IRS-, RES- oder PDS-Immobilie auf Mauritius im Wiederverkauf: Preis, Gebühren und Ablauf
Was sich zwischen Neubau und Wiederverkauf einer IRS-, RES- oder PDS-Immobilie auf Mauritius wirklich ändert: Registrierungsgebühr, Mehrwertsteuer, die 85/15-Regel, Aufenthaltsschwelle.
Der Kauf einer IRS-, RES- oder PDS-Immobilie im Wiederverkauf auf Mauritius steht Ausländern zu denselben Bedingungen offen wie der Kauf einer Neubauimmobilie – mit zwei Ausnahmen bei den Kosten: Bei IRS und RES entfällt im Wiederverkauf die Obergrenze von 70.000 USD, die nur für den Erstkäufer gilt, und der Verkäufer zahlt eine Übertragungssteuer von 5 %, die die offizielle Tabelle der EDB für ein Bauträgerunternehmen beim Erstverkauf nirgends vorsieht. Der Rest bleibt gleich: keine Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis, dieselbe Schwelle für die Aufenthaltsgenehmigung.
Wer verkaufen darf, wer kaufen darf
Der Eigentümer einer Wohnimmobilie unter IRS, RES oder PDS darf sie weiterverkaufen. Vor dem Verkauf muss er den Chief Executive Officer des Economic Development Board (EDB) mindestens 30 Tage im Voraus schriftlich benachrichtigen, mit Kopie an das ursprüngliche IRS-, RES- oder PDS-Unternehmen. Käufer kann sein: ein Nicht-Staatsbürger, ein mauritischer Staatsbürger, eine registrierte ausländische oder mauritische Gesellschaft, eine société nach mauritischem Recht, deren Gründungsurkunde beim Registrar of Companies hinterlegt ist, oder ein Trust mit einem von der Financial Services Commission zugelassenen Treuhänder.
Der Käufer im Wiederverkauf stellt beim EDB denselben Antrag wie ein Erstkäufer – dieselben Unterlagen, dieselbe Bearbeitungsgebühr von 25.000 MUR. Dass die Immobilie bereits einen Eigentümer hatte, vereinfacht nichts.
Die Schwelle für die Aufenthaltsgenehmigung bleibt gleich
Eine Aufenthaltsgenehmigung erhält ein Nicht-Staatsbürger nur, wenn der Immobilienwert 375.000 USD übersteigt, oder den Gegenwert in einer anderen frei konvertierbaren Währung. Der Text des EDB unterscheidet dabei nicht zwischen Erstkauf und Wiederverkauf: Eine Immobilie unterhalb dieser Schwelle begründet keinen Anspruch auf eine Aufenthaltsgenehmigung, ob neu oder gebraucht. Siehe dazu auch unseren Vergleich zwischen PDS und IRS und die Details zum Golden Visa, der dieselbe Schwelle für ein anderes Verfahren verwendet.
Was im Wiederverkauf tatsächlich teurer wird: die Registrierungsgebühr
Die offizielle Tabelle des EDB unterscheidet zwischen Erstkauf und Wiederverkauf, und bei IRS und RES ist der Unterschied nicht gering.
| Programm | Erstkauf – Gebühr des Käufers | Wiederverkauf – Gebühr des Käufers | Wiederverkauf – Übertragungssteuer des Verkäufers |
|---|---|---|---|
| IRS | 70.000 USD oder 5 % des Werts, je nachdem, was niedriger ist | 5 % des Werts, ohne Obergrenze | 5 % des Werts |
| RES | 70.000 USD oder 5 % des Werts, je nachdem, was niedriger ist | 5 % des Werts, ohne Obergrenze | 5 % des Werts |
| PDS | 5 % des Werts, bereits ohne Obergrenze beim Erstkauf | 5 % des Werts | 5 % des Werts |
Ein Beispiel: eine IRS- oder RES-Villa im Wert von 2.000.000 USD. Der Erstkäufer zahlt 70.000 USD Registrierungsgebühr – die Obergrenze greift. Dieselbe Immobilie kostet im Wiederverkauf 100.000 USD an Gebühr für den Käufer, also 30.000 USD mehr für eine identische Immobilie. Der Verkäufer wiederum zahlt 100.000 USD Übertragungssteuer – eine Belastung, die die EDB-Tabelle für ein IRS- oder RES-Unternehmen beim Erstverkauf an keiner Stelle nennt. Beim PDS verschwindet der Unterschied zwischen Erstkauf und Wiederverkauf vollständig, weil es die Obergrenze von Anfang an nie gab: Die Registrierungsgebühr bleibt in beiden Fällen bei 5 %. Das macht den Wiederverkauf einer PDS-Immobilie oberhalb von 1,4 Millionen USD rechnerisch günstiger als den einer IRS- oder RES-Immobilie – der Punkt, an dem 5 % des Werts die Obergrenze von 70.000 USD übersteigen. Alle Einzelheiten zu Registrierungsgebühr und Notarkosten außerhalb der EDB-Programme stehen in unserem Leitfaden zu Registrierungsgebühr und Notarkosten.
Weder Neubau noch Wiederverkauf zahlen Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis
Der Verkauf oder die Übertragung einer Wohnimmobilie steht auf der Liste der von der Mauritius Revenue Authority (MRA) von der Mehrwertsteuer befreiten Umsätze – ohne Unterscheidung zwischen Erstverkauf und Wiederverkauf. Die einzige Ausnahme in diesem Text: der Verkauf einer Nichtwohnimmobilie durch einen mehrwertsteuerregistrierten Bauträger an einen ebenfalls mehrwertsteuerregistrierten Käufer, ein Fall, der auf eine Privatperson beim Kauf ihrer Wohnimmobilie nicht zutrifft. Die Mehrwertsteuer von 15 % gilt weiterhin für Notarkosten und in der Regel für Maklerprovisionen – nie für den Kaufpreis der Immobilie selbst.
Die 85/15-Regel gilt nur beim Kauf vom Bauträger
Seit Dezember 2024 muss ein Nicht-Staatsbürger, der unter IRS, RES oder PDS kauft, die Mittel aus dem Ausland in einer harten Währung überweisen und dann 85 % des Kaufpreises in mauritischen Rupien sowie die restlichen 15 % in harter Währung oder Rupien zahlen. Der Text des EDB formuliert diese Regel als Zahlung „an den Bauträger“ – sie betrifft die Zahlung an ein IRS-, RES- oder PDS-Unternehmen, nicht ein Geschäft zwischen Privatpersonen. Ein Käufer im Wiederverkauf unterliegt weiterhin den allgemeinen Regeln zu Geldtransfer und Rückführung, die für jeden Kauf durch einen Nicht-Staatsbürger gelten, aber nicht dieser speziellen 85/15-Aufteilung, die dem Erstkäufer vorbehalten ist.
Was sich am Ablauf selbst ändert
Ein Erstkauf unter IRS, RES oder PDS folgt fast immer einem Kaufvertrag über eine Immobilie im Bau – vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) oder vente à terme –, mit Zahlungen, die nach Baufortschritt fällig werden. Siehe dazu unseren Vergleich zwischen bezugsfertigem Kauf und Kauf vom Plan. Ein Wiederverkauf betrifft eine bereits gebaute und übergebene Immobilie: kein Bauzeitplan, kein Verzögerungsrisiko, Besitzübernahme und Vermietung sind sofort nach Unterzeichnung möglich. Ein weiterer praktischer Unterschied: Bei einem Neubau unter IRS, PDS oder G+2 übernimmt meist der Bauträger die Maklerprovision, während beim Wiederverkauf der marktübliche Satz von 2 % des Kaufpreises zuzüglich 15 % Mehrwertsteuer anfällt – Einzelheiten dazu in unserem Beitrag zur Maklerprovision auf Mauritius. Der Preis selbst wird nicht mehr von einer Preisliste des Bauträgers festgelegt, sondern frei zwischen Verkäufer und Käufer verhandelt, ohne einheitliche offizielle Referenz. Zum Vergleich mit aktuell angebotenen Neubauprogrammen siehe unsere Auswahl an Neubauprogrammen auf Mauritius.
Den Kauf vor der Unterschrift absichern
Drei konkrete Prüfungen vor der Unterschrift bei einer IRS-, RES- oder PDS-Immobilie im Wiederverkauf: dass der Verkäufer seine 30-tägige Ankündigung tatsächlich vor der Unterzeichnung an das EDB gesendet hat, dass der im Kaufvertrag angegebene Wert tatsächlich 375.000 USD übersteigt, falls eine Aufenthaltsgenehmigung Teil des Vorhabens ist, und dass der begleitende Makler bei der Real Estate Agent Authority registriert ist – inzwischen online nachprüfbar, wie in unserem Leitfaden zur REAA-Registrierung beschrieben. Der Notar bleibt die vorgeschriebene Stelle für die Registrierung des Geldtransfers und die Zahlung der Gebühren.
Quellen und Prüfungen
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