9 avril 2026 Westimmo

Achat R+2 à Maurice en 2026 : seuil, permis et frais pour investir hors PDS

Un étranger peut acheter un appartement dans un immeuble R+2 à Maurice dès 6 millions de roupies, avec l’autorisation de l’EDB. Le permis de résidence commence à 375 000 USD et les droits d’enregistrement restent à 5 % : seuil, frais, revente et terres de l’État, les règles en vigueur au 17 septembre 2026.

Un étranger peut acheter un appartement à l’île Maurice hors PDS lorsque l’immeuble compte au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée (R+2, appelé G+2 par l’administration) et que le prix atteint 6 millions de roupies, soit environ 110 000 euros. Il lui faut l’autorisation préalable de l’Economic Development Board (EDB). Ce seuil permet d’acheter, pas de s’installer : le permis de résidence commence à 375 000 dollars américains, un peu plus de 18 millions de roupies au 17 septembre 2026. Les droits d’enregistrement restent à 5 %, la hausse à 10 % ayant été abrogée en août 2026.

Qu’est-ce qu’un achat R+2 à Maurice ? Définition et cadre légal

En principe, un non-citoyen doit obtenir un certificat du ministre pour acheter un bien immobilier à Maurice. L’achat en R+2 fait partie des exceptions : l’article 3(3)(c)(v) du Non-Citizens (Property Restriction) Act en dispense l’étranger qui achète un appartement à usage d’habitation dans un bâtiment d’au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée. Cette voie a été ouverte par une réforme entrée en vigueur le 22 décembre 2016, et les lois d’août 2026 ne l’ont pas modifiée.

Quatre conditions se cumulent :

l’appartement est destiné à l’habitation ;
le bâtiment compte au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, le texte ne posant aucune condition sur l’étage de l’appartement lui-même ;
le prix d’achat atteint 6 millions de roupies, ou l’équivalent en devise forte convertible ;
l’EDB délivre une autorisation, après accord du ministre chargé des affaires intérieures.

La voie R+2 ne se limite pas au neuf : selon les lignes directrices de l’EDB, l’appartement peut être acheté sur plan, en construction ou achevé, y compris en revente, avec sa quote-part des parties communes en copropriété. Une villa ou une maison, y compris les villas jumelées et townhouses, n’entre pas dans cette voie, et un terrain acheté par un étranger obéit à d’autres règles.

Le ticket d’entrée : 6 millions de roupies, et ce qu’ils recouvrent

Le prix plancher est de 6 millions de roupies par appartement, soit environ 110 000 euros ou 125 000 dollars américains aux cours indicatifs moyens publiés par la Banque de Maurice le 17 septembre 2026. Ce montant peut changer sans nouvelle loi, l’article permettant d’en fixer un autre par règlement ; au 17 septembre 2026, la loi consolidée comme les lignes directrices de l’EDB retiennent 6 millions.

C’est un plancher de prix, pas un budget. Il couvre l’appartement et sa part des parties communes ; les droits d’enregistrement et les honoraires du notaire s’y ajoutent, puis les charges de copropriété. Le texte parle du « prix d’achat » sans préciser le sort de la TVA, du mobilier ou d’un parking vendu à part : près du seuil, faites confirmer par le notaire le montant retenu dans l’acte.

Dans le stock de Westimmo, les appartements R+2 sont tous bien au-dessus de ce plancher. Au 17 septembre 2026, nos appartements R+2 à vendre vont de 15,5 millions de roupies (deux chambres, 101 m², à Piton) à 65,5 millions (front de mer, Balaclava), pour un prix médian proche de 26 millions. Tamarin en concentre plus d’un tiers ; les autres sont notamment à Roches Noires, Flic en Flac, Calodyne, Belle Mare et Mont Choisy.

Qui peut acheter en R+2 à Maurice et dans quelles conditions ?

Tout non-citoyen peut déposer une demande, qu’il ait ou non un permis d’occupation, de résidence ou de résidence permanente. Les lignes directrices de l’EDB admettent aussi l’achat par une société constituée ou enregistrée à Maurice, une « société » dont l’acte de constitution est déposé auprès du Registrar of Companies, une limited partnership, un trust géré par un trustee agréé ou une fondation. Passer par une société ne contourne pas la règle : au sens de la loi, une société dont un actionnaire n’est pas mauricien est elle-même un non-citoyen.

Trois limites s’appliquent :

un couple marié achète ensemble sur production de l’acte de mariage, mais une demande d’achat en commun par des concubins n’est pas examinée ;
l’achat par cession de parts d’une société civile immobilière d’attribution (SCIA) est exclu ;
les parts d’une société propriétaire ne se cèdent pas sans autorisation préalable.

L’achat R+2 donne-t-il droit à un permis de résidence ?

Pas à 6 millions de roupies. L’article 8(1)(f) de l’Immigration Act 2022 rend éligible au permis de résidence l’étranger qui achète un appartement R+2 pour au moins 375 000 dollars américains ou leur équivalent, calculé au cours vendeur du jour de la signature de l’acte. Au cours indicatif moyen du 17 septembre 2026 (48,36 roupies pour un dollar), cela correspond à environ 18,1 millions de roupies : près de la limite, gardez une marge de change.

Le conjoint, les enfants à charge, les parents et les autres personnes à charge sont éligibles au même titre. Selon l’EDB, le permis reste en vigueur tant que l’acheteur détient l’appartement : c’est un permis lié au bien, pas une résidence permanente. Il n’est pas automatique, le Director-General of Immigration le délivrant avec l’accord du ministre. Le seuil est le même qu’en PDS, IRS, RES ou Smart City ; les autres titres de séjour sont comparés dans notre guide des permis de résidence à Maurice.

R+2 vs PDS : quelles différences essentielles pour l’acheteur étranger ?

En PDS (Property Development Scheme), l’étranger achète une villa, un appartement ou un penthouse auprès d’une société titulaire d’un certificat PDS. Le R+2 ne dépend d’aucun programme agréé : le vendeur peut être un promoteur, une société ou un particulier, mauricien ou étranger.

Voies d’achat d’un logement ouvertes aux étrangers à Maurice, au 17 septembre 2026
Voie	Ce que l’on achète	Prix minimum pour acheter	Permis de résidence
R+2 (G+2)	Un appartement d’habitation dans un immeuble d’au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, neuf ou en revente, avec autorisation de l’EDB	6 millions de roupies par appartement	À partir de 375 000 USD
PDS	Une villa, un appartement ou un penthouse vendu par une société titulaire d’un certificat PDS ; un terrain viabilisé pour y bâtir sa résidence, aux conditions de l’EDB	Aucun montant dans la loi sur les non-citoyens	À partir de 375 000 USD ; au-delà de 200 000 USD pour un bien PDS « senior living » si l’acheteur a plus de 50 ans lors de la demande
Smart City	Un logement vendu par une société titulaire d’un certificat Smart City, ou un terrain viabilisé pour y bâtir sa résidence	Aucun montant dans la loi sur les non-citoyens	À partir de 375 000 USD
IRS et RES	Un bien résidentiel vendu par une société déjà titulaire d’un certificat IRS ou RES, les dispositions relatives à ces certificats ayant été abrogées	Aucun montant dans la loi sur les non-citoyens	À partir de 375 000 USD

Autre différence pratique : en IRS, RES et PDS, les lignes directrices de l’EDB pour ces régimes imposent de louer par la société du projet ou par le prestataire qu’elle désigne, alors que celles du R+2 ne comportent pas de règle équivalente. La procédure de chaque régime est détaillée dans notre guide pour acheter en PDS, IRS, RES, R+2 ou Smart City.

Avantages concrets de l’achat d’un appartement en R+2

Un seuil fixé par la loi et connu d’avance : 6 millions de roupies par appartement.
Un choix large : sur plan, en construction, achevé ou en revente entre particuliers.
Des emplacements au nord, à l’ouest et à l’est de l’île.
Plusieurs manières d’acheter : en nom propre, en couple marié, par une société, un trust ou une fondation.
Le permis de résidence pour l’acheteur et sa famille dès 375 000 USD.

Limites, précautions et points de vigilance à l’achat en R+2

Un usage d’habitation, sans spéculation

L’autorisation de l’EDB vise un usage résidentiel et impose de ne pas affecter l’appartement à un autre usage, de ne pas le céder sans autorisation et de ne se livrer à aucune spéculation immobilière. Elle est valable six mois : prévoyez la signature de l’acte dans ce délai.

Louer un appartement R+2

Les lignes directrices R+2 de l’EDB ne prévoient aucune règle de location. Louer à des touristes relève en revanche de la Tourism Authority, qui délivre les certificats d’hébergement touristique : voir nos guides acheter pour louer en saisonnier et impôt sur les loyers à Maurice, et faites valider le projet par le notaire.

Revendre

Le propriétaire étranger qui revend en informe par écrit le directeur général de l’EDB dans les 30 jours qui précèdent la vente ; le dossier de revente comprend la lettre de non-objection de l’EDB. Aucun prix minimum ne s’impose au vendeur, mais un acheteur étranger dépose sa propre demande, et son prix doit atteindre 6 millions de roupies.

Terres de l’État et Pas Géométriques : la restriction du Budget 2026-2027

Dans le discours du Budget du 19 juin 2026 (paragraphes 180 à 182), le gouvernement a annoncé qu’il n’accorderait plus de baux autorisant la vente d’appartements R+2 construits sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques, et n’autoriserait donc plus leur vente à des étrangers. Les baux déjà approuvés et la revente par un propriétaire actuel ne sont pas visés. Les Pas Géométriques sont la bande littorale du domaine public, large d’au moins 81,21 mètres depuis la ligne des hautes eaux de vives-eaux.

La Finance Act 2026 a créé le volet fiscal : un droit additionnel de 10 %, payé par le vendeur, sur la cession à un étranger, par la voie R+2, d’un logement situé sur ces terrains. Il s’ajoute à la taxe de transfert foncier de 5 %, sauf avant-contrat (réservation ou promesse de vente) signé devant notaire avant le 19 juin 2026. Avant de réserver, demandez au notaire si le terrain de l’immeuble relève du domaine de l’État ; les autres mesures sont résumées dans notre page Budget 2026-2027 à Maurice.

Acheter sans autorisation : un acte nul

Un achat contraire à la loi est nul : le Curator prend possession du bien et le fait vendre, puis reverse le produit, frais déduits, à qui y a droit. Le non-citoyen encourt en outre une amende pouvant atteindre 10 000 roupies et une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à un an.

Frais d’acquisition en 2026 : 5 % de droits, pas 10 %

À l’achat d’un appartement R+2, l’acheteur paie 5 % de droits d’enregistrement sur la valeur du bien, et le vendeur 5 % de taxe de transfert foncier. Sur un appartement de 20 millions de roupies, les droits de l’acheteur atteignent 1 million de roupies, avant honoraires du notaire.

Une modification de 2025 avait porté ces deux prélèvements à 10 % pour les transferts à des étrangers à partir du 1er juillet 2026. La Finance Act 2026 (loi n° 14 de 2026, promulguée le 12 août 2026) a abrogé ces hausses : le taux reste 5 %, même si le chiffre de 10 % circule encore. Seule exception, le droit additionnel de 10 % à la charge du vendeur sur les terres de l’État et les Pas Géométriques. Honoraires du notaire et répartition des frais : voir notre guide des droits d’enregistrement et frais de notaire à Maurice.

Dans quels cas le R+2 est-il plus adapté qu’un PDS ?

L’achat en R+2 convient particulièrement à :

l’acheteur qui vise un appartement hors programme agréé, y compris une revente entre particuliers ;
l’investisseur qui ne veut pas dépendre du gestionnaire imposé en IRS, RES ou PDS ;
l’expatrié déjà titulaire d’un permis d’occupation ou d’un permis de retraité, qui n’a pas besoin que l’achat lui ouvre un permis ;
la famille qui vise la résidence avec un appartement d’au moins 375 000 USD, seuil identique à celui du PDS.

Le PDS reste plus adapté à qui veut une villa ou un domaine avec services, ou à l’acheteur de plus de 50 ans visant un bien PDS « senior living », qui ouvre la résidence au-delà de 200 000 USD. Pour comparer les projets en cours, voir nos programmes neufs à Maurice.

Exemples concrets : appartement de vie ou d’investissement, budget et statut

Calculs aux taux en vigueur et aux cours de la Banque de Maurice du 17 septembre 2026 :

Investissement à 15,5 millions de roupies, prix d’entrée du stock R+2 de Westimmo : l’achat est autorisé, mais le prix, environ 320 500 USD, reste sous les 375 000 USD et n’ouvre pas de permis de résidence. Droits d’enregistrement : 775 000 roupies.
Appartement pour y vivre, à 20 millions de roupies à Tamarin, soit environ 413 600 USD : l’acheteur, son conjoint et leurs enfants à charge peuvent demander un permis de résidence, si le prix reste d’au moins 375 000 USD au cours vendeur du jour de la signature. Droits d’enregistrement : 1 million de roupies.
Revente entre étrangers d’un appartement R+2 situé sur les Pas Géométriques, sans avant-contrat notarié antérieur au 19 juin 2026 : le vendeur paie 5 % de taxe de transfert foncier et 10 % de droit additionnel, soit 15 % du prix ; l’acheteur paie 5 % de droits et obtient sa propre autorisation de l’EDB.

Comment sécuriser son achat R+2 à Maurice ?

Faites confirmer que le bâtiment compte au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée et qu’il est résidentiel : l’EDB exige une attestation du notaire.
Demandez au notaire le statut du terrain : propriété privée, terre de l’État ou Pas Géométriques.
Sur plan ou en construction, exigez le Building and Land Use Permit (ou l’Outline Planning Permission) et l’engagement d’un établissement financier à fournir la garantie financière d’achèvement, deux pièces du dossier EDB.
Pour un appartement achevé, prévoyez le rapport d’un évaluateur assermenté : les droits se calculent sur la valeur de marché, que le Registrar-General peut réviser.
En revente par un étranger, vérifiez l’autorisation d’origine du vendeur et la lettre de non-objection de l’EDB.
Déposez la demande à l’EDB avec l’avant-contrat visé par le notaire, une lettre de banque attestant vos fonds et un certificat de moralité de moins de six mois.
Lisez le règlement de copropriété et l’état descriptif de division avant de vous engager.

Les étapes complètes sont décrites dans notre guide pour acheter à Maurice quand on est étranger. Ce guide présente les règles générales en vigueur au 17 septembre 2026 ; il ne remplace pas l’analyse du notaire chargé de l’acte. Pour trouver un bien éligible et être accompagné jusqu’à la signature, consultez les biens accessibles aux étrangers ou contactez Westimmo.

Sources et vérifications

Non-Citizens (Property Restriction) Act, version consolidée, articles 2, 3 et 5 – Attorney-General’s Office (Laws of Mauritius), consulté le 17 septembre 2026.
Guidelines – Acquisition of Residential Properties by Non-Citizens – Economic Development Board, consulté le 17 septembre 2026.
Guidelines for Buyers of Residential Property under the IRS / RES / PDS, janvier 2025 – Economic Development Board, consulté le 17 septembre 2026.
Immigration Act 2022, version consolidée, article 8 – Attorney-General’s Office (Laws of Mauritius), consulté le 17 septembre 2026.
The Finance Act 2026, loi n° 14 de 2026, articles 9 et 16 – Assemblée nationale de Maurice, consulté le 17 septembre 2026.
The Economic and Financial Measures (Miscellaneous Provisions) Act 2026, loi n° 13 de 2026, articles 25 et 51 – Assemblée nationale de Maurice, consulté le 17 septembre 2026.
Registration Duty Act, version consolidée, article 3 et première annexe – Attorney-General’s Office (Laws of Mauritius), consulté le 17 septembre 2026 ; cette version n’intègre pas encore les abrogations de la Finance Act 2026.
Land (Duties and Taxes) Act, version consolidée, article 4 et deuxième annexe – Attorney-General’s Office (Laws of Mauritius), consulté le 17 septembre 2026 ; cette version n’intègre pas encore les modifications de la Finance Act 2026.
Discours du Budget 2026-2027, paragraphes 180 à 182 – Assemblée nationale de Maurice, 19 juin 2026, consulté le 17 septembre 2026.
Pas Géométriques Act, articles 2 et 3 – Attorney-General’s Office, consulté le 17 septembre 2026.
Consolidated Indicative Exchange Rates – Bank of Mauritius, cours du 17 septembre 2026.

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