Резервационный депозит: не более 25% цены, на счете на ваше имя
Гид по Маврикию
Покупка на этапе строительства
на Маврикии
Резервирование, поэтапные платежи, гарантия, сдача объекта: что говорит закон Маврикия и как на деле поступают застройщики.
Гражданский кодекс Маврикия (Code civil mauricien) регулирует каждый этап сделки VEFA (покупка на этапе строительства). Мы изучили графики платежей 23 проектов, которые продаем, а калькулятор рассчитает ваши поэтапные платежи.
Платить по мере
хода строительства
хода строительства
Главное
Четыре правила, которые нужно знать до резервирования.
Поэтапные платежи ограничены: 35% по завершении фундамента, 70% после возведения кровли, 95% по завершении строительства
Гарантия завершения строительства или возврата средств: обязательна в договоре купли-продажи
Скрытые недостатки: продавец отвечает за них десять лет с момента приемки работ
01 Этапы
Как проходит покупка на этапе строительства на Маврикии?
Пять этапов — от договора резервирования до передачи ключей. На каждом из них Гражданский кодекс Маврикия определяет, что застройщик вправе потребовать и что он обязан вам передать.
Готовый объект или на этапе строительства: что выбрать →| Этап | Что подписывается и что оплачивается | Что требует закон | Статья |
|---|---|---|---|
| Резервирование | Предварительный договор и гарантийный депозит | Письменный договор, который передается до любого платежа: площадь, количество комнат, техническое описание, предварительная цена, дата продажи. Депозит — на специальном счете на ваше имя, в банке или у нотариуса | Статьи с 1601-38 по 1601-43 |
| Проект договора | Ничего | Проект договора купли-продажи направляется вам не менее чем за месяц до подписания | Ст. 1601-44 |
| Договор купли-продажи | Нотариальный договор; первый поэтапный платеж, регистрационный сбор и расходы на нотариуса | Договор описывает объект, устанавливает цену и порядок оплаты, срок сдачи объекта и гарантию завершения строительства или возврата средств; к нему прилагаются план с размерами и перечень оборудования | Ст. 1601-7 и 1601-29 |
| Строительство | Поэтапные платежи | В сумме не более 35% цены по завершении фундамента, 70% после возведения кровли, 95% по завершении строительства; завершение фундамента удостоверяет квалифицированный специалист | Ст. 1601-27 и 1601-30 |
| Сдача объекта | Передача ключей и оплата остатка цены | Остаток оплачивается при передаче объекта в распоряжение покупателя; его можно депонировать, если соответствие договору оспаривается | Ст. 1601-30 |
VEFA — или ничего
Любой договор, предусматривающий платежи до завершения строительства жилья, должен быть договором vente à terme (продажа с передачей объекта по завершении строительства) или VEFA, иначе он ничтожен (ст. 1601-6). При VEFA земельный участок принадлежит вам с момента подписания договора купли-продажи, а постройки — по мере их возведения (ст. 1601-3).
Застройщику — ничего до подписания договора
До подписания договора продавец не вправе ни требовать, ни принимать какие-либо платежи (ст. 1601-8). Допускается только резервационный депозит, заблокированный на специальном счете до подписания договора купли-продажи; любое другое обязательство о покупке или продаже ничтожно (ст. 1601-38).
Иностранный покупатель: одобренный проект
Иностранный покупатель (non-citizen) приобретает объект на этапе строительства в проекте по схеме PDS (Property Development Scheme), IRS (Integrated Resort Scheme), RES (Real Estate Scheme) или Smart City, одобренном Economic Development Board (EDB), и оплачивает сбор EDB за рассмотрение заявки — Rs 25 000; объект стоимостью от 375 000 USD дает право на вид на жительство (ВНЖ). Смотрите наш гид по покупке недвижимости для иностранцев и наши объекты на продажу.
02 Поэтапные платежи
Сколько и когда платить?
Закон ограничивает общую внесенную сумму: 35% цены по завершении фундамента, 70% после возведения кровли, 95% по завершении строительства. По графикам платежей 23 проектов, которые мы продаем, чаще всего вносится 10% при резервировании, 30% при подписании договора купли-продажи и 5% при передаче ключей.
Смотреть наши новостройки →| Этап | Законный лимит нарастающим итогом | Чаще всего | Графики платежей |
|---|---|---|---|
| Резервирование | 25%, если договор купли-продажи подписывается в течение года, 2% — в течение двух лет, сверх этого срока депозит не допускается | 10 % | 13 из 22 |
| Подписание договора купли-продажи | 35%, пока фундамент не завершен | 30 % | 11 из 23 |
| Завершение фундамента | 35 % | 35 % | 9 из 12 |
| Возведение кровли | 70 % | 70 % | 16 из 20 |
| Завершение строительства здания | 95 % | 95 % | 21 из 21 |
| Передача ключей | Остаток | Остаток 5% | 21 из 21 |
Рассчитайте поэтапные платежи
К оплате в день подписания договора, включая расходыRs 9 766 847181 214 €
Проценты нарастающим итогом по самому распространенному графику платежей в наших проектах. Замените их процентами из вашего договора: каждый этап сравнивается с лимитом Гражданского кодекса.
Пересчет по курсу Банка Маврикия (Bank of Mauritius) на 22 сентября 2026 г.: 1 € = Rs 53,90. Расходы на нотариуса оценены в 1,15% цены, как указывают застройщики; финансирование не учтено.
| Этап | Нарастающим итогом | Платеж |
|---|---|---|
| РезервированиеЛимит: 25%, если договор подписывается в течение года | %✓✕ | Rs 2 694 84050 000 € |
| Подписание договора купли-продажиЛимит: 35% до завершения фундамента | %✓✕ | Rs 5 389 680100 000 € |
| Завершение фундаментаЛимит: 35% | %✓✕ | Rs 1 347 42025 000 € |
| Возведение кровлиЛимит: 70% | %✓✕ | Rs 9 431 940175 000 € |
| Завершение строительства зданияЛимит: 95% | %✓✕ | Rs 6 737 100125 000 € |
| Передача ключейОстаток | %✓✕ | Rs 1 347 42025 000 € |
| Расходы при подписании договора купли-продажиРегистрационный сбор 5%, нотариус 1,15%, сбор EDB | Rs 1 682 32731 214 € |
Один из процентов превышает лимит Гражданского кодекса или уменьшается от этапа к этапу: отдайте этот график платежей на проверку до подписания.
График платежей читается нарастающим итогом
Складывайте платежи: к моменту возведения кровли общая внесенная сумма не должна превышать 70% цены. Westimmo сверяет каждый график платежей с этими лимитами до того, как вы подпишете договор; калькулятор делает то же самое для вашего графика.
Расходы — при подписании договора
Регистрационный сбор 5%, расходы на нотариуса около 1,15% и сбор EDB оплачиваются при подписании, в дополнение к платежу этого дня. Подробности — в нашем гиде по расходам на покупку.
Подтверждение на каждом этапе
Завершение фундамента удостоверяет квалифицированный специалист (ст. 1601-27): требуйте письменное подтверждение архитектора с каждым поэтапным платежом. Просрочка платежа не может обойтись вам дороже 1% в месяц (ст. 1601-30).
03 Гарантия
Что покрывает гарантия завершения строительства на Маврикии?
При VEFA договор купли-продажи должен указывать гарантию завершения строительства здания или гарантию возврата внесенных вами платежей (Гражданский кодекс Маврикия, ст. 1601-7). Она обеспечивает, что объект будет достроен или что вам вернут деньги, если договор купли-продажи расторгнут из-за незавершения строительства. Она не покрывает ни задержки, ни строительные дефекты и прекращает действие по завершении строительства.
| Гарантия | Кто ее предоставляет | Что она вам обеспечивает | Статья |
|---|---|---|---|
| Завершение строительства: гарантия самого проекта | Проект, если он выполняет одно из условий: здание под крышей и свободно от любых обременений (privilège) и ипотеки либо фундамент завершен и финансирование обеспечено на 75% цены (60%, если собственные средства продавца покрывают 30%) | Завершение строительства, подтвержденное справками нотариуса и банка, которые хранятся у нотариуса в вашем распоряжении | Ст. 1601-32 и 1601-33 |
| Завершение строительства: гарантия банка | Банк или уполномоченное финансовое учреждение: открытие кредита или солидарное поручительство с продавцом | Оплату сумм, необходимых для завершения строительства | Ст. 1601-31 и 1601-34 |
| Возврат средств | Те же учреждения — через солидарное поручительство с продавцом | Возврат ваших платежей, если договор купли-продажи расторгнут из-за незавершения строительства | Ст. 1601-35 |
| Индивидуальный дом | Сам проект, если фундамент завершен, а платежи не превышают 20% по завершении фундамента, 45% после возведения кровли и 85% по завершении строительства | Завершение строительства дома | Ст. 1601-32 |
Что она не покрывает
Ни задержку — она регулируется сроком сдачи объекта, указанным в договоре купли-продажи, — ни строительные дефекты, на которые распространяется гарантия от недостатков. Она прекращается по завершении строительства здания, которое констатирует квалифицированный специалист (ст. 1601-37).
Запросите подтверждающие документы
Если гарантия основана на условиях самого проекта, продавец обязан держать подтверждение у нотариуса в вашем распоряжении (ст. 1601-33). Запросите его до подписания договора купли-продажи: это одна из проверок, которые Westimmo проводит для вас.
Право Маврикия, а не право Франции
«GFA», «assurance dommages-ouvrage»: эти понятия пришли из права Франции, на которое ссылаются многие онлайн-гиды. На Маврикии действуют нормы Гражданского кодекса Маврикия, статьи с 1601-1 по 1601-45.
04 Способы защиты
Что происходит, если сделка срывается или строительство затягивается?
Резервационный депозит возвращается вам без удержаний и штрафов в пяти случаях, установленных законом, не позднее трех месяцев после вашего требования. Задержка строительства регулируется договором купли-продажи: он должен устанавливать срок сдачи объекта, и именно он предусматривает — или не предусматривает — неустойку.
| Случай, предусмотренный законом | Статья |
|---|---|
| Договор купли-продажи не заключен по причинам, зависящим от продавца, в срок, предусмотренный предварительным договором | Ст. 1601-45 (a) |
| Цена продажи более чем на 5% превышает предварительную цену, пересмотренную, если это предусмотрено договором | Ст. 1601-45 (b) |
| Кредиты, предусмотренные договором, не получены или их сумма на 10% ниже запланированной | Ст. 1601-45 (c) |
| Элемент оснащения, предусмотренный договором, не будет выполнен | Ст. 1601-45 (d) |
| Объект теряет более 10% стоимости из-за изменения его состава или качества работ | Ст. 1601-45 (e) |
Если сдача объекта задерживается
Если продавец не сдает объект в согласованный срок и задержка вызвана только им, вы можете потребовать расторжения договора купли-продажи или передачи вам объекта во владение, а также возмещения убытков, если вы понесли ущерб (ст. 1610 и 1611).
Неустойку нужно прописать в договоре
Закон ограничивает неустойку для покупателя, просрочившего платеж, 1% в месяц; неустойку для застройщика, задержавшего сдачу объекта, он не устанавливает. Пропишите ее в договоре купли-продажи рядом со сроком сдачи объекта.
Не более 10% при расторжении
Фиксированная неустойка при расторжении не может превышать 10% цены, но каждая сторона может потребовать возмещения фактически понесенного ущерба (ст. 1601-11). Любое противоречащее этому условие договора считается несуществующим (ст. 1601-12).
05 Сдача объекта
Что проверить при передаче ключей?
Вы оплачиваете остаток — 5% цены в 21 графике платежей, где он указан. Фиксируйте письменно любой видимый дефект: продавец отвечает за него как минимум в течение месяца после вашего вступления во владение, а за скрытые недостатки остается ответственным десять лет.
| Гарантия | Срок | Начало отсчета | Статья |
|---|---|---|---|
| Явные строительные недостатки | Как минимум до месяца после вступления во владение; иск в суд — в течение следующего года | Приемка работ и вступление во владение | Ст. 1642-1 и 1648 |
| Второстепенные элементы | 2 года | Приемка работ | Ст. 1646-1 |
| Скрытые недостатки и прочность конструкции | 10 лет | Приемка работ | Ст. 1646-1 и 1792 |
| Остаток цены | Оплачивается при передаче объекта в распоряжение; может быть депонирован, если соответствие договору оспаривается | Передача ключей | Ст. 1601-30 |
Достроен — не значит соответствует договору
Объект считается достроенным, когда им можно пользоваться; мелкие дефекты не мешают признать строительство завершенным, но такая констатация не означает ни признания соответствия договору, ни отказа от ваших способов защиты (ст. 1601-13).
Устранить недостаток, а не расторгать договор
Если продавец обязуется устранить недостаток, оснований ни для расторжения договора купли-продажи, ни для снижения цены нет (ст. 1642-1 и 1646-1). Попросите оформить это обязательство письменно и с датой.
Гарантия переходит вместе с объектом
Двухлетняя и десятилетняя гарантии действуют и для последующих собственников: если вы перепродадите объект, ими воспользуется ваш покупатель (ст. 1646-1).
06 Распространенные заблуждения
Каких ошибок избегать при покупке на этапе строительства?
Девять распространенных утверждений, каждое из которых опровергает Гражданский кодекс Маврикия.
«Гарантия завершения строительства необязательна»
При VEFA договор купли-продажи должен указывать гарантию завершения строительства или возврата средств (ст. 1601-7). Необязательно лишь то, чтобы ее предоставлял банк.
«Для резервирования застройщику платят аванс»
Депозит вносится на специальный счет на ваше имя в банке или у нотариуса и блокируется до подписания договора купли-продажи (ст. 1601-38 и 1601-43).
«Размер депозита не ограничен»
Он ограничен: 25% цены, если договор купли-продажи подписывается в течение года, 2% — в течение двух лет, сверх этого срока депозит не допускается (ст. 1601-42).
«Достаточно простого бланка резервирования»
До подписания договора купли-продажи действителен только предварительный договор по Гражданскому кодексу: любое другое обязательство о покупке или продаже ничтожно (ст. 1601-38).
«Половину цены платят еще до начала строительства»
Пока фундамент не завершен, общая внесенная сумма не может превышать 35% цены (ст. 1601-30).
«Собственником становятся при передаче ключей»
При VEFA земельный участок принадлежит вам с момента подписания договора купли-продажи, а постройки — по мере их возведения (ст. 1601-3).
«Остаток платят, даже если объект не соответствует договору»
Его можно депонировать, если соответствие договору оспаривается (ст. 1601-30).
«Задержка сдачи объекта всегда компенсируется»
Закон не устанавливает для застройщика никакой неустойки: ее предусматривает только договор. Без такого условия нужно доказать ущерб (ст. 1611).
«Десятилетняя гарантия — это страховка»
Это ответственность продавца: десять лет с момента приемки работ за скрытые недостатки (ст. 1646-1).
07 Связанные гиды
Узнать больше
Наши новостройки, полная стоимость покупки и проекты, доступные иностранным покупателям.
08 Источники & методология
Надежная и актуальная информация
Каждое правило взято из Гражданского кодекса Маврикия, каждая практика — из графиков платежей наших проектов.
AGOОфициальные тексты законовEDBEconomic Development BoardBOMБанк МаврикияWestimmoГрафики платежей наших проектов
- Гражданский кодекс Маврикия, статьи с 1601-1 по 1601-45, продажа строящихся объектов — Attorney General’s Office
- Гражданский кодекс Маврикия, ст. 1610, 1611, 1642-1, 1646-1, 1648 и 1792 — передача объекта и гарантии
- Registration Duty Act и Finance Act 2026 (Act No. 14 of 2026) — регистрационный сбор 5%
- Notaries Act, ст. 37 и приложение, часть I — вознаграждение нотариуса
- Economic Development Board — руководства (guidelines) по IRS, RES и PDS, январь 2025 г.
- Immigration Act 2022, ст. 8(1) — порог для ВНЖ 375 000 USD
- Банк Маврикия — ориентировочные курсы на 22 сентября 2026 г.: 1 € = Rs 53,8968 и 1 USD = Rs 46,9673 при покупке валюты банковским переводом
- Westimmo — графики платежей 23 проектов 9 застройщиков, которые мы продаем, документы с 2022 по 2026 г., сверены 22 сентября 2026 г.
Тексты сверены 22 сентября 2026 г. Этот гид не заменяет проверку вашего договора нотариусом или адвокатом: отдайте договор на проверку до подписания.
09 Частые вопросы
Ваши вопросы о покупке на этапе строительства
Короткие ответы со ссылками на тексты законов.
Частые вопросы о покупке на этапе строительства на Маврикии
В пять шагов: предварительный договор с депозитом на специальном счете, направление проекта договора купли-продажи за месяц до подписания, подписание договора VEFA у нотариуса, поэтапные платежи по мере хода строительства, затем передача ключей после оплаты остатка. Гражданский кодекс Маврикия регулирует каждый этап, статьи с 1601-1 по 1601-45.
Не более 25% предварительной цены, если договор купли-продажи подписывается в течение года, 2% — если в течение двух лет, а сверх этого срока депозит не допускается (Гражданский кодекс Маврикия, ст. 1601-42). В графиках платежей проектов, которые мы продаем, депозит чаще всего составляет 10%.
Закон ограничивает общую внесенную сумму: 35% цены по завершении фундамента, 70% после возведения кровли и 95% по завершении строительства, а остаток оплачивается при передаче ключей (ст. 1601-30). В 23 изученных нами графиках платежей чаще всего встречается схема: 10% при резервировании, 30% при подписании договора купли-продажи, 35% по завершении фундамента, 70% после возведения кровли, 95% по завершении строительства, затем 5% при сдаче объекта.
Она обеспечивает, что здание будет достроено, или — в форме гарантии возврата средств — что вам вернут внесенные платежи, если договор купли-продажи расторгнут из-за незавершения строительства (Гражданский кодекс Маврикия, статьи с 1601-31 по 1601-37). Она не покрывает ни задержки, ни строительные дефекты и прекращает действие по завершении строительства.
Да, при VEFA (покупке на этапе строительства): договор купли-продажи должен указывать гарантию завершения строительства или возврата средств (ст. 1601-7). Ее может предоставить банк, или она может вытекать из условий самого проекта, например если здание уже под крышей и свободно от ипотеки (ст. 1601-32).
Договор купли-продажи должен устанавливать срок сдачи объекта. Если задержка вызвана только продавцом, вы можете потребовать расторжения договора или передачи вам объекта во владение, а также возмещения убытков при наличии ущерба (ст. 1610 и 1611). Закон не устанавливает для застройщика неустойку за задержку: пропишите ее в договоре купли-продажи.
Да, без удержаний и штрафов, в пяти случаях: договор не заключен по причинам, зависящим от продавца; цена превышает предварительную более чем на 5%; кредиты не получены или их сумма на 10% ниже запланированной; предусмотренное оснащение не выполнено; объект потерял более 10% стоимости. Требование направляется заказным письмом, а возврат производится в течение трех месяцев (ст. 1601-45).
С момента подписания договора купли-продажи — в отношении земельного участка и того, что уже построено; будущие постройки принадлежат вам по мере их возведения (Гражданский кодекс Маврикия, ст. 1601-3). Застройщик остается заказчиком строительства до приемки работ.
В дополнение к платежу этого дня: регистрационный сбор 5%, расходы на нотариуса около 1,15% и, для объекта IRS, RES или PDS, сбор EDB Rs 25 000. Для объекта стоимостью 500 000 € это около Rs 1 682 327, то есть 31 214 € по курсу Банка Маврикия на 22 сентября 2026 г.
Да, в проекте PDS, IRS, RES или Smart City, одобренном Economic Development Board. Покупка от 375 000 USD дает право на вид на жительство, который распространяется на супруга и иждивенцев.
Соответствие договору и видимые дефекты — их нужно зафиксировать письменно. Продавец отвечает за них как минимум в течение месяца после вашего вступления во владение, а остаток цены можно депонировать, если соответствие договору оспаривается (ст. 1601-30 и 1642-1).
Продавец строящегося объекта в течение десяти лет с момента приемки работ отвечает за скрытые недостатки, за которые отвечают строители, и в течение двух лет — за второстепенные элементы (Гражданский кодекс Маврикия, ст. 1646-1). Эти гарантии переходят к последующим собственникам.