgrarland\u201c ist weiter gefasst als ein bewirtschaftetes Zuckerrohrfeld. Der konsolidierte Gesetzestext erfasst Land, das bewirtschaftet wird oder wurde, Land, das nach dem Irrigation Authority Act zum Bew\u00e4sserungsgebiet erkl\u00e4rt wurde, und Land, das nach dem Morcellement Act zu landwirtschaftlichen Zwecken aufgeteilt wurde. Zur Bewirtschaftung z\u00e4hlen Zuckerrohr, Tee, Nahrungspflanzen wie Gem\u00fcse und Obst sowie Heil- und Zierpflanzen. Ein Grundst\u00fcck, das seit Jahren brachliegt, kann daher im Sinne des Gesetzes Agrarland bleiben.<\/p>\n<h2>Die Ausnahme f\u00fcr kleine Grundeigent\u00fcmer<\/h2>\n<p>Section 28(4A) hebt die Genehmigungspflicht f\u00fcr Eigent\u00fcmer auf, deren ganz oder teilweise landwirtschaftlich genutztes Land insgesamt 10 Arpents nicht \u00fcbersteigt. Es gibt zwei Wege:<\/p>\n<ul>\n<li>bis zu 2 Hektar (4,7392 Arpents) insgesamt ohne Umwandlungsgenehmigung umwandeln;<\/li>\n<li>mit Zustimmung von Landscope (Mauritius) Ltd bis zu 10 % des Landes f\u00fcr Wohn- oder Gewerbezwecke umwandeln.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Der zweite Weg wurde durch das Finanzgesetz von 2020 eingef\u00fchrt. Nach den Richtlinien von Landscope wird die Zustimmung nur erteilt, wenn f\u00fcr die verbleibenden 90 % ein g\u00fcltiges landwirtschaftliches Projekt besteht oder wenn sich der Eigent\u00fcmer verpflichtet, sie f\u00fcr h\u00f6chstens 10 Jahre in die Landbank von Landscope einzubringen; Landscope pachtet sie dann zu einem vereinbarten Satz.<\/p>\n<p>In beiden F\u00e4llen gelten f\u00fcr das Grundst\u00fcck selbst drei Bedingungen:<\/p>\n<ul>\n<li>Es muss in einem Gebiet liegen, in dem ein Outline Scheme oder die Vorgaben eines Entwicklungsplans die Bebauung zulassen;<\/li>\n<li>es darf nicht in einem Bew\u00e4sserungsgebiet liegen;<\/li>\n<li>es darf nicht aus einer Aufteilung zu landwirtschaftlichen Zwecken stammen.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Die Obergrenze von 4,221 Hektar wird \u00fcber den gesamten Grundbesitz des Eigent\u00fcmers gemessen, ob landwirtschaftlich oder nicht. Wer mehr als 10 Arpents besitzt, profitiert nicht von der Ausnahme. Wer 10 Arpents oder weniger besitzt und mehr als 2 Hektar umwandeln m\u00f6chte, ist f\u00fcr die ersten 2 Hektar befreit und muss f\u00fcr den Rest eine Genehmigung beantragen, so der Hinweis des Ministeriums.<\/p>\n<p>Der befreite Eigent\u00fcmer wendet sich direkt an die lokalen Beh\u00f6rden, um das Building and Land Use Permit zu erhalten, und an das Morcellement Board, wenn er parzellieren m\u00f6chte. Das Gesetz sieht f\u00fcr ihn au\u00dferdem einen Erlass der Geb\u00fchren nach Section 9 des Morcellement Act vor sowie, im Verkaufsfall, einen Erlass der Steuer nach Teil III des Land (Duties and Taxes) Act und der Eintragungsgeb\u00fchr. Die Kaufurkunde muss dann eine Erkl\u00e4rung des Verk\u00e4ufers zu diesen Bedingungen enthalten. Der K\u00e4ufer und sp\u00e4tere Erwerber unterliegen dem Umwandlungsverfahren nicht. Diese Erkl\u00e4rung wird in die Urkunde aufgenommen: Sie wird vor der Unterzeichnung mit dem Notar vorbereitet.<\/p>\n<h2>Eine Umwandlungsgenehmigung beantragen: Verfahren und Fristen<\/h2>\n<p>\u00dcber die Ausnahme hinaus reicht der Eigent\u00fcmer den Antrag auf der Plattform National E-Licensing System ein, gem\u00e4\u00df den Richtlinien des Ministeriums. Die \u00fcblichen Unterlagen sind eine Kopie der Eigentumsurkunde, ein von einem vereidigten Landvermesser erstellter Lageplan, die Ausweise der Eigent\u00fcmer und gegebenenfalls eine eidesstattliche Erbenerkl\u00e4rung. Die Richtlinien des Ministeriums sind \u00e4lter als das geltende Gesetz und nennen noch einen Einschreibebrief nach Port Louis: Der aktuell g\u00fcltige Weg sollte vor der Einreichung bei der Land Conversion Unit best\u00e4tigt werden.<\/p>\n<p>Die gesetzlichen Fristen sind auf dem Papier kurz:<\/p>\n<ul>\n<li>Der Sekret\u00e4r des Ausschusses teilt innerhalb von 3 Werktagen mit, ob die Unterlagen vollst\u00e4ndig sind;<\/li>\n<li>bei unvollst\u00e4ndigen Unterlagen hat der Antragsteller h\u00f6chstens 8 Werktage, um sie zu erg\u00e4nzen;<\/li>\n<li>die Land Conversion Committee gibt ihre Stellungnahme innerhalb von 6 Wochen ab dem Stichtag ab, also ab dem Datum, an dem die Unterlagen vollst\u00e4ndig sind;<\/li>\n<li>der Minister erteilt oder verweigert die Genehmigung schriftlich innerhalb von 2 Wochen nach dieser Stellungnahme.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Der Ausschuss besteht aus Vertretern der Ministerien f\u00fcr Landwirtschaft, Land, Umwelt und \u00f6ffentliche Versorgung, der Mauritius Cane Industry Authority, des Sugar Insurance Fund Board, der Irrigation Authority, der betroffenen lokalen Beh\u00f6rde und der Land Drainage Authority. Er tritt mindestens einmal im Monat zusammen. Dies sind die Fristen des Gesetzestexts: Sie enthalten nicht die Zeit, die f\u00fcr die Erg\u00e4nzung der Unterlagen ben\u00f6tigt wird, und das Ministerium ver\u00f6ffentlicht keine tats\u00e4chlich beobachtete Durchschnittsdauer.<\/p>\n<p>Der Ausschuss pr\u00fcft den Antrag anhand von sechs Kriterien nach Section 28(5): der Zuckerproduktion, die zur Erf\u00fcllung der Verpflichtungen von Mauritius n\u00f6tig ist, dem Schutz von Agrarland, der Optimierung der landwirtschaftlichen Produktion, der Verhinderung von Bodenspekulation, der Einhaltung der Outline Schemes und der Planungsvorgaben sowie dem Schutz der Bew\u00e4sserungsgebiete. Er kann den Eigent\u00fcmer auch anweisen, sein Vorhaben zu einer gemischten Nutzung mit einem festgelegten Anteil an Wohnen, Gewerbe, Freizeit und Sozialem abzu\u00e4ndern, wenn der Antrag die Planungsvorgaben nicht einh\u00e4lt.<\/p>\n<h2>Die Umwandlungssteuer: Tarif und Befreiungen<\/h2>\n<p>Die Steuer ist im Twelfth Schedule des Gesetzes in Rupien pro Hektar festgelegt. Es gibt zwei Kategorien, je nach umgewandelter Fl\u00e4che.<\/p>\n<table>\n<caption>Umwandlungssteuer f\u00fcr Agrarland, in Rs pro Hektar (Sugar Industry Efficiency Act, Twelfth Schedule)<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>Umgewandelte Fl\u00e4che<\/th>\n<th>Kategorie I<\/th>\n<th>Kategorie II<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Weniger als 0,25 ha<\/td>\n<td>250.000<\/td>\n<td>keine<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Von 0,25 ha bis weniger als 0,50 ha<\/td>\n<td>500.000<\/td>\n<td>50.000<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Von 0,50 ha bis weniger als 1 ha<\/td>\n<td>1.000.000<\/td>\n<td>250.000<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Von 1 ha bis weniger als 5 ha<\/td>\n<td>2.000.000<\/td>\n<td>1.000.000<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>5 ha und mehr<\/td>\n<td>3.500.000<\/td>\n<td>1.500.000<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Kategorie I gilt insbesondere f\u00fcr ein Grundst\u00fcck, das am 1. Januar 1991 Teil eines gr\u00f6\u00dferen Agrarlands von mehr als 25 Arpents (10,5522 Hektar) war, ob seither aufgeteilt oder nicht, f\u00fcr ein zu landwirtschaftlichen Zwecken aufgeteiltes Grundst\u00fcck, dessen Umwandlung innerhalb von 5 Jahren nach der Eintragung der Teilungsurkunde beantragt wird, f\u00fcr das Land einer Gesellschaft oder Vereinigung, die mit Grundst\u00fccken handelt, und f\u00fcr Smart-City-Projekte im Sinne des Economic Development Board Act 2017. Jedes andere Agrarland f\u00e4llt unter Kategorie II. Zur umgewandelten Fl\u00e4che z\u00e4hlen Steinhaufen, Zufahrtswege innerhalb der Felder und Geb\u00e4ude, die der landwirtschaftlichen Produktion dienen. F\u00fchrt dieselbe Person mehrere Umwandlungen durch, ist die geschuldete Steuer die Differenz zwischen der neu berechneten Gesamtsumme und dem bereits Gezahlten.<\/p>\n<p>Der Gesetzestext nennt kein Rechenbeispiel. Der genaue Betrag eines Verfahrens sollte vor der Bindung von der Land Conversion Unit und vom Notar best\u00e4tigt werden, denn die Kategorie h\u00e4ngt von der Geschichte des Grundst\u00fccks ab.<\/p>\n<p>Die Steuer ist in einer Reihe von F\u00e4llen nicht geschuldet, die Section 29 festlegt. F\u00fcr Privatpersonen ist der h\u00e4ufigste Fall der Bau einer Wohnung f\u00fcr den Eigenbedarf auf einem Grundst\u00fcck von h\u00f6chstens 450 Quadratmetern. Zu der Liste geh\u00f6ren auch genehmigte Wohnungsbauprogramme der National Housing Development Company, bestimmte Sozialwohnungen sowie einige Unternehmens-, Bildungs- und Gesundheitsprojekte.<\/p>\n<p>Die Zahlung kann in 4 gleichen Halbjahresraten erfolgen: die erste bei Erteilung der Genehmigung, die 3 \u00fcbrigen abgesichert durch eine Bankgarantie oder durch ein im Grundbuch eingetragenes Vorrecht auf dem Grundst\u00fcck. Die Ratenzahlung wird mit 3 % pro Jahr \u00fcber dem Leitzins verzinst. Ohne Ratenzahlung ist die Steuer innerhalb von 6 Monaten nach der Genehmigung zu begleichen, andernfalls erlischt diese.<\/p>\n<h2>Nach der Genehmigung: Fristen, die das Recht kosten<\/h2>\n<p>Die Genehmigung gilt nicht unbegrenzt. Nach Paragraph 8 des Twelfth Schedule muss der Inhaber:<\/p>\n<ul>\n<li>sich bem\u00fchen, alle erforderlichen Genehmigungen, darunter das Building and Land Use Permit, innerhalb von 2 Jahren nach der Genehmigung zu erhalten;<\/li>\n<li>die Umwandlung innerhalb von 6 Monaten nach der zuletzt erhaltenen Genehmigung beginnen;<\/li>\n<li>das Projekt, wie in der Genehmigung beschrieben, innerhalb von 5 Jahren nach dieser letzten Genehmigung abschlie\u00dfen.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Wird in diesen Fristen nicht begonnen oder nicht abgeschlossen, erlischt die Genehmigung automatisch. Nach einem Erl\u00f6schen wird 6 Monate lang kein neuer Antrag f\u00fcr dasselbe Grundst\u00fcck gepr\u00fcft. Diese Fristen gelten nicht, wenn die Umwandlung dem Bau einer Wohnung f\u00fcr den Eigenbedarf des Antragstellers oder seiner Vorfahren oder Nachkommen dient.<\/p>\n<h2>Die Baugenehmigung muss weiterhin eingeholt werden<\/h2>\n<p>Die Umwandlung \u00e4ndert die Nutzung des Grundst\u00fccks, nicht die Baurechte. Das Building and Land Use Permit wird von der lokalen Beh\u00f6rde erteilt, unabh\u00e4ngig von der Umwandlung. Der Leitfaden des Ministeriums f\u00fcr Kommunalverwaltung in der Ausgabe vom Juni 2013 sieht vor, dass dem Antrag f\u00fcr ein landwirtschaftliches Grundst\u00fcck entweder die Umwandlungsbescheinigung oder eine Freistellungserkl\u00e4rung beigef\u00fcgt wird. Zum weiteren Vorgehen siehe <a href=\"https:\/\/real-estate-mauritius.mu\/de\/villa-bauen-mauritius\/\">Villa auf Mauritius bauen<\/a>.<\/p>\n<h2>Was das f\u00fcr K\u00e4ufer bedeutet, vor allem f\u00fcr ausl\u00e4ndische<\/h2>\n<p>Agrarland im Vertrauen auf eine sp\u00e4tere Umwandlung zu kaufen, ist ein Wagnis: Nichts garantiert die Genehmigung, und die Steuer kommt zum Preis hinzu. Vor der Unterzeichnung pr\u00fcft der K\u00e4ufer drei Punkte: ob das Grundst\u00fcck nach dem Gesetz als Agrarland eingestuft ist, ob es in einem Entwicklungsgebiet oder in einem Bew\u00e4sserungsgebiet liegt und ob der Verk\u00e4ufer die Ausnahme von 2 Hektar nutzen kann, was dem Erwerber das Verfahren erspart.<\/p>\n<p>F\u00fcr einen Nicht-Staatsb\u00fcrger verlangt Section 28(1)(c) zus\u00e4tzlich die Bescheinigung nach dem Non-Citizens (Property Restriction) Act, neben der Umwandlungsgenehmigung. Den allgemeinen Rahmen f\u00fcr den Grundst\u00fcckskauf durch Ausl\u00e4nder beschreibt der Beitrag <a href=\"https:\/\/real-estate-mauritius.mu\/de\/grundstueck-mauritius-kaufen-auslaender\/\">Grundst\u00fcck auf Mauritius kaufen als Ausl\u00e4nder<\/a>. Soll das Grundst\u00fcck in Parzellen geteilt werden, kommt das Parzellierungsverfahren hinzu: Es wird im Beitrag <a href=\"https:\/\/real-estate-mauritius.mu\/de\/grundstueck-mauritius-morcellement\/\">Grundst\u00fcck im Morcellement kaufen<\/a> beschrieben. Die \u00fcblichen Preise finden Sie in den <a href=\"https:\/\/real-estate-mauritius.mu\/de\/grundstueckspreise-mauritius\/\">Grundst\u00fcckspreisen auf Mauritius<\/a>.<\/p>\n<h2>Fehler, die es zu vermeiden gilt<\/h2>\n<ul>\n<li>Auf Land bauen, das noch als Agrarland gilt, ohne Genehmigung oder Ausnahme: Section 28(1) verbietet es.<\/li>\n<li>Glauben, eine Brache sei kein Agrarland mehr: Das Gesetz erfasst auch Land, das bewirtschaftet wurde.<\/li>\n<li>Vergessen, dass die Ausnahme von 2 Hektar einen Eigent\u00fcmer mit 10 Arpents oder weniger voraussetzt, in einem Entwicklungsgebiet, au\u00dferhalb eines Bew\u00e4sserungsgebiets und au\u00dferhalb einer landwirtschaftlichen Aufteilung.<\/li>\n<li>Die Fristen verstreichen lassen: 6 Monate f\u00fcr die Zahlung der Steuer, dann 2 Jahre, 6 Monate und 5 Jahre f\u00fcr Genehmigungen, Beginn und Abschluss.<\/li>\n<li>Sich auf eine alte Fassung des Gesetzes verlassen: Der Text wurde mehrfach ge\u00e4ndert, unter anderem durch das Gesetz Nr. 18 von 2025, und die geltende Fassung sollte vor der Einreichung im Gesetzesportal gepr\u00fcft werden.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Quellen und Pr\u00fcfungen<\/h2>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.mra.mu\/download\/TheSugarIndustryEfficiencyAct2001.pdf\">Mauritius Revenue Authority: Sugar Industry Efficiency Act 2001, konsolidierter Text (Teil V, Sections 27 bis 29, Twelfth Schedule)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/agriculture.govmu.org\/Pages\/Departments\/Departments\/Land-Conversion.aspx\">Ministry of Agro-Industry, Food Security, Blue Economy and Fisheries: Land Conversion Unit<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/agriculture.govmu.org\/Documents\/Land%20Conversion%20Unit\/Attachment%203%20-%20Guidelines%20and%20Procedures%20for%20%20Submission%20of%20Documents.pdf\">Ministry of Agro-Industry: Guidelines and Procedures for Submission of Application for Land Conversion Permit<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/agriculture.govmu.org\/Documents\/Archives\/Attachment%202%20-%20%202HA-%20EXEMPTION%20FROM%20APPLICATION%20FOR%20LAND%20CONVERSION%20PERMIT.pdf\">Ministry of Agro-Industry: Exemption from Application for Land Conversion Permit up to 2 Hectares<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/landscopemauritius.com\/wp-content\/uploads\/2020\/11\/Guidelines-and-procedures-for-submission-of-application-for-land-conversion.pdf\">Landscope (Mauritius) Ltd: Richtlinien zur Umwandlung von bis zu 10 % des Landes<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/localgovernment.govmu.org\/MyDocument\/Legislations\/Building%20and%20Land%20Use%20Permit%20Guide.pdf\">Ministry of Local Government and Outer Islands: Building and Land Use Permit Guide (Juni 2013)<\/a><\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Genehmigung des Ministers, Steuer von Rs 250.000 bis 3.500.000 pro Hektar und Ausnahme bis 2 Hektar: was das mauritische Recht zur Umwandlung von Agrarland sagt.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":332373,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_yoast_wpseo_meta-robots-noindex":"","footnotes":""},"categories":[2227,2226],"tags":[],"class_list":["post-332372","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilien-investment-mauritius","category-immobilien-ratgeber-mauritius"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO Premium plugin v25.9 (Yoast SEO v28.5) - 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