Покупка готового дома на Маврикии: разрешение, сертификат заселения и пристройки

Прежде чем купить на Маврикии уже построенный дом, попросите у продавца три документа: разрешение на строительство (Building and Land Use Permit, BLP) с утверждёнными планами, сертификат заселения (Occupation Certificate), выданный местными властями, и, если площадь дома 150 м² или больше, заключение архитектора или инженера, который вёл стройку (Clearance Certificate). Затем сверьте планы с самим домом. Пристройка, лишний этаж или хозяйственная постройка, которых нет в разрешении, — это правонарушение того, кто их возвёл. За него грозит штраф от Rs 100 000 до Rs 500 000 и предписание снести постройку за свой счёт.

Три документа, которые нужно запросить

Разрешение на строительство (BLP) и утверждённые планы

Согласно статье 117 закона Local Government Act 2011, никто не вправе начинать строительные работы без разрешения. Закон относит к ним возведение, расширение и снос здания, его перестройку и ремонт, существенную смену назначения здания, раздел земельного участка, а также земляные и подготовительные работы для всего этого. Заявку подают онлайн в районный или муниципальный совет по месту объекта через National Electronic Licensing System.

Покупателю важнее всего утверждённые планы. В них записано, что совет разрешил: площади, этажность и положение на участке. Неиспользованное разрешение не действует бессрочно. Оно теряет силу через 3 года, если работы не дошли до установленного этапа, например наружные стены не подняты на 600 мм над плитой пола. Поэтому для готового дома спросите и дату разрешения, и подтверждение того, что дом действительно построен по нему.

Сертификат заселения

Здание, построенное по BLP, нельзя заселять, пока совет, выдавший разрешение, не выдал сертификат заселения (Occupation Certificate, статья 120C). Подаёт заявку владелец разрешения после окончания работ. Совет обязан выдать сертификат в течение 5 рабочих дней, если разрешение соблюдено и, когда это требуется, уплачен обязательный страховой взнос. За заселение здания без сертификата предусмотрен штраф от Rs 10 000 до Rs 50 000, а датой начала использования считается дата выдачи сертификата.

Иногда этот документ называют «сертификатом соответствия». Официальное руководство по разрешениям до сих пор ссылается на прежнюю статью 19 закона Building Control Act, отменённую в 2018 году. Сейчас действует статья 120C закона Local Government Act. Закон также позволяет освободить от сертификата отдельные здания по специальному акту. Если у продавца сертификата нет, выясните причину, а не делайте предположений.

Заключение архитектора или инженера для домов от 150 м²

Если площадь здания 150 м² или больше, к заявке на сертификат заселения нужно приложить заключение Clearance Certificate. Его выдаёт «principal agent» — архитектор или инженер, который руководил работами, — и подтверждает, что здание возведено в соответствии с разрешением. Без него большой дом не получит сертификат заселения. Документ должен храниться у продавца или у его подрядчика.

Пристройки: что требует разрешения, а что нет

Внутри дома правила мягче, чем думают многие. Обслуживание, улучшение или изменение, которые затрагивают только интерьер или заметно не меняют внешний вид здания, по закону не считаются строительными работами. Новая кухня или перенесённая перегородка разрешения не требуют.

А всё, что увеличивает здание или видно снаружи, разрешение требует: закрытая веранда, дополнительный этаж, гараж, студия в глубине сада, расширение. Руководство по разрешениям уточняет, что для горизонтального или вертикального расширения в пакет документов входят планы существующей конструкции и планы самой пристройки. Пристройка, возведённая после дома, получает собственное разрешение. Статья 120C говорит о «здании или части здания», поэтому сертификат на первоначальный дом сам по себе не покрывает то, что добавили позже.

Чтобы проверить, обойдите объект с планами в руках. Измерьте комнаты, посчитайте этажи и поищите всё, что выглядит новее остального: другие материалы, другая крыша, видимые стыки. Любое расхождение уладьте до подписания договора, а не после.

Что грозит владельцу незаконной постройки

Закон направлен прежде всего против того, кто выполнял работы. Тот, кто строит без разрешения или отступает от своего разрешения, совершает правонарушение, наказуемое штрафом от Rs 100 000 до Rs 500 000. Суд дополнительно предписывает снести постройку в течение 30 дней за счёт нарушителя. Если этого не сделать, совет снесёт её сам и взыщет расходы.

До этого совет должен направить уведомление. При работах без разрешения это compliance notice, который даёт не более 30 дней на подачу заявки на разрешение. Если заявку одобряют, разрешение выдают лишь после уплаты штрафного сбора Rs 50 000 сверх платы за разрешение, причём в течение 28 дней с момента уведомления. Если заявку не подали или сбор не уплатили, совет направляет уведомление о сносе (pulling down notice), которое нужно выполнить не более чем за 30 дней. Когда работы отклоняются от разрешения, enforcement notice определяет необходимые меры, включая снос, также со сроком не более 30 дней. Узаконить постройку можно, но одобрение заявки не гарантировано.

Эта система уведомлений и штрафов касается только работ, начатых после вступления в силу статьи, добавленной в закон в 2018 году. Более ранние работы под неё не подпадают, поэтому спросите у нотариуса, какой режим действует для интересующего вас дома.

Текст закона не говорит, что происходит с покупателем, когда незаконная постройка переходит к новому владельцу: уведомления и преследование адресованы «лицу, выполняющему работы». Не рассчитывайте, что это молчание вас защитит. Дом, пристройку которого нужно узаконить или снести, обойдётся вам в деньги и время, кто бы ни совершил правонарушение, а ваш будущий покупатель задаст вам те же вопросы.

Перед подписанием: документы, оговорки и страхование

Запросите у продавца письменно: копию BLP и утверждённых планов, сертификат заселения, заключение архитектора или инженера, если дом от 150 м², и разрешение на каждую пристройку. Спросите также, не получал ли он уведомлений от совета (compliance, enforcement или о сносе). Если документа нет, выхода два: продавец узаконивает постройку до сделки, либо цена и договор это учитывают.

Если сначала вы подписываете предварительный договор, предъявление сертификата заселения можно сделать отлагательным условием: см. предварительный договор купли-продажи на Маврикии. Нотариус проверяет право собственности и готовит акт, но соответствие здания нормам вы выясняете дополнительно, у продавца и в совете.

Для недавно построенного дома спросите и о страховках. Закон Building Control Act предусматривает для зданий, которые определяются специальным актом, 10-летнюю страховку несущих элементов (фундамент, балки, несущие стены) в пользу последовательных покупателей, а также 2-летнюю страховку ненесущих элементов. Узнайте, есть ли полис на этот дом. А если вы сомневаетесь в прочности, осмотр архитектором или инженером до покупки стоит немного по сравнению с ценой дома.

После покупки: ваши собственные работы

Те же правила действуют для вас, когда вы станете владельцем: ни веранды, ни дополнительного этажа, ни другой капитальной постройки без разрешения. Бюджет после покупки описан в материалах о расходах при покупке недвижимости на Маврикии и о содержании виллы. Если вы смотрите не дом, а землю, разрешения другие: см. покупку участка в морселлементе. Чтобы понять, как цена дома соотносится с рынком, загляните в обзор цен на недвижимость на Маврикии.

Источники и проверки

• Закон Local Government Act 2011, сводная редакция на сайте Mauritius Revenue Authority: статьи 117, 120, 120C и 127A–127I.
• Закон Building Control Act 2012 (Mauritius Legal Information Institute): статьи 20 и 21.
• Руководство по разрешениям Building and Land Use Permit Guide, министерство местного самоуправления Маврикия.