Comment acheter à l’île Maurice : la procédure, schéma par schéma — PDS, IRS, RES, R+2, Smart City & IHS

Comprendre ces schémas est la première étape indispensable de tout projet immobilier à Maurice, et c’est celle que la plupart des annonces passent sous silence. Un bien vendu « accessible aux étrangers » l’est parce qu’il appartient à un programme agréé — pas parce que le vendeur l’a décidé. La conséquence pratique est simple : vérifiez le schéma et le numéro d’agrément du bien avant de discuter le prix. Un contrat signé sur un bien dont le statut n’ouvre aucune voie d’acquisition n’ira nulle part, et les frais engagés d’ici là ne se récupèrent pas toujours.

Depuis le Budget 2025-2026, la disposition qui permettait aux non-citoyens détenteurs d’un permis d’acheter hors schémas au-delà de 500 000 USD a été supprimée. Seuls les régimes encadrés par l’EDB sont désormais accessibles.

En partenariat avec l’ensemble des constructeurs et promoteurs de l’île, Westimmo vous accompagne dans votre acquisition — bien neuf ou en revente — avec une expertise locale complète et une transparence totale sur les démarches administratives et fiscales.

Pour comparer les schémas entre eux avant de choisir — repères de budget, différences réelles et points de vigilance — voir le guide acheter neuf à Maurice : PDS, IRS, RES, R+2. La présente page décrit la procédure d’achat elle-même.

À l’achat. Le poste principal est le droit d’enregistrement de 5 %, à la charge de l’acheteur, exigible à l’acte. S’y ajoutent les honoraires du notaire, les débours, les frais de séquestre et, selon le bien, la TVA sur le neuf.

Pendant la détention — les taxes immobilières annuelles. Aucune taxe foncière, aucune taxe d’habitation, aucun impôt sur la fortune — il n’existe pas d’équivalent local de l’IFI. Les revenus locatifs sont imposés à Maurice ; le taux des sociétés et la TVA sont fixés à 15 %, et l’impôt des personnes physiques est progressif. Les dividendes sont exonérés jusqu’à 3 millions MUR annuels par personne physique résidente.

À la revente. Aucun impôt sur les plus-values immobilières pour les particuliers. Évoqué lors du discours budgétaire 2025-2026, il n’a pas été instauré. La land transfer tax reste due par le vendeur.

Au décès. Aucun droit de succession à Maurice : le patrimoine immobilier est transmis aux héritiers sans taxation locale. Attention — les droits français restent applicables pour les résidents fiscaux français.

La convention France — Maurice. Signée le 11 décembre 1980, modifiée en 2011. Les revenus immobiliers et plus-values générés par un bien situé à Maurice sont imposables uniquement à Maurice (articles 6 et 13). Un crédit d’impôt est accordé en France pour éviter la double imposition. Les biens mauriciens sont exclus du calcul de l’IFI français si le domicile fiscal est effectivement transféré à Maurice (article 22). Maurice a signé des conventions similaires avec plus de 45 pays.

Devenir résident fiscal suppose 183 jours par an passés à Maurice. C’est la condition d’accès à l’essentiel de ce qui précède.

Le notaire. Officier public, il authentifie l’acte, vérifie que le vendeur est propriétaire et que le titre est transmissible, puis fait transcrire la vente. Ses honoraires s’ajoutent au droit d’enregistrement et restent à la charge de l’acheteur. Il ne se prononce ni sur l’état du bâti, ni sur la pertinence du prix : rien ne vous interdit de vous faire assister par votre propre conseil.

Le financement. Des banques mauriciennes prêtent à des non-résidents. L’apport exigé, la quotité financée et la durée sont propres à chaque établissement et à chaque dossier, et se négocient en même temps que l’ouverture du compte — nous ne publions volontairement aucun taux ici, ils changent trop vite pour qu’un chiffre affiché sur une page soit fiable le jour où vous le lisez.

La revente d’un lot sous schéma agréé est possible, mais encadrée. Elle passe par l’Economic Development Board, et l’acquéreur doit lui-même être éligible au schéma. Les modalités et les délais de notification se vérifient au cas par cas auprès de l’EDB avant de mettre en vente. C’est cette éligibilité qui restreint le nombre d’acheteurs potentiels et pèse sur la liquidité du marché mauricien : votre bien ne s’adresse pas à tout le monde.

Le permis suit le bien. Le permis de résidence obtenu par l’immobilier se maintient tant que le bien est détenu. D’où une question qu’on oublie de se poser à l’achat : que devient votre titre de séjour le jour où vous revendez ? Si votre installation à Maurice repose sur ce permis, la revente se planifie avec une solution de remplacement — un autre bien éligible, ou un permis d’une autre nature.

Côté fiscal, la sortie est légère : aucune plus-value immobilière pour les particuliers, la land transfer tax à la charge du vendeur, et un rapatriement libre — à condition que le dossier d’entrée des fonds soit complet.

Louer entre-temps est libre. Les propriétaires sous tous les schémas peuvent mettre leur bien en location saisonnière ou long terme, sans restriction. Seule exception de nature différente : sous IHS, la jouissance personnelle est plafonnée à 45 jours par an, le reste de l’année étant exploité par l’hôtel.