Un bail meublé relève du Code civil, pas de la loi de 1999
Guide Maurice
Louer à
l’île Maurice
Loyers, bail, charges et impôts : le guide de la location longue durée.
Ce que coûte un logement d’après nos annonces, le texte qui régit vraiment votre bail, ce qu’il faut écrire avant de signer, et ce que doit déclarer un propriétaire, résident ou non.
Un bail bien écrit,
une location sereine
une location sereine
À retenir
L’essentiel en un coup d’œil, avant de signer un bail.
Appartement de 3 chambres : Rs 53 500 par mois sur nos annonces
Aucune loi n’impose trois mois de préavis : écrivez-le dans le bail
Propriétaire non résident : 10 % retenus si le locataire est une société
01 Les loyers
Combien coûte une location longue durée
Nos médianes viennent de nos propres annonces publiées ; aucune n’est calculée sur moins de 8 annonces.
Voir nos locations →| Bien | Loyer médian | Fourchette observée | Annonces |
|---|---|---|---|
| Appartement, 3 chambres | Rs 53 500 / mois | Rs 30 000 à Rs 150 000 | 10 |
| Villa, 3 chambres | Rs 83 000 / mois | Rs 50 000 à Rs 160 000 | 11 |
| Villa, 4 chambres | Rs 110 000 / mois | Rs 45 000 à Rs 175 000 | 8 |
| Poste | Montant | Ce que recouvre le chiffre |
|---|---|---|
| Électricité (CEB) | Rs 750 + dépôt de Rs 200 à Rs 1 200 | Nouveau branchement monophasé et dépôt de garantie selon le tarif ; en triphasé, Rs 1 500 ou Rs 3 000 et Rs 1 200 de dépôt |
| Eau (CWA) | Rs 500 + Rs 2 200 | Nouveau branchement : frais de dossier non remboursables et frais d’installation ; aucun dépôt dans la liste officielle |
| Enregistrement du bail | 1,25 % ou 5 % | Facultatif. 1,25 % pour un bail à durée fixe, sur les loyers et charges de la durée du bail (10 ans au plus) ; 5 % sans durée fixe, sur dix fois le loyer annuel |
| Dépôt de garantie | Selon le bail | Aucun texte ne le plafonne : son montant et sa restitution s’écrivent dans le bail |
Pourquoi aucun loyer par quartier
Nous ne publions une médiane qu’à partir de 8 annonces, et aucun quartier ne les atteint encore. Les loyers ville par ville sont sur nos pages de location, bien par bien.
Un loyer affiché se négocie
Ce sont des loyers demandés, pas des loyers signés : la durée du bail, le mobilier et la date d’entrée se discutent.
Les factures du mois
Électricité, eau, internet et carburant aux tarifs officiels sont chiffrés dans notre guide Vivre à l’île Maurice.
02 La loi
Quel texte régit votre bail
Deux régimes coexistent, et le plus cité ne s’applique pas aux locations meublées.
| Point | Landlord and Tenant Act 1999 | Code civil mauricien |
|---|---|---|
| Baux concernés | Logements loués vides | Tous les baux hors de la loi de 1999, dont les locations meublées, exclues par son art. 3(2)(a) |
| Durée | Non fixée par la loi | Celle du bail écrit ; sinon à l’année, au mois ou au jour selon le loyer (art. 1758) |
| Fin du bail | Reprise des lieux sur décision du tribunal, pour des motifs prévus (art. 16 à 26) | Un bail écrit à durée fixe cesse au terme, sans congé (art. 1737) |
| Préavis | Aucune durée chiffrée | « Les délais fixés par l’usage des lieux » : aucune durée chiffrée (art. 1736 et 1759) |
| Reconduction | Rien de prévu | Locataire resté sans opposition : nouveau bail aux mêmes conditions (art. 1738 et 1759) |
| Loyer | Un Fair Rent Tribunal existe ; hausse possible du montant des taxes et charges (art. 9 et 10) | Fixé par le bail |
| Dépôt de garantie | Aucune règle | Aucune règle : la « caution » de l’art. 1740 désigne un garant |
| Reprise pour habiter | Possible sur décision du tribunal, pour soi ou sa famille (art. 24) | Seulement si le bail le prévoit, avec congé selon l’usage des lieux (art. 1761 et 1762) |
Écrivez le préavis
Aucun texte ne fixe trois mois. Pour un bail meublé, seul le contrat vous évite un « usage des lieux » que chacun interprète à sa façon.
Écrivez le dépôt
Montant, délai de restitution, retenues possibles : sans clause, rien ne les encadre. Westimmo fait figurer ces trois points dans le bail.
Faites l’état des lieux
Sans état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre ainsi (art. 1731). Avec Westimmo, il se fait pièce par pièce, photos datées à l’appui.
03 Avant de signer
Ce que votre bail doit dire
La loi laisse presque tout au contrat. Voici les neuf points que Westimmo fait écrire noir sur blanc dans chaque bail qu’elle accompagne.
- Qui loue. Le propriétaire tel qu’il figure au titre de propriété : c’est aussi le document que demandent le CEB et la CWA pour ouvrir vos compteurs.
- La durée. Une date de début et une date de fin : un bail écrit à durée fixe prend fin au terme, sans congé à donner.
- La sortie anticipée. Le préavis de chacun, en jours ou en mois, puisque la loi ne le chiffre pas.
- Le loyer. Le montant, la devise, la date de paiement, et quand il peut évoluer.
- Le dépôt. Son montant, son délai de restitution et ce qui peut en être retenu.
- Les charges. Qui paie la copropriété, l’électricité, l’eau et internet, ligne par ligne.
- L’entretien. Les réparations locatives reviennent au locataire, les grosses réparations au propriétaire (art. 1720 et 1754) : précisez piscine, jardin et climatisation.
- L’inventaire et l’état des lieux. Pièce par pièce, avec photos datées, signés des deux parties à l’entrée comme à la sortie.
- La reprise par le propriétaire. S’il veut pouvoir revenir habiter son bien, le bail doit le prévoir (art. 1761 et 1762).
Enregistrer le bail n’est pas obligatoire
Un bail non enregistré reste valable entre le propriétaire et le locataire ; l’enregistrement le rend opposable aux tiers (Registration Duty Act, art. 38).
Mais il vous protège si le bien est vendu
L’acquéreur ne peut pas expulser un locataire dont le bail est authentique ou a une date certaine (Code civil, art. 1743). Le droit est de 1,25 % pour un bail à durée fixe.
Qui paie l’enregistrement
La loi fixe le taux et l’assiette, pas qui les paie : écrivez-le dans le bail.
04 Les charges
Qui paie quoi, locataire ou propriétaire
Ce que fixent les textes, et ce qui dépend de votre bail.
| Poste | Qui paie | Ce que dit le texte |
|---|---|---|
| Réparations locatives : vitres, serrures, carreaux, bas des murs | Locataire | Sauf vétusté ou force majeure (art. 1754 et 1755) |
| Grosses réparations | Propriétaire | Tout ce qui n’est pas locatif (art. 1720) |
| Curage des puits et fosses | Propriétaire | Sauf clause contraire (art. 1756) |
| Électricité | Titulaire du compte | Le locataire peut ouvrir le compte à son nom avec l’autorisation écrite du propriétaire ; le CEB le conseille aux propriétaires pour ne pas rester redevables des impayés |
| Eau | Titulaire du compte | Le locataire peut s’abonner avec un carnet de loyer et la lettre d’autorisation du propriétaire |
| Charges de copropriété | Selon le bail | Aucun texte ne les attribue |
| Droit d’enregistrement du bail | Selon le bail | La loi fixe le taux, pas qui le paie |
05 Côté propriétaire
Louer son bien : ce que dit le fisc
Résident ou non, vos loyers sont des revenus imposables à Maurice.
Confier la location de votre bien →Des revenus imposables
Le loyer entre dans le revenu brut imposable (Income Tax Act, art. 10). Barème de l’année de revenu 2026-2027 : 0 % jusqu’à Rs 500 000, 10 % sur les Rs 500 000 suivantes, 20 % sur les Rs 11 M suivantes, 35 % au-delà (Finance Act 2026).
Une retenue si le locataire est une société
Une société locataire retient 7,5 % sur un loyer versé à un résident et 10 % à un non-résident, ou le taux d’une convention fiscale s’il est plus bas. Un particulier locataire ne retient rien.
Une déclaration avant le 15 octobre
La déclaration électronique se dépose au plus tard le 15 octobre qui suit l’année de revenu (Income Tax Act, art. 112).
06 Idées reçues
Neuf erreurs qui circulent
Chacune est contredite par un texte officiel.
« La loi de 1999 protège tous les locataires »
Elle exclut les locations dont le loyer inclut le mobilier ou l’équipement (art. 3(2)(a)) : un bail meublé relève du Code civil.
« Le préavis légal est de trois mois »
Ni la loi de 1999 ni le Code civil ne fixent de durée chiffrée ; le Code renvoie à « l’usage des lieux ». Seul le bail peut la fixer.
« Un bail doit être enregistré »
Il est valable sans enregistrement ; l’enregistrement sert à l’opposer aux tiers, par exemple à un acquéreur.
« Les loyers d’un non-résident sont taxés à 15 % »
La retenue à la source est de 10 %, et seulement quand le locataire est une société.
« Le dépôt de garantie est plafonné »
Aucun texte ne l’encadre : son montant et sa restitution dépendent du bail.
« La déclaration se fait avant le 31 mars »
L’Income Tax Act fixe la date limite au 15 octobre qui suit l’année de revenu.
« Un bail reconduit repart pour trois ans »
Aucun texte ne le prévoit. Le locataire resté dans les lieux sans opposition les occupe aux mêmes conditions, pour le terme fixé par l’usage des lieux (Code civil, art. 1738 et 1759).
« Le dépôt doit être rendu sous 30 jours »
Ce délai ne figure ni dans la loi de 1999 ni dans le Code civil : seul le bail peut fixer un délai de restitution.
« Le métier d’agent immobilier n’est pas encadré »
Le Real Estate Agent Authority Act 2020 le réserve, location et gestion locative comprises, aux agents enregistrés auprès de la Real Estate Agent Authority (art. 16(1)). Les enregistrements ont débuté le 1er août 2026.
07 Guides associés
Pour aller plus loin
Nos locations, et les guides qui accompagnent votre installation.
08 Sources & méthodologie
Des informations fiables et à jour
Les règles viennent des textes de loi et des administrations, les loyers de nos propres annonces.
MRAMauritius Revenue AuthorityAGOTextes de loi officielsCEB · CWAÉlectricité et eauWestimmoAnnonces publiées
- Landlord and Tenant Act 1999, art. 2, 3, 6, 9, 10 et 16 à 26 — MauritiusLII
- Code civil mauricien, art. 1708 à 1778, louage de choses — Attorney General’s Office
- Registration Duty Act, First et Second Schedules et art. 38 — Attorney General’s Office
- Income Tax Act 1995 consolidé à mai 2026, art. 10, 111B, 111C et 112 — Mauritius Revenue Authority
- Finance Act 2026 (Act No. 14 of 2026), barème de l’impôt — Mauritius Revenue Authority
- Tax Deduction at Source Guide, octobre 2025 — Mauritius Revenue Authority
- Central Electricity Board — Residential Supply, FAQ et Customer Charter
- Central Water Authority — New Supply, abonnement domestique
- Economic Development Board — FAQ Premium Visa et guidelines des permis
- Real Estate Agent Authority Act 2020, art. 16(1), et Real Estate Agent Authority — ouverture des enregistrements
- Westimmo — 41 annonces de location longue durée publiées, relevé du 16 septembre 2026, médianes sur 8 annonces au moins
Textes lus le 16 septembre 2026. Ce guide ne remplace pas l’avis d’un avocat, d’un notaire ou de la MRA : faites relire votre bail avant de signer.
09 Questions fréquentes
Vos questions sur la location à Maurice
Des réponses courtes, textes à l’appui.
Questions fréquentes sur la location longue durée à l’île Maurice
Sur nos 41 annonces de location longue durée publiées au 16 septembre 2026, le loyer médian demandé est de Rs 53 500 par mois pour un appartement de 3 chambres (10 annonces), de Rs 83 000 pour une villa de 3 chambres (11 annonces) et de Rs 110 000 pour une villa de 4 chambres (8 annonces). Ce sont des loyers demandés, avant négociation.
Aucun texte ne fixe de durée chiffrée. Un bail écrit à durée fixe prend fin au terme, sans congé (Code civil, art. 1737) ; sans écrit, ou après reconduction, le congé suit « l’usage des lieux » (art. 1736 et 1759). Faites écrire le préavis dans le bail.
Non. Le Landlord and Tenant Act 1999 exclut les locaux loués à un loyer qui inclut le mobilier ou l’équipement (art. 3(2)(a)). Une location meublée relève du Code civil mauricien.
Ce n’est pas une condition de validité entre le propriétaire et le locataire. L’enregistrement rend le bail opposable aux tiers (Registration Duty Act, art. 38) et coûte 1,25 % pour un bail à durée fixe, 5 % sans durée fixe.
Ni la loi de 1999 ni le Code civil ne le réglementent. Son montant, son délai de restitution et les retenues possibles doivent figurer dans le bail.
Les loyers sont des revenus imposables à Maurice. Si le locataire est une société, elle retient 10 % à la source sur un loyer versé à un non-résident, ou le taux d’une convention fiscale s’il est plus bas. La déclaration se dépose au plus tard le 15 octobre.
Oui, avec la lettre d’autorisation du propriétaire ; le CEB demande aussi la copie de sa carte d’identité et de son titre de propriété. Pour un nouveau branchement, le CEB facture Rs 750 et un dépôt de Rs 200 à Rs 1 200, la CWA Rs 500 de frais de dossier et Rs 2 200 d’installation.
Pour le Premium Visa, une preuve de logement est exigée, et un contrat de location en fait partie. Les listes officielles de pièces de l’Occupation Permit et du permis du retraité n’en mentionnent pas.
Aucun texte ne prévoit de renouvellement pour une durée fixe, ni de trois ans. Un bail écrit à durée fixe cesse au terme, sans congé (Code civil, art. 1737). Si le locataire reste dans les lieux sans opposition du propriétaire, un nouveau bail se forme aux mêmes conditions, pour le terme fixé par l’usage des lieux (art. 1738 et 1759).
Pour une location meublée, hors de la loi de 1999, c’est le bail qui dit si et quand le loyer évolue : faites-le écrire. Pour un logement loué vide, la loi de 1999 permet au propriétaire d’augmenter le loyer du montant de la hausse des taxes, impôts locaux ou charges qu’il paie (art. 9) et institue un Fair Rent Tribunal (art. 10).
Oui. Le Real Estate Agent Authority Act 2020 dispose que nul ne peut agir comme agent immobilier sans être enregistré auprès de la Real Estate Agent Authority (art. 16(1)), et l’activité couvre la location comme la gestion locative. La première phase d’enregistrement a débuté le 1er août 2026.