Budget 2026/2027 auf Mauritius: das Wichtigste zu Immobilien, Steuern und Aufenthaltsgenehmigungen
Westimmo-Analyse der Maßnahmen des Budgets 2026/2027: Kauf durch Ausländer, Immobilienbesteuerung, Aufenthaltsgenehmigung, Occupation Permit, Grundbesitz und Investitionen.
Aktualisiert am 2. September 2026: Diese Seite berücksichtigt den Finance Act 2026 (Act Nr. 14 von 2026) und den Economic and Financial Measures (Miscellaneous Provisions) Act 2026 (Act Nr. 13 von 2026), veröffentlicht in der Government Gazette Nr. 59 vom 13. August 2026. Die Ankündigungen des Budgets sind damit von dem getrennt, was tatsächlich verabschiedet wurde.
Das Budget 2026/2027 stellt den mauritischen Immobilienmarkt nicht auf den Kopf, verstärkt aber einen Grundtrend: mehr Kontrolle, mehr Auswahl, mehr Vorsicht beim Grund und Boden. Für ausländische Käufer wichtig: Die angekündigte Überarbeitung der Steuern unter den EDB-Schemes hat stattgefunden, und sie fällt zu ihren Gunsten aus – der Finance Act 2026 streicht die Erhöhung der Übertragungsabgaben auf 10 % und führt die Regelung damit auf 5 % + 5 % zurück. Umgekehrt trifft eine zusätzliche Abgabe von 10 % zulasten des Verkäufers nunmehr G+2-Wohnungen auf State Lands und Pas Géométriques. Hinzu kommen vollständig ersetzte Kriterien für den Occupation Permit und ein Golden Visa, das Immobilien ausdrücklich ausschließt. Die Prüfung des rechtlichen Erwerbsrahmens ist wichtiger denn je.
Das mauritische Budget 2026/2027 bringt mehrere wichtige Maßnahmen für den Immobiliensektor, den Kauf durch Ausländer, die Immobilienbesteuerung, die Aufenthaltsgenehmigungen und Investitionen.
Für Käufer, Investoren, Auswanderer und Eigentümer kommt es nicht nur darauf an, die neuen Maßnahmen zu kennen, sondern vor allem ihre konkrete Wirkung zu verstehen: Welche Immobilien bleiben für Nicht-Staatsbürger zugänglich, welche Steuern können sich ändern, welche Genehmigungen sind betroffen und welche Chancen können sich in den kommenden Jahren ergeben.
Nachfolgend die Westimmo-Analyse der Maßnahmen des Budgets 2026/2027, die sich direkt oder indirekt auf Immobilien auf Mauritius auswirken.
Die wichtigsten Maßnahmen aus dem Budget 2026/2027
Zwölf Punkte mit direkter oder indirekter Wirkung auf Immobilien, Steuern und Aufenthalt auf Mauritius.
Kauf durch Ausländer: Wohnungen G+2 auf State Lands und Pas Géométriques
Die Regierung wird unter dem G+2 Scheme keine Pachtverträge mehr erteilen, die den Verkauf von Wohnungen auf State Lands oder Pas Géométriques an Ausländer erlauben. Bestimmte Projekte lassen sich damit – von Ausnahmen abgesehen – nicht mehr frei an Nicht-Staatsbürger vermarkten.
Was verabschiedet wurde – und was nicht. Die Beschränkung der Pachtverträge bleibt eine Ankündigung aus der Budgetrede (Paragrafen 180 und 181): Sie wurde in keines der beiden Gesetze vom August 2026 übernommen; der Non-Citizens (Property Restriction) Act bleibt unverändert. Sie betrifft jedoch die Vergabepraxis der Pachtverträge, die kein Gesetz erfordert und deshalb in der Praxis gilt. Bereits genehmigte Pachtverträge und der Weiterverkauf durch einen bestehenden Eigentümer sind nicht betroffen.
Die Abgabe von 10 % zulasten des Verkäufers hingegen ist tatsächlich Gesetz geworden (neuer Artikel 4(11) des Land (Duties and Taxes) Act). Drei Punkte sind entscheidend: Geschuldet wird sie vom Verkäufer – sie betrifft nur Wohnimmobilien, die auf Staatsland oder auf Pas Géométriques liegen und über den G+2-Weg an einen Nicht-Staatsbürger veräußert werden – kumulative Bedingungen, die den Großteil des G+2-Bestands im Volleigentum sowie die Schemes PDS, RES, IHS und Smart City ausnehmen; und sie addiert sich zu den 5 % land transfer tax. Damit liegt die Gesamtbelastung für den Veräußerer bei rund 15 %. Einzige Befreiung: ein notariell unterzeichneter Vorvertrag vor dem 19. Juni 2026.
Eine rechtliche Prüfung vor jeder Reservierung ist damit unerlässlich, besonders in Küstennähe. Sehen Sie unsere für ausländische Käufer zugänglichen Immobilien.
Immobiliensteuern: Die Überarbeitung der EDB-Schemes hat stattgefunden
Die Überarbeitung hat stattgefunden. Der Finance Act 2026 streicht die Erhöhung der Übertragungsabgaben von 5 % auf 10 %, die der Finance Act 2025 für Nicht-Staatsbürger zum 1. Juli 2026 beschlossen hatte – sowohl bei der Registrierungsgebühr als auch bei der land transfer tax (Sections 16(b), 16(e)(i) und 9(a)(i)).
Für Erwerbe unter PDS, IRS, RES, Invest Hotel Scheme und Smart City gilt damit wieder die allgemeine Regelung: 5 % Registrierungsgebühr zulasten des Erwerbers, 5 % land transfer tax zulasten des Verkäufers.
Zu beachten: Die Aufhebung wirkt nicht rückwirkend und gilt seit der Veröffentlichung am 13. August 2026. Für eine Urkunde, die zwischen dem 1. Juli und dem 12. August 2026 unterzeichnet oder eingetragen wurde, haben bislang weder die MRA noch der Registrar-General eine Position veröffentlicht: Dieser Fall ist mit dem beurkundenden Notar zu klären. Siehe unseren Leitfaden zu den Immobilien-Schemes auf Mauritius.
Westimmo-Empfehlung: Klären Sie die Erwerbskosten immer vor der Unterzeichnung mit dem Notar.
Mauritische Ersterwerber: höhere Befreiungsschwellen
Das Budget hebt die Befreiungsschwellen der Registration Duty für Ersterwerber an.
| Art der Immobilie | Vorher | Nachher |
|---|---|---|
| Unbebautes Grundstück | Rs 2,5 Mio. | Rs 3 Mio. |
| Wohnung / Haus | Rs 5 Mio. | Rs 6 Mio. |
Auch Eigentümer eines landwirtschaftlichen Grundstücks können sie künftig in Anspruch nehmen. Diese Schwellen gelten nur für mauritische Staatsbürger – ausländische Erwerber haben darauf keinen Anspruch. Die Maßnahme stützt die lokale Nachfrage im bezahlbaren Wohnsegment.
Wohnungsbau und Grundbesitz: mehr öffentlich-private Partnerschaften
Die Regierung stärkt das Wohnungsangebot für Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen:
- Rs 2 Milliarden für die externe Erschließung der 1. Phase des Projekts mit 8.000 Sozialwohnungen;
- private Partnerschaften für gemischte Wohnprojekte auf privaten Grundstücken;
- Staatsgrundstücke für rund 1.000 Wohnungen für mittlere Einkommen;
- Rs 150 Millionen für ein Pilotprojekt mit 100 erschlossenen Parzellen.
Diese Maßnahmen zielen nicht auf das Premiumsegment oder auf Zuwanderer, prägen aber das Gleichgewicht des lokalen Wohnungsmarkts insgesamt.
Occupation Permit: neue Kriterien für Investoren, Fachkräfte und Selbstständige
Das Budget überarbeitet die Kriterien für den Occupation Permit.
Kategorie Investor
Verabschiedet. Die frühere Kategorie mit USD 50.000 entfällt: einheitliche Schwelle von USD 100.000 Anfangsinvestition, Umsatz von Rs 5 Mio. ab dem 3. Jahr und Rs 8 Mio. ab dem 5. Jahr für die Verlängerung.
Kategorie Professional
Verabschiedet. ProPass und Expert Pass werden zusammengeführt, das monatliche Grundgehalt von Rs 50.000 gilt einheitlich für alle Branchen. Achtung beim Zeitplan: Die Übergangsvorschrift, nach der ein derzeitiger Inhaber bei seiner ersten Verlängerung nach den alten Kriterien beurteilt wird, gilt erst ab dem 1. Oktober 2026. Zwischen dem 13. August und dem 30. September 2026 besteht dieser Schutz rechtlich nicht.
Kategorie Self-Employed
Verabschiedet. Investition von USD 50.000, Umsatz von Rs 2 Mio. ab dem 3. Jahr und Rs 3 Mio. ab dem 5. Jahr für die Verlängerung.
Neuerungen
Der Family Occupation Permit ist aufgehoben, und zwar über die gesamte Kette hinweg. Die Kategorie Technical (Government-to-Government-Rahmen) ist dagegen die einzige Maßnahme, deren Inkrafttreten weiterhin von einer Proclamation abhängt, die bislang nicht erlassen wurde.
Golden Visa: möglicher Zugang zum Permanent Residence Permit
Das Golden Visa richtet sich an Investoren, die sich verpflichten, in den ersten 12 Monaten mindestens USD 1 Million in Sektoren mit hoher Wertschöpfung zu investieren (FinTech, KI, Biotechnologie, erneuerbare Energien, globales Treasury-Management).
Der Weg zum Permanent Residence Permit wurde tatsächlich verabschiedet. An einem entscheidenden Punkt ist der Text jedoch eindeutig: Die Investition muss in einer anderen wirtschaftlichen Tätigkeit erfolgen als im Erwerb einer Wohnimmobilie unter den Immobilien-Schemes der EDB. Das Golden Visa ist damit kein Weg über Immobilien.
Die kursierenden Eckdaten – zwei Jahre Gültigkeit, Jahresquote, Bearbeitung in fünf Werktagen, Liste der zulässigen Sektoren – stehen in keinem der beiden Gesetze von 2026: Es handelt sich um Ankündigungen, und bis heute wurde dazu keine Government Notice veröffentlicht.
Immigration: ein digitales System für Nicht-Staatsbürger
Mehrere Änderungen des Immigration Act wurden verabschiedet. Die Electronic Travel Authorisation gehört jedoch zu den wenigen Maßnahmen, deren Inkrafttreten weiterhin von einer Proclamation abhängt, die bislang nicht erlassen wurde: Sie ist noch nicht anwendbar.
Die Aufenthaltsgenehmigung kann künftig digital, als Karte oder in Papierform ausgestellt werden.
Eine günstige, wenig beachtete Änderung: Das uneingeschränkte Ermessen des Ministers, einem Ausländer die Aufenthaltsgenehmigung zu entziehen, entfällt (Aufhebung von Artikel 18(2) des Immigration Act 2022). Der Entzug ist künftig nur noch aus abschließend aufgezählten Gründen möglich. Für einen Käufer, der sich niederlässt, ist das ein echter Gewinn an Rechtssicherheit.
Bauwesen: auf dem Weg zu einem Green Building Code
Das Budget kündigt einen Green Building Code an, der das Bauen an energetische und ökologische Anforderungen anpasst. Gebäude sollen Energie schrittweise nicht mehr nur verbrauchen, sondern auch erzeugen.
Für Bauträger, Architekten, Investoren und Käufer von Neubauten gewinnen ökologische Kriterien an Gewicht: Energieeffizienz, Photovoltaik, Materialien, nachhaltige Planung und Gebäudeperformance.
Photovoltaik: Klarstellung zur Mehrwertsteuer
Eine Photovoltaikanlage und ihre Komponenten – Generatoren, Module, Batterien und Wechselrichter – unterliegen nicht der Mehrwertsteuer.
Interessant für Eigentümer, Bauträger und Investoren, die Energielösungen einbinden wollen. Die Maßnahme macht autarkere Bauweisen attraktiver: Villen, private Residenzen, touristische Projekte und nachhaltige Entwicklungen.
Tax Residence Certificate: höhere Gebühren
Das Budget erhöht die Ausstellungsgebühren für das Tax Residence Certificate.
| Antragsteller | Vorher | Nachher |
|---|---|---|
| Privatperson | Rs 1.000 | Rs 2.000 |
| Sonstige Antragsteller | USD 200 | USD 500 |
| Collective investment schemes | USD 1.000 | USD 2.000 |
Für ein Auswanderungsvorhaben eine moderate Maßnahme, die aber den schrittweisen Ausbau des administrativen und steuerlichen Rahmens bestätigt.
Compliance: mehr Kontrolle und Digitalisierung
Das Budget stärkt die Kontrollkapazität der Steuerverwaltung und des Registrar-General. Recherchen in der Immobiliendatenbank des Conservator of Mortgages werden teurer (Tagestarif Rs 200 → Rs 300; Monatsabonnements Rs 2.000 → Rs 5.000).
Für Vermessungsberichte fällt eine feste Gebühr je Parzelle an. Von Anwälten zur Eintragung eingereichte Dokumente müssen elektronisch übermittelt werden. Die Verwaltung kann eine Befreiung zurückfordern, die auf einer falschen oder irreführenden Erklärung beruht.
Klare Tendenz: ein digitalerer, stärker regulierter und stärker kontrollierter Immobilienmarkt.
Das Wichtigste für Käufer und Investoren
- Ausländer: Prüfen Sie den rechtlichen Status der Immobilie (PDS, IRS, RES, Smart City, G+2, Privatgrundstück, State Land, Pas Géométriques). Siehe die Regeln für den Immobilienkauf durch Ausländer.
- Investoren: Golden Visa, Occupation Permits und dauerhafter Aufenthalt machen Mauritius interessanter.
- Eigentümer / Bauträger: Nachhaltigkeit, Compliance, Digitalisierung und Bodenrecht von Anfang an einplanen.
- Lokale Käufer: Die höheren Befreiungsschwellen erleichtern den Erwerb von Wohneigentum.
Besteuerung natürlicher Personen: das Ende der Flat Tax
Das ist die schwerwiegendste Maßnahme des Budgets 2026/2027 für Auswanderer und ansässige Investoren, und sie ist weitgehend unbemerkt geblieben. Der Finance Act 2026 ersetzt den Tarif der Einkommensteuer für natürliche Personen. Für das Einkommensjahr ab dem 1. Juli 2026 und die folgenden Jahre wird er progressiv: 0 % auf die ersten 500.000 Rupien, 10 % auf die nächste Tranche von 500.000 Rupien, 20 % auf die folgenden 11 Millionen Rupien und 35 % darüber hinaus.
Mauritius für Privatpersonen als Jurisdiktion mit einer „Flat Tax von 15 %“ darzustellen, ist damit nicht mehr zutreffend. Der Satz von 15 % gilt weiterhin für die Körperschaftsteuer und für bestimmte Quellensteuern.
Fair Share Contribution: Sie ist in diesem Jahr weiterhin geschuldet. Entgegen anderslautenden Angaben wurde sie nicht aufgehoben. Der Beitrag von 15 % oberhalb von Rs 12 Millionen Nettoeinkommen bleibt für das am 30. Juni 2026 endende Einkommensjahr geschuldet und wird mit der Steuererklärung entrichtet; Abgabefrist ist der 15. Oktober 2026. Für das Jahr ab dem 1. Juli 2026 gilt er nicht mehr, an seine Stelle tritt die Tranche von 35 %. Bei Gesellschaften bleibt der Beitrag bestehen und sein Anwendungsbereich wird erweitert: Einziges Kriterium ist künftig ein steuerpflichtiges Einkommen von mehr als Rs 24 Millionen.
Die strukturellen Merkmale bleiben dagegen unverändert – geprüft wurde der vollständige Text beider Gesetze von 2026: keine Kapitalertragsteuer auf Immobilien, keine Vermögensteuer, keine Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Vor der Reservierung: Prüfen Sie den Rahmen
Das Budget 2026/2027 stellt den mauritischen Immobilienmarkt nicht insgesamt auf den Kopf, verstärkt aber einen Grundtrend: mehr Kontrolle, mehr Auswahl, mehr Vorsicht beim Grund und Boden und den Willen, Investitionen in besser regulierte Projekte zu lenken.
Für ausländische Käufer ist die Prüfung des rechtlichen Erwerbsrahmens wichtiger denn je. Bevor Sie eine Immobilie auf Mauritius reservieren, sollten Sie unbedingt klären:
- das Erwerbsregime der Immobilie
- den Status des Grundstücks
- die anfallenden Steuern
- die Bedingungen für den Weiterverkauf
- die Berechtigung für eine Aufenthaltsgenehmigung
- die Beschränkungen G+2 / State Lands / Pas Géométriques
Westimmo begleitet Käufer, Investoren und Auswanderer dabei, die für ausländische Käufer zugänglichen Immobilien zu prüfen, die Erwerbskosten zu verstehen und ein abgesichertes Immobilienvorhaben auf Mauritius vorzubereiten.
⚠️ Der teure Fehler – eine Reservierung für eine G+2-Wohnung unterschreiben, ohne den Status des Grundstücks prüfen zu lassen. Die neue Beschränkung des Budgets betrifft Gebäude auf State Land: Ein Vorvertrag über eine Immobilie, die für ausländische Käufer nicht mehr zulässig ist, bedeutet Monate der Blockade und eine gebundene Anzahlung. Lassen Sie „State Land oder freehold“ vom Notar bestätigen, BEVOR Sie zahlen.
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Häufige Fragen
Häufige Fragen
Nein. Ausländer können auf Mauritius weiterhin in den zugelassenen Rahmen kaufen. Das Budget führt jedoch eine besondere Beschränkung für bestimmte G+2-Wohnungen auf State Lands oder Pas Géométriques ein.
Ja, und zwar nach unten. Der Finance Act 2026 hat die 2025 beschlossene Erhöhung auf 10 % aufgehoben: Für Erwerbe unter PDS, IRS, RES, Invest Hotel Scheme und Smart City gilt wieder die allgemeine Regelung, also 5 % Registrierungsgebühr zulasten des Erwerbers und 5 % land transfer tax zulasten des Verkäufers. Bestehen bleibt eine zusätzliche Abgabe von 10 %, geschuldet vom Verkäufer, beschränkt auf Wohnimmobilien auf Staatsland oder auf Pas Géométriques.
Ja. Die Befreiungsschwelle der Registration Duty steigt auf Rs 3 Millionen für ein unbebautes Grundstück und auf Rs 6 Millionen für ein Haus oder eine Wohnung. Diese Schwellen gelten nur für mauritische Staatsbürger: Ausländische Erwerber haben darauf keinen Anspruch.
Ja, der Weg wurde verabschiedet. Die Investition von einer Million Dollar muss jedoch in einer anderen wirtschaftlichen Tätigkeit erfolgen als im Erwerb einer Wohnimmobilie unter den Immobilien-Schemes der EDB. Das Golden Visa ist damit kein Weg über Immobilien.
Nein. Der Family Occupation Permit wurde durch den Act Nr. 13 von 2026 aufgehoben, in Kraft seit dem 13. August 2026.
Kaufen, investieren oder sich niederlassen – auf Mauritius nach dem Budget 2026/2027?
Sprechen Sie Westimmo an, um die Zulässigkeit einer Immobilie zu prüfen, die Erwerbskosten zu schätzen und Ihr Immobilienvorhaben auf Mauritius mit klarem Blick auf die neuen Regeln zu strukturieren.
Dieser Beitrag ist eine informative Zusammenfassung auf Grundlage der offiziellen Dokumente des mauritischen Budgets 2026/2027. Er stellt keine steuerliche, rechtliche oder notarielle Beratung dar. Die angekündigten Maßnahmen sind anhand der anwendbaren Gesetzestexte und der Weisungen der zuständigen Behörden zu bestätigen.