Продать недвижимость в Новой Каледонии и купить на Маврикии: расчёты

Продать недвижимость в Новой Каледонии и купить её на Маврикии возможно, но важно соблюдать последовательность действий: рынок Новой Каледонии в 2026 году настолько медленный, что не стоит рассчитывать на быструю продажу для финансирования покупки. Ключевые вопросы — налог на прирост стоимости в Нумеа (Nouméa), выбор между продажей, арендой и сохранением объекта, перевод средств из франков CFP в маврикийские рупии и ограничения на покупку недвижимости иностранцами на Маврикии.

В 2024 году в Новой Каледонии состоялось лишь 797 сделок с недвижимостью — на две трети меньше, чем годом ранее. По данным IEOM, медианная цена упала на 14%. В первом квартале 2026 года объём рынка по-прежнему составлял лишь треть уровня первого квартала 2023 года, согласно нотариальной палате. На Маврикии действуют установленные правила: иностранец может купить квартиру в соответствующем требованиям здании стоимостью от 6 миллионов рупий (около 110 000 €). Покупка на сумму не менее 375 000 USD в одобренном проекте даёт право на получение вида на жительство.

Когда продажа на одном рынке затягивается, а покупка на другом регулируется специальными правилами, решающее значение приобретает порядок операций. Этот материал предназначен для собственников недвижимости в Новой Каледонии, которые готовятся переехать на Маврикий: сколько будет стоить продажа, что они вправе купить и как провести обе сделки без нехватки средств. Если вы ещё решаете, стоит ли переезжать, начните с нашего сравнения Новой Каледонии и Маврикия.

Кратко о главном

• Не рассчитывайте, что продажа недвижимости в Новой Каледонии пройдёт быстро: в 2026 году число сделок остаётся небольшим, а снижение цен в зависимости от района составляет от 15 до 45%.
• Продажа основного места проживания освобождается от налога на прирост стоимости в Новой Каледонии. Однако если вы сначала съедете и начнёте сдавать жильё, право на льготу уже не гарантировано.
• Между франком CFP и евро валютного риска нет : действует фиксированный курс. Риск возникает при последующем обмене евро на маврикийские рупии.
• Вид на жительство предоставляется не при любой покупке : квартира G+2 стоимостью 6 миллионов рупий даёт право приобрести недвижимость, но не переехать на постоянное проживание.
• Сначала арендовать жильё на Маврикии остаётся более осторожным решением, кроме случаев, когда покупка служит способом получения ВНЖ.

Восстановится ли рынок недвижимости Новой Каледонии?

Кризис 2024 года оказался серьёзным: за год состоялось 797 сделок, из них 600 с жилой недвижимостью — самый низкий показатель за всю историю наблюдений. Медианная цена снизилась на 14%. Согласно годовому отчёту IEOM, падение в муниципалитетах Большой Нумеа различалось: от −20% в Думбеа (Dumbéa) до −32% в Паите (Païta). В мае 2026 года председатель нотариальной палаты характеризовала рынок скорее как проходящий корректировку, а не восстановление. Летом 2026 года агентства отмечали рост числа подписанных предварительных договоров более чем на 40% в первом полугодии по сравнению с тем же периодом 2025 года. При этом цены оставались на 15–45% ниже докризисных.

Для продавца, готовящегося к переезду, это означает три вещи:

• срок продажи непредсказуем и может составлять многие месяцы;
• полученная цена зачастую окажется ниже оценки, сделанной до 2024 года, а иногда и первоначальной цены покупки;
• покупателей с ипотечным финансированием стало меньше, что повышает риск срыва сделок, заключённых с условием получения кредита.

Поэтому бюджет на приобретение недвижимости на Маврикии нужно рассчитывать исходя из осторожной оценки продажной цены, а сроки планировать с большим запасом.

Какой налог на прирост стоимости придётся заплатить при продаже до переезда?

Согласно местному закону от 10 ноября 2023 года, в Новой Каледонии облагается налогом прирост стоимости недвижимости при продаже частными лицами. Ставка составляет 20%, к ней добавляется 4% каледонского взноса солидарности, всего 24% от прироста. После десятого года владения предоставляется вычет 10% за каждый следующий год: недвижимость, находившаяся в собственности более двадцати лет, полностью освобождается от этого налога.

Согласно инструкции налоговой службы, освобождение от налога на прирост стоимости предусмотрено, в частности, в следующих случаях:

• продажа основного места проживания и относящихся к нему помещений, проданных одновременно;
• первая продажа жилья, не являющегося основным местом проживания, при условии, что оно никогда не приносило дохода от аренды;
• продажа по цене не более 5 миллионов франков CFP, причём при долевой собственности порог рассчитывается по соответствующей доле.

Налог уплачивает продавец до регистрации нотариального акта; без уплаты регистрацию могут отклонить. Если недвижимость продаётся с убытком — что в 2026 году встречается среди объектов, купленных на пике рынка, — прироста стоимости нет и налог не возникает.

Риск при переезде. Льгота предусмотрена для основного места проживания продавца. Инструкция не устанавливает льготного срока для собственника, который уже покинул территорию. Кроме того, сдача жилья в аренду лишает права на освобождение, предусмотренное для объектов, никогда не приносивших арендного дохода. Если вы уезжаете на Маврикий и оставляете жильё пустующим или сдаёте его до нахождения покупателя, ещё до отъезда уточните у нотариуса либо налоговой службы, сохранится ли освобождение. При приросте стоимости 10 миллионов франков CFP на кону 2,4 миллиона.

Что выбрать: продать до переезда, после него или сохранить жильё и сдавать?

Универсального решения нет. Продажа до переезда подходит тем, кому необходим капитал на покупку на Маврикии или для получения ВНЖ через недвижимость. Сохранение объекта с последующей сдачей в аренду целесообразно лишь тогда, когда средства на покупку на Маврикии не зависят от этой продажи, а налоги с аренды в обеих юрисдикциях заранее рассчитаны. Подробности приведены в нашей статье о пенсии, налогах и медицинском обслуживании.

Как перевести выручку от продажи из франков CFP в рупии?

Франк CFP привязан к евро по фиксированному курсу: 1 000 франков CFP равны 8,38 €. Поэтому обмен выручки от продажи в Новой Каледонии на евро не создаёт валютного риска. Он появляется на следующем этапе — между евро и маврикийской рупией, стоимость которой в последние годы снижалась относительно доллара и евро. Многие проекты, доступные иностранцам, указывают цены в евро или долларах, что защищает покупателя от колебаний курса непосредственно при покупке; если стоимость указана в рупиях, валютный риск выше. В нашей статье о том, в какой валюте покупать недвижимость на Маврикии этот вопрос рассмотрен подробнее.

Сам перевод должен проходить через банк, имеющий соответствующую лицензию на Маврикии. Маврикийский нотариус обязан проверить происхождение средств. Для продавца из Новой Каледонии главные документы — нотариальный акт продажи недвижимости и банковские выписки, по которым можно проследить движение денег до Маврикия. Сохраните их; полный перечень изложен в руководстве о документах, подтверждающих происхождение средств для нотариуса.

Что может купить выходец из Новой Каледонии на Маврикии и по какой цене?

Гражданин Франции, переезжающий из Новой Каледонии, по законодательству Маврикия считается иностранцем. Он может покупать недвижимость только по предусмотренным законом схемам.

При покупке по этим схемам иностранный гражданин платит регистрационный сбор в размере 5% стоимости. Эта ставка действует после принятия Finance Act 2026, отменившего запланированное годом ранее повышение до 10%. Дополнительно оплачиваются услуги нотариуса, о которых подробнее сказано в статье о регистрационном сборе и нотариальных расходах на Маврикии.

Подробный порядок покупки от бронирования до подписания нотариального акта изложен в нашем руководстве по покупке недвижимости на Маврикии иностранцами, а приобретению квартиры вне одобренного проекта посвящён отдельный материал о покупке квартиры R+2 на Маврикии. Актуальные новостройки, доступные иностранным покупателям представлены на нашем сайте.

Пример с цифрами: продать в Нумеа и купить на Маврикии

Супружеская пара продаёт свой основной дом в Большой Нумеа, купленный в 2012 году, за 40 миллионов франков CFP, или 335 200 €. Поскольку это основное место проживания, налог на прирост стоимости не уплачивается. Пара рассчитывает получить ВНЖ через покупку и выбирает новую квартиру в одобренном проекте за 400 000 USD — приблизительно 19 миллионов рупий, или 351 000 €, по средним ориентировочным курсам Банка Маврикия от 28 сентября 2026 года.

• Регистрационный сбор 5%: 20 000 USD, приблизительно 17 600 €.
• Общая стоимость до оплаты услуг нотариуса: примерно 370 000 €.
• Дополнительные средства из других накоплений: приблизительно 35 000 €, не считая услуг нотариуса, переезда и меблировки.

Если дом продаётся всего за 34 миллиона франков CFP (−15%), то есть приблизительно за 285 000 €, нехватка средств превышает 85 000 €. Поэтому не следует подписывать безусловное обязательство купить недвижимость на Маврикии, пока продажа в Новой Каледонии не обеспечена, либо пока у вас нет сбережений для покрытия этого риска.

Каких ошибок стоит избегать?

• Подписывать бронирование на Маврикии до оформления продажи в Новой Каледонии. График платежей по строящемуся объекту не приостанавливается из-за срыва предварительного договора в Нумеа.
• Сдавать прежнее основное место проживания в аренду, пока не найден покупатель, не проверив заранее последствия для освобождения от налога на прирост стоимости.
• Считать, что покупка квартиры за 6 миллионов рупий автоматически даёт право на ВНЖ. Она даёт право приобрести недвижимость, но не право поселиться на Маврикии. Порог для ВНЖ через покупку составляет 375 000 USD.
• Переводить деньги по неофициальным каналам или не хранить договор продажи: без доказательств происхождения средств маврикийский нотариус не проведёт сделку.
• Покупать недвижимость, не пожив сначала на острове. Несколько месяцев аренды на Маврикии помогут осознанно выбрать западное, северное побережье или центральное плато. Ориентиры цен по районам приведены на нашей странице о ценах на недвижимость на Маврикии.

Частые вопросы

Даёт ли покупка недвижимости на Маврикии право жить на острове?

Да, если стоимость покупки в одобренном проекте (PDS, IRS, RES, Smart City) либо соответствующем требованиям здании составляет не менее 375 000 USD. Тогда ВНЖ предоставляется на всё время владения объектом и, согласно Economic Development Board, распространяется также на супруга и детей младше 24 лет. При меньшей сумме купить недвижимость можно, но для проживания понадобится другое разрешение, например вид на жительство для пенсионеров.

Можно ли купить старый дом или земельный участок на Маврикии?

Не без ограничений. Для иностранцев не существует отдельной стандартной процедуры покупки старого дома или участка вне одобренного проекта: необходимо индивидуальное разрешение. На практике жители Новой Каледонии, желающие приобрести виллу, выбирают одобренные проекты — новостройки либо вторичный рынок.

Можно ли сдавать дом в Нумеа, уже поселившись на Маврикии?

Да, но доход от аренды по-прежнему облагается налогом в Новой Каледонии с ежегодной декларацией и фиксированным удержанием 25%; при переводе дохода на Маврикий он также включается в налогооблагаемую базу там. Кроме того, аренда прежнего основного места проживания может лишить вас освобождения от налога на прирост стоимости при будущей продаже. Налоговые подробности приведены в нашей статье о пенсии, налогах и медицинском обслуживании.

Нужны ли нотариусы в обеих странах?

Да. Продажа в Новой Каледонии оформляется местным нотариусом, который удерживает налог на прирост стоимости до регистрации акта. Сделку на Маврикии оформляет местный нотариус, проверяющий происхождение средств. Эти две операции не согласуются автоматически: вам необходимо самостоятельно спланировать их сроки.

Источники и проверка информации

• Налоговая служба Новой Каледонии (DSF): налог на прирост стоимости недвижимости
• Налоговая служба Новой Каледонии (DSF): инструкция по декларации прироста стоимости недвижимости
• Налоговая служба Новой Каледонии (DSF): каледонский взнос солидарности
• Налоговая служба Новой Каледонии (DSF): доход от недвижимости
• IEOM: годовой отчёт по Новой Каледонии за 2025 год (рынок недвижимости за 2024 год)
• Nouvelle-Calédonie La 1ère: отчёт нотариальной палаты (12 мая 2026 года)
• Nouvelle-Calédonie La 1ère: обзор рынка недвижимости по данным нотариальной палаты
• IEOM: денежно-кредитная политика и фиксированный курс франка CFP
• Постановление от 31 декабря 1998 года, устанавливающее фиксированный курс франка CFP
• Economic Development Board: недвижимость и гостиничный бизнес (PDS, IRS, RES, Smart City, квартиры G+2 и ВНЖ)
• Mauritius Revenue Authority: доходы из иностранных источников

Информация проверена 1 октября 2026 года. Налоговые правила Новой Каледонии и Маврикия могут меняться, а их применение зависит от вашей ситуации. До принятия обязательств согласуйте проект с нотариусами в Новой Каледонии и на Маврикии.