Promesse de vente à Maurice : conditions suspensives, dépôt et délai jusqu’à l’acte

À Maurice, une promesse de vente signée par les deux parties vaut déjà vente dès qu’elles sont d’accord sur le bien et sur le prix (Code civil mauricien, art. 1589). Sans clause qui vous en libère, vous êtes donc engagé le jour de la signature, pas le jour de l’acte chez le notaire. Il existe deux sorties : les arrhes, ou une condition suspensive écrite dans la promesse. Quant au délai jusqu’à l’acte, le Code civil n’en fixe aucun : c’est celui que la promesse prévoit.

Ce que la promesse engage réellement

Le Code civil pose que la vente est parfaite dès qu’on est convenu de la chose et du prix, même si rien n’a encore été payé ni livré (art. 1583), et qu’elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé (art. 1582). L’article 1589 en tire la conséquence : la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque. Pour la sortie par les arrhes (art. 1590), reportez-vous à notre guide d’achat pour les étrangers, qui détaille la mécanique.

Sans arrhes ni condition, l’engagement tient. Si l’une des parties ne s’exécute pas, l’autre choisit entre forcer l’exécution de la vente, quand elle est possible, ou en demander la résolution avec des dommages et intérêts, et cette résolution se demande en justice (art. 1184). Le texte ne vise que la promesse où les deux parties s’accordent. Si seule l’une s’engage, par exemple une option laissée à l’acheteur jusqu’à une date, le régime dépend de ce que le contrat écrit : lisez qui est engagé, et jusqu’à quand.

Autre point à ne pas perdre de vue : ce qui protège votre droit face aux tiers, c’est la transcription de l’acte de vente. En principe, un droit sur un immeuble ne peut être opposé à un tiers dont les droits sont garantis par la loi que si l’acte est transcrit (Transcription and Mortgage Act, art. 5). Le notaire passe l’acte authentique ; le rôle du notaire est détaillé dans une page à part.

Les conditions suspensives : ce que la loi permet, ce qu’il faut écrire

La vente peut être faite purement et simplement, ou sous condition suspensive ou résolutoire (art. 1584). Une obligation sous condition suspensive dépend d’un événement futur et incertain : elle ne peut être exécutée qu’après cet événement (art. 1181). Tant que la condition est en suspens, le bien reste aux risques du vendeur. S’il est détruit sans sa faute, l’obligation s’éteint ; s’il se détériore sans sa faute, l’acheteur choisit entre résoudre ou prendre le bien en l’état, sans baisse de prix (art. 1182).

Trois règles du Code civil pèsent directement sur la rédaction :

• une condition sans date n’échoue que lorsqu’il devient certain que l’événement n’arrivera pas ; avec une date fixée, elle est censée défaillie à l’expiration du délai (art. 1176). Une condition sans échéance laisse donc la promesse en suspens pour une durée indéterminée ;
• une obligation contractée sous une condition qui dépend de la seule volonté de celui qui s’engage est nulle (art. 1174). « Si le bien me plaît toujours » n’est pas une condition suspensive valable ; « si ma banque accorde le prêt » en est une, puisqu’elle dépend d’un tiers ;
• la condition est réputée accomplie lorsque celui qui s’était engagé sous cette condition en a empêché l’accomplissement (art. 1178). Un acheteur qui retarde volontairement son dossier de prêt ne pourra pas invoquer l’échec de la condition.

La loi ne dresse aucune liste de conditions. Pour un bien existant, ce sont celles que vous faites écrire. Selon votre situation, on peut y inscrire l’obtention du financement, la levée d’une hypothèque inscrite sur le bien et, pour un acheteur étranger, l’autorisation de l’EDB. Cette dernière compte : selon les guidelines de l’EDB, un transfert d’immeuble au profit d’un non-citoyen sans l’approbation requise est nul. Pour les prêts, voir emprunter à Maurice en tant qu’acheteur étranger.

Prévoyez aussi ce qui se passe si la condition échoue : le sort du dépôt (restitué intégralement, sous quel délai) doit figurer dans la promesse. Pour un bien existant, rien ne l’impose à votre place.

Le délai jusqu’à l’acte : celui que vous écrivez

Aucun article du Code civil ne fixe de durée entre la promesse et l’acte de vente. Le calendrier réel est la somme de ce qui reste à obtenir : accord de prêt, autorisation EDB, purge des inscriptions hypothécaires, vérification des titres. L’EDB ne prescrit pas de délai d’instruction pour les dossiers hors programme et accuse réception en principe sous 5 jours ouvrables (guidelines de janvier 2025, acquisition à des fins professionnelles).

Concrètement, fixez une date limite de réalisation de chaque condition et une date butoir pour la signature de l’acte, avec ce qui se passe au-delà : prorogation écrite, ou caducité et restitution du dépôt. Sans date, l’article 1176 joue contre vous : la condition peut rester ouverte tant qu’il n’est pas certain qu’elle échouera.

Où va l’argent versé à la signature

Pour un bien existant, le Code civil ne plafonne pas le dépôt versé à la signature de la promesse et n’indique pas où le placer. Faites écrire que la somme est consignée chez le notaire, sur son compte, et non remise au vendeur ou à l’agence. Distinguez aussi, dans le texte, les arrhes (qui ouvrent la faculté de se dédire, art. 1590) d’un simple acompte sur le prix : la différence change ce que vous perdez si vous renoncez. Les règles sur la provenance des fonds sont expliquées dans l’article sur les preuves d’origine des fonds.

À l’acte, le prix payé par un non-citoyen transite par le compte du notaire en devise forte (guidelines EDB IRS/RES/PDS), et le notaire doit faire figurer dans l’acte la clause par laquelle les parties déclarent que le prix exprimé est le prix réel, faute de quoi le Registrar-General refuse l’enregistrement (Notaries Act, art. 20).

Bien neuf ou sur plan : un contrat préliminaire encadré par la loi

Quand le logement est vendu avant son achèvement, le Code civil encadre le contrat préliminaire par lequel le vendeur s’engage à vous réserver le bien contre un dépôt de garantie (art. 1601-38 à 1601-45). Le contrat est écrit, remis en exemplaire avant tout versement, et le projet d’acte de vente doit vous être notifié un mois au moins avant la signature. Le dépôt est plafonné selon le délai de réalisation de la vente :

Le dépôt est versé sur un compte spécial ouvert au nom de l’acheteur, en banque ou chez un notaire, et reste indisponible jusqu’à la vente. Il est restitué sans retenue ni pénalité dans cinq cas (art. 1601-45) : la vente n’est pas conclue du fait du vendeur dans le délai prévu ; le prix dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel ; les prêts prévus ne sont pas obtenus ou leur montant est inférieur de plus de 10 % aux prévisions ; un équipement prévu ne sera pas réalisé ; ou le bien perd plus de 10 % de valeur par rapport à ce qui était promis. Ces protections s’appliquent à la vente d’un immeuble à construire : pour savoir quel contrat régit votre achat, appuyez-vous sur la page acheter sur plan à l’île Maurice et sur votre notaire, et consultez notre offre de programmes neufs.

La promesse dans le dossier EDB

Pour un étranger, la promesse sert aussi de pièce de dossier. Les guidelines de l’EDB listent le contrat de vente préalable (presale contract) parmi les documents du dossier d’acquisition dans un programme IRS, RES ou PDS, et pour l’acquisition à des fins professionnelles hors programme, un compromis de vente visé par un notaire. La séquence prévue est donc : promesse d’abord, autorisation ensuite, acte à la fin. Il faut alors que la promesse soit suspendue à cette autorisation, comme expliqué plus haut.

Les erreurs qui coûtent cher

• signer sans date butoir pour les conditions, ou avec une condition qui ne dépend que de vous ;
• verser le dépôt au vendeur ou à l’agence plutôt qu’au notaire ;
• laisser flou le sort du dépôt si la condition échoue ;
• confondre arrhes et acompte ;
• signer en euros ou en dollars sans avoir mesuré l’effet du taux de change entre la promesse et l’acte (voir le risque de change) ;
• laisser la promesse sans relecture notariée alors que l’EDB attend, pour une acquisition à des fins professionnelles, un compromis visé par un notaire.

Questions fréquentes

La promesse peut-elle se faire sans notaire ?

Le Code civil admet la vente par acte authentique ou sous seing privé (art. 1582), donc le principe n’interdit pas un écrit privé. Mais l’acte de vente d’un immeuble est en pratique un acte notarié, et l’EDB demande un compromis visé par un notaire pour une acquisition à des fins professionnelles. Faire rédiger la promesse par le notaire évite de devoir la refaire.

Qui paie les frais de l’acte ?

Selon le Code civil, les frais d’actes et autres accessoires de la vente sont à la charge de l’acheteur (art. 1593), sauf stipulation contraire entre les parties. Les droits d’enregistrement sont traités dans le guide d’achat.

Que se passe-t-il si le bien est endommagé entre la promesse et l’acte ?

Quand la promesse est sous condition suspensive, le bien reste aux risques du vendeur. Détruit sans sa faute, il éteint l’obligation ; détérioré sans sa faute, il vous laisse le choix entre résoudre et prendre le bien en l’état sans baisse de prix (art. 1182).

Et si je suis le vendeur ?

Les mêmes règles vous engagent : la promesse que vous signez vaut vente et l’acheteur peut en demander l’exécution. Les étapes d’une cession sont dans l’article vendre son bien à Maurice.

Sources et vérifications

• Code civil mauricien (texte publié par la Mauritius Chamber of Commerce and Industry) : art. 1174 à 1184, 1582 à 1593, 1601-38 à 1601-45
• Notaries Act 2008, Mauritius Legal Information Institute : art. 3 et 20
• Transcription and Mortgage Act, Mauritius Revenue Authority : art. 3 et 5
• Guidelines for Buyers of Residential Property under the IRS / RES / PDS, Economic Development Board
• Acquisition and Lease of Immovable Property by Non-Citizens for Business Purposes, Economic Development Board (janvier 2025)