Renditeimmobilie auf Mauritius oder offener Immobilienfonds

Wer Geld in Immobilien anlegen will, hat in Deutschland zwei sehr verschiedene Wege vor sich. Der eine: eine Wohnung oder eine Villa auf Mauritius kaufen und vermieten. Der andere: Anteile an einem offenen Immobilienfonds zeichnen und die Arbeit einer Kapitalverwaltungsgesellschaft überlassen. Beides heißt „Immobilie“ – mehr haben die beiden Wege nicht gemeinsam. Bei Liquidität, Besteuerung, Kontrolle und Mindestanlage liegen Welten dazwischen. Dieser Text stellt die belegbaren Unterschiede nebeneinander – und schweigt dort, wo sich keine belastbare Zahl finden ließ.

Ein Hinweis vorweg: Alle Rechtsangaben hier betreffen deutsches Recht und das Abkommen zwischen Deutschland und Mauritius. Sind Sie in Österreich oder in der Schweiz ansässig, gilt ein anderes Steuerrecht, und ob und welches Abkommen Ihr Wohnsitzstaat mit Mauritius geschlossen hat, klären Sie bitte vor Ort. Der Aufbau des Vergleichs bleibt für Sie gültig, die Rechtsangaben nicht.

Der offene Immobilienfonds – das indirekte Immobilienprodukt in Deutschland

Das indirekte Immobilienprodukt in Deutschland ist der offene Immobilienfonds. Ein Zwilling ist er nicht, sondern ein eigenes Konstrukt: ein Sondervermögen nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), geführt von einer zugelassenen Kapitalverwaltungsgesellschaft. Sie kaufen also keinen Anteil an einem bestimmten Haus, sondern einen Anteil an einem Fondsvermögen.

Das Investmentsteuergesetz kennt zwei Sorten, und der Unterschied entscheidet später über Ihre Steuer. Ein Immobilienfonds legt nach seinen Anlagebedingungen fortlaufend mehr als 50 % seines Aktivvermögens in Immobilien und Immobilien-Gesellschaften an. Ein Auslands-Immobilienfonds legt fortlaufend mehr als 50 % seines Aktivvermögens in ausländische Immobilien an. Beide Definitionen stehen in § 2 Abs. 9 InvStG. Welche Sorte vor Ihnen liegt, lesen Sie in den Anlagebedingungen des Fonds, nicht im Werbeprospekt.

Liquidität: Mindesthaltefrist von 24 Monaten, Rückgabefrist von zwölf Monaten

Hier trennen sich die beiden Wege am deutlichsten – und zwar per Gesetz. Bei einem Immobilien-Sondervermögen ist die Rückgabe von Anteilen erst nach Ablauf einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten möglich (§ 255 Abs. 3 Satz 1 KAGB). Gezählt werden dabei die 24 Monate, „die dem verlangten Rücknahmetermin unmittelbar vorausgehen“; der Anleger muss nachweisen, dass er seine Anteile in dieser Zeit durchgehend gehalten hat (§ 255 Abs. 3 Satz 2 KAGB). Hinzu kommt die Rückgabefrist: Anteilrückgaben sind unter Einhaltung einer Rückgabefrist von zwölf Monaten durch eine unwiderrufliche Rückgabeerklärung gegenüber der AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft zu erklären (§ 255 Abs. 4 Satz 1 KAGB). Beide Fristen beziehen sich auf denselben Rücknahmetermin – das Gesetz lässt sie nicht nacheinander laufen, addieren Sie sie also nicht. Sie gelten für Anleger, die ihre Anteile nach dem 21. Juli 2013 erworben haben; so ordnet es die Übergangsvorschrift des § 346 Abs. 2 KAGB ausdrücklich an.

Für Sie heißt das: Ein frisch gekaufter Anteil kann frühestens 24 Monate nach dem Erwerb zurückgenommen werden, und die Rückgabe muss zwölf Monate vor dem gewünschten Rücknahmetermin unwiderruflich erklärt sein. Diese Bindung steht im Gesetz, Sie können sie nicht verkürzen. Beide Fristen stehen im deutschen Kapitalanlagegesetzbuch und betreffen das deutsche Immobilien-Sondervermögen.

Eine Renditeimmobilie auf Mauritius ist ebenfalls nicht schnell zu Geld zu machen. Der Wiederverkauf hängt an der lokalen und internationalen Nachfrage, an der Qualität des Objekts und an seiner Lage. Die Verkaufsdauer schwankt und kann mehrere Monate betragen, Notarkosten und Maklergebühren gehören in die Rechnung. Der Unterschied liegt in der Natur der Bremse: Beim Fonds ist sie gesetzlich und gilt immer, bei der Immobilie hängt sie am Markt – in einem guten Markt sind Sie schneller draußen, in einem schlechten deutlich langsamer.

Steuern auf Mieteinnahmen von Mauritius: was das Abkommen wirklich regelt

Zwischen Deutschland und Mauritius gilt ein Doppelbesteuerungsabkommen. Es wurde am 7. Oktober 2011 in Port Louis unterzeichnet, das deutsche Zustimmungsgesetz stammt vom 2. Oktober 2012 und steht im Bundesgesetzblatt 2012 II Nr. 30, S. 1050–1072. Wer über eine Renditeimmobilie auf Mauritius nachdenkt, sollte drei Artikel daraus kennen.

Artikel 6 Abs. 1: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen, das im anderen Vertragsstaat liegt, können in diesem anderen Staat besteuert werden. Ihre Mieteinnahmen aus einem Objekt auf Mauritius darf also Mauritius besteuern.

Artikel 13 Abs. 1: Für Gewinne aus der Veräußerung dieses unbeweglichen Vermögens gilt dasselbe. Verkaufen Sie später mit Gewinn, hat Mauritius auch hier das Besteuerungsrecht.

Artikel 23 Abs. 2 Buchstabe a – der Artikel, der die meisten Missverständnisse erzeugt. Deutschland vermeidet die Doppelbesteuerung dieser Einkünfte durch Anrechnung: Auf die deutsche Steuer wird die mauritische Steuer angerechnet, die nach mauritischem Recht und im Einklang mit dem Abkommen gezahlt wurde. Das ist etwas anderes als eine Freistellung, bei der die Einkünfte in Deutschland unbesteuert bleiben und nur noch den Steuersatz beeinflussen.

Für Sie heißt das: Solange Sie in Deutschland ansässig sind, verschwinden Ihre mauritischen Mieteinnahmen nicht aus der deutschen Steuererklärung. Sie werden dort erfasst und in Deutschland besteuert, und die auf Mauritius gezahlte Steuer wird dagegengerechnet. Der oft gehörte Satz „auf Mauritius ist das günstig, also zahle ich in Deutschland nichts“ trifft für einen in Deutschland ansässigen Anleger nicht zu. Wie hoch die deutsche Belastung ausfällt, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.

Steuern auf Fondserträge: Teilfreistellung und Abgeltungsteuer

Beim offenen Immobilienfonds läuft die Besteuerung völlig anders, nämlich über das Investmentsteuergesetz. Ein Teil der Erträge bleibt von vornherein steuerfrei – die Teilfreistellung nach § 20 Abs. 3 InvStG. Bei einem Immobilienfonds sind 60 % der Erträge steuerfrei. Bei einem Auslands-Immobilienfonds, der überwiegend in ausländische Immobilien anlegt, sind es 80 %.

Der verbleibende Teil zählt zu den Einkünften aus Kapitalvermögen. Dafür beträgt die Einkommensteuer 25 % (§ 32d Abs. 1 EStG), dazu kommen der Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls die Kirchensteuer. Vorher greift noch der Sparer-Pauschbetrag: 1.000 EUR für eine einzelne Person, 2.000 EUR für zusammen veranlagte Ehegatten (§ 20 Abs. 9 EStG).

Halten Sie die beiden Systeme auseinander. Fondserträge: Teilfreistellung, dann ein fester Satz von 25 %, dazu ein Pauschbetrag. Mieteinnahmen aus Mauritius: kein Pauschbetrag dieser Art, kein fester Satz, sondern Ihr persönlicher Tarif mit Anrechnung der mauritischen Steuer. Wer beide Anlagen nebeneinander rechnet, darf diese zwei Welten nicht vermischen.

Einstieg: zehn Euro im Monat gegen ein ganzes Objekt

Beim Zugang ist der Abstand am größten. Ein Beispiel aus der Praxis: Bei hausInvest der Commerz Real ist Fondssparen über einen Fondssparplan nach Angabe des Anbieters „schon mit geringen Beträgen ab 10 Euro monatlich möglich“. Welche Mindestbeträge ein anderer Fonds oder Ihre Depotbank verlangt, steht in den jeweiligen Unterlagen.

Eine Renditeimmobilie auf Mauritius spielt in einer anderen Größenordnung. Konkrete Preise nennen wir hier bewusst nicht: Sie ändern sich mit dem Angebot, und eine Zahl in einem Ratgebertext ist nach wenigen Monaten falsch. Fest steht nur die Größenordnung: Es geht um den Kauf eines ganzen Objekts.

Das hat eine Folge, die über den Preis hinausgeht. Mit einem Fondssparplan streuen Sie über die Zeit und über die vielen Objekte des Fonds. Mit einer Immobilie auf Mauritius legen Sie einen erheblichen Teil Ihres Vermögens in ein einziges Objekt an einem einzigen Ort an.

Kontrolle über den Vermögenswert

Auf Mauritius behalten Sie das Objekt in der Hand. Sie wählen den Mieter, entscheiden über Instandhaltung und legen fest, ob saisonal oder langfristig vermietet wird. Diese Freiheit kann die Mietrendite heben. Sie kostet aber Ihre Zeit oder die Gebühr einer Verwaltung vor Ort – und sie setzt voraus, dass Sie den lokalen Markt kennen oder jemanden haben, der ihn kennt.

Beim offenen Immobilienfonds geben Sie genau diese Entscheidungen ab. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft wählt die Objekte aus, führt die Vermietung und schüttet aus. Für passive Anleger ist das der ganze Zweck der Sache. Wer bei strategischen Entscheidungen mitreden will, hat hier keine Handhabe.

Streuung und Marktexposition

Ein offener Immobilienfonds hält viele Objekte, oft in mehreren Ländern und Nutzungsarten. Ein einzelner Leerstand oder ein einzelner zahlungsunfähiger Mieter fällt in der Gesamtrechnung kaum ins Gewicht. Gegen einen breiten Einbruch der Märkte, in die der Fonds investiert hat, schützt diese Streuung allerdings nicht.

Eine Renditeimmobilie auf Mauritius hängt am dortigen Markt, und zwar mit einem einzigen Objekt darin. Touristische Nachfrage, geänderte Vorschriften, die wirtschaftliche Lage der Insel und der Wechselkurs schlagen unmittelbar auf Wert und Ertrag durch. Lage und Objektwahl sind deshalb keine Geschmacksfrage, sondern der wesentliche Teil Ihrer Risikosteuerung.

Zur Rendite: warum hier keine Durchschnittszahl steht

Zu den Renditen offener Immobilienfonds und zu ihren Kosten – Ausgabeaufschlag und laufende Gebühren – haben wir keine belastbare, datierte Quelle gefunden. Deshalb steht hier keine Zahl. Die verbindlichen Angaben stehen in den Anlagebedingungen, im Verkaufsprospekt und im Basisinformationsblatt des jeweiligen Fonds.

Bei einer Renditeimmobilie auf Mauritius gibt es ohnehin keine Durchschnittszahl, die für Ihr Objekt gilt. Der Ertrag hängt am Belegungsgrad, an den Nebenkosten, an der Mietverwaltung und an der Positionierung des Objekts. Diese vier Größen rechnen Sie für ein konkretes Objekt durch, nicht für „den Markt“.

Kein Sozialversicherungsabkommen zwischen Deutschland und Mauritius

Dieser Punkt betrifft weniger die Anlage als den Lebensplan dahinter, und er wird regelmäßig übersehen. Deutschland hat mit 23 Staaten außerhalb von EU, EWR und der Schweiz zweiseitige Sozialversicherungsabkommen geschlossen – darunter die Vereinigten Staaten, Japan, Kanada, Indien und die Türkei. Auf der amtlichen Liste des Bundesministeriums für Arbeit und Soziales mit Stand vom 1. Februar 2026 steht Mauritius nicht.

Zwischen beiden Ländern gibt es also keine zwischenstaatliche Koordinierung Ihrer Renten- und Krankenversicherungsansprüche. Wenn Sie nur Anteile an einem deutschen Fonds halten, ändert das für Sie nichts. Steht hinter dem Immobilienkauf auf Mauritius aber der Gedanke, dort zu leben, klären Sie diesen Punkt früh mit der Deutschen Rentenversicherung und Ihrer Krankenkasse – und nicht erst nach dem Umzug.

Wie Sie zwischen beiden wählen

Die beiden Anlagen beantworten unterschiedliche Fragen. Der offene Immobilienfonds ist der Weg für kleine Beträge, für breite Streuung und für Anleger, die nichts selbst steuern wollen – um den Preis einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten und einer Rückgabeerklärung zwölf Monate vor dem Rücknahmetermin. Die eigene Immobilie auf Mauritius verlangt Kapital, Zeit und Marktkenntnis. Dafür gehört Ihnen ein bestimmtes Objekt an einem bestimmten Ort, Sie entscheiden über seine Nutzung, und Sie können es selbst nutzen.

Prüfen Sie vor der Entscheidung drei Dinge nüchtern. Wie lange können Sie auf das Geld verzichten? Wie viel wollen Sie selbst tun? Und in welchem Steuersystem landen Ihre Erträge – bei 25 % Abgeltungsteuer mit Teilfreistellung, oder bei Ihrem persönlichen Tarif mit Anrechnung der mauritischen Steuer?

Wenn Sie den mauritischen Markt genauer ansehen möchten, lesen Sie unseren ausführlichen Leitfaden zum Immobilienkauf und Investment auf Mauritius.

Quellen

• Abkommen zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Republik Mauritius zur Vermeidung der Doppelbesteuerung, unterzeichnet in Port Louis am 7. Oktober 2011, Zustimmungsgesetz vom 2. Oktober 2012, BGBl. 2012 II Nr. 30, S. 1050–1072 – Artikel 6, 13 und 23: bundesfinanzministerium.de
• § 255 Abs. 3 und 4 KAGB – Mindesthaltefrist von 24 Monaten und Rückgabefrist von zwölf Monaten bei Immobilien-Sondervermögen: gesetze-im-internet.de
• § 346 Abs. 2 KAGB – Übergangsvorschrift: § 255 Abs. 3 und 4 gilt für Anteile, die nach dem 21. Juli 2013 erworben wurden: gesetze-im-internet.de
• § 2 Abs. 9 InvStG – Definition von Immobilienfonds und Auslands-Immobilienfonds: gesetze-im-internet.de
• § 20 Abs. 3 InvStG – Teilfreistellung von 60 % beziehungsweise 80 %: gesetze-im-internet.de
• § 32d Abs. 1 EStG – Abgeltungsteuer von 25 % auf Einkünfte aus Kapitalvermögen: gesetze-im-internet.de
• § 20 Abs. 9 EStG – Sparer-Pauschbetrag von 1.000 EUR beziehungsweise 2.000 EUR: gesetze-im-internet.de
• Bundesministerium für Arbeit und Soziales, Übersicht der zweiseitigen Sozialversicherungsabkommen außerhalb von EU, EWR und der Schweiz, Stand 1. Februar 2026: bmas.de
• hausInvest (Commerz Real), Fondssparen ab 10 Euro monatlich: hausinvest.de

Dieser Beitrag informiert und gibt den Stand der genannten Quellen wieder. Er ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Ob und wie die beschriebenen Regeln in Ihrem Fall greifen, klären Sie mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater – in Deutschland und auf Mauritius.