Wegerecht und Dienstbarkeit auf Mauritius: Das sollten Käufer prüfen

Ein Grundstück ohne gesicherte Zufahrt ist deutlich weniger wert, als es aussieht. Der mauritische Code civil gibt dem Eigentümer eines eingeschlossenen Grundstücks das Recht, über das Nachbargrundstück zu gehen und zu fahren – aber nur gegen Entschädigung und auf der Strecke, die den Nachbarn am wenigsten belastet. Ein Weg, der in einer Urkunde steht, wird dabei ganz anders behandelt als ein Pfad, den man seit Jahren duldet. Prüfen Sie vor dem Kauf drei Dinge: wie das Grundstück an die öffentliche Straße anschließt, ob dieser Zugang in einer transkribierten Urkunde steht und welche Dienstbarkeiten das Grundstück bereits belasten.

Was ist eine Dienstbarkeit nach mauritischem Recht?

Nach Artikel 637 des mauritischen Code civil ist eine Dienstbarkeit (französisch „servitude“) eine Last, die auf einem Grundstück liegt und einem Grundstück eines anderen Eigentümers dient. Sie haftet am Grundstück, nicht an einer Person: Artikel 686 erlaubt es nicht, sie einer Person aufzuerlegen oder zugunsten einer Person zu bestellen. Wechselt das Grundstück den Eigentümer, bleibt die Dienstbarkeit bestehen, und der Käufer übernimmt sie.

Der Code nennt drei Entstehungsgründe (Artikel 639): die natürliche Lage der Grundstücke, das Gesetz und Vereinbarungen zwischen den Eigentümern. Ein Wegerecht beruht auf den beiden letzten. Es zählt außerdem zu den „diskontinuierlichen“ Dienstbarkeiten (Artikel 688), also zu denen, die nur durch eine Handlung des Berechtigten ausgeübt werden. Diese Einordnung entscheidet darüber, wie ein Wegerecht überhaupt entstehen kann.

Eingeschlossenes Grundstück: das gesetzliche Wegerecht

Nach Artikel 682 kann der Eigentümer eines eingeschlossenen Grundstücks über die Nachbargrundstücke einen ausreichenden Durchgang verlangen. Gemeint ist ein Grundstück ohne Ausgang zur öffentlichen Straße oder mit einem Ausgang, der für die normale Nutzung oder für Bau- und Parzellierungsarbeiten nicht genügt. Der Durchgang ist nicht kostenlos: Die Entschädigung muss dem verursachten Schaden entsprechen. Eine Summe nennt der Code nicht.

Für den Verlauf gelten zwei Regeln (Artikel 683). Der Durchgang führt in der Regel dort entlang, wo der Weg zur öffentlichen Straße am kürzesten ist. Festgelegt wird er aber an der Stelle, die das belastete Grundstück am wenigsten beeinträchtigt.

Ist ein Grundstück durch die Teilung eines größeren Grundstücks eingeschlossen worden, sei es durch Verkauf, Tausch, Erbteilung oder einen anderen Vertrag, kann der Durchgang nur über die Flächen verlangt werden, die aus dieser Teilung hervorgegangen sind (Artikel 684). Nur wenn dort kein ausreichender Durchgang möglich ist, greift wieder die allgemeine Regel des Artikels 682. Wenn Sie ein abgeteiltes Los aus einem größeren Anwesen kaufen, beginnen Sie hier: Der betroffene Nachbar ist dann nicht irgendein Nachbar.

Dreißig Jahre ununterbrochener Nutzung legen Lage und Art des Durchgangs fest (Artikel 685). Das Recht besteht aber nur so lange wie der Einschluss. Ist das Grundstück anderweitig angebunden, kann der Eigentümer des belasteten Grundstücks jederzeit die Aufhebung der Dienstbarkeit geltend machen. Einigt man sich nicht, stellt ein Gericht die Aufhebung fest (Artikel 685-1).

Ohne Einschluss entsteht ein Wegerecht nur durch eine Urkunde

Ein Grundstück, das an die öffentliche Straße grenzt, gibt kein Recht, über den Nachbarn zu gehen. Ein zusätzlicher Durchgang, etwa zum hinteren Teil einer Parzelle, muss in einer Urkunde vereinbart sein. Artikel 691 ist eindeutig: Diskontinuierliche Dienstbarkeiten, ob sichtbar oder nicht, entstehen nur durch eine Urkunde, und selbst unvordenklicher Besitz genügt nicht. Ein Pfad, den man zwanzig Jahre lang mit stillschweigender Duldung des Nachbarn nutzt, begründet für sich allein also kein Recht.

Transkription: Eine nicht transkribierte Dienstbarkeit schützt Sie unter Umständen nicht

Der Transcription and Mortgage Act schreibt vor, jede Urkunde, die eine Dienstbarkeit, ein Nutzungsrecht oder ein Wohnrecht an einer Immobilie festhält, zu transkribieren, ebenso das Urteil, das ein solches Recht feststellt (Abschnitt 3). Abschnitt 5 zieht die Folgerung: Ein Recht an einer Immobilie, das auf einer Urkunde oder einem Urteil beruht, kann einem Dritten, dessen Rechte gesetzlich geschützt sind, erst entgegengehalten werden, wenn die Urkunde oder das Urteil transkribiert ist.

Für Sie gilt das in beide Richtungen. Beruht Ihr Zugang auf einer Dienstbarkeitsurkunde, prüfen Sie, ob sie transkribiert wurde. Sonst könnte ein späterer Käufer des Nachbargrundstücks sie anfechten. Und wenn der Verkäufer von einer Dienstbarkeit spricht, die auf dem Grundstück liegt, fragen Sie Ihren Notar, was tatsächlich transkribiert ist. Welche Rolle der Notar bei diesen Prüfungen spielt, beschreibt unser Beitrag zum Notar beim Immobilienkauf.

Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten

• Der tatsächliche Weg. Gehen Sie die Strecke von der öffentlichen Straße bis zum Grundstück ab und notieren Sie jede Parzelle, die Sie queren. Gehört eine davon weder dem Verkäufer noch der öffentlichen Hand, brauchen Sie ein schriftliches Wegerecht oder eine gesetzliche Grundlage dafür.
• Die Urkunde. Der Durchgang muss in der Urkunde des Verkäufers und in der des Nachbarn stehen, der ihn duldet. Fragen Sie nach Breite, Verlauf, Berechtigten und erlaubter Nutzung.
• Die geplante Nutzung. Wer eine Dienstbarkeit hat, darf sie nur so nutzen, wie es die Urkunde erlaubt, und nichts ändern, was das belastete Grundstück stärker belastet (Artikel 702). Wollen Sie bauen, prüfen Sie, ob der Durchgang Lastwagen und Baumaschinen trägt. Gehen Sie nicht davon aus, dass ein Fußweg dafür reicht.
• Der Unterhalt. Die Arbeiten, die nötig sind, um die Dienstbarkeit auszuüben und zu erhalten, bezahlt der Berechtigte, sofern die Urkunde nichts anderes sagt (Artikel 697 und 698).
• Die Dienstbarkeiten Ihres Grundstücks. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks darf nichts tun, was die Nutzung mindert oder erschwert, und die Dienstbarkeit nicht von sich aus verlegen, es sei denn, er bietet dem anderen Eigentümer eine ebenso bequeme Stelle an (Artikel 701). Ein Tor, eine Mauer oder ein Pool auf der Strecke sind Probleme, die Sie vor dem Kauf klären sollten.
• Ihre Teilungspläne. Wird das begünstigte Grundstück geteilt, bleibt die Dienstbarkeit für jeden Teil bestehen, ohne die Last zu erhöhen, und alle Miteigentümer müssen sie an derselben Stelle ausüben (Artikel 700). Das ist wichtig, wenn Sie das Land teilen wollen, um es weiterzuverkaufen oder mehrere Häuser zu bauen, zum Beispiel innerhalb eines Morcellement.
• Der Plan. Lassen Sie den Zufahrtsweg von einem Landvermesser in einen Plan eintragen und fügen Sie ihn dem Kaufvorvertrag bei.

Diese Prüfungen gelten für Bauland ebenso wie für ein bestehendes Haus. Ausländische Käufer wenden sie genauso an. Die Regeln, die speziell für ihren Status gelten, behandelt unser Leitfaden zum Grundstückskauf auf Mauritius als Ausländer, Preisanhaltspunkte finden Sie auf der Seite Grundstückspreise.

Wenn ein Nachbar den Weg versperrt oder bestreitet

Ein Streit wird anhand von Urkunden und Beweisen entschieden. In einem Urteil des Intermediate Court vom 17. März 2020 (2020 INT 55, Foolchand v Foolchand) stützte sich der Kläger auf ein Wegerecht aus seinem Eigentumstitel über eine 1,83 m breite Straße. Das Gericht erinnerte daran, dass eine Dienstbarkeit nur so genutzt werden darf, wie es der Titel erlaubt, ohne eine Änderung, die das belastete Grundstück schlechterstellt (Artikel 702). Es wies die Klage ab: Der Kläger hatte die behauptete Behinderung nicht bewiesen, und eine Betonstufe und ein Tor, die seit mehr als vierzig Jahren mit mündlicher Zustimmung der Anlieger bestanden, galten nicht als Hindernis. Das Urteil beruht auf seinen eigenen Tatsachen. Es zeigt vor allem, dass ein Nachbar, der sich blockiert fühlt, dies belegen muss und dass langjährige Duldung ins Gewicht fällt.

Behalten Sie auch die Erlöschensgründe im Blick. Eine Dienstbarkeit erlischt, wenn das begünstigte und das belastete Grundstück in einer Hand zusammenfallen (Artikel 705), und nach dreißig Jahren Nichtnutzung (Artikel 706). Bei einem Wegerecht beginnen die dreißig Jahre an dem Tag, an dem der Berechtigte aufgehört hat, es zu nutzen (Artikel 707). Ein Weg, der jahrzehntelang brachlag, ist deshalb womöglich nicht mehr durchsetzbar.

Grenzen dieser Darstellung

Dieser Beitrag stützt sich auf den Text des Code civil und des Transcription and Mortgage Act. Für die Entschädigung bei einem Wegerecht gibt es keinen amtlichen Satz, und jeder Fall hängt von den Urkunden beider Grundstücke ab. Lassen Sie vor der Unterschrift die Urkunden beider Grundstücke vom Notar prüfen und beginnen Sie keine Arbeiten an einem Zufahrtsweg ohne schriftliche Vereinbarung.

Quellen und Prüfungen

• Registrar General’s Department – Code civil mauricien, Artikel 637 bis 639, 682 bis 685-1 und 686 bis 707.
• Mauritius Revenue Authority – Transcription and Mortgage Act, Abschnitte 3 und 5.
• Kohen Avocats – Intermediate Court of Mauritius, 17. März 2020, 2020 INT 55, Foolchand v Foolchand.