Überschwemmungsgebiete auf Mauritius: Hochwasserrisiko vor dem Kauf prüfen

Keine einzelne Quelle sagt Ihnen verlässlich, ob eine Immobilie auf Mauritius überschwemmt wird. Die Land Drainage Authority (LDA) soll per Gesetz eine Hochwasserrisikokarte erstellen, veröffentlicht auf ihrer Startseite aber keine. Die amtlichen Studien nennen 305 bekannte Überschwemmungsgebiete (Stand September 2021). Und was Ihre Versicherung zahlt, hängt vom Vertrag ab, nicht von einer Karte. Hier sind die Prüfschritte in der Reihenfolge, in der sie Ihnen nützen.

Was die amtlichen Quellen erfassen

Das Gesetz von 2017, mit dem die LDA geschaffen wurde, überträgt ihr mehrere Aufgaben. Sie erfasst die natürlichen und künstlichen Entwässerungsanlagen, erstellt und aktualisiert eine Hochwasserrisikokarte sowie einen nationalen Entwässerungsplan und legt mit den lokalen Behörden die Risikogebiete fest (Artikel 5). Auf der Startseite finden Sie weder eine Karte noch eine Liste der Gebiete, nur eine Telefonnummer (+230 260-3663) und eine E-Mail-Adresse (Secretariat@ldamu.com).

Der Land Drainage Master Plan (Endfassung vom 17. Mai 2022) hält den Wissensstand von September 2021 fest: 224 Hochwassermarken und 305 bekannte Überschwemmungsgebiete. Der Plan erinnert daran, dass das National Disaster Risk Reduction and Management Centre (NDRRMC) rund sechzig Standorte als kritisch eingestuft hatte. Im Juli 2020 meldete die LDA zudem 36 Regionen mit hohem Risiko, so Le Mauricien. Dazu gehören unter anderem Vallée-Pitot, Canal Anglais, Cité Richelieu, Baie du Tombeau, Plaine-Magnien, Poste-de-Flacq, Nouvelle-France, Port-Mathurin und Baie-Malgache.

Der Plan hat vorrangige Gebiete im Detail modelliert: Port Louis (Rivière Lataniers und Canal Anglais, Rivière du Pouce, Ruisseau des Créoles, Canal Dayot), Flic en Flac, Bel Ombre, Nouvelle-France, Grand Baie und Péreybère. Hinzu kommen weitere Standorte, darunter Pointe aux Sables, Flacq, Terre Rouge, Curepipe (unterer Teil) und Vacoas–Quatre Bornes. Ein Gebiet, das auf diesen Listen fehlt, ist deshalb nicht automatisch sicher. Die Listen nennen die untersuchten oder erklärten Gebiete, nicht jedes Grundstück, auf dem sich Wasser sammelt. Allein im ersten Quartal 2018 zählte das NDRRMC rund 150 Fälle von Wasseransammlungen und Überschwemmungen auf Mauritius (ohne Rodrigues).

Warum ein Grundstück überschwemmt wird

Das Umweltministerium führt Überschwemmungen auf Starkregen zurück, der mit mehreren Faktoren zusammenkommt:

• Neubauten und Versiegelung verringern die Versickerung;
• Bauten in den Überschwemmungsflächen von Wasserläufen verringern deren Abflussvermögen;
• gebaut wird auf natürlichen Abflusswegen, auf verfüllten Feuchtgebieten oder bei hohem Grundwasserspiegel;
• Entwässerungsgräben sind verstopft, verschlammt oder durch Leitungen behindert;
• in tief liegenden Gebieten fehlt eine ausreichende Entwässerung.

Ein Grundstück weitab von jedem Fluss kann also überschwemmt werden, wenn es auf dem Weg des Wassers oder auf einer alten Aufschüttung liegt. Ein erhöhtes Grundstück am Bach bleibt dagegen unter Umständen trocken. Fragen Sie deshalb nicht, ob ein Fluss in der Nähe liegt, sondern wohin das Wasser bei Starkregen fließt.

Verkäufer und Nachbarn befragen

Beginnen Sie mit dem Einfachsten. Fragen Sie den Verkäufer schriftlich, ob das Grundstück oder das Haus schon einmal überschwemmt war oder Wasser gestanden hat, wann das war und wie hoch. Gleichen Sie die Antwort mit zwei oder drei Nachbarn ab und, wenn die Gegend bekannt ist, mit der lokalen Presse. So verlangt es auch die Richtlinie des Umweltministeriums von Bauträgern, die Grundstücke aufteilen: Sie sollen die Anfälligkeit des Standorts anhand früherer Überschwemmungen belegen, mit Aussagen von Anwohnern und Presseberichten.

Besichtigen Sie das Objekt nach starkem Regen, nicht bei trockenem Wetter. Achten Sie darauf, wo das Wasser steht und wo es abfließt, ob das Grundstück tiefer als die Straße liegt, ob eine frische Aufschüttung das Gelände erhöht und ob ein Graben oder Kanal am Grundstück entlangläuft und in welchem Zustand er ist.

Lage zu Wasserläufen und Gräben prüfen

Der Leitfaden des Ministeriums für Kommunalverwaltung zur Baugenehmigung (Juni 2013) verlangt, dass außerhalb der Uferstreifen von Wasserläufen gebaut wird. Der Master Plan ergänzt, dass der Uferstreifen an einem natürlichen Abflussweg seit dem Finance Act 2021 2 Meter beträgt.

Für natürliche Abflusswege empfiehlt der Master Plan breitere Abstände von 7 bis 10 Metern ab der Achse, je nach entwässerter Fläche. Das sind aber nur Empfehlungen. Ein vereidigter Landvermesser (Sworn Land Surveyor) kann diese Abstände in einem Plan des Grundstücks eintragen. Steht das Haus schon, sehen Sie sich auch Gräben an, die das Grundstück queren oder begrenzen. Nach dem Gesetz von 2017 ist es strafbar, Entwässerungsanlagen von Kommunen, NDU, RDA oder anderen bestimmten Stellen zu beschädigen oder ohne Zustimmung der LDA umzuleiten. Die Strafe beträgt Rs 10.000 bis Rs 20.000 Geldstrafe und bis zu zwölf Monate Haft (Artikel 22). Einen Graben, den ein früherer Eigentümer umgeleitet oder zugeschüttet hat, übernehmen Sie als Problem mit.

Karte und Einschätzung bei den Behörden anfragen

Schreiben Sie an die LDA und geben Sie die Adresse und die Angaben aus dem Eigentumstitel des Grundstücks an. Fragen Sie, ob es in einem bekannten oder modellierten Überschwemmungsgebiet liegt. Stellen Sie dieselbe Frage der zuständigen Gemeinde (District Council oder Municipality), die weiß, wo sich Wasser sammelt. Bewahren Sie die Antworten auf. Eine schriftliche Antwort ist mehr wert als ein Telefonat und kann Grundlage einer Bedingung im Vorvertrag werden (siehe unten).

Parzelle in einer Aufteilung: die Entwässerungsstudie

Bei Grundstücksaufteilungen und anderen Großprojekten gehört eine Drainage Impact Assessment (DIA) zur Umweltverträglichkeitsprüfung. Die Pflicht geht auf eine Maßnahme des Haushalts 2018/2019 zurück. Die Richtlinie des Umweltministeriums dazu wurde 2019 veröffentlicht. Sie verlangt Pläne, die ein vereidigter Landvermesser beglaubigt, eine Karte des Einzugsgebiets sowie eine Analyse des Hochwasserrisikos am Standort und der Folgen des Projekts für die Nachbargrundstücke. Fordern Sie vor der Reservierung einer Parzelle die DIA und die Auflagen der Genehmigung für die Aufteilung an. Weitere Prüfpunkte nennt unser Ratgeber zum Grundstückskauf im Morcellement.

Was der Master Plan für das Bauen in Überschwemmungsgebieten empfiehlt

Der Land Drainage Master Plan enthält Empfehlungen für Überschwemmungsgebiete. Neue Gebäude sollen der Höhe und der Geschwindigkeit des Wassers standhalten. Das Erdgeschoss soll mehr als 0,50 m über dem natürlichen Gelände liegen, der Wohnbereich mindestens 500 mm über dem höchsten hundertjährlichen Hochwasser. Aufschüttungen sollen vermieden werden. Außerdem schlägt der Plan „No Go“-Zonen vor, vor allem in dünn bebauten Gebieten, in denen jede Bebauung untersagt wäre, und „No Expansion“-Zonen in bereits bebauten Gebieten, in denen neue Bauten nur unter bestimmten Bedingungen erlaubt wären.

Das sind Vorschläge aus einem Studienbericht. Fragen Sie die Gemeinde, was für das Grundstück tatsächlich gilt, vor allem wenn Sie anbauen, neu bauen oder aufstocken wollen. Bei einem bestehenden Haus erklärt unser Beitrag zum Kauf eines bestehenden Hauses, wie Sie die Genehmigungen für Anbauten prüfen.

Versicherung: Deckung für Überschwemmung vor der Unterschrift prüfen

In der Multirisk-Hausratpolice von MUA, dem Muster auf der Website der MCB, ist Überschwemmung ein eigenes Risiko neben dem Zyklon. Als Überschwemmung gilt dort das Übertreten natürlicher oder künstlicher Wasserläufe sowie jedes Fließen oder Ansammeln von Wasser auf dem Boden, ausgenommen Wasser aus Versorgungsleitungen. Nicht gedeckt sind Überschwemmungsschäden an Sachen im Freien, an Toren, Zäunen, Mauern und Straßen sowie Überschwemmungen, die durch Bodensenkung oder Erdrutsch entstehen.

Ein anderer Versicherer formuliert vielleicht anders. Lassen Sie sich die Definition der Überschwemmung und die Ausschlüsse geben, nennen Sie die genaue Adresse und lassen Sie sich schriftlich bestätigen, dass die Immobilie zu den genannten Bedingungen versichert ist. Welche Deckungen es gibt, steht in unserem Ratgeber zur Villa-Versicherung auf Mauritius. Das Regenrisiko bei Zyklonen behandelt unsere Seite zur Zyklonsaison.

Den Vorvertrag absichern

Auf Mauritius gilt ein von beiden Seiten unterzeichneter Vorvertrag (Promesse de vente) bereits als Kauf. Prüfen Sie deshalb vor der Unterschrift, oder schreiben Sie die Prüfungen als aufschiebende Bedingung in den Vorvertrag. Eine Bedingung, die allein von Ihrem Urteil abhängt („wenn mir das Grundstück sicher erscheint“), ist unwirksam. Eine Bedingung, die von einem Dritten abhängt, kann wirksam sein: eine schriftliche Antwort der LDA oder der Gemeinde, sofern die Behörde eine erteilt, oder das Gutachten eines von Ihnen beauftragten Ingenieurs oder Landvermessers. Setzen Sie eine Frist und regeln Sie, was mit der Anzahlung geschieht, wenn die Bedingung ausfällt. Unser Beitrag zur Promesse de vente und ihren aufschiebenden Bedingungen erklärt die Formulierung, die Sie mit dem Notar vornehmen sollten.

Wann Sie verzichten sollten

Wiederholte Überschwemmungen, ein tief liegendes Grundstück ohne Abfluss für das Wasser, eine frische Aufschüttung, die niemand erklären kann, ein umgeleiteter Graben oder ein Gebäude im Uferstreifen eines Wasserlaufs sind Gründe, vom Kauf abzusehen oder über den Preis neu zu verhandeln. Auch eine Immobilie, für die der Versicherer keine Deckung für Überschwemmung anbietet oder nur mit weitreichenden Ausschlüssen, kann sich später schwer verkaufen lassen.

Quellen und Prüfungen

• Land Drainage Authority: Auftrag und Kontaktdaten.
• Land Drainage Authority Act 2017 (Act No. 1 of 2017), Artikel 5 und 22.
• Land Drainage Master Plan, Band 1, Endfassung vom 17. Mai 2022 (Website der Regierung von Mauritius, Bereich LDA).
• Drainage Impact Assessment Guideline, Umweltministerium.
• Building and Land Use Permit Guide, Ministerium für Kommunalverwaltung, Juni 2013.
• MUA, Householders Multirisk Policy Handbook, veröffentlicht von der MCB.
• Le Mauricien: „Land Drainage Authority – Risque d’inondation : 36 régions identifiées“, 23. Juli 2020.