Mehrwertsteuer auf Neubauten auf Mauritius: was das Budget 2025-2026 ändert

Wer auf Mauritius einen Neubau kauft, zahlt Mehrwertsteuer – für Investoren, Auswanderer und ausländische Käufer eine der ersten Fragen. Mit dem Budget 2025-2026 wurden mehrere Anpassungen angekündigt, die den steuerlichen Rahmen beim Kauf neuer Immobilien verändern. Dieser Leitfaden nennt die geltenden Steuersätze, die jüngsten Änderungen und ihre konkrete Wirkung auf den Kaufpreis, insbesondere für Nichtansässige.

Wie hoch ist die Mehrwertsteuer auf Neubauten auf Mauritius nach dem Budget 2025-2026?

Die Mehrwertsteuer auf Neubauten auf Mauritius fällt in aller Regel an, wenn Sie eine Immobilie von einem Bauträger erwerben oder in ein Projekt unter den Regelungen PDS, IRS oder RES investieren. Der reguläre Satz der Insel gilt unverändert und wird auf den Wert des Neubaus erhoben. Das Budget 2025-2026 hat diesen Satz für die Mehrzahl der Neubautransaktionen bestätigt und zugleich präzisiert, wann Befreiungen greifen und wann die Anwendung je nach Art des Projekts abweicht.

Bei Projekten, die als Hauptwohnsitz oder als Mietanlage dienen, bemisst sich die Mehrwertsteuer am Verkaufspreis ohne Registrierungsgebühr. Ausländische Käufer rechnen diese Steuer also von vornherein in ihre Finanzierung ein. Lassen Sie fachlich prüfen, ob Sie für eine Befreiung in Frage kommen – etwa bei bestimmten Programmen oder bei den Fördermaßnahmen, die das Budget 2025-2026 eingeführt hat.

Was ändert das Budget 2025-2026 bei der Mehrwertsteuer auf Immobilien?

Das Budget 2025-2026 fasst den Anwendungsbereich der Mehrwertsteuer für Neubauten auf Mauritius klarer. Bemerkenswert sind:

• Angepasste Kriterien dafür, was als „Neubau“ gilt und damit der Mehrwertsteuer unterliegt, mit besonderem Augenmerk auf sanierte oder umgebaute Objekte.
• Präzisierungen zum Weiterverkauf innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb, der eine Berichtigung der Mehrwertsteuer nach sich ziehen kann.
• Fördermaßnahmen für bestimmte Projekte im sozialen und im mittleren Wohnungsbau, mit teilweiser oder vollständiger Befreiung in genau umrissenen Fällen.

Investoren und Auswanderer prüfen deshalb, ob ihr Vorhaben unter die aktualisierten Regeln fällt. Bei Käufen in PDS-, IRS- oder RES-Programmen bleibt die Mehrwertsteuer auf den Verkaufspreis anwendbar, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt oder der Bauträger keine besonderen Bedingungen vorsieht.

Was bedeutet das für den Kaufpreis eines ausländischen Käufers?

Die Mehrwertsteuer auf Neubauten auf Mauritius erhöht die Gesamtkosten des Erwerbs unmittelbar. Als ausländischer Käufer unterscheiden Sie deshalb sauber zwischen dem Nettopreis und dem Bruttopreis einschließlich aller Steuern. Bei einer neuen Wohnung, die unter der PDS-Regelung verkauft wird, kommt die Mehrwertsteuer zum ausgewiesenen Preis hinzu, wenn dieser netto genannt ist.

Am Steuersatz hat das Budget 2025-2026 nichts geändert, wohl aber an der Transparenzpflicht der Bauträger: Der Bruttopreis muss nun in allen Verkaufsunterlagen deutlich ausgewiesen sein. Sie erkennen Ihr Gesamtbudget damit früher – Mehrwertsteuer, Registrierungsgebühr und mögliche Nebenkosten eingerechnet.

In einzelnen Fällen greifen Befreiungen oder ermäßigte Sätze, etwa bei Investitionen in bestimmten Zonen oder Programmen. Verlangen Sie vom Bauträger oder von der Immobilienagentur eine detaillierte Berechnung, damit die Mehrwertsteuer von Anfang an in Ihrer Finanzierung steht.

Praxisfall: Neubaukauf auf Mauritius durch einen Nichtansässigen

Nehmen wir einen ausländischen Käufer, der eine Wohnung in einem PDS-Programm in Grand Baie erwerben möchte. Der vom Bauträger genannte Preis versteht sich meist brutto, die Mehrwertsteuer zum geltenden Satz also inbegriffen. Dient die Immobilie der Vermietung, bekommt ein nichtansässiger Käufer die beim Kauf gezahlte Mehrwertsteuer nicht erstattet – ausgenommen sind Sonderfälle mit einer auf Mauritius anerkannten gewerblichen Tätigkeit.

Beim Weiterverkauf innerhalb von fünf Jahren sieht das Budget 2025-2026 eine mögliche Berichtigung der Mehrwertsteuer vor, je nach Lage des Verkäufers und Art des Erwerbers. Ziehen Sie dafür einen Notar oder einen spezialisierten Steuerberater hinzu und kennen Sie die steuerlichen Folgen der Transaktion, bevor Sie unterschreiben.

Manche Bauträger, vor allem bei gehobenen Projekten in Tamarin, Rivière Noire oder Beau Champ, nennen Preise inklusive Mehrwertsteuer; das macht die Gesamtkosten für ausländische Käufer leichter lesbar. Prüfen Sie dennoch im Reservierungsvertrag, ob der genannte Bruttopreis wirklich sämtliche anfallenden Steuern enthält.

Mehrwertsteuer, Registrierungsgebühr und weitere Abgaben: was Sie einplanen

Neben der Mehrwertsteuer auf den Neubau fällt die Registrierungsgebühr an, die sich in der Regel nach dem Bruttokaufpreis bemisst. Das Budget 2025-2026 hat daran nichts geändert, aber erneut betont, wie wichtig eine transparente Darstellung der Nebenkosten ist: Notarkosten, Nebenkosten der Eigentümergemeinschaft, gegebenenfalls lokale Abgaben.

Auswanderer und ausländische Investoren verlangen am besten eine genaue Aufstellung sämtlicher Kaufnebenkosten, damit beim Notartermin nichts überrascht. Spezialisierte Agenturen wie Westimmo begleiten ihre Kunden bei dieser Gesamtkalkulation aus Mehrwertsteuer, Registrierungsgebühr und Nebenkosten.

Mehr zum Kauf und zur Kapitalanlage auf Mauritius finden Sie in unserem ausführlichen Dossier: Leitfaden für Kauf und Investition auf Mauritius.

Wie Sie Ihre Investition trotz Mehrwertsteuer sinnvoll aufstellen

Gegen die Mehrwertsteuer auf Neubauten auf Mauritius hilft vor allem Planung. Mehrere Wege stehen offen:

• Vergleichen Sie die Bruttopreise mehrerer Bauträger und erkennen Sie so die tatsächlichen Erwerbskosten.
• Prüfen Sie, ob für Ihr Projekt oder Ihren Standort eine Befreiung oder ein ermäßigter Satz gilt.
• Rechnen Sie durch, was ein rascher Weiterverkauf – unter fünf Jahren – für die Berichtigung der Mehrwertsteuer bedeutet.
• Ziehen Sie Fachleute hinzu, Notar wie spezialisierte Agentur, und sichern Sie die Transaktion ab.

Die Mehrwertsteuer auf Neubauten auf Mauritius hält niemanden von einer Investition ab. Sie verlangt gute Vorbereitung und klare Auskunft über die Regeln, die nach dem Budget 2025-2026 gelten.

Fazit: Mehrwertsteuer auf Neubauten auf Mauritius

Nach den Anpassungen des Budgets 2025-2026 bleibt die Mehrwertsteuer ein wesentlicher Teil der Erwerbskosten für Investoren und ausländische Käufer. Der Satz bleibt unverändert, die Preistransparenz nimmt zu. Prüfen Sie bei jedem Neubaukauf die Voraussetzungen für die Mehrwertsteuer, verlangen Sie eine genaue Kostenaufstellung und arbeiten Sie mit Fachleuten, die die Transaktion absichern.