Haus kaufen auf Mauritius: Baugenehmigung, Occupation Certificate und Anbauten prüfen

Bevor Sie auf Mauritius ein bereits gebautes Haus kaufen, verlangen Sie vom Verkäufer drei Unterlagen: die Baugenehmigung (Building and Land Use Permit, kurz BLP) samt genehmigten Plänen, das Occupation Certificate der Gemeinde und, bei einem Haus ab 150 m², das Clearance Certificate des Architekten oder Ingenieurs, der die Bauarbeiten überwacht hat. Vergleichen Sie danach die Pläne mit dem tatsächlichen Haus. Ein Anbau, ein zusätzliches Geschoss oder ein Nebengebäude, das nicht in der Genehmigung steht, ist für den Bauherrn eine Straftat. Sie wird mit einer Geldstrafe von Rs 100.000 bis Rs 500.000 geahndet, dazu kommt die Anordnung, das Bauwerk auf eigene Kosten abzureißen.

Die drei Unterlagen, die Sie verlangen sollten

Baugenehmigung (BLP) und genehmigte Pläne

Nach Section 117 des Local Government Act 2011 darf niemand Bauarbeiten ohne Genehmigung beginnen. Als Bauarbeiten gelten nach dem Gesetz der Bau, die Erweiterung und der Abriss eines Gebäudes, sein Umbau und seine Reparatur, eine wesentliche Nutzungsänderung, die Teilung eines Grundstücks sowie die Erd- und Vorbereitungsarbeiten dafür. Der Antrag wird online beim District Council oder Municipal Council des Gebiets gestellt, über das National Electronic Licensing System.

Für einen Käufer zählen vor allem die genehmigten Pläne. Sie halten fest, was die Gemeinde erlaubt hat: Flächen, Geschosse und Lage auf dem Grundstück. Eine Genehmigung bleibt nicht unbegrenzt gültig, wenn sie nicht genutzt wird. Sie erlischt nach 3 Jahren, sofern die Arbeiten nicht ein bestimmtes Stadium erreicht haben, etwa Außenwände, die 600 mm über die Bodenplatte hochgezogen sind. Fragen Sie bei einem bestehenden Haus deshalb auch nach dem Datum der Genehmigung und nach einem Nachweis, dass tatsächlich danach gebaut wurde.

Das Occupation Certificate

Ein Gebäude, das mit einer BLP errichtet wurde, darf erst bewohnt werden, wenn die Gemeinde, die die Genehmigung erteilt hat, ein Occupation Certificate ausgestellt hat (Section 120C). Den Antrag stellt der Inhaber der Genehmigung nach Abschluss der Arbeiten. Die Gemeinde muss das Zertifikat innerhalb von 5 Arbeitstagen ausstellen, wenn die Genehmigung eingehalten wurde und, soweit fällig, die vorgeschriebene Versicherungsprämie gezahlt ist. Wer ein Gebäude ohne dieses Zertifikat bewohnen lässt, muss mit einer Geldstrafe von Rs 10.000 bis Rs 50.000 rechnen. Als Beginn der Nutzung gilt das Ausstellungsdatum des Zertifikats.

Manchmal ist von einem „Compliance Certificate“ die Rede. Der offizielle Leitfaden zur Baugenehmigung nennt noch die frühere Section 19 des Building Control Act, die 2018 aufgehoben wurde. Maßgeblich ist heute Section 120C des Local Government Act. Das Gesetz sieht außerdem vor, dass bestimmte Gebäude per Verordnung vom Zertifikat befreit werden können. Hat der Verkäufer keines, fragen Sie nach dem Grund, statt etwas anzunehmen.

Das Zertifikat des Architekten oder Ingenieurs ab 150 m²

Bei einem Gebäude mit 150 m² Fläche oder mehr muss dem Antrag auf das Occupation Certificate ein Clearance Certificate beiliegen. Es wird vom „Principal Agent“ ausgestellt, also von dem Architekten oder Ingenieur, der die Bauarbeiten überwacht hat, und bestätigt, dass das Gebäude der Genehmigung entsprechend errichtet wurde. Ohne dieses Zertifikat bekommt ein großes Haus kein Occupation Certificate. Es gehört in die Unterlagen des Verkäufers oder seines Bauunternehmers.

Anbauten: Was eine Genehmigung braucht und was nicht

Im Innenbereich ist die Regel lockerer, als viele denken. Instandhaltung, Verbesserung oder Änderung, die nur das Innere betrifft oder das äußere Erscheinungsbild nicht wesentlich verändert, gelten nach dem Gesetz nicht als Bauarbeiten. Eine neue Küche oder eine versetzte Trennwand brauchen deshalb keine Genehmigung.

Alles, was das Gebäude vergrößert oder von außen sichtbar ist, braucht dagegen eine: eine geschlossene Veranda, ein zusätzliches Geschoss, eine Garage, ein Studio am Ende des Gartens, eine Erweiterung. Der Leitfaden zur Baugenehmigung nennt für horizontale oder vertikale Erweiterungen zusätzlich die Pläne des bestehenden Bauwerks neben denen der Erweiterung. Ein Anbau, der nach dem Haus entstand, fällt unter eine eigene Genehmigung. Section 120C spricht von „einem Gebäude oder Gebäudeteil“. Das Zertifikat für das ursprüngliche Haus deckt daher nicht automatisch ab, was später hinzukam.

Zur Kontrolle gehen Sie mit den Plänen in der Hand durch das Objekt. Messen Sie die Räume, zählen Sie die Geschosse und achten Sie auf alles, was jünger wirkt als der Rest, etwa andere Materialien, ein anderes Dach oder sichtbare Nahtstellen. Klären Sie jede Abweichung vor der Beurkundung, nicht danach.

Was dem Eigentümer eines nicht genehmigten Baus droht

Das Gesetz richtet sich zuerst gegen die Person, die die Arbeiten ausgeführt hat. Wer ohne Genehmigung baut oder von seiner Genehmigung abweicht, begeht eine Straftat, die mit einer Geldstrafe von Rs 100.000 bis Rs 500.000 geahndet wird. Zusätzlich ordnet das Gericht an, das Bauwerk innerhalb von 30 Tagen auf Kosten des Täters abzureißen. Geschieht das nicht, reißt die Gemeinde es ab und fordert die Kosten zurück.

Vorher muss die Gemeinde einen Bescheid zustellen. Bei Arbeiten ohne Genehmigung ist das ein Compliance Notice, der höchstens 30 Tage Zeit lässt, eine Genehmigung zu beantragen. Wird der Antrag bewilligt, erteilt die Gemeinde die Genehmigung erst, wenn zusätzlich zur Genehmigungsgebühr eine Strafgebühr von Rs 50.000 gezahlt ist, und zwar innerhalb von 28 Tagen nach der Benachrichtigung. Wird kein Antrag gestellt oder die Strafgebühr nicht gezahlt, stellt die Gemeinde einen Abrissbescheid (Pulling Down Notice) zu, der höchstens 30 Tage später zu erfüllen ist. Bei Arbeiten, die von der Genehmigung abweichen, legt ein Enforcement Notice die nötigen Maßnahmen fest, einschließlich des Abrisses, ebenfalls mit einer Frist von höchstens 30 Tagen. Eine nachträgliche Legalisierung ist also möglich, die Bewilligung des Antrags ist aber nicht gesichert.

Dieses System aus Bescheiden und Geldstrafen gilt nur für Arbeiten, die nach dem Inkrafttreten der Section begonnen wurden, die 2018 in das Gesetz aufgenommen wurde. Ältere Arbeiten fallen nicht darunter. Fragen Sie den Notar, welche Regelung für das Haus gilt, das Sie im Blick haben.

Offen lässt der Gesetzestext, was mit einem Käufer geschieht, wenn ein nicht genehmigter Bau den Eigentümer wechselt. Die Bescheide und Strafverfahren richten sich gegen „die Person, die die Bauarbeiten ausführt“. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass dies Sie schützt. Ein Haus, dessen Anbau legalisiert oder abgerissen werden muss, kostet Sie Geld und Zeit, gleich wer die Straftat begangen hat, und Ihr eigener späterer Käufer wird dieselben Fragen stellen.

Vor der Unterschrift: Unterlagen, Klauseln und Absicherung

Verlangen Sie vom Verkäufer schriftlich: eine Kopie der BLP und der genehmigten Pläne, das Occupation Certificate, das Zertifikat des Architekten oder Ingenieurs, wenn das Haus 150 m² oder mehr hat, und die Genehmigung für jeden Anbau. Fragen Sie auch, ob die Gemeinde einen Bescheid zugestellt hat (Compliance, Enforcement oder Abriss). Fehlt eine Unterlage, gibt es zwei Wege: Der Verkäufer legalisiert vor der Beurkundung, oder Kaufpreis und Vertrag berücksichtigen es.

Unterzeichnen Sie zuerst ein Verkaufsversprechen, kann die Vorlage des Occupation Certificate zur aufschiebenden Bedingung gemacht werden: siehe das Verkaufsversprechen auf Mauritius und seine aufschiebenden Bedingungen. Der Notar prüft den Eigentumstitel und bereitet die Urkunde vor, wie der Beitrag zur Rolle des Notars beim Immobilienkauf beschreibt. Ob das Gebäude den Vorschriften entspricht, fragen Sie zusätzlich beim Verkäufer und bei der Gemeinde ab.

Bei einem neueren Haus fragen Sie auch nach den Versicherungen. Der Building Control Act sieht für Gebäude, die per Verordnung bestimmt werden, eine 10-jährige Versicherung für tragende Bauteile (Fundamente, Träger, tragende Wände) zugunsten der aufeinanderfolgenden Käufer vor, außerdem eine 2-jährige Versicherung für nicht tragende Bauteile. Fragen Sie, ob für das Haus eine Police besteht. Und wenn Sie an der Standsicherheit zweifeln, kostet ein Gutachten eines Architekten oder Ingenieurs vor dem Kauf wenig im Vergleich zum Kaufpreis.

Nach dem Kauf: Ihre eigenen Arbeiten

Dieselben Regeln gelten für Sie, sobald Sie Eigentümer sind: keine Veranda, kein zusätzliches Geschoss und kein anderes dauerhaftes Bauwerk ohne Genehmigung. Wen Sie in welcher Reihenfolge anrufen, lesen Sie unter Handwerker und Bauunternehmen auf Mauritius. Das Budget nach dem Kauf finden Sie unter Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf und Unterhaltskosten einer Villa. Wenn Sie stattdessen ein Grundstück suchen, sind die Genehmigungen anders: siehe Grundstückskauf in einem Morcellement. Wie ein Haus im Vergleich zum Markt bepreist ist, zeigen die Immobilienpreise auf Mauritius.

Quellen und Prüfungen

• Local Government Act 2011, konsolidierte Fassung der Mauritius Revenue Authority: Sections 117, 120, 120C und 127A bis 127I.
• Building Control Act 2012 (Mauritius Legal Information Institute): Sections 20 und 21.
• Building and Land Use Permit Guide, Ministry of Local Government.