Zones inondables à Maurice : comment vérifier le risque avant d’acheter un terrain ou un bien

Aucune source ne suffit seule pour juger du risque d’inondation d’un bien à Maurice. La Land Drainage Authority (LDA) a pour mission légale de produire une carte du risque, mais sa page d’accueil n’en publie aucune. Les études officielles recensent 305 zones inondables connues en septembre 2021, et ce que votre assureur indemnisera dépend d’un contrat, pas d’une carte. Voici les contrôles à faire, dans l’ordre où ils servent.

Ce que recensent les sources officielles

La loi de 2017 qui crée la LDA lui confie le recensement des ouvrages de drainage naturels et artificiels, l’établissement et la mise à jour d’une carte du risque d’inondation et d’un plan national de drainage, ainsi que l’identification des zones à risque avec les collectivités locales (article 5). Sa page d’accueil ne donne ni carte ni liste de zones, seulement un numéro (+230 260-3663) et une adresse électronique (Secretariat@ldamu.com).

Le plan directeur de drainage, dans sa version finale du 17 mai 2022, fait l’état des connaissances à septembre 2021 : 224 repères de crues et 305 zones inondables connues. Il rappelle qu’une soixantaine de sites avaient été déclarés critiques par le National Disaster Risk Reduction and Management Centre (NDRRMC). En juillet 2020, la LDA avait par ailleurs annoncé 36 régions à haut risque, d’après Le Mauricien : Vallée-Pitot, Canal Anglais, Cité Richelieu, Baie du Tombeau, Plaine-Magnien, Poste-de-Flacq, Nouvelle-France, Port-Mathurin et Baie-Malgache, entre autres.

Le plan a modélisé en détail des secteurs prioritaires : Port-Louis (rivière Lataniers et Canal Anglais, rivière du Pouce, ruisseau des Créoles, Canal Dayot), Flic-en-Flac, Bel Ombre, Nouvelle-France, Grand Baie et Péreybère. Il y ajoute des sites complémentaires, dont Pointe-aux-Sables, Flacq, Terre Rouge, Curepipe aval et Vacoas–Quatre Bornes. Un secteur absent de ces listes n’est pas pour autant à l’abri : elles désignent les zones étudiées ou déclarées, pas chaque parcelle où l’eau s’accumule. Selon le NDRRMC, quelque 150 cas d’accumulation d’eau et d’inondation avaient été relevés à Maurice (hors Rodrigues) au premier trimestre 2018.

Pourquoi une parcelle inonde

Le ministère de l’Environnement attribue les inondations à des pluies de forte intensité combinées à plusieurs facteurs :

• l’imperméabilisation des sols par les constructions, qui réduit l’infiltration ;
• l’occupation du lit majeur des cours d’eau, qui réduit la capacité des écoulements naturels ;
• les constructions sur des chemins d’écoulement naturels, d’anciennes zones humides remblayées ou des secteurs à nappe haute ;
• les drains obstrués, envasés ou gênés par des réseaux ;
• les constructions en zone basse sans drainage suffisant.

Un terrain éloigné de toute rivière peut donc inonder s’il se trouve sur le trajet de l’eau ou sur un ancien remblai, alors qu’une parcelle proche d’un cours d’eau, bien surélevée, peut rester au sec. La question à poser n’est pas « y a-t-il une rivière à côté ? » mais « par où l’eau passe-t-elle quand il pleut fort ? ».

Interroger le vendeur et le voisinage

Commencez par le plus simple : demandez au vendeur, par écrit, si le terrain ou la maison a déjà connu une inondation ou une stagnation d’eau, quand, et jusqu’à quelle hauteur. Doublez la réponse auprès de deux ou trois voisins et, si le quartier est connu, dans la presse locale. C’est ce que la directive du ministère de l’Environnement demande aux promoteurs de morcellements : documenter la vulnérabilité du site à partir des inondations passées, avec les témoignages d’habitants et les articles de presse.

Visitez ensuite le bien après une forte pluie, pas par temps sec. Regardez où l’eau stagne, où elle s’écoule, si la parcelle est en contrebas de la route, si un remblai récent relève le terrain, si un drain ou un canal longe le bien et dans quel état il est.

Situer la parcelle par rapport aux cours d’eau et aux drains

Le guide du permis de construire du ministère des Collectivités locales (juin 2013) demande que la construction se situe hors des réserves de cours d’eau. Le plan directeur ajoute que, depuis le Finance Act 2021, la réserve d’un chemin d’écoulement naturel est fixée à 2 mètres.

Le plan directeur propose des marges plus larges pour les chemins d’écoulement naturels, de 7 à 10 mètres à partir de l’axe selon la surface drainée, mais ce sont des recommandations. Pour vérifier ces distances sur le terrain, un géomètre-arpenteur juré peut les reporter sur un plan du bien. Si le bien est bâti, regardez aussi les drains qui le traversent ou le longent : la loi de 2017 interdit d’endommager un ouvrage de drainage construit par les collectivités locales, la NDU, la RDA ou d’autres organismes désignés, et d’en changer le cours sans l’accord de la LDA, sous peine d’une amende de 10 000 à 20 000 roupies et de douze mois de prison au plus (article 22). Un drain dévié ou comblé par un ancien propriétaire devient un problème dont vous héritez.

Demander la carte et l’avis des autorités

Écrivez à la LDA en indiquant l’adresse et les références du titre de propriété de la parcelle, et demandez si elle figure dans une zone inondable connue ou modélisée. Adressez la même question à la commune (district council ou municipalité) dont dépend le bien, qui connaît les secteurs où l’eau stagne. Gardez les réponses : une réponse écrite vaut mieux qu’un avis donné au téléphone, et elle peut devenir la base d’une condition de la promesse de vente (voir plus bas).

Pour un lot en morcellement : l’étude de drainage

Pour les morcellements et les autres grands aménagements, une étude d’impact sur le drainage (Drainage Impact Assessment, DIA) doit être jointe à l’étude d’impact environnemental. Cette exigence découle d’une mesure du budget 2018-2019, et la directive du ministère de l’Environnement qui la décrit a été diffusée en 2019. Elle prévoit notamment des plans certifiés par un géomètre-arpenteur juré, la délimitation du bassin versant et l’analyse du risque d’inondation du site comme de l’effet du projet sur les terrains voisins. Avant de réserver un lot, demandez la DIA et les conditions du permis de morcellement. Notre guide sur l’achat d’un terrain en morcellement détaille les autres vérifications.

Ce que le plan directeur recommande pour construire en zone inondable

Le plan directeur de drainage formule des recommandations pour les zones inondables : concevoir les constructions nouvelles pour résister à la hauteur et à la vitesse de l’eau, placer le rez-de-chaussée à plus de 0,50 m au-dessus du terrain naturel, placer le plancher habitable à au moins 500 mm au-dessus de la plus haute crue centennale et éviter les remblais. Il propose aussi des zones « No Go », où l’urbanisation serait interdite, surtout dans les secteurs peu bâtis, et des zones « No Expansion », où les nouvelles constructions seraient interdites sauf conditions dans les secteurs déjà urbanisés.

Ce sont des propositions d’un rapport d’étude. Demandez à la commune ce qui s’applique réellement à la parcelle, surtout si vous achetez pour agrandir, reconstruire ou ajouter un étage. Pour un bien déjà construit, notre article sur l’achat d’une maison existante explique comment vérifier les permis des extensions.

Assurance : vérifier l’inondation avant de signer

Dans la police multirisque habitation de MUA, modèle publié sur le site de la MCB, l’inondation est un péril distinct du cyclone. Elle y est définie comme le débordement de cours d’eau naturels ou artificiels et tout écoulement ou accumulation d’eau sur le sol, hors eau issue des conduites d’alimentation. Le contrat exclut en revanche les dommages d’inondation aux biens situés à l’extérieur, aux portails, clôtures, murs et routes, ainsi que l’inondation causée par un affaissement ou un glissement de terrain.

Une autre compagnie peut rédiger autrement. Demandez la définition de l’inondation et la liste des exclusions, indiquez l’adresse exacte et faites confirmer par écrit que le bien est assuré aux conditions annoncées. Le détail des garanties figure dans notre guide de l’assurance d’une villa à Maurice, et le risque lié aux pluies de cyclone dans la page sur la saison cyclonique.

Sécuriser la promesse de vente

À Maurice, une promesse de vente signée par les deux parties vaut vente : les contrôles ci-dessus se font avant de signer, ou doivent être écrits dans la promesse comme condition suspensive. Une condition qui dépend de votre seule appréciation (« si le terrain me paraît sûr ») n’est pas valable. Une condition qui dépend d’un tiers peut l’être : une réponse écrite de la LDA ou de la commune, si l’autorité accepte d’en délivrer une, ou le rapport d’un ingénieur ou d’un géomètre mandaté par vous. Fixez une date limite et le sort du dépôt si la condition échoue. Notre article sur la promesse de vente et ses conditions suspensives détaille la rédaction, à faire avec le notaire.

Quand renoncer

Un historique d’inondations répété, un terrain en contrebas sans exutoire pour l’eau, un remblai récent que personne ne sait justifier, un drain dévié ou une construction dans la réserve d’un cours d’eau justifient de renoncer ou de renégocier le prix. Un bien dont l’assureur refuse la couverture inondation, ou ne la propose qu’avec de lourdes exclusions, peut aussi compliquer la revente.

Sources et vérifications

• Land Drainage Authority : mission et coordonnées.
• Land Drainage Authority Act 2017 (Act No. 1 of 2017), articles 5 et 22.
• Land Drainage Master Plan, volume 1, version finale du 17 mai 2022 (site du gouvernement de Maurice, section LDA).
• Drainage Impact Assessment Guideline, ministère de l’Environnement.
• Building and Land Use Permit Guide, ministère des Collectivités locales, juin 2013.
• MUA, Householders Multirisk Policy Handbook, publié par la MCB.
• Le Mauricien : « Land Drainage Authority – Risque d’inondation : 36 régions identifiées », 23 juillet 2020.