Île Maurice · Investissement immobilier
Investir à
l'Île Maurice
Maurice est un État de droit offrant un cadre juridique sécurisé pour les investisseurs étrangers. Aucun impôt sur la plus-value immobilière, sur la fortune ni sur les successions, 45 conventions de non-double imposition en vigueur : autant d'atouts qui font de l'île la destination privilégiée pour diversifier votre patrimoine et préparer votre retraite hors d'Europe. Des programmes neufs (PDS, Smart City) et des biens en revente (IRS, RES) ouverts aux étrangers, avec un permis de résidence dès 375 000 $ et des actes notariés en français.
Garanties & avantages
Les points importants
Garantie d'achèvement à exiger du promoteur dans toute vente sur plan.
Permis retraité accessible dès 50 ans (sous conditions).
Acte de vente notarié, rédigé en français et enregistré.
Dépôt de réservation à placer sous séquestre chez le notaire, plutôt que chez le vendeur.
VEFA — déblocage progressif des fonds en phase avec l'avancement des travaux, jusqu'à la remise des clés.
45 conventions de non-double imposition en vigueur, dont avec la France.
Pas de taxe d'habitation, ni de taxe foncière dans les zones côtières où se trouve l'offre ouverte aux étrangers.
Pas de droits de succession ni de donation à Maurice.
Patrimoine & projet de vie
Pourquoi investir
à Maurice
Diversifier votre patrimoine, préparer votre retraite, transmettre un bien à vos proches : l'immobilier à Maurice répond à ces trois projets, dans un cadre légal lisible pour les acheteurs étrangers. Le principal frais d'achat est le droit d'enregistrement de 5 %, à la charge de l'acheteur, et Maurice ne taxe ni la plus-value immobilière ni les successions. Pour un investissement locatif ou la gestion et la transmission d'un bien, nos guides détaillent chaque étape.
Superficie & Climat
1 865 km², environ 65 km du nord au sud. Climat tropical doux toute l'année, entre 16° et 34°.
Démographie
1,3 million d'habitants. Culture française, anglaise, chinoise et indienne. Le français est très parlé, aux côtés du créole et de l'anglais.
Santé & Soins
Secteur public gratuit et secteur privé de qualité, avec des cliniques bien équipées.
Fiscalité comparée
Un cadre stable
pour votre patrimoine
L'île Maurice offre bien plus qu'un cadre de vie exceptionnel. Depuis le 1er juillet 2026, l'impôt sur le revenu des particuliers suit un barème progressif de 0 à 35 %, et l'impôt sur les sociétés reste à 15 %. Maurice ne taxe ni la plus-value immobilière, ni la fortune, ni les successions, et protège les investisseurs étrangers par des accords bilatéraux.
Absence de contrôle des changes
Pas de contrôle des changes depuis 1994 : les transferts internationaux sont libres, sous réserve des vérifications bancaires habituelles.
Protection des actifs étrangers
Les investisseurs bénéficient d'une protection solide de leurs actifs, pour investir dans l'immobilier mauricien en toute confiance.
45 conventions de non-double imposition
Conventions en vigueur avec 45 pays, dont la France. Elles répartissent l'imposition entre les deux États : votre situation dépend de votre résidence fiscale.
Zones franches & port franc
Des zones d'investissement attractives offrant des avantages compétitifs uniques pour les entrepreneurs et investisseurs internationaux.
Immobilier de prestige
Acheter une villa de luxe
à Maurice
Le gouvernement mauricien encadre l'achat par les étrangers au moyen de programmes agréés par l'Economic Development Board. Du premier prix au standing le plus élevé, les programmes neufs vous ouvrent un marché immobilier encadré et fiscalement attractif.
Cadre légal
Les 6 programmes
d'investissement
Un étranger ne peut acheter à Maurice que dans l'un des six cadres prévus par la loi et suivis par l'Economic Development Board. Chacun répond à des critères précis — superficie, montant, usage — détaillés dans notre guide des programmes PDS, IRS, RES, R+2 et Smart City.
Property Development Scheme
Le cadre de tous les nouveaux projets depuis 2015, qui a remplacé l'IRS et le RES. Permis de résidence dès 375 000 $, valable tant que le bien est détenu. Villas, appartements et terrains dans des résidences sécurisées.
Integrated Resort Scheme
Villas et appartements de luxe dans de grands domaines avec services, créés avant 2015 : l'achat se fait aujourd'hui en revente. Permis de résidence dès 375 000 $.
Real Estate Scheme
Petites résidences de standing sur des terrains plus réduits, créées avant 2015 : l'achat se fait en revente. Permis de résidence dès 375 000 $.
Invest Hotel Scheme
Achat d'une chambre, d'une suite ou d'une villa dans un hôtel agréé, exploitée par l'hôtel : usage personnel limité à 45 jours par an. Permis de résidence dès 375 000 $.
Appartement en copropriété
Appartement dans un immeuble d'au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée. Achat ouvert dès 6 millions de roupies (seuil fixé par règlement) ; le permis de résidence exige 375 000 $.
Smart City Scheme
Villes intelligentes intégrant bureaux, commerces, résidences et loisirs. Environnement de vie complet, moderne et connecté, pensé pour les expatriés et entrepreneurs. Permis de résidence dès 375 000 $.
Étape par étape
Comment investir
à l'île Maurice ?
Un étranger ne peut acheter à Maurice que dans un cadre agréé par l'Economic Development Board (EDB). L'achat suit huit étapes, de la vérification du programme à la transcription du titre ; le principal frais est le droit d'enregistrement de 5 %, taux confirmé par la Finance Act 2026. Un achat d'au moins 375 000 USD ouvre ensuite un permis de résidence (Immigration Act 2022, article 8(1)).
Vérifier le cadre
Demandez par écrit le cadre exact du bien (PDS, IRS, RES, R+2, IHS ou Smart City) et le numéro d'agrément EDB du projet.
Réserver
Le contrat de réservation fixe le prix, le calendrier et les conditions suspensives. Faites placer le dépôt sous séquestre chez le notaire.
Obtenir l'autorisation
Le dossier passe par la plateforme NELS de l'EDB. Dans un programme agréé, le promoteur le pilote ; vous fournissez identité et origine des fonds.
Ouvrir un compte
Une banque mauricienne vérifie votre identité et l'origine de vos fonds. Un dossier incomplet retarde l'acte plus que toute autre étape.
Transférer les fonds
Depuis le 13 décembre 2024, 85 % du prix se règle en roupies. Au-delà de 750 000 USD, les premiers 750 000 USD viennent de fonds propres transférés de l'étranger.
Vérifier le bien
Titre de propriété, bornage, servitudes, morcellement et, en copropriété, procès-verbaux d'assemblée et budget.
Signer l'acte
L'acte notarié est rédigé en français. L'acheteur règle le droit d'enregistrement de 5 %, en plus des honoraires du notaire.
Transcrire, puis demander le permis
Une fois le titre transcrit, un achat d'au moins 375 000 USD permet de demander le permis de résidence.
Procédure détaillée dans notre guide des programmes PDS, IRS, RES, R+2 et Smart City. À jour au 15 septembre 2026.
Fiscalité 2026
Quels frais et impôts
pour acheter à Maurice ?
Un acheteur étranger paie surtout le droit d'enregistrement de 5 % ; le vendeur paie la land transfer tax de 5 %. La Finance Act 2026, publiée le 13 août 2026, a abrogé la hausse de ces deux droits à 10 % pour les non-citoyens. Maurice ne taxe ni la plus-value immobilière, ni la fortune, ni les successions.
| Poste | Taux | Qui paie | Précision |
|---|---|---|---|
| Droit d'enregistrement | 5 % | L'acheteur, à l'acte | Hausse à 10 % abrogée par la Finance Act 2026, y compris sous PDS, IRS, RES, IHS et Smart City. |
| Land transfer tax | 5 % | Le vendeur, à la revente | Même abrogation par la Finance Act 2026. |
| Droit sur un R+2 bâti sur le domaine de l'État ou les Pas Géométriques | 10 % | Le vendeur, en plus des 5 % | Créé par la Finance Act 2026, pour la seule voie R+2 ; sauf avant-contrat signé devant notaire avant le 19 juin 2026. |
| Plus-value immobilière | 0 % | — | Aucun impôt : le prélèvement de 30 % annoncé au budget 2025-2026 n'a jamais été voté. |
| Impôt sur la fortune | Aucun | — | Maurice n'en prélève pas. |
| Droits de succession et de donation | Aucun | — | À Maurice. Selon votre pays de résidence, une succession peut y être taxée. |
| Loyers perçus par un particulier | 0 à 35 % | Le propriétaire, chaque année | Barème progressif pour l'année de revenu ouverte le 1er juillet 2026 (Finance Act 2026). |
| Bénéfices d'une société | 15 % | La société | Plus la Fair Share Contribution au-delà de Rs 24 M de revenu imposable. |
| Taxe foncière | Aucune sur la côte | Le propriétaire | Un local rate s'applique dans les cinq villes (résidence principale exonérée), et une campement site tax sur les terrains de campement du littoral. |
S'y ajoutent à l'achat les honoraires du notaire, les débours, les frais de séquestre et, selon le bien, la TVA sur le neuf. Sources : Finance Act 2026 (Act n° 14, Gazette du 13 août 2026), Registration Duty Act, Land (Duties and Taxes) Act, Immigration Act 2022. À jour au 15 septembre 2026.
Diversification internationale
Investir
à l'étranger
Investir à l'étranger offre de nombreux avantages : élargir votre présence internationale, accéder à de nouveaux marchés et bénéficier de conditions économiques plus favorables. En diversifiant vos activités, vous réduisez votre dépendance à un seul marché et vous positionnez comme un investisseur mondial.
Diversification de votre patrimoine hors d'Europe pour réduire les risques liés à un seul marché.
Régimes fiscaux attractifs, coûts réduits et environnement légal protecteur pour les investisseurs étrangers.
Garder des activités en France ou en Europe : votre imposition dépend alors de votre résidence fiscale, à vérifier avant d'acheter.
Questions fréquentes sur l'investissement à Maurice
Réponses à jour au 15 septembre 2026.
Oui, mais uniquement dans l'un des six cadres prévus : un programme PDS ou Smart City, une revente IRS ou RES, un appartement R+2 dans un immeuble d'au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, ou une unité hôtelière sous Invest Hotel Scheme. Hors de ces cadres, un non-citoyen ne peut pas acheter librement. Chaque achat est autorisé par l'Economic Development Board, via sa plateforme NELS.
Le seuil le plus bas est celui de l'appartement R+2 : 6 millions de roupies, un montant fixé par règlement et donc modifiable. Les programmes PDS et IRS n'imposent pas de prix minimum. Le permis de résidence suppose, lui, un achat d'au moins 375 000 USD.
Oui, pour un achat d'au moins 375 000 USD sous PDS, IRS, RES, Invest Hotel Scheme, Smart City ou en appartement R+2 (Immigration Act 2022, article 8(1)), et de 200 000 USD pour un PDS senior living après 50 ans. Le permis couvre le conjoint, les enfants et les parents à charge. Il reste valable tant que vous détenez le bien : voir notre guide du visa et des permis.
Non. Maurice ne taxe pas la plus-value immobilière : le prélèvement de 30 % annoncé au budget 2025-2026 n'a jamais été voté. Le vendeur paie en revanche la land transfer tax de 5 % sur la vente.
Le principal poste est le droit d'enregistrement de 5 %, à la charge de l'acheteur et exigible à l'acte ; la Finance Act 2026 a abrogé sa hausse à 10 % pour les non-citoyens. S'y ajoutent les honoraires du notaire, les débours, les frais de séquestre et, selon le bien, la TVA sur le neuf.
Le PDS, créé en 2015, est le cadre de tous les nouveaux projets résidentiels ouverts aux étrangers. L'IRS (2001) et le RES (2007) l'ont précédé : on n'y achète plus qu'en revente, dans des projets antérieurs à 2015. Les trois ouvrent le permis de résidence dès 375 000 USD. Le détail figure dans notre guide des programmes.
Depuis le 13 décembre 2024 (décision du Conseil des ministres du 6 décembre 2024), un acheteur non-citoyen sous cadre agréé verse 85 % du prix en roupies mauriciennes et le solde en devise ou en roupies. Au-delà de 750 000 USD, les premiers 750 000 USD doivent provenir de fonds propres transférés de l'étranger. Conservez toutes les preuves de virement : elles facilitent le rapatriement du prix à la revente.
Oui : sous PDS, IRS, RES, Smart City ou en R+2, la location saisonnière ou longue durée est libre. Sous Invest Hotel Scheme, l'hôtel exploite le bien et votre usage personnel est limité à 45 jours par an. Les loyers d'un particulier sont imposés à Maurice au barème de 0 à 35 % depuis le 1er juillet 2026 ; pour un résident fiscal français, la convention franco-mauricienne de 1980 évite la double imposition par un crédit d'impôt. Voir notre guide de l'investissement locatif.
Oui, des banques mauriciennes prêtent à des non-résidents. L'apport, la part financée et la durée dépendent de chaque banque et de chaque dossier, et se négocient avec l'ouverture du compte. La banque vérifie l'origine de vos fonds avant tout déblocage.
La revente est possible mais encadrée : elle passe par l'Economic Development Board, et l'acquéreur doit lui-même être éligible au cadre du bien. Le vendeur paie la land transfer tax de 5 %, sans impôt sur la plus-value. Si votre séjour repose sur le permis lié au bien, préparez la revente dès l'achat : voir notre guide pour gérer, revendre ou transmettre un bien.