27 September 2026 Westimmo

Grundstück in einer Parzellierung auf Mauritius kaufen: Genehmigung, Erschließung und Prüfpunkte

Parzellierungsgenehmigung, Erschließung und der seit 2024 verpflichtende Grünwald: was Sie vor dem Kauf eines Grundstücks auf Mauritius prüfen sollten.

Ein Bauträger darf ein Grundstück aus einer Parzellierung (morcellement) erst verkaufen oder eine Zahlung dafür annehmen, wenn die Parzellierungsgenehmigung erteilt ist – es sei denn, er verfügt über eine letter of intent zusammen mit einer Bankgarantie, die die noch ausstehenden Erschließungsarbeiten abdeckt. Das regelt Section 8 des Morcellement Act 1990, und genau das ist der erste Punkt, den Sie vor der Unterschrift auf einem parzellierten Grundstück auf Mauritius prüfen sollten. Danach folgt der tatsächliche Stand der Erschließung – Straßen, Wasser, Strom, Abwasser – und seit 2024 eine neue Pflicht für größere Projekte: eine reservierte Fläche mit einheimischem Wald.

Was eine Parzellierung ist und warum die Genehmigung alles bestimmt

Nach mauritischem Recht ist ein morcellement die Teilung eines Grundstücks in zwei oder mehr Parzellen, unabhängig vom Verwendungszweck – Wohnen, Gewerbe, Industrie oder Landwirtschaft. Jeder Antrag geht an das Morcellement Board beim Ministerium für Wohnungsbau und Raumplanung; seit dem 7. Februar 2020 läuft das gesamte Verfahren über das National E-Licensing System. Das betrifft nicht nur kleine private Parzellierungen: Auch eine Smart City oder ein PDS-Projekt, das seine bebaubaren Grundstücke in einzelne Parzellen aufteilt, unterliegt demselben Morcellement Act – außer bei den vom Gesetz ausdrücklich befreiten Kategorien.

Vom Antrag zum genehmigten Verkauf: die Etappen der Genehmigung

Der Bauträger reicht seinen Antrag beim Board ein, je nach Fall mit einer EIA-Lizenz (Environment Impact Assessment) und einem von einem zugelassenen Vermessungsingenieur unterzeichneten Parzellierungsplan. Das Board muss seine Empfehlung innerhalb von sechs Wochen ab dem Datum der Vollständigkeit des Antrags an den Minister weiterleiten, verkürzt auf drei Wochen, wenn eine EIA-Lizenz beiliegt. Ist der Minister einverstanden, stellt er innerhalb von acht Wochen nach demselben Datum eine letter of intent aus. Erst dieses Schreiben berechtigt den Bauträger, mit den Erschließungsarbeiten zu beginnen – Straßen, Wasser, Strom, Entwässerung und Abwasserentsorgung: Ohne dieses Schreiben darf rechtlich keine Erschließungsarbeit beginnen. Der Bauträger hat dann drei Jahre Zeit, gerechnet ab der letter of intent, um diese Arbeiten zur Zufriedenheit des Board abzuschließen; diese Frist kann der Minister mit Zustimmung des Kabinetts für ein Projekt von wirtschaftlichem Interesse für Mauritius verlängern. Eine unbegründete Verzögerung zieht eine Geldstrafe von bis zu 100.000 Rupien pro Monat Verspätung nach sich. Sobald die Arbeiten abgeschlossen und geprüft sind, meldet das Board dies dem Minister, der die endgültige Parzellierungsgenehmigung innerhalb von fünf Werktagen ausstellt.

Kann man vor der endgültigen Genehmigung kaufen?

Das Gesetz sieht ein striktes Verbot mit einer genau umrissenen Ausnahme vor. Solange die Genehmigung nicht erteilt ist, darf der Bauträger keine Parzelle der Parzellierung verkaufen, keinen Kaufvertrag dafür unterzeichnen und keine Zahlung dafür annehmen; jeder unter diesen Bedingungen abgeschlossene Verkauf ist nichtig, und kein Notar darf auf dieser Grundlage eine Urkunde erstellen. Die Ausnahme nach Section 8A gilt bereits ab der letter of intent: Der Bauträger darf dann verkaufen oder Zahlungen annehmen, allerdings nur bis zu dem Betrag, den eine bei dem Board hinterlegte Bankgarantie abdeckt – in Höhe des geschätzten Werts der noch ausstehenden Erschließungsarbeiten. Bevor Sie irgendetwas unterzeichnen, sollten Sie vom Bauträger oder vom Notar entweder die endgültige Parzellierungsgenehmigung oder die letter of intent zusammen mit dem Nachweis dieser Bankgarantie verlangen.

Erschließung konkret: welche Behörde prüft was

Vier verschiedene Stellen geben jeweils ihren Teil der Infrastruktur frei, bevor die Arbeiten als vertragsgemäß gelten. Die Road Development Authority prüft Wenderadien, Anschlüsse an bestehende Straßen, Entwässerungsgräben und Straßenreserven. Die Central Water Authority stuft jede Parzelle danach ein, ob sie bereits versorgt ist, direkt an das Netz angeschlossen werden kann, ein internes Leitungsnetz benötigt oder zusätzlich Arbeiten außerhalb des Grundstücks erfordert – dafür kann ein finanzieller Beitrag anfallen, berechnet auf Grundlage des geschätzten Bedarfs pro Toise Land. Das Central Electricity Board verlangt, dass die Leitungen zu jeder Parzelle unterirdisch verlegt werden, sowie Schutzabstände entlang jeder Mittel- oder Hochspannungsleitung, die das Grundstück quert. Die Wastewater Management Authority unterscheidet zwischen Grundstücken innerhalb eines bestehenden Abwassergebiets und solchen außerhalb; ab 25 Parzellen sind zusätzliche Bodenuntersuchungen vorgeschrieben. Der zu prüfende Punkt bleibt für jedes dieser Netze derselbe: Verlangen Sie den Nachweis eines tatsächlich ausgeführten Anschlusses – eine Rechnung oder eine Inbetriebnahmebescheinigung – und nicht nur einen auf dem Papier genehmigten Plan.

Neu seit 2024: der verpflichtende Grünwald bei größeren Projekten

Der Finance (Miscellaneous Provisions) Act 2024 hat eine Pflicht in den Morcellement Act eingeführt, die es zuvor nicht gab: Jedes Projekt über fünf Arpents muss einen „Grünwald“ von mindestens 4 % der Gesamtfläche reservieren, überwiegend mit einheimischen Baumarten bepflanzt und als nutzbare Gartenfläche gestaltet. Dieser Wald muss von einer Association Foncière unterhalten werden – der im mauritischen Zivilgesetzbuch definierten Struktur für die gemeinschaftliche Verwaltung –, oder, falls keine solche besteht, von der örtlichen Gebietskörperschaft. Die Regel gilt auch für Anträge, die dem Board bereits vorlagen, sofern zum Zeitpunkt des Inkrafttretens noch keine letter of intent ausgestellt war. Sie gilt nicht für eigenständige Industrieprojekte, landwirtschaftliche Parzellierungen, Landaufteilungen zu karitativen oder religiösen Zwecken, Erbteilungen zwischen Miterben oder Abkömmlingen sowie Unterteilungen großer Grundstücke ohne jede Erschließung. Für einen Käufer lautet die Frage schlicht: Gibt es eine Association Foncière oder ist eine geplant, und welche jährliche Belastung entsteht pro Parzelle durch die Pflege dieses Grünwalds?

Darf ein Ausländer eine Parzelle in einer Parzellierung kaufen?

Nicht frei. Der Non-Citizens (Property Restriction) Act untersagt einem Nicht-Staatsbürger den Erwerb von unbebautem oder erschlossenem Land außerhalb der genehmigten Programme, und die eigenen Richtlinien des Economic Development Board vom Januar 2025 schließen den Erwerb von unbebautem oder erschlossenem Land selbst im Rahmen einer genehmigten geschäftlichen Nutzung ausdrücklich aus. Ein ausländischer Käufer, der eine Parzelle aus einer Parzellierung ins Auge fasst, braucht daher ein Grundstück innerhalb eines genehmigten Programms – Smart City, PDS, IRS, RES oder Invest Hotel Scheme – mit der entsprechenden Genehmigung der EDB oder des Prime Minister’s Office. Die drei rechtlichen Wege und ihre Bedingungen behandelt ein eigener Beitrag: Darf ein Ausländer auf Mauritius ein Grundstück kaufen? Programme, die solche Parzellen anbieten, finden Sie in unserem Leitfaden zu PDS-Programmen auf Mauritius.

Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten

Liegt die endgültige Parzellierungsgenehmigung vor, oder nur eine letter of intent mit einer Bankgarantie, deren Höhe den geforderten Preis abdeckt?
Stimmt der vom Vermessungsingenieur unterzeichnete Parzellierungsplan genau mit den im Eigentumstitel angegebenen Grenzen dieser Parzelle überein?
Sind die Anschlüsse für Wasser, Strom und Abwasser durch ein Inbetriebnahmedokument belegt, und nicht nur durch einen von den Behörden genehmigten Plan?
Gibt es eine Association Foncière, wie hoch sind deren Kosten, und gilt die Grünwald-Pflicht, falls das Projekt mehr als fünf Arpents umfasst?
Ist bei einem ausländischen Käufer die Genehmigung der EDB oder des Prime Minister’s Office vor jeder Zahlung gesichert, und gehört die Parzellierung tatsächlich zu einem für Nicht-Staatsbürger offenen Programm?

Der Notar, der die Urkunde erstellt, darf dies rechtlich nicht ohne die Parzellierungsgenehmigung in der Hand tun – das ist die beste Gewähr dafür, dass keiner dieser Punkte übersehen wurde. Dieses Verfahren betrifft nur das Grundstück selbst; eine bereits gebaute oder im Voraus verkaufte Immobilie unterliegt eigenen, davon getrennten Deckungen, die unser Leitfaden zum Kauf vom Plan auf Mauritius behandelt. Die Grundstückspreise nach Region und Toise sind in unserem Leitfaden zu Grundstückspreisen auf Mauritius zusammengefasst.

Häufig gestellte Fragen

Wie teuer ist eine Parzellierungsgenehmigung?

Das Ministerium für Wohnungsbau und Raumplanung erhebt je nach Größe und Zweck des Grundstücks eine Bearbeitungsgebühr von 250 bis 1.000 Rupien, und nach Erteilung der Genehmigung eine Parzellierungsgebühr von 5 bis 30 Rupien pro Quadratmeter, abhängig von der vorgesehenen Nutzung.

Was droht einem Bauträger, der die Erschließungsarbeiten nicht fristgerecht abschließt?

Eine Geldstrafe von bis zu 100.000 Rupien pro Monat Verspätung; zusätzlich kann das Board eine Anordnung erlassen, die die Behebung jeder auf der Baustelle festgestellten Abweichung verlangt.

Gilt die Parzellierungsgenehmigung auch innerhalb einer Smart City oder eines PDS-Projekts?

Ja: Die Unterteilung eines Grundstücks in bebaubare Parzellen unterliegt dem Morcellement Act unabhängig vom kommerziellen Namen des Programms, sofern sie nicht in eine der gesetzlich befreiten Kategorien fällt.

Ist der Grünwald bei jeder Parzellierung Pflicht?

Nein, nur bei Projekten über fünf Arpents, und nicht bei eigenständigen Industrieprojekten, landwirtschaftlichen Parzellierungen, karitativen oder religiösen Zwecken sowie bei Erbteilungen oder Unterteilungen ohne Erschließung.

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