Сервитут и право прохода на Маврикии: что проверить покупателю

Участок без гарантированного подъезда стоит заметно меньше, чем кажется. Гражданский кодекс Маврикия (Code civil) даёт владельцу замкнутого участка право пройти через земли соседей, но только за компенсацию и по маршруту, который меньше всего вредит соседу. Путь, записанный в договоре, закон трактует совсем иначе, чем тропу, которую просто терпят годами. Перед покупкой проверьте три вещи: как участок выходит к общественной дороге, записан ли этот проход в зарегистрированном (транскрибированном) документе и какие сервитуты уже лежат на участке.

Что такое сервитут по праву Маврикия

Согласно статье 637 Code civil, сервитут — это обременение одного участка в пользу участка, который принадлежит другому собственнику. Он привязан к земле, а не к человеку: статья 686 не позволяет ни возложить его на лицо, ни установить в пользу лица. Поэтому при смене владельца сервитут сохраняется, и покупатель принимает его вместе с участком.

Кодекс называет три основания возникновения сервитута (статья 639): естественное расположение участков, закон и соглашения между собственниками. Право прохода относится к двум последним. Кроме того, оно входит в число «прерывистых» сервитутов (статья 688) — тех, которые работают лишь тогда, когда пользователь сам совершает действие. От этого зависит, как вообще может возникнуть право прохода.

Участок без выхода к дороге: право прохода по закону

По статье 682 владелец замкнутого участка вправе потребовать достаточный проход через соседние земли. Речь идёт об участке, у которого нет выхода к общественной дороге или выход недостаточен для обычного использования либо для строительства и разделения на лоты. Проход платный: компенсация должна соответствовать причинённому ущербу. Сумму кодекс не называет.

Маршрут определяют два правила (статья 683). Как правило, проход прокладывают там, где путь к общественной дороге короче всего, но фиксируют его в месте, которое меньше всего вредит участку, несущему обременение.

Если участок оказался замкнутым из-за раздела более крупного участка — продажей, обменом, разделом или другим договором, — проход можно требовать только по землям, которые образовались при этом разделе (статья 684). Лишь когда достаточный проход там невозможен, снова действует общее правило статьи 682. Если вы покупаете лот, выделенный из большого владения, начните с этого: соседом, о котором идёт речь, будет не любой сосед.

Тридцать лет непрерывного использования закрепляют место и способ прохода (статья 685). Но право действует лишь пока длится замкнутость: если участок получил подъезд другим путём, собственник обременённого участка может в любой момент потребовать прекращения сервитута, а при отсутствии согласия его прекращение подтверждает суд (статья 685-1).

Без замкнутости право прохода возникает только из документа

Участок, который граничит с общественной дорогой, не даёт права ходить по земле соседа. Дополнительный проход, например к задней части участка, должен быть предусмотрен документом. Статья 691 здесь однозначна: прерывистые сервитуты, видимые или нет, устанавливаются только документом, и даже давнее владение не заменяет его. Тропа, которой двадцать лет пользовались с молчаливого согласия соседа, сама по себе права не создаёт.

Транскрипция: незарегистрированный сервитут может вас не защитить

Закон о транскрипции и ипотеке (Transcription and Mortgage Act) требует транскрибировать, то есть внести в реестр, каждый документ, фиксирующий сервитут, право пользования или право проживания в отношении недвижимости, а также решение суда, которое подтверждает такое право (раздел 3). Раздел 5 делает из этого вывод: право на недвижимость, основанное на документе или решении суда, нельзя противопоставить третьему лицу, чьи права защищены законом, пока документ или решение не транскрибированы.

Для вас это работает в обе стороны. Если ваш подъезд держится на документе о сервитуте, проверьте, что он транскрибирован, иначе следующий покупатель соседнего участка может его оспорить. А если продавец говорит о сервитуте, который лежит на участке, спросите у нотариуса, что именно транскрибировано. О роли нотариуса в таких проверках рассказывает наша статья о нотариусе при покупке недвижимости.

Что проверить до подписания

• Реальный путь. Пройдите маршрут от общественной дороги до участка и запишите каждый участок, который пересекаете. Если один из них не принадлежит ни продавцу, ни государству, вам нужно письменное право прохода или законное основание для него.
• Документ. Проход должен значиться в документе продавца и в документе соседа, который его терпит. Узнайте ширину, маршрут, круг лиц с правом прохода и допустимое использование.
• Планируемое использование. Тот, у кого есть сервитут, может пользоваться им только так, как позволяет документ, и не вправе менять ничего, что усугубляет нагрузку на соседний участок (статья 702). Если вы собираетесь строить, проверьте, выдержит ли проход грузовики и строительную технику, и не рассчитывайте, что пешеходной дорожки хватит.
• Содержание. Работы, необходимые для использования и сохранения сервитута, оплачивает тот, кто им пользуется, если документ не говорит иного (статьи 697 и 698).
• Сервитуты на вашем участке. Собственник обременённого участка не вправе делать ничего, что уменьшает пользование сервитутом или делает его менее удобным, и не может сам перенести его, кроме случая, когда предлагает другому собственнику такое же удобное место (статья 701). Ворота, стена или бассейн на маршруте — вопросы, которые стоит решить до покупки.
• Ваши планы по разделу. Если участок, в пользу которого действует сервитут, делят, сервитут остаётся в силе для каждой части без увеличения нагрузки, а все совладельцы должны пользоваться им в одном и том же месте (статья 700). Это важно, если вы хотите разделить землю, чтобы перепродать её или построить несколько домов, например в рамках морселлемента (morcellement).
• План. Попросите землемера нанести подъездной путь на план и приложите его к предварительному договору купли-продажи.

Эти проверки нужны и для земли под застройку, и для готового дома. Иностранный покупатель проводит их так же: правила, которые зависят от его статуса, разобраны в нашем руководстве о покупке земельного участка на Маврикии иностранцем, а ориентиры по ценам собраны на странице цены на земельные участки.

Если сосед перекрывает проход или оспаривает его

Спор решают по документам и доказательствам. В решении Intermediate Court от 17 марта 2020 г. (2020 INT 55, Foolchand v Foolchand) истец ссылался на право прохода из своего правоустанавливающего документа по дороге шириной 1,83 м. Суд напомнил, что сервитутом можно пользоваться только в рамках документа, без изменений, которые ухудшают положение обременённого участка (статья 702). Иск был отклонён: истец не доказал препятствие, на которое ссылался, а бетонная ступень и ворота, стоявшие там более сорока лет с устного согласия соседей, помехой признаны не были. Решение опирается на свои обстоятельства. Оно показывает прежде всего, что сосед, который говорит о заблокированном проходе, должен это доказать, и что многолетнее молчаливое согласие имеет вес.

Помните и об основаниях прекращения. Сервитут прекращается, когда участок, в пользу которого он действует, и участок, который его несёт, оказываются в одних руках (статья 705), а также после тридцати лет неиспользования (статья 706). Для права прохода эти тридцать лет отсчитывают со дня, когда пользователь перестал им пользоваться (статья 707). Путь, который десятилетиями стоял заброшенным, поэтому может уже не подлежать принудительной защите.

Границы этого разбора

Статья опирается на текст Code civil и закона о транскрипции и ипотеке. Официальной шкалы компенсации за право прохода нет, а каждый случай зависит от документов обоих участков. До подписания попросите нотариуса проверить документы на оба участка и не начинайте никаких работ на подъездном пути без письменного соглашения.

Источники и проверки

• Сайт Registrar General’s Department — Code civil mauricien, статьи 637–639, 682–685-1 и 686–707.
• Сайт Mauritius Revenue Authority — Transcription and Mortgage Act, разделы 3 и 5.
• Сайт Kohen Avocats — Intermediate Court of Mauritius, 17 марта 2020 г., 2020 INT 55, Foolchand v Foolchand.