Servitude et droit de passage à Maurice : ce que l’acheteur doit vérifier

Un terrain sans accès garanti vaut bien moins qu’il n’y paraît. À Maurice, le Code civil donne un droit de passage au propriétaire dont le terrain est enclavé, mais contre indemnité et sur le tracé le moins dommageable pour le voisin. Il traite en revanche très différemment un passage écrit dans un acte et un chemin simplement toléré depuis des années. Avant d’acheter, vérifiez trois points : comment le terrain rejoint la voie publique, si ce passage figure dans un titre transcrit, et quelles servitudes pèsent déjà sur le terrain.

Qu’est-ce qu’une servitude en droit mauricien ?

Selon l’article 637 du Code civil mauricien, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. Elle est attachée aux terrains, pas aux personnes : l’article 686 interdit de l’imposer à une personne ou en faveur d’une personne. Elle suit donc le terrain quand il change de main, et c’est l’acheteur qui en hérite.

Le code distingue trois origines (article 639) : la situation naturelle des lieux, la loi et les conventions entre propriétaires. Le droit de passage relève des deux dernières. Il fait aussi partie des servitudes dites « discontinues » (article 688), celles qui ont besoin d’un fait actuel de l’homme pour s’exercer. Cette qualification a une conséquence directe sur la façon dont un passage peut naître.

Terrain enclavé : le droit de passage prévu par la loi

L’article 682 donne au propriétaire dont le fonds est enclavé un droit de réclamer sur les fonds voisins un passage suffisant. Le texte vise le terrain qui n’a aucune issue sur la voie publique, ou une issue insuffisante pour l’exploitation normale du fonds ou pour une opération de construction ou de lotissement. Le passage se paie : l’indemnité doit être proportionnée au dommage causé. Le code ne la chiffre pas.

Le tracé obéit à deux règles (article 683). Le passage se prend en principe du côté où le trajet vers la voie publique est le plus court, mais il se fixe à l’endroit le moins dommageable pour le fonds qui le supporte.

Si l’enclave vient de la division d’un terrain par une vente, un échange ou un partage, le passage ne peut être demandé que sur les terrains issus de cette division (article 684). Ce n’est que si un passage suffisant n’y est pas possible que le droit commun de l’article 682 reprend le dessus. Pour un acheteur de lot détaché d’une grande propriété, c’est le premier point à examiner : le voisin visé n’est pas n’importe lequel.

Enfin, trente ans d’usage continu fixent l’assiette et le mode du passage (article 685). Le passage ne dure toutefois que tant que l’enclave dure : si la desserte du terrain est assurée autrement, le propriétaire du fonds qui supporte le passage peut invoquer son extinction à tout moment, et, à défaut d’accord, un tribunal la constate (article 685-1).

Hors enclave : le passage n’existe que par un titre

Un terrain qui touche la voie publique n’ouvre aucun droit de passage sur le voisin. Un passage supplémentaire, par exemple pour rejoindre le fond d’une parcelle, doit être prévu par un acte. L’article 691 est net : les servitudes discontinues, apparentes ou non, ne s’établissent que par titre, et même une possession immémoriale ne suffit pas. Un chemin utilisé pendant vingt ans avec l’accord tacite d’un voisin ne crée donc pas, en lui-même, un droit.

La transcription : une servitude non transcrite peut ne pas vous protéger

La loi sur la transcription et les hypothèques (Transcription and Mortgage Act) impose de transcrire tout acte qui constate une servitude, un droit d’usage ou un droit d’habitation sur un immeuble, ainsi que le jugement qui en déclare l’existence (article 3). L’article 5 en tire la conséquence : un droit sur un immeuble issu d’un acte ou d’un jugement ne peut pas être opposé à un tiers dont les droits sont protégés par la loi, tant que l’acte ou le jugement n’a pas été transcrit.

Pour vous, cela joue dans les deux sens. Si votre accès repose sur un acte de servitude, vérifiez qu’il a été transcrit, sinon un acquéreur ultérieur du terrain voisin pourrait le contester. Et si le vendeur vous parle d’une servitude qui grève le terrain, demandez à votre notaire ce qui est effectivement transcrit. Le rôle du notaire dans ces vérifications est décrit dans notre article sur le notaire dans un achat immobilier.

Ce qu’il faut contrôler avant de signer

• Le chemin réel. Parcourez le trajet de la voie publique jusqu’au terrain, et notez chaque parcelle traversée. Si l’une n’appartient ni au vendeur ni à la collectivité, il vous faut un droit de passage écrit ou un fondement légal.
• Le titre. Le passage doit apparaître dans l’acte du vendeur et dans celui du voisin qui le supporte. Demandez largeur, tracé, personnes bénéficiaires et usage autorisé.
• L’usage prévu. Celui qui bénéficie d’une servitude ne peut en user que suivant son titre et ne peut rien changer qui aggrave la charge du fonds voisin (article 702). Si vous comptez construire, vérifiez que le passage prévu supporte les camions et engins de chantier, et ne supposez pas qu’un sentier piéton le permettra.
• L’entretien. Les ouvrages nécessaires pour user de la servitude et la conserver sont à la charge de celui qui en bénéficie, sauf clause contraire du titre (articles 697 et 698).
• Les servitudes que le terrain supporte. Le propriétaire du fonds qui supporte la servitude ne peut rien faire qui en diminue l’usage ou la rende plus incommode, ni la déplacer de lui-même, sauf à offrir à l’autre propriétaire un endroit aussi commode (article 701). Un portail, un mur ou une piscine sur le tracé sont des problèmes à régler avant l’achat.
• Votre projet de division. Si le terrain pour lequel la servitude existe est divisé, elle reste due pour chaque portion, sans aggraver la charge, et tous les copropriétaires doivent l’exercer par le même endroit (article 700). Cela compte si vous pensez diviser pour revendre ou construire plusieurs maisons, par exemple dans le cadre d’un morcellement.
• Le plan. Faites reporter le chemin d’accès sur un plan par un géomètre-expert et annexez-le à la promesse de vente.

Ces contrôles valent pour un terrain à bâtir comme pour une maison existante. Un acheteur étranger les applique de la même manière : les règles propres à son statut sont traitées dans notre guide sur l’achat de terrain par un étranger, et les repères de prix dans la page prix du terrain.

Si un voisin bloque ou conteste le passage

Un litige se joue sur les écrits et la preuve. Dans un jugement de l’Intermediate Court du 17 mars 2020 (2020 INT 55, Foolchand v Foolchand), le demandeur invoquait un droit de passage tiré de son titre sur une route de 1,83 m de large. Le tribunal a rappelé qu’on ne peut user d’une servitude que suivant son titre, sans changement qui aggrave la condition du fonds servant (article 702). Il a rejeté l’action : le demandeur n’avait pas prouvé l’obstruction qu’il alléguait, et une marche en béton et un portail présents depuis plus de quarante ans, avec l’accord verbal des riverains, n’ont pas été jugés gênants. Cette décision concerne ses faits ; elle illustre surtout qu’un voisin qui dit être bloqué doit pouvoir le démontrer, et qu’une tolérance ancienne pèse dans l’appréciation.

Gardez aussi en tête les causes d’extinction. Une servitude s’éteint quand le terrain qui en bénéficie et celui qui la supporte se retrouvent dans la même main (article 705), et par trente ans de non-usage (article 706). Pour un passage, ces trente ans courent du jour où l’on a cessé d’en jouir (article 707). Un chemin laissé à l’abandon pendant des décennies peut donc ne plus être exigible.

Limites de cette analyse

Cet article s’appuie sur le texte du Code civil et de la loi sur la transcription. Il n’existe pas de barème officiel pour l’indemnité de passage, et chaque cas dépend des titres des deux terrains. Avant de signer, faites relire par le notaire les actes des deux fonds, et ne lancez aucun travail sur un chemin d’accès sans écrit.

Sources et vérifications

• Registrar General’s Department – Code civil mauricien, articles 637 à 639, 682 à 685-1 et 686 à 707.
• Mauritius Revenue Authority – Transcription and Mortgage Act, articles 3 et 5.
• Kohen Avocats – Intermediate Court of Mauritius, 17 mars 2020, 2020 INT 55, Foolchand v Foolchand.