79 biens de plus de 800 000 € dans notre stock, soit 48 % de nos ventes publiées
Guide Maurice
L’immobilier de luxe
à l’île Maurice
Prix au m², côtes, régimes et fiscalité : le marché du prestige chiffré sur nos propres annonces.
Ce que coûte un bien de prestige, côte par côte, d’après les 79 biens de plus de 800 000 € de notre stock ; ce qu’un étranger peut acheter ; ce que l’achat change pour résider, louer et transmettre ; et comment accéder aux biens qui ne s’affichent pas.
Un bien d’exception,
chiffré sans adjectif
chiffré sans adjectif
À retenir
L’essentiel en un coup d’œil, chiffres datés à l’appui.
Luxe au-dessus de 2 M€ : prix médian 2,60 M€, soit 8 040 € le m²
Tout bien de plus de 375 000 USD sous régime agréé ouvre un permis de résidence
Ni impôt sur la plus-value, ni impôt sur la fortune, ni droits de succession
01 Les prix
Combien coûte un bien de prestige à Maurice
Médianes des prix demandés sur nos annonces publiées, jamais calculées sur moins de 8 biens.
Voir nos propriétés de luxe →| Segment | Biens | Prix médian | Prix médian au m² | Repère |
|---|---|---|---|---|
| Luxe, 2 M€ et plus | 21 | Rs 142,1 millions2,60 M€ | Rs 439 6008 040 € | De 2 M€ à 9,5 M€ |
| Prestige, 800 000 € à 2 M€ | 58 | Rs 66,1 millions1,21 M€ | Rs 250 1004 580 € | De 820 000 € à 1,95 M€ |
| Villas de luxe | 15 | Rs 142,1 millions2,60 M€ | Rs 439 6008 040 € | Surface médiane 415 m² |
| Villas de prestige | 34 | Rs 69,2 millions1,27 M€ | Rs 237 0004 335 € | Surface médiane 305 m² |
| Penthouses de prestige | 10 | Rs 73,0 millions1,34 M€ | Rs 270 3004 940 € | Surface médiane 266 m² |
| Appartements de prestige | 10 | Rs 55,6 millions1,02 M€ | Rs 317 2005 800 € | Surface médiane 186 m² |
| Côte | Segment | Biens | Prix médian | Prix médian au m² |
|---|---|---|---|---|
| Ouest : Tamarin, Rivière Noire, Flic en Flac | Prestige | 39 | Rs 75,0 millions1,37 M€ | Rs 254 5004 655 € |
| Ouest : Rivière Noire, Tamarin, Flic en Flac | Luxe | 10 | Rs 162,6 millions2,97 M€ | Rs 515 4009 430 € |
| Sud : Bel Ombre, Pointe d’Esny, Baie du Cap | Prestige | 10 | Rs 61,3 millions1,12 M€ | Rs 246 5004 510 € |
| Est : Beau Champ, Belle Mare | Prestige et luxe | 9 | Moins de 8 biens par segment | — |
| Nord : Grand Baie, Balaclava, Mon Choisy, Haute Rive | Prestige et luxe | 8 | Moins de 8 biens par segment | — |
Des prix demandés, pas signés
Nos médianes portent sur les prix affichés. L’écart avec le prix signé se négocie bien par bien : Westimmo vous accompagne dans cette négociation.
L’Ouest concentre l’offre
49 des 79 biens de plus de 800 000 € sont sur la côte Ouest, de Flic en Flac à Rivière Noire. Au-delà de 2 M€, le m² y atteint 9 430 € en médiane.
Presque tous ouverts aux étrangers
69 des 79 biens relèvent d’un régime ouvert aux non-citoyens, et 70 ont une piscine. Le nombre médian de chambres passe de 3 à 4 au-delà de 2 M€.
02 Avant d’acheter
Neuf vérifications avant un achat de prestige
Plus le prix monte, plus une erreur de régime, de terrain ou de devise coûte cher.
- Le régime du bien. IRS, RES, PDS, Smart City ou G+2 : hors de ces voies, l’acte est nul et le bien est vendu par le Curator (Non-Citizens (Property Restriction) Act, art. 3 et 5). Chez Westimmo, 69 de nos 79 biens de prestige relèvent déjà d’un régime ouvert aux étrangers.
- Le statut du terrain. Un appartement G+2 sur le domaine de l’État ou les Pas Géométriques supporte un prélèvement de 10 % à la charge du vendeur. Le budget du 19 juin 2026 annonce la fin des nouveaux baux de ce type : vérifiez projet par projet.
- Le seuil de résidence. À partir de 375 000 USD, le bien ouvre un permis de résidence pour vous, votre conjoint et vos personnes à charge (Immigration Act, art. 8(1)). Tous nos biens de plus de 800 000 € dépassent ce seuil.
- Le paiement en devises. Pour une première vente sous régime agréé, le notaire verse 85 % du prix en roupies au promoteur. Au-delà de 750 000 USD, les 750 000 premiers USD viennent de fonds propres transférés de l’étranger ; le solde peut être emprunté.
- Le règlement du domaine. Les charges de copropriété se répartissent selon la valeur de chaque lot (Code civil, art. 664) : demandez le règlement et le budget du syndic avant de faire une offre.
- La garantie sur plan. L’acte d’une vente en l’état futur d’achèvement doit prévoir une garantie d’achèvement ou de remboursement, à peine de nullité (Code civil, art. 1601-7).
- Les frais réels. Droit d’enregistrement de 5 %, honoraires du notaire plafonnés par le Notaries Act, dossier EDB de Rs 25 000 : comptez environ 5,5 % du prix pour une villa à 2,6 M€.
- L’intermédiaire. Agents et promoteurs s’enregistrent auprès de la Real Estate Agent Authority depuis le 1er août 2026 et sont soumis à la loi anti-blanchiment. Comme Westimmo, en règle avec la législation mauricienne et entourée de notaires et de partenaires qui le sont aussi.
- La sortie. À la revente, avis écrit à l’EDB 30 jours avant, sans prix minimum ; le vendeur paie 5 % de taxe de transfert, et aucun impôt ne frappe la plus-value.
Le Golden Visa n’est pas un achat immobilier
La résidence permanente par investissement exclut expressément l’achat d’un logement sous les régimes de l’EDB (EDB Act, First Schedule, partie IV).
375 000 USD ne donnent pas la résidence permanente
Ce seuil ouvre un permis de résidence lié au bien. La résidence permanente obéit à ses propres critères, fixés par l’Immigration Act.
Louer sa villa aux touristes
La location touristique demande une autorisation. Depuis 2026, un certificat temporaire est décidé sous 21 jours, avec 90 jours pour se mettre en conformité (Tourism Authority Act, art. 25B).
03 La fiscalité
Ce que coûte le luxe en impôts
Droits d’achat, impôt sur le revenu et patrimoine : les règles en vigueur depuis le Finance Act 2026.
| Poste | Règle | Texte |
|---|---|---|
| Droit d’enregistrement | 5 % à la charge de l’acheteur, payé en devises ; la hausse à 10 % prévue au 1er juillet 2026 a été abrogée | Finance Act 2026, art. 16 ; Registration Duty Act |
| Taxe de transfert foncier | 5 % à la charge du vendeur ; 10 % de plus sur un G+2 du domaine de l’État cédé à un non-citoyen | Land (Duties and Taxes) Act, art. 4(11) |
| Honoraires du notaire | Au plus 2 % jusqu’à Rs 250 000, 1,5 % sur les Rs 500 000 suivantes, 1 % sur le million suivant, 0,5 % au-delà | Notaries Act, annexe, partie I |
| Impôt sur le revenu | Barème progressif dès l’année ouverte le 1er juillet 2026 : 0 %, 10 %, 20 %, puis 35 % au-delà de Rs 12 millions | Finance Act 2026, art. 7 |
| Plus-value, fortune, succession | Aucun impôt sur la plus-value immobilière, aucun impôt sur la fortune, aucun droit de succession ni de donation | Lois de finances 2026, lues en entier |
| Impôts locaux | Local rate dans les cinq zones municipales, résidence principale exonérée ; campement site tax de Rs 2 à Rs 6 le m² par an sur les terrains de campement côtiers | Lois en vigueur |
Exemple : une villa à 2,6 M€
Droit d’enregistrement Rs 7 106 710, notaire Rs 724 421 au plus, dossier EDB Rs 25 000 : environ Rs 7,86 millions, soit 143 700 € ou 5,5 % du prix, hors frais d’agence.
La flat tax de 15 % n’existe plus
Pour les particuliers, le barème monte à 35 % au-delà de Rs 12 millions de revenu. Le taux de 15 % reste celui de l’impôt sur les sociétés.
Une convention n’efface pas l’impôt
Maurice a 45 conventions fiscales en vigueur, dont la France. Une convention répartit l’imposition entre deux États, elle ne supprime pas celle de votre pays d’origine.
04 Après l’achat
Résider, louer, transmettre
Ce que la propriété d’un bien de prestige change pour votre séjour, vos revenus et vos héritiers.
| Sujet | Ce que dit le texte | Source |
|---|---|---|
| Permis de résidence | À partir de 375 000 USD sous IRS, RES, PDS, Smart City, Invest Hotel ou G+2, étendu au conjoint et aux personnes à charge | Immigration Act 2022, art. 8(1) |
| Résidence senior | 200 000 USD en résidence senior PDS, après 50 ans | Immigration Act 2022, art. 8(1)(fa) |
| Location touristique | Certificat temporaire décidé sous 21 jours, mise en conformité sous 90 jours | Tourism Authority Act, art. 25B |
| Revente | Avis écrit au directeur de l’EDB 30 jours avant la vente, sans prix minimum ; un acheteur non-citoyen dépose un nouveau dossier | Guidelines de l’EDB |
| Succession | Les immeubles situés à Maurice, même détenus par des étrangers, suivent la loi mauricienne | Code civil, art. 3 |
| Réserve héréditaire | Donations et legs limités à la moitié des biens avec un enfant, au tiers avec deux, au quart avec trois ou plus | Code civil, art. 913 |
| Détention en société | Une société non cotée est non-citoyenne dès qu’un seul actionnaire n’est pas mauricien | Non-Citizens (Property Restriction) Act, art. 2 |
05 L’off-market
Acheter ce qui ne s’affiche pas
Sur le segment le plus cher, une partie des biens se vend sans annonce publique.
Voir nos biens off-market →Pourquoi un bien ne s’affiche pas
Discrétion du vendeur, bien encore occupé, prix que l’on préfère ne pas exposer : l’off-market protège le vendeur autant que l’acheteur.
Ce qui ne change pas
Hors annonce ou non, les règles restent les mêmes : voie autorisée, autorisation de l’EDB, acte chez le notaire et droit d’enregistrement de 5 %.
Comment y accéder
Westimmo présente ses biens off-market après un premier échange sur votre projet et votre budget, en toute confidentialité.
06 Idées reçues
Neuf erreurs qui circulent
Chacune est contredite par un texte officiel ou par nos chiffres.
« Les étrangers paient désormais 10 % de droits »
Cette hausse a été abrogée par le Finance Act 2026, publié le 13 août 2026 : le droit d’enregistrement reste de 5 %.
« Acheter donne la résidence permanente »
À partir de 375 000 USD, l’achat ouvre un permis de résidence. La résidence permanente relève d’autres critères (Immigration Act).
« Le Golden Visa est intégré au PDS »
L’EDB Act exclut expressément l’achat d’un logement sous ses régimes de la résidence permanente par investissement.
« Maurice taxe les particuliers à 15 % »
Depuis l’année ouverte le 1er juillet 2026, le barème est progressif jusqu’à 35 % (Finance Act 2026, art. 7).
« Au-delà de 2 M€, on paie surtout la surface »
Sur nos annonces, le m² passe de 4 580 € en prestige à 8 040 € en luxe : le prix au m² presque double.
« Un étranger achète librement en bord de mer »
Il achète par une voie autorisée ; sur le domaine de l’État, un G+2 supporte 10 % de prélèvement pour le vendeur.
« Une société permet d’échapper aux restrictions »
Une société non cotée est non-citoyenne dès qu’un seul actionnaire n’est pas mauricien (art. 2).
« Un étranger lègue son bien librement »
Les immeubles situés à Maurice suivent la loi mauricienne (art. 3) et sa réserve héréditaire (art. 913).
« Acheter sur plan, c’est sans garantie »
L’acte doit prévoir une garantie d’achèvement ou de remboursement, à peine de nullité (Code civil, art. 1601-7).
07 Guides associés
Pour aller plus loin
Nos biens de prestige, et les guides qui préparent votre achat.
08 Sources & méthodologie
Des informations fiables et à jour
Les prix viennent de nos propres annonces, les règles des textes de loi promulgués.
WestimmoRelevé de nos annoncesAGOTextes de loi officielsMRAMauritius Revenue AuthorityEDBEconomic Development Board
- Relevé Westimmo du 17 septembre 2026 : 166 biens à vendre publiés, dont 79 de plus de 800 000 €, prix demandés
- Taux de référence de la Banque centrale européenne du 17 septembre 2026 : 1 € = Rs 54,667
- Non-Citizens (Property Restriction) Act, art. 2, 3 et 5 — Attorney General’s Office
- Immigration Act 2022, art. 8(1), et EDB Act 2017, First Schedule, partie IV
- Finance Act 2026 (Act No. 14 of 2026), art. 7, 9 et 16 — Assemblée nationale
- Land (Duties and Taxes) Act, art. 4(11), Registration Duty Act et Notaries Act, annexe, partie I
- Code civil mauricien, art. 3, 664, 913 et 1601-7 — Attorney General’s Office
- Tourism Authority Act, art. 25B
- Mauritius Revenue Authority — conventions fiscales en vigueur, relevé du 14 septembre 2026
- Economic Development Board — guidelines IRS, RES et PDS, FAQ de février 2025
Prix relevés le 17 septembre 2026, textes lus les 2 et 17 septembre 2026. Ce guide ne remplace pas l’avis d’un notaire ou d’un conseil fiscal : faites vérifier votre dossier avant de signer.
09 Questions fréquentes
Vos questions sur le luxe à Maurice
Des réponses courtes, chiffres et textes à l’appui.
Questions fréquentes sur l’immobilier de luxe à l’île Maurice
Sur nos annonces au 17 septembre 2026, les 15 villas de plus de 2 M€ ont un prix médian de Rs 142,1 millions, soit 2,60 M€, pour une surface médiane de 415 m². Les 34 villas de prestige, entre 800 000 € et 2 M€, ont un prix médian de 1,27 M€. Ce sont des prix demandés, au taux de 1 € pour Rs 54,667.
Sur les 21 biens de plus de 2 M€ de notre stock au 17 septembre 2026, le prix médian demandé est de Rs 439 600 le m², soit 8 040 €. Sur la côte Ouest, il atteint 9 430 € sur 10 biens. En prestige, entre 800 000 € et 2 M€, il est de 4 580 € sur 58 biens.
49 de nos 79 biens de plus de 800 000 € sont sur la côte Ouest, à Tamarin, Rivière Noire et Flic en Flac. Au-delà de 2 M€, l’offre compte aussi des villas à Beau Champ sur la côte Est, à Bel Ombre dans le Sud, et des penthouses au Nord, de Grand Baie à Haute Rive.
Oui, par une voie prévue par la loi : IRS, RES, PDS, Smart City, Invest Hotel ou appartement G+2, avec l’autorisation de l’EDB. Hors de ces voies, l’acte est nul (Non-Citizens (Property Restriction) Act, art. 3 et 5). 69 des 79 biens de prestige de Westimmo relèvent d’un régime ouvert aux étrangers.
À partir de 375 000 USD, l’achat sous régime agréé ouvre un permis de résidence pour l’acheteur, son conjoint et ses personnes à charge (Immigration Act, art. 8(1)). Ce n’est pas la résidence permanente, et le Golden Visa exclut l’achat d’un logement sous les régimes de l’EDB.
Pour une villa à Rs 142,1 millions, comptez Rs 7 106 710 de droit d’enregistrement, au plus Rs 724 421 d’honoraires de notaire et Rs 25 000 de dossier EDB : environ Rs 7,86 millions, soit 143 700 € ou 5,5 % du prix, hors frais d’agence.
Non. Maurice ne prélève ni impôt sur la fortune, ni impôt sur la plus-value immobilière, ni droit de succession ou de donation. L’impôt sur le revenu des particuliers est progressif, jusqu’à 35 % au-delà de Rs 12 millions depuis l’année ouverte le 1er juillet 2026.
Oui, avec une autorisation de la Tourism Authority. Depuis 2026, un certificat temporaire est décidé sous 21 jours, avec 90 jours pour se mettre en conformité (Tourism Authority Act, art. 25B).
Ce sont des biens vendus sans annonce publique, par discrétion du vendeur ou parce qu’ils sont encore occupés. Les règles d’achat restent les mêmes. Westimmo présente ses biens off-market après un premier échange sur votre projet, en toute confidentialité.
La loi mauricienne s’applique aux immeubles situés à Maurice, même détenus par des étrangers (Code civil, art. 3). Sa réserve héréditaire limite les donations et legs à la moitié des biens avec un enfant, au tiers avec deux, au quart avec trois ou plus (art. 913).