Предварительный договор купли-продажи на Маврикии: отлагательные условия, задаток и срок до сделки

На Маврикии предварительный договор купли-продажи (promesse de vente), подписанный обеими сторонами, уже считается самой продажей: достаточно, чтобы стороны согласовали объект и цену (Code civil mauricien, ст. 1589). Если в тексте нет оговорки, которая позволяет выйти из сделки, вы связаны обязательством в день подписания, а не в день сделки у нотариуса. Выходов два: задаток (arrhes) или отлагательное условие, записанное в самом договоре. Срок до основной сделки Гражданский кодекс не устанавливает, он такой, какой вы пропишете в договоре.

К чему предварительный договор обязывает на самом деле

По Гражданскому кодексу Маврикия (Code civil) продажа считается совершённой, как только стороны договорились о вещи и цене, даже если ничего ещё не оплачено и не передано (ст. 1583). Оформить её можно нотариальным актом или простой письменной формой (ст. 1582). Статья 1589 делает из этого вывод: обещание продать равносильно продаже, если обе стороны согласны. Как работает выход через задаток (ст. 1590), объясняет наше руководство для иностранных покупателей.

Если нет ни задатка, ни условия, обязательство остаётся в силе. Когда одна из сторон не исполняет договор, другая выбирает: добиваться исполнения продажи, если это возможно, или требовать расторжения и возмещения убытков. Расторжение требуется через суд (ст. 1184). Закон говорит только об обещании, с которым согласны обе стороны. Если обязана лишь одна сторона, например покупателю предоставлен опцион до определённой даты, правила определяет сам договор. Поэтому прочтите, кто связан обязательством и до какого срока.

Есть и ещё одно обстоятельство. Права покупателя перед третьими лицами защищает транскрипция акта купли-продажи, то есть его внесение в реестр. Как правило, право на недвижимость нельзя противопоставить третьему лицу, чьи права защищены законом, если акт не прошёл транскрипцию (Transcription and Mortgage Act, ст. 5). Нотариальный акт составляет нотариус, а о его роли мы пишем на отдельной странице.

Отлагательные условия: что разрешает закон и что стоит записать

Продажа может быть безусловной или заключаться под отлагательным либо отменительным условием (ст. 1584). Обязательство под отлагательным условием зависит от будущего неопределённого события и может быть исполнено, только когда оно наступит (ст. 1181). Пока условие не выполнено, риск за объект несёт продавец. Если объект погиб без вины продавца, обязательство прекращается. Если он пострадал без вины продавца, покупатель выбирает: расторгнуть договор или взять объект в том виде, в каком он есть, без снижения цены (ст. 1182).

На формулировки напрямую влияют три правила Гражданского кодекса:

• условие без даты считается несостоявшимся, только когда становится ясно, что событие не наступит. Если срок задан, условие считается несостоявшимся по его истечении (ст. 1176). Условие без срока может оставить договор в подвешенном состоянии на неопределённое время.
• Обязательство, которое зависит только от воли обязанного лица, ничтожно (ст. 1174). «Если объект мне по-прежнему понравится» не годится как отлагательное условие, а «если банк одобрит кредит» годится, потому что решение принимает третье лицо.
• Условие считается выполненным, если обязанная сторона сама помешала его выполнению (ст. 1178). Покупатель, который намеренно тянет с заявкой на кредит, не сможет потом сослаться на то, что условие не сработало.

Перечня обычных условий в законе нет. Для готового объекта действуют те условия, которые вы вписали. В зависимости от ситуации можно записать получение финансирования, снятие зарегистрированной на объекте ипотеки и, для иностранного покупателя, разрешение EDB (Economic Development Board). Последнее важно: согласно руководствам EDB, переход недвижимости к негражданину без необходимого разрешения ничтожен. О кредитах читайте в статье «Кредит на Маврикии для иностранного покупателя».

Пропишите и то, что будет, если условие не выполнится: судьба задатка или аванса, возвращается ли он полностью и в какой срок, должна быть в договоре. Для готового объекта закон за вас этого не решает.

Срок до сделки: его устанавливаете вы

Ни одна статья Гражданского кодекса не определяет, сколько времени проходит между предварительным договором и актом купли-продажи. Реальный график складывается из того, что осталось получить: одобрение кредита, разрешение EDB, снятие записей об ипотеке, проверка права собственности. EDB не устанавливает срок рассмотрения заявок вне программ и по возможности подтверждает получение в течение 5 рабочих дней (руководство от января 2025 г. о приобретении для коммерческих целей).

На практике задайте срок для каждого условия и предельную дату подписания акта, а также последствия её пропуска: продление в письменной форме или прекращение договора с возвратом аванса. Без даты статья 1176 работает против вас, потому что условие может оставаться открытым, пока не станет ясно, что оно не выполнится.

Куда уходят деньги при подписании

Для готового объекта Гражданский кодекс не ограничивает сумму, вносимую при подписании предварительного договора, и не говорит, где её хранить. Пропишите, что деньги лежат у нотариуса на его счёте, а не передаются продавцу или агентству. Разделите в тексте также задаток, который даёт каждой стороне право отказаться от сделки (ст. 1590), и простой аванс в счёт цены. От этого зависит, что вы потеряете, если откажетесь. Как подтвердить происхождение средств, написано в материале о происхождении средств при покупке.

При заключении акта цена, которую платит негражданин, проходит через счёт нотариуса в твёрдой валюте (руководства EDB по IRS/RES/PDS). Нотариус обязан включить в акт оговорку, в которой стороны заявляют, что указанная цена считается действительной. Без неё Registrar-General отказывает в регистрации (Notaries Act, ст. 20).

Новостройка и покупка на этапе строительства: предварительный договор по закону

Если жильё продаётся до завершения строительства, Гражданский кодекс регулирует предварительный договор, по которому продавец за гарантийный депозит обязуется закрепить за вами объект (ст. 1601-38—1601-45). Договор заключается письменно, экземпляр вы получаете до любого платежа, а проект акта купли-продажи вам направляют не менее чем за один месяц до подписания. Размер депозита ограничен в зависимости от срока, в который должна состояться продажа:

Депозит вносят на специальный счёт на имя покупателя в банке или у нотариуса, и до продажи он недоступен. Вернуть его без удержаний и штрафов можно в пяти случаях (ст. 1601-45): продажа не состоялась в оговорённый срок по вине продавца. Цена выше ориентировочной более чем на 5%. Предусмотренные кредиты не получены или меньше ожидаемых более чем на 10%. Обещанное оборудование не будет построено. Или объект стоит более чем на 10% меньше, чем было обещано. Эти гарантии относятся к продаже здания, которое ещё предстоит построить. Какой именно договор применяется к вашей покупке, выясняйте по нашей странице о покупке на этапе строительства и у нотариуса. Наши проекты смотрите в разделе новостройки на Маврикии.

Предварительный договор в заявке в EDB

Для иностранного покупателя предварительный договор служит ещё и документом в заявке. В руководствах EDB предварительный договор купли-продажи (presale contract) значится среди документов для приобретения жилья в проекте IRS, RES или PDS. Для приобретения в коммерческих целях вне программ требуется compromis de vente, заверенный нотариусом. Порядок, следовательно, такой: сначала предварительный договор, затем разрешение, в конце акт. Поэтому договор должен ставиться в зависимость от этого разрешения, как описано выше.

Ошибки, которые дорого обходятся

• Подписать договор без предельной даты для условий или с условием, которое зависит только от вас.
• Передать аванс продавцу или агентству, а не нотариусу.
• Оставить без ответа, что будет с авансом, если условие не выполнится.
• Спутать задаток с авансом.
• Подписать договор в евро или долларах, не оценив, как изменится курс между договором и сделкой (см. валютный риск).
• Не показать договор нотариусу, хотя EDB для приобретения в коммерческих целях ждёт compromis, заверенный нотариусом.

Частые вопросы

Можно ли заключить предварительный договор без нотариуса?

Гражданский кодекс допускает продажу нотариальным актом или простой письменной формой (ст. 1582), так что частный документ в принципе не запрещён. Но договор купли-продажи недвижимости на практике оформляется нотариальным актом, а для приобретения в коммерческих целях EDB требует compromis, заверенный нотариусом. Если договор составит нотариус, переделывать его не придётся.

Кто оплачивает расходы на акт?

По Гражданскому кодексу расходы на акты и прочие сопутствующие продаже расходы несёт покупатель (ст. 1593), если стороны не договорились иначе. О регистрационном сборе читайте в руководстве по покупке для иностранцев.

Что будет, если объект пострадает между договором и сделкой?

Если предварительный договор заключён под отлагательным условием, риск несёт продавец. Объект, погибший без его вины, прекращает обязательство, а объект, пострадавший без его вины, оставляет вам выбор: расторгнуть договор или взять его в том виде, в каком он есть, без снижения цены (ст. 1182).

А если я продавец?

Те же правила обязывают и вас: подписанный вами договор приравнивается к продаже, и покупатель вправе требовать его исполнения. Этапы продажи описаны в материале как продать недвижимость на Маврикии.

Источники и проверки

• Гражданский кодекс Маврикия (Code civil mauricien), текст Торгово-промышленной палаты Маврикия: ст. 1174—1184, 1582—1593, 1601-38—1601-45
• Закон о нотариусах 2008 г. (Notaries Act), Mauritius Legal Information Institute: ст. 3 и 20
• Закон о транскрипции и ипотеке (Transcription and Mortgage Act), Налоговое управление Маврикия (MRA): ст. 3 и 5
• Руководство для покупателей жилья по IRS / RES / PDS, Economic Development Board
• Руководство по приобретению и аренде недвижимости негражданами в коммерческих целях, Economic Development Board (январь 2025 г.)