Immobilie auf Mauritius verkaufen: Preis, Unterlagen und Fristen
Der vollständige Ablauf beim Immobilienverkauf auf Mauritius: Preisfestlegung, nötige Unterlagen, die Rolle des Notars, Land Transfer Tax und die tatsächlichen Fristen.
Der Verkauf einer Immobilie auf Mauritius folgt einem klaren Rahmen: Der Verkäufer zahlt eine Land Transfer Tax von 5 % des Immobilienwerts, der Käufer eine Registrierungsgebühr in gleicher Höhe, und die Urkunde muss innerhalb von 3 Monaten nach Unterzeichnung registriert werden – sonst wird eine Strafe von 50 % der geschuldeten Gebühr fällig. Anders als in manchen anderen Ländern gibt es auf Mauritius kein verpflichtendes technisches Gutachten vor einem Verkauf: Geprüft werden Unbedenklichkeitsbescheinigungen, nicht der bauliche Zustand der Immobilie.
Den Verkaufspreis festlegen
Der Angebotspreis entscheidet über alles Weitere: Eine zu hoch angesetzte Immobilie bleibt monatelang auf dem Markt, eine zu niedrig angesetzte setzt den Verkäufer nach der Unterzeichnung einer steuerlichen Nachprüfung aus (siehe unten). Ein realistischer Preis verbindet eine professionelle Bewertung mit den tatsächlich erzielten Preisen vergleichbarer Immobilien in derselben Gegend – die Methode dazu beschreibt unser Ratgeber Immobilie bewerten auf Mauritius.
Ist ein technisches Gutachten vor dem Verkauf Pflicht?
Nein. Das mauritische Recht schreibt vor einem Verkauf kein technisches Gutachten, keinen Energieausweis und keine Asbestprüfung vor. Die vom Registrar-General’s Department veröffentlichte Liste der für eine Urkundenregistrierung nötigen Unterlagen enthält keine Bescheinigung zum baulichen Zustand der Immobilie: Notar und Registrar-General’s Department (RGD) prüfen die unten genannten Unbedenklichkeitsbescheinigungen und die Lastenfreiheit der Immobilie, nicht deren technischen Zustand. Ein Käufer, der den baulichen Zustand unabhängig geprüft haben möchte, beauftragt dafür auf eigene Kosten einen unabhängigen Bausachverständigen – das bleibt eine kommerzielle Praxis, niemals eine gesetzliche Pflicht des Verkäufers.
Unterlagen, die vor der Unterzeichnung bereitliegen müssen
Nach der von der Notarkanzlei Etude Low veröffentlichten Liste muss der Verkäufer im Original oder als beglaubigte Kopie bereithalten: den Titre de propriété (Eigentumsnachweis) der Immobilie, die vom Vermessungsamt ausgestellte Parcel Identification Number (PIN), den vom vereidigten Vermessungsingenieur erstellten Lageplan, die Unbedenklichkeitsbescheinigung der Gemeinde zur bezahlten Grundsteuer sowie die Unbedenklichkeitsbescheinigungen des Central Electricity Board und der Central Water Authority. Ist die Immobilie mit einer Hypothek belastet, kommt ein Löschungsschreiben (letter of no objection) des eingetragenen Gläubigers hinzu. Bei einer Immobilie in einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind zusätzlich die Teilungserklärung und eine höchstens einen Monat alte Unbedenklichkeitsbescheinigung der Verwaltung vorzulegen, die bestätigt, dass keine Nebenkosten offenstehen. Der Verkäufer legt außerdem seine Ausweisdokumente vor und, sofern der Güterstand es verlangt, die Zustimmung des Ehepartners.
Was der Notar vor der Unterzeichnung prüft
Auf Mauritius darf die Verkaufsurkunde ausschließlich von einem Notar erstellt werden, der als Einziger zur Ausfertigung der öffentlichen Urkunde befugt ist; die Käuferseite dieser Aufgabe beschreibt unser Ratgeber zur Rolle des Notars auf Mauritius. Auf der Verkäuferseite prüft der Notar, ob der Eigentumstitel gültig ist, ob keine Hypothek oder sonstige Belastung eingetragen ist und ob die vorgelegten Unterlagen mit der in der Urkunde beschriebenen Immobilie übereinstimmen. Das Registrar-General’s Department bestätigt, dass der Notar bereits vor der endgültigen Unterzeichnung sicherstellen muss, dass Gebühren und Steuern beglichen sind und die Urkunde fristgerecht eingereicht wird.
Wer zahlt was: Registrierungsgebühr und Land Transfer Tax
Das Registrar-General’s Department fasst es in einem Satz zusammen: Der Käufer zahlt 5 % Registrierungsgebühr auf den Transaktionswert, der Verkäufer zahlt 5 % Land Transfer Tax auf denselben Wert. Dieser Satz von 5 % für den Verkäufer ist im Land (Duties and Taxes) Act festgelegt und ändert sich nicht danach, ob die Immobilie neu oder gebraucht ist. Ein Sonderfall betrifft einen ausländischen Käufer, der eine Immobilie im Rahmen eines Programms des Economic Development Board erwirbt: Welche Regeln und welcher Satz dann gelten, erläutert unser Artikel Immobilie auf Mauritius verkaufen als Ausländer, den man vor der Kalkulation des zu erwartenden Nettoerlöses lesen sollte.
Die tatsächlichen Fristen, von der Unterzeichnung bis zur Registrierung
Sobald die Urkunde beim Notar unterzeichnet ist, erfolgt die Einreichung und Registrierung beim RGD laut Registrar-General’s Department am selben Werktag, sofern die Unterlagen vollständig sind. Das Gesetz räumt danach 3 Monate ab Urkundendatum für die Registrierung ein: Wird diese Frist überschritten, wird eine Strafe von 50 % der geschuldeten Gebühr fällig, ohne Ermessensspielraum am Schalter. Nach der Registrierung hat die staatliche Bewertungsstelle 5 Monate Zeit zu prüfen, ob der angegebene Preis dem Marktwert entspricht; wird die Immobilie als zu niedrig bewertet eingestuft, kann das Registrar-General innerhalb von 7 Monaten nach der Registrierung eine Nachzahlung verlangen, außer wenn die Abweichung Rs 150.000 nicht übersteigt. Deshalb setzt ein künstlich niedrig angesetzter Verkaufspreis, selbst wenn beide Seiten ihn vereinbart haben, beide Parteien einer nachträglichen Steuerforderung aus.
Allein verkaufen oder eine Agentur beauftragen
Nichts hindert einen Eigentümer daran, selbst einen Käufer zu finden und die Verhandlung zu führen, bevor er zum Notar geht. In der Praxis kosten das Zusammenstellen der Bescheinigungen, die Organisation von Besichtigungen, die Prüfung der Zahlungsfähigkeit von Interessenten und die Begleitung bis zur Registrierung Zeit – vor allem für einen Verkäufer, der nicht vor Ort lebt. Ein Exklusivmandat an eine Agentur zu vergeben, wie es unsere Seite Immobilie mit Westimmo verkaufen oder vermieten beschreibt, bedeutet, Bewertung, Vermarktung und Vorauswahl der Käufer zu delegieren, ohne dass sich an den oben beschriebenen gesetzlichen und steuerlichen Pflichten etwas ändert, die unabhängig vom gewählten Vermittler gleich bleiben.
Häufige Fragen
Ist ein Vorvertrag vor der endgültigen Urkunde Pflicht?
Nein, in der Praxis aber üblich: Eine vor der notariellen Urkunde unterzeichnete Kaufzusage legt Preis und Bedingungen fest, während der Käufer seine Finanzierung organisiert, ohne dass das Eigentum bereits übergeht – das geschieht erst mit der öffentlichen Urkunde.
Kann der Verkäufer den Verkauf nach Unterzeichnung der Urkunde rückgängig machen?
Nein: Sobald die öffentliche Urkunde vor dem Notar unterzeichnet ist, geht das Eigentum über, und der Verkäufer kann den Verkauf nicht mehr einseitig rückgängig machen, außer eine in der Urkunde selbst vorgesehene aufschiebende Bedingung erlaubt dies.
Was passiert, wenn der angegebene Preis als zu niedrig eingestuft wird?
Die staatliche Bewertungsstelle des Registrar-General’s Department kann innerhalb von 7 Monaten nach der Registrierung eine Nachzahlung von Gebühr und Steuer verlangen, außer wenn die Abweichung vom Marktwert Rs 150.000 nicht übersteigt.
Quellen und Prüfungen
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