Herkunftsnachweis für Geld beim Immobilienkauf auf Mauritius: Das verlangen Notar und Bank

Ab 500.000 Rupien pro Transaktion – praktisch jeder Immobilienkauf auf Mauritius liegt darüber – müssen der Notar, der die Kaufurkunde vorbereitet, und die Bank, die das Geld empfängt oder finanziert, die Identität des Käufers und die Herkunft seines Geldes prüfen, bevor unterschrieben wird. Diese Pflicht ergibt sich aus dem Financial Intelligence and Anti-Money Laundering Act (FIAMLA) und seinen Verordnungen von 2018, überwacht von der Financial Intelligence Unit (FIU) von Mauritius.

Warum Notar und Bank diese Fragen stellen

Das FIAMLA zählt den Kauf und Verkauf von Immobilien zu den Tätigkeiten, die für Geldwäsche anfällig sind. Barristers, Attorneys und Notare, die für einen Kunden eine Immobilientransaktion vorbereiten oder durchführen, unterliegen diesem Gesetz, unter Aufsicht der FIU, genauso wie Immobilienmakler. Beide müssen dieselbe Sorgfaltspflicht gegenüber dem Kunden anwenden: die Identität anhand eines unabhängigen, zuverlässigen Dokuments prüfen und sicherstellen, dass das eingesetzte Geld aus einer rechtmäßigen Quelle stammt. Mauritische Banken wenden denselben Rahmen an, festgelegt in der Anti-Geldwäsche-Richtlinie der Bank of Mauritius.

Die Schwelle von 500.000 Rupien, ab der die Prüfung greift

Die Identitäts- und Herkunftsprüfung wird verpflichtend, sobald eine einzelne Transaktion oder mehrere miteinander verbundene Transaktionen 500.000 Rupien erreichen oder überschreiten – eine Schwelle, die in der Praxis jeden Immobilienkauf betrifft. Dasselbe Gesetz verbietet es Notar oder Makler, eine Barzahlung über diesem Betrag anzunehmen, auch in einem entsprechenden Gegenwert in Fremdwährung: darüber hinaus muss die Zahlung über ein Bankkonto laufen.

Was als Herkunftsnachweis für das Geld gilt

Weder das FIAMLA noch seine Verordnungen legen eine einzige feste Dokumentenliste fest. Notar und Bank müssen unabhängige, überprüfbare Nachweise einholen, die dem Kundenprofil und dem Umfang der Transaktion angemessen sind. In ihren Leitlinien für juristische Berufe nennt die FIU als Beispiele für einen Herkunftsnachweis Bankauszüge, Schenkungsurkunden und Dokumente zur Übertragung von Gesellschaftsanteilen. Bei einem Kauf durch einen ausländischen Käufer läuft das meist auf Folgendes hinaus: Auszüge des Kontos, von dem die Überweisung stammt, ein Einkommens- oder Tätigkeitsnachweis (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, ein Handelsregisterauszug bei Selbstständigen) sowie, wenn das Kapital aus einem vorherigen Verkauf, einer Erbschaft oder einer Schenkung stammt, die entsprechende Urkunde.

Die besondere Regel für ausländische Käufer mit Finanzierung aus dem Ausland

Bei einem Kauf im Rahmen des Property Development Scheme (PDS), eines von der Economic Development Board genehmigten Investorenprogramms für Wohnimmobilien, verlangt die Behörde, dass das Geld eines Nicht-Staatsbürgers aus dem Ausland stammt und über eine nach dem Banking Act zugelassene Bank nach Mauritius überwiesen wird, bevor es an den Bauträger ausgezahlt wird: 85 % des Preises in mauritischen Rupien, die restlichen 15 % in Fremdwährung oder Rupien. Die Bank des Käufers muss ein Schreiben ausstellen, das die Durchführung ihrer eigenen KYC-Prüfung bestätigt; dieses Schreiben gehört zu den Unterlagen, die bei der Economic Development Board eingereicht werden. Übersteigt der Preis 750.000 US-Dollar und wird ein Kredit bei einer Bank auf Mauritius aufgenommen, müssen die ersten 750.000 US-Dollar überwiesen und in Rupien bezahlt werden; der Restbetrag wird über den Kredit finanziert und in einer harten Fremdwährung zurückgezahlt. Zahlungen vor der Unterschrift der endgültigen Kaufurkunde laufen über ein Treuhandkonto, das vom Notar oder von einer Bank verwaltet wird.

Der Fall einer politisch exponierten Person

Ist der Käufer, oder einer der wirtschaftlich Berechtigten hinter einer Gesellschaft oder einem Trust, eine politische Persönlichkeit, ein hoher Richter, eine Führungskraft eines Staatsunternehmens oder eine ihnen nahestehende Person, müssen Notar und Bank verstärkte Sorgfaltspflichten anwenden: Zustimmung der Geschäftsleitung vor Beginn der Geschäftsbeziehung, angemessene Maßnahmen, um nicht nur die Geldherkunft, sondern auch die allgemeine Vermögensherkunft des Kunden festzustellen, sowie eine engere laufende Überwachung der Geschäftsbeziehung. Dieselben Maßnahmen gelten auch für Familienmitglieder und nahestehende Personen einer politisch exponierten Person.

Was bei einer unvollständigen Akte oder einer auffälligen Transaktion droht

Kann ein Notar oder eine Bank die für eine verstärkte Sorgfaltsprüfung nötigen Nachweise nicht beschaffen, soll die Geschäftsbeziehung nach den Leitlinien der FIU beendet werden, anstatt ohne ausreichende Nachweise fortzubestehen; zusätzlich muss innerhalb von fünf Werktagen nach Entstehen des Verdachts eine Verdachtsmeldung bei der FIU eingereicht werden. Eine unterlassene Meldung ist selbst eine Straftat nach dem FIAMLA und wird mit einer Geldstrafe von bis zu 1 Million Rupien und bis zu fünf Jahren Freiheitsstrafe geahndet. Für den Käufer ist die praktische Folge einfacher: Ohne vollständige Akte wird die Kaufurkunde nicht unterschrieben und die Überweisung nicht ausgeführt.

Die Unterlagen vor der Unterschrift vorbereiten

Wer die Unterlagen frühzeitig zusammenstellt, vermeidet die meisten Verzögerungen, die bei ausländischen Käufern auftreten: mehrere Monate an Auszügen des Ursprungskontos, ein Einkommens- oder Verkaufsnachweis in Höhe des überwiesenen Betrags, ein gültiges Identitätsdokument und, bei einem kreditfinanzierten Kauf, die Unterlagen, die die mauritische Bank für ihre eigene Kreditprüfung verlangt – siehe Immobilienkredit auf Mauritius für ausländische Käufer. Die Überweisung muss von einem Konto im Namen des in der Kaufurkunde genannten Käufers ausgehen, über eine zugelassene Bank auf Mauritius laufen und anschließend über das Treuhandkonto des Notars – dessen allgemeine Rolle in die Rolle des Notars beim Immobilienkauf auf Mauritius beschrieben wird. Diese Prüfung kommt zu den Notarkosten und der Registrierungsgebühr hinzu, die in die Kaufnebenkosten für Immobilien auf Mauritius und in Registrierungsgebühr und Notarkosten beschrieben sind, sowie zu den allgemeinen Schritten für ausländische Käufer aus Immobilien auf Mauritius kaufen als Ausländer. Für eine internationale Überweisung beschreibt Geld von Dubai nach Mauritius überweisen den dafür nötigen Bankweg.

Häufig gestellte Fragen

Kann eine Schenkung aus der Familie als Herkunftsnachweis für das Geld gelten?

Ja, sofern sie dokumentiert ist: Notar und Bank verlangen dann die Schenkungsurkunde oder eine schriftliche Erklärung des Schenkenden sowie Auszüge des Kontos, von dem die Überweisung stammt, um zu prüfen, dass auch das Geld des Schenkenden eine rechtmäßige Herkunft hat.

Ändert sich die Prüfung, wenn der Kauf über eine Gesellschaft oder einen Trust erfolgt?

Die Prüfung richtet sich dann auf die wirtschaftlich Berechtigten: Der Notar muss die natürlichen Personen identifizieren, die die kaufende Gesellschaft, den Trust oder die Stiftung tatsächlich besitzen oder kontrollieren, und die Geldherkunft auf dieser Ebene prüfen, nicht nur auf der Ebene der Gesellschaft selbst.

Verzögert diese Prüfung die Unterschrift der Kaufurkunde?

Eine von Anfang an vollständige Akte verzögert die Unterschrift nicht. Verzögerungen entstehen fast immer durch fehlende Unterlagen oder eine Überweisung, die nicht von dem Konto stammt, das der in der Kaufurkunde genannten Identität des Käufers entspricht.

Quellen und Prüfungen

• Financial Intelligence Unit Mauritius – Leitlinien für juristische Berufe (Barristers, Attorneys, Notare)
• Financial Intelligence Unit Mauritius – Leitlinien für den Immobiliensektor
• Bank of Mauritius – Richtlinie zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung
• Economic Development Board – Leitlinien zum Property Development Scheme