Budget 2026/2027 à Maurice : ce qu’il faut retenir pour l’immobilier, les taxes et les permis

Achat par les étrangers : appartements G+2 sur State Lands et Pas Géométriques

Le gouvernement ne délivrera plus, sous le G+2 Scheme, de baux autorisant la vente d’appartements construits sur des State Lands ou des Pas Géométriques à des étrangers. Certains projets ne pourront donc plus être commercialisés librement auprès d’acheteurs non-citoyens, sauf exceptions.

Ce qui a été voté, et ce qui ne l’a pas été. La restriction sur les baux reste une annonce du discours budgétaire (paragraphes 180 et 181) : elle n’a été transposée dans aucune des deux lois d’août 2026, la Non-Citizens (Property Restriction) Act demeurant inchangée. Mais elle porte sur la politique d’octroi des baux, qui ne requiert pas de loi et s’applique donc en pratique. Les baux déjà approuvés et la revente par un propriétaire existant ne sont pas visés.

La taxe de 10 % au vendeur, elle, est bien entrée dans la loi (nouvel article 4(11) du Land (Duties and Taxes) Act). Trois points comptent : elle est due par le vendeur ; elle ne vise que les biens résidentiels situés sur le domaine de l’État ou sur les Pas Géométriques cédés à un non-citoyen par la voie G+2, conditions cumulatives qui laissent hors champ l’essentiel du stock G+2 en pleine propriété ainsi que les schémas PDS, RES, IHS et Smart City ; et elle s’ajoute aux 5 % de land transfer tax, portant le coût total pour le cédant à environ 15 %. Seule exonération : un avant-contrat signé devant notaire avant le 19 juin 2026.

Une vérification juridique avant toute réservation devient indispensable, en particulier près du littoral. Consultez nos biens accessibles aux étrangers.

Taxes immobilières : la révision des schémas EDB a eu lieu

La révision a eu lieu. La Finance Act 2026 a abrogé la hausse des droits de mutation de 5 % à 10 % que la Finance Act 2025 avait votée pour les non-citoyens à compter du 1^er juillet 2026 — tant en droit d’enregistrement qu’en land transfer tax (sections 16(b), 16(e)(i) et 9(a)(i)).

Le régime de droit commun s’applique donc de nouveau aux acquisitions sous PDS, IRS, RES, Invest Hotel Scheme et Smart City : 5 % de droit d’enregistrement à la charge de l’acquéreur, 5 % de land transfer tax à la charge du vendeur.

Point de vigilance : l’abrogation n’est pas rétroactive et a pris effet à la publication, le 13 août 2026. Pour un acte signé ou enregistré entre le 1^er juillet et le 12 août 2026, ni la MRA ni le Registrar-General n’ont publié de position à ce jour : ce cas se traite avec le notaire instrumentant. Voir notre guide des schémas immobiliers à Maurice.

Recommandation Westimmo : toujours valider les frais d’acquisition avec le notaire avant signature.

Primo-acquéreurs mauriciens : hausse des seuils d’exonération

Le Budget relève les seuils d’exonération de Registration Duty pour les primo-acquéreurs.

Un propriétaire de terrain agricole pourra désormais en bénéficier. Ces seuils sont réservés aux citoyens mauriciens : aucun acquéreur étranger n’y a droit. La mesure soutient la demande locale sur le segment résidentiel accessible.

Logement et foncier : plus de partenariats public-privé

Le gouvernement renforce l’offre de logements pour les familles à revenus faibles et moyens :

• Rs 2 milliards pour les infrastructures hors site de la 1ʳᵉ phase du projet de 8 000 logements sociaux ;
• partenariats privés pour des projets de logements mixtes sur terrains privés ;
• terrains de l’État pour ~1 000 logements destinés aux revenus moyens ;
• Rs 150 millions pour un projet pilote de 100 lots viabilisés.

Sans viser le premium ou l’expatrié, ces mesures influencent l’équilibre global du marché résidentiel local.

Golden Visa : accès possible au Permanent Residence Permit

Le Golden Visa vise les investisseurs s’engageant à investir au minimum USD 1 million dans les 12 premiers mois, dans des secteurs à forte valeur ajoutée (FinTech, IA, biotechnologie, énergies renouvelables, gestion de trésorerie globale).

La voie vers le Permanent Residence Permit a bien été votée. Mais le texte est explicite sur un point décisif : l’investissement doit être réalisé dans une activité économique autre que l’acquisition d’un bien résidentiel sous les schémas immobiliers de l’EDB. Le Golden Visa n’est donc pas une voie immobilière.

Les caractéristiques qui circulent — validité de deux ans, quota annuel, traitement en cinq jours ouvrables, liste de secteurs éligibles — ne figurent dans aucun des deux textes de 2026 : ce sont des annonces, à ce jour sans Government Notice publié.

Immigration : un système digital pour les non-citoyens

Plusieurs amendements à l’Immigration Act ont été votés. L’Electronic Travel Authorisation fait toutefois partie des rares mesures dont l’entrée en vigueur reste suspendue à une Proclamation, non prise à ce jour : elle n’est pas encore applicable.

Le permis de résidence pourra être émis sous format digital, carte ou papier.

Un changement favorable, peu commenté : le pouvoir discrétionnaire absolu du ministre de retirer son statut de résident à un étranger est supprimé (abrogation de l’article 18(2) de l’Immigration Act 2022). Le retrait n’est désormais possible que sur des motifs limitativement énumérés. C’est un gain de sécurité juridique réel pour un acheteur qui s’installe.

Construction : vers un Green Building Code

Le Budget annonce un Green Building Code pour aligner la construction sur les impératifs énergétiques et environnementaux. Les bâtiments devront progressivement devenir non seulement consommateurs mais aussi producteurs d’énergie.

Pour promoteurs, architectes, investisseurs et acheteurs de biens neufs, les critères environnementaux montent en importance : efficacité énergétique, photovoltaïque, matériaux, conception durable et performance du bâtiment.

Photovoltaïque : clarification sur la TVA

Un système photovoltaïque et ses composants — générateurs, panneaux, batteries et onduleurs — ne seront pas soumis à la TVA.

Intéressant pour les propriétaires, promoteurs et investisseurs souhaitant intégrer des solutions énergétiques. La mesure renforce l’intérêt des constructions plus autonomes : villas, résidences privées, projets touristiques et développements durables.

Tax Residence Certificate : hausse des frais

Le Budget relève les frais d’émission du Tax Residence Certificate.

Mesure modérée dans le cadre d’un projet d’installation, mais qui confirme un renforcement progressif du cadre administratif et fiscal.

Conformité : plus de contrôle et de digitalisation

Le Budget renforce la capacité de contrôle de l’administration fiscale et du Registrar-General. Les recherches dans la base immobilière du Conservator of Mortgages coûteront plus cher (tarif journalier Rs 200 → Rs 300 ; abonnements mensuels Rs 2 000 → Rs 5 000).

Les rapports de géomètre seront soumis à un droit fixe par lot. Les documents soumis à l’enregistrement par les avocats devront l’être électroniquement. L’administration pourra récupérer une exonération obtenue sur déclaration fausse ou trompeuse.

Tendance claire : un marché immobilier plus digitalisé, plus encadré et plus contrôlé.

Ce qu’il faut retenir pour acheteurs et investisseurs

• Étrangers : vérifier le statut juridique du bien (PDS, IRS, RES, Smart City, G+2, terrain privé, State Land, Pas Géométriques). Voir la réglementation de l’achat étranger.
• Investisseurs : Golden Visa, Occupation Permits et résidence permanente renforcent l’intérêt de Maurice.
• Propriétaires / promoteurs : durabilité, conformité, digitalisation et règles foncières à intégrer dès le départ.
• Acheteurs locaux : la hausse des seuils d’exonération facilite l’accès à la propriété.