Происхождение средств при покупке недвижимости на Маврикии

При покупке недвижимости на Маврикии нельзя переводить или передавать наличные без подтверждающих документов. Если стоимость сделки достигает 500 000 рупий — а это практически любая покупка недвижимости, — нотариус, оформляющий договор, и банк, принимающий средства или выдающий кредит, обязаны установить личность плательщика и происхождение денег. Это требование вытекает из закона Financial Intelligence and Anti-Money Laundering Act (FIAMLA) и связанных с ним нормативных актов 2018 года под надзором маврикийской Financial Intelligence Unit (FIU).

Почему нотариус и банк требуют такие документы

FIAMLA относит покупку и продажу недвижимости к видам деятельности, связанным с риском отмывания денег. Адвокаты (barristers и attorneys) и нотариусы, которые готовят или проводят сделку с недвижимостью по поручению клиента, подпадают под действие закона и надзор FIU, как и агентства недвижимости. Все они обязаны проявлять должную осмотрительность в отношении клиента: проверять его личность по независимым надёжным документам и убеждаться в законности происхождения денег. Маврикийские банки выполняют аналогичные требования, подробно изложенные в рекомендациях Bank of Mauritius по противодействию отмыванию средств.

Порог 500 000 рупий, после которого проверка обязательна

Проверка личности и происхождения денег обязательна, когда стоимость одной сделки или нескольких связанных операций достигает или превышает 500 000 рупий. На практике это относится почти к любой покупке недвижимости. Тот же закон запрещает нотариусу или агенту принимать наличные сверх указанной суммы, включая эквивалент в иностранной валюте. Более крупные платежи обязательно проходят через банковский счёт.

Какие документы подтверждают происхождение средств

Ни FIAMLA, ни подзаконные акты не содержат единого обязательного перечня документов. Нотариус и банк должны получить независимые и проверяемые подтверждения, соответствующие профилю клиента и сумме сделки. В своих рекомендациях для юридических профессий FIU приводит в качестве примеров банковские выписки, договоры дарения и документы о продаже долей. Иностранному покупателю обычно необходимо представить выписки со счёта, с которого отправляется перевод, подтверждение дохода или деятельности (расчётные листки, налоговая декларация либо справка о доходах в стране проживания, регистрационные документы предпринимателя), а если деньги получены от прежней продажи имущества, наследования или дарения — соответствующий подтверждающий документ.

Особые требования к иностранным покупателям, переводящим средства из-за рубежа

При покупке по схеме Property Development Scheme (PDS) Economic Development Board требует, чтобы деньги иностранного покупателя поступали из-за рубежа через банк, лицензированный по Banking Act, и только после этого перечислялись застройщику: 85% стоимости в рупиях, оставшиеся 15% — в иностранной валюте или рупиях. Банк покупателя должен выдать письмо, подтверждающее проведение собственной проверки клиента KYC, которое прилагается к пакету документов для EDB. Если стоимость превышает 750 000 USD и покупатель берёт кредит в маврикийском банке, первые 750 000 USD необходимо перевести и оплатить в рупиях; оставшаяся сумма покрывается кредитом, погашаемым в твёрдой валюте. Средства, перечисленные до подписания окончательного договора, проходят через эскроу-счёт нотариуса или банка.

Если покупатель относится к политически значимым лицам

Если покупатель или один из конечных бенефициаров компании либо траста занимает или ранее занимал политическую должность, пост высокопоставленного судьи либо руководителя государственного предприятия или входит в близкое окружение одного из таких лиц, нотариус и банк обязаны применять усиленную проверку. Она включает одобрение деловых отношений старшим руководителем, разумные меры по установлению не только происхождения конкретных средств, но и всего состояния клиента, а также усиленный постоянный мониторинг отношений. Требование распространяется на членов семьи и близких связанных лиц политически значимого лица.

Что происходит при неполном пакете документов или подозрительной операции

Согласно рекомендациям FIU, нотариус или банк, которые не могут собрать необходимые документы для усиленной проверки, должны прекратить деловые отношения, а не продолжать их без достаточных подтверждений. При возникновении подозрения необходимо подать в FIU сообщение о подозрительной операции в течение пяти рабочих дней. Неподача такого сообщения нарушает FIAMLA и может повлечь штраф до одного миллиона рупий и лишение свободы на срок до пяти лет. Для покупателя практическое последствие проще: пока пакет документов не собран, договор не подписывается и банковский перевод не проводится.

Как подготовить документы до подписания договора

Заранее собранные документы помогают избежать большинства задержек при покупке иностранцами: выписки по исходному счёту за несколько месяцев, подтверждение доходов или продажи актива на сумму перевода, действующий документ, удостоверяющий личность, а при ипотечном финансировании — бумаги, которые маврикийский банк запрашивает для кредитного досье. Подробнее об этом читайте в материале об ипотечном кредите на Маврикии для иностранного покупателя. Перевод должен отправляться со счёта, открытого на имя покупателя, указанного в договоре, проходить через лицензированный на Маврикии банк, а затем через эскроу-счёт нотариуса. Его функции подробно описаны в статье о роли нотариуса при покупке недвижимости на Маврикии. Эта проверка проводится в дополнение к оплате нотариальных услуг и регистрационного сбора, рассмотренных в материалах о расходах при покупке недвижимости на Маврикии и о регистрационном сборе и нотариальных расходах, а также к стандартным этапам, описанным в руководстве как иностранцу купить недвижимость на Маврикии. Международным переводам посвящён отдельный материал о том, как перевести деньги из Дубая на Маврикий в соответствии с банковскими требованиями.

Частые вопросы

Можно ли подтвердить происхождение средств семейным подарком?

Да, если подарок документально оформлен. Нотариус и банк запрашивают договор дарения или письменное заявление дарителя, а также выписки со счёта, с которого отправляются деньги, чтобы подтвердить законность их происхождения и у дарителя.

Меняется ли проверка, если покупателем выступает компания или траст?

В этом случае проверяют конечных бенефициаров. Нотариус должен установить физических лиц, которые фактически владеют компанией, контролируют траст или фонд, приобретающий недвижимость, и выяснить, откуда поступили деньги у этих лиц, а не только на уровне юридической структуры.

Может ли такая проверка задержать подписание договора?

Если пакет документов полон с самого начала, проверка не задерживает подписание. Проблемы почти всегда возникают из-за отсутствующих документов или перевода со счёта, не заявленного на имя покупателя.

Источники и проверка информации

• Financial Intelligence Unit Mauritius — рекомендации для юридических профессий (адвокаты и нотариусы)
• Financial Intelligence Unit Mauritius — рекомендации для сектора недвижимости
• Bank of Mauritius — рекомендации по противодействию отмыванию денег и финансированию терроризма
• Economic Development Board — рекомендации по Property Development Scheme