Mieteinnahmen aus Mauritius versteuern: Leitfaden für Steuerpflichtige in Deutschland

Bei Mieteinnahmen aus Mauritius müssen Steuerpflichtige in Deutschland zwei Ebenen sauber trennen: die Besteuerung auf Mauritius und die deutsche Besteuerung unter Anwendung des Doppelbesteuerungsabkommens (DBA). Dieser Leitfaden richtet sich an natürliche Personen, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind und eine Immobilie auf Mauritius vermieten oder kaufen wollen. Für Österreich und die Schweiz gelten andere Regeln.

Das Wichtigste in Kürze

• Nach Artikel 6 des DBA Deutschland–Mauritius dürfen Einkünfte aus einer auf Mauritius gelegenen Immobilie in Mauritius besteuert werden.
• Bei in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtigen bleiben diese Mieteinnahmen grundsätzlich auch in der deutschen Besteuerung relevant; die nach dem DBA anrechenbare mauritische Steuer wird nach Artikel 23 Absatz 2 Buchstabe a auf die deutsche Steuer angerechnet.
• Für einen Nicht-Ansässigen weist die Mauritius Revenue Authority bei steuerpflichtigen Einkünften aus Miete oder anderem unbeweglichem Vermögen derzeit einen Einkommensteuersatz von 15 % aus. Bei TDS-pflichtigen Mietzahlungen an einen Nicht-Ansässigen beträgt der Quellensteuerabzug 10 %. Beide Werte betreffen unterschiedliche Ebenen und dürfen nicht verwechselt werden.
• Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung kann nach deutschem Recht ein privates Veräußerungsgeschäft sein. Die Eigennutzungs-Ausnahme des § 23 EStG ist gesondert zu prüfen.

Mieteinnahmen Mauritius: Steuern auf Mauritius richtig einordnen

Das mauritische Income Tax Act 1995 regelt die Besteuerung und den Steuerabzug an der Quelle. In den aktuellen Hinweisen zur Einkommensteuererklärung weist die Mauritius Revenue Authority für einen Nicht-Ansässigen die auf Miete, Lizenzgebühren, Prämien oder sonstige Einkünfte aus Vermögen entfallende steuerpflichtige Bemessungsgrundlage gesondert aus und berechnet darauf 15 % Einkommensteuer.

Davon zu trennen ist die Tax Deduction at Source (TDS). Für Mietzahlungen, die unter das TDS-System fallen, nennt die MRA bei einem nichtansässigen Empfänger derzeit 10 % Quellensteuerabzug. Der 10-%-Abzug ist damit nicht der allgemeine Einkommensteuersatz auf die steuerpflichtigen Mieteinkünfte eines Nicht-Ansässigen, sondern eine Quellensteuer auf bestimmte Zahlungen.

Für die Investitionsrechnung ist diese Unterscheidung wesentlich: 10 % TDS und 15 % Einkommensteuer sind keine austauschbaren Angaben. Vor der ersten Vermietung sollte geklärt werden, wer die Miete zahlt, ob TDS einzubehalten ist, welche Kosten bei der Ermittlung des Nettoeinkommens abzugsfähig sind und welche Erklärungspflichten für den konkreten Eigentümer bestehen.

Was das DBA Deutschland–Mauritius für Mieteinnahmen regelt

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Mauritius wurde am 7. Oktober 2011 unterzeichnet. Für Vermieter sind insbesondere Artikel 6 und Artikel 23 entscheidend.

• Artikel 6 Absatz 1: Einkünfte einer in einem Vertragsstaat ansässigen Person aus unbeweglichem Vermögen im anderen Vertragsstaat können dort besteuert werden. Absatz 3 stellt klar, dass dies auch für die Vermietung gilt.
• Artikel 23 Absatz 2 Buchstabe a: Bei einer in Deutschland ansässigen Person wird die mauritische Steuer, die nach mauritischem Recht und in Übereinstimmung mit dem DBA gezahlt wurde, auf die deutsche Steuer für Einkünfte angerechnet, die nach dem DBA in Mauritius besteuert werden können.

Damit ist für diesen Fall keine pauschale Aussage wie „auf Mauritius versteuert, in Deutschland erledigt“ zulässig. Die Mieteinnahmen müssen aus deutscher Sicht korrekt eingeordnet werden, und die tatsächlich anrechenbare mauritische Steuer ist nach den Voraussetzungen des DBA und des deutschen Steuerrechts zu bestimmen.

Die deutsche Einkommensteuererklärung

Nach § 21 EStG gehören Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung unbeweglichen Vermögens zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Für ausländisches unbewegliches Vermögen werden diese Einkünfte zugleich als ausländische Einkünfte eingeordnet.

Die technische Anrechnung richtet sich bei einem DBA-Fall nach dem Abkommen und den dafür geltenden deutschen Anrechnungsregeln. § 34c Absatz 6 EStG verweist für Abkommen, die eine Steueranrechnung vorsehen, auf die entsprechenden Anrechnungsmechanismen. Entscheidend sind daher die tatsächlich festgesetzte beziehungsweise nach dem DBA anrechenbare mauritische Steuer und die auf diese Einkünfte entfallende deutsche Steuer.

Bewahren Sie deshalb insbesondere die mauritischen Steuerbescheide, TDS-Nachweise, Zahlungsbelege, Mietabrechnungen und Kontoauszüge auf. Ihr deutscher Steuerberater benötigt diese Unterlagen, um die Anrechnung korrekt zu ermitteln.

Verkauf der Immobilie: die deutsche Zehnjahresfrist

Bei einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung nach § 23 Absatz 1 Nummer 1 EStG ein privates Veräußerungsgeschäft darstellen. Das Gesetz enthält eine Ausnahme für Immobilien, die im maßgeblichen Zeitraum ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Artikel 13 Absatz 1 des DBA erlaubt Mauritius bei Gewinnen aus der Veräußerung einer dort gelegenen Immobilie ebenfalls die Besteuerung. Ob nach mauritischem innerstaatlichem Recht tatsächlich Steuer anfällt, ist davon getrennt zu prüfen. Soweit Mauritius einen solchen Gewinn in Übereinstimmung mit dem DBA besteuert, ist auf deutscher Seite wiederum der Anrechnungsmechanismus des Artikels 23 Absatz 2 Buchstabe a zu beachten.

Diese Unterlagen sollten Sie vor der ersten Vermietung zusammenstellen

• Kaufvertrag und relevante Anlagen;
• Mietvertrag beziehungsweise Verträge und Verwaltungsauftrag;
• Nachweis Ihrer steuerlichen Ansässigkeit;
• Aufstellung der tatsächlich vereinnahmten Mieten und laufenden Kosten;
• TDS-Bescheinigungen und mauritische Steuerbelege, soweit vorhanden;
• Kontoauszüge und Nachweise zur Währungsumrechnung;
• Kontaktdaten des deutschen Steuerberaters und des mauritischen Steuerberaters.

Einen breiteren Überblick über das mauritische Steuerumfeld finden Sie in unserem Beitrag Steuern auf Mauritius 2026. Dieser Überblick ersetzt ebenso wenig wie dieser Artikel die Prüfung des konkreten Vermietungsfalls.

Grenzen dieses Leitfadens

Die steuerliche Behandlung kann sich insbesondere bei doppelter Ansässigkeit, einer Gesellschaft als Eigentümerin, einem Wohnsitzwechsel, einer gewerblichen Vermietungsstruktur oder abweichenden Vertragsgestaltungen ändern. Lassen Sie Ihren Fall vor dem Kauf oder spätestens vor der ersten Vermietung von einem in Deutschland zugelassenen Steuerberater und bei Bedarf zusätzlich von einem mauritischen Steuerberater prüfen. Westimmo begleitet die Immobilientransaktion und stellt die für diese Prüfung relevanten Objekt- und Vertragsunterlagen zusammen; eine steuerliche Beratung ersetzt dies nicht.