Gewerbeimmobilie oder Büro auf Mauritius kaufen als Ausländer: die EDB-Genehmigung

Ein Ausländer darf auf Mauritius ein Büro, ein Ladenlokal oder eine Lagerhalle kaufen oder mieten. Für den Kauf – und für eine langfristige Miete – brauchen Sie jedoch fast immer vorab eine Genehmigung des Economic Development Board (EDB), gestützt auf den Non-Citizens (Property Restriction) Act. Genehmigungsfrei bleibt nur ein Gewerbemietvertrag, und auch das nur bis zu einer Laufzeit von 30 Jahren.

Der rechtliche Rahmen: warum Nicht-Staatsbürger überhaupt eine Genehmigung brauchen

Auf Mauritius ist jede Übertragung oder jeder Besitz einer Immobilie durch einen Nicht-Staatsbürger ohne vorherige Zustimmung nichtig – unabhängig davon, ob die Immobilie direkt, über Gesellschaftsanteile oder über einen Trust gehalten wird. Geregelt ist das im Non-Citizens (Property Restriction) Act. Die Zustimmung erteilt je nach Art des Vorgangs entweder das Prime Minister’s Office (PMO) oder das EDB. Seit einer Gesetzesänderung von Dezember 2016 darf jeder Nicht-Staatsbürger – mit oder ohne Investor-Registrierungszertifikat – mit vorheriger EDB-Genehmigung eine Immobilie zu geschäftlichen Zwecken kaufen oder erwerben.

Was eine Genehmigung braucht, und was nicht

Die Regel unterscheidet zwischen Kauf und Miete und hängt bei der Miete von der Vertragslaufzeit ab. Die Richtlinien des EDB selbst legen folgende Aufteilung fest.

Ein nicht verlängerbarer Gewerbemietvertrag von 30 Jahren oder weniger bleibt damit der schnellste Weg für einen ausländischen Unternehmer, der ein Büro oder ein Geschäft eröffnen will, ohne ein Genehmigungsverfahren zu durchlaufen.

Welche geschäftlichen Vorhaben das EDB tatsächlich genehmigt

Eine Genehmigung wird in der Regel erteilt, wenn das Vorhaben eines der folgenden betrifft: die Entwicklung eines gewerblich intensiv genutzten Gebäudes – Einkaufszentrum, Bürogebäude oder Lagerhalle – zur Eigennutzung, zum Verkauf, zur Vermietung oder Verpachtung; die Entwicklung eines Wohnprojekts unter dem Smart City Scheme oder dem Property Development Scheme; oder jede sonstige gewinnorientierte Tätigkeit. Eine wichtige Ausnahme: Der Erwerb von unbebautem oder erschlossenem Land allein zum Zweck des Weiterverkaufs oder der Vermietung fällt nicht unter diese Genehmigung.

Eine Gesellschaft gilt als „nicht-mauritisch“, sobald ein einziger Anteilseigner ausländisch ist

Dieser Punkt wird leicht übersehen und hat reale Folgen: Eine Gesellschaft gilt als Nicht-Staatsbürger, sobald irgendein ausländischer Anteilseigner – Person oder Rechtsträger – Anteile hält, unabhängig von deren Zahl. Eine mauritische Gesellschaft mit nur einem ausländischen Minderheitsanteilseigner unterliegt damit demselben Genehmigungsregime wie eine vollständig ausländische Gesellschaft. Das lohnt sich zu prüfen, bevor Sie eine Erwerbsstruktur aufsetzen – siehe dazu auch die Optionen für eine selbstständige Tätigkeit oder eine Gesellschaft auf Mauritius.

Antrag beim EDB: Unterlagen, Fristen und Kosten

Der Antrag geht an den Chief Executive Officer des EDB, entweder direkt vom Käufer oder über einen bevollmächtigten Dritten – Notar, Berater, Bauträger oder Immobilienmakler. Zum Kerndossier gehören ein unterschriebenes Antragsformular, die Gründungsurkunde und das Anteilseignerregister der Gesellschaft, ein Businessplan mit Angaben zu den Promotoren, dem Projekt und dessen Finanzierung, ein Lageplan eines vereidigten Vermessungsingenieurs, ein Wertgutachten eines zugelassenen Sachverständigen, ein von einem Notar beurkundeter Vorvertrag (compromis de vente) – oder bei einer Miete ein Reservierungsschreiben – sowie ein Nachweis der Finanzierung durch eine Bank oder ein anerkanntes Institut.

Je nach Antragstellertyp – Einzelperson, Gesellschaft, Société, Trust, Foundation oder Limited Partnership – sind weitere Unterlagen nötig: ein beglaubigter Reisepass, eine Bankreferenz, ein Register der wirtschaftlich Berechtigten oder die Trusturkunde. Das Dossier kann in Papierform am Hauptsitz des EDB oder per E-Mail eingereicht werden. Das EDB bestätigt den Eingang innerhalb von 5 Werktagen, doch für die Entscheidung selbst gibt es keine feste Frist – sie hängt von der Komplexität des Dossiers ab. Für einen Antrag auf Erwerb zu geschäftlichen Zwecken fällt keine Bearbeitungsgebühr an.

Die Auflagen der Genehmigung

Einmal erteilt, ist die Genehmigung 6 Monate gültig und ist an mehrere Pflichten geknüpft: Die Immobilie darf ausschließlich zum angegebenen Zweck genutzt werden, eine Nutzungsänderung braucht vorab die Zustimmung des EDB, ein Weiterverkauf ebenso, die Gesellschaftsanteile dürfen nicht ohne Zustimmung von EDB oder PMO übertragen werden, jede Form von Immobilienspekulation ist untersagt, und die Abgaben werden auf den aktuellen Marktwert der Immobilie berechnet. Jede für die konkrete Tätigkeit nötige Lizenz muss vor Betriebsbeginn bei der zuständigen Behörde eingeholt werden. Feste Fristen gelten auch für die Umsetzung: 18 Monate für die Fertigstellung eines Neubaus ab Unterzeichnung der Übertragungsurkunde, oder 6 Monate, um die Ausrüstung zu installieren und den Betrieb aufzunehmen, wenn ein bereits bestehendes Gebäude erworben wird – auch bei einem Kauf vom Plan (VEFA, vente en état futur d’achèvement).

Was bei einem Kauf ohne Genehmigung droht

Eine Immobilie, die ein Nicht-Staatsbürger ohne die erforderliche Genehmigung hält oder bei der eine Auflage der erteilten Genehmigung verletzt wird, gilt als nichtig. Der sogenannte Curator, ein gerichtlich bestellter Verwalter, übernimmt dann den Besitz und ist verpflichtet, die Immobilie verkaufen zu lassen; der Erlös wird nach Abzug aller Kosten an den Nicht-Staatsbürger zurückgezahlt. Das ist ein reales finanzielles Risiko, kein rein administratives – der Eigentümer verliert dabei jede Kontrolle über Zeitpunkt und Preis des Verkaufs.

Was die Transaktion kostet: Abgaben und Steuern

Beim Kauf fallen zwei Abgaben auf den Immobilienwert an: die Land Transfer Tax, zu zahlen vom Verkäufer, in Höhe von 5 %, und die Registrierungsgebühr, zu zahlen vom Käufer, ebenfalls in Höhe von 5 %. Das sind dieselben Sätze wie bei einem gewöhnlichen Wohnimmobilienkauf auf Mauritius – Details dazu in unserem Beitrag Registrierungsgebühr und Notarkosten auf Mauritius, dessen Regeln für Gewerbetransaktionen genauso gelten.

Weiterverkauf: bei jedem Schritt ein neuer Antrag

Die erworbene Immobilie darf erst nach vorheriger Zustimmung des EDB weiterverkauft werden. Der aktuelle Eigentümer muss einen Antrag auf Unbedenklichkeit der Veräußerung stellen und dabei die Immobilie sowie den nächsten Käufer benennen. Dieser Käufer muss dann seinerseits einen vollständigen neuen Erwerbsantrag stellen, nach demselben Verfahren wie ein Erstkäufer – die Genehmigungskette reißt nie ab. Das ähnelt dem Prinzip, das auch beim Weiterverkauf einer Wohnimmobilie durch einen Nicht-Staatsbürger gilt, auch wenn Gebühren und Formalitäten im Detail abweichen.

Mieten statt kaufen: der Weg ohne Genehmigung

Für einen ausländischen Unternehmer, der ein Geschäft, eine Praxis oder ein Büro eröffnen will, ohne viel Kapital zu binden oder auf ein Genehmigungsverfahren zu warten, bleibt die Miete der schnellste Weg: Ein Gewerbemietvertrag von 30 Jahren oder weniger, nicht über diese Frist hinaus verlängerbar, braucht weder beim EDB noch beim PMO eine Formalität. Das ist die übliche Lösung für ein lokales Geschäft oder eine Dienstleistung, während sich der Kauf eher für eine langfristige Immobilieninvestition lohnt, etwa die Entwicklung eines Bürogebäudes zum Verkauf oder zur Vermietung.

Häufige Fehler, die Sie vermeiden sollten

Eine Wohnimmobilie lässt sich nicht in ein Gewerbeobjekt umwandeln: Ein Nicht-Staatsbürger darf eine Wohnimmobilie nur im Rahmen eines vom EDB genehmigten Programms erwerben, nicht mit dem Ziel einer späteren Umnutzung. Empfehlenswert ist außerdem, die für die Tätigkeit nötigen Genehmigungen und Lizenzen parallel zum EDB-Antrag zu beantragen, statt dessen Ergebnis abzuwarten – beide Verfahren können gleichzeitig laufen. Nach dem Erwerb kann der Nicht-Staatsbürger zusätzlich einen Occupation Permit als Investor beantragen; das ist jedoch ein eigenständiger Antrag, kein automatisches Ergebnis der Immobiliengenehmigung.

Quellen und Prüfung

• Economic Development Board – Acquisition and Lease of Immovable Property by Non-Citizens for Business Purposes (Guidelines, Januar 2025)