R+2-Wohnung auf Mauritius kaufen: Preisgrenze, Aufenthalt, Kosten 2026

Als Ausländer können Sie eine R+2-Wohnung auf Mauritius kaufen, ohne den Weg über ein PDS zu gehen: Das Gebäude muss mindestens zwei Stockwerke über dem Erdgeschoss haben (R+2, von der Verwaltung G+2 genannt), und der Preis muss 6 Millionen Rupien erreichen, rund 110.000 EUR. Nötig ist die vorherige Genehmigung des Economic Development Board (EDB). Diese Schwelle erlaubt den Kauf, nicht den Aufenthalt: Die Aufenthaltsgenehmigung beginnt bei 375.000 US-Dollar, am 17. September 2026 etwas mehr als 18 Millionen Rupien. Die Registrierungsgebühr bleibt bei 5 %; die Erhöhung auf 10 % wurde im August 2026 aufgehoben.

Was ist ein R+2-Kauf auf Mauritius? Definition und rechtlicher Rahmen

Grundsätzlich braucht ein Nicht-Staatsbürger für den Kauf einer Immobilie auf Mauritius eine Bescheinigung des Ministers. Der R+2-Kauf gehört zu den Ausnahmen: Section 3(3)(c)(v) des Non-Citizens (Property Restriction) Act befreit den Ausländer davon, der eine Wohnung zu Wohnzwecken in einem Gebäude mit mindestens zwei Stockwerken über dem Erdgeschoss kauft. Dieser Weg wurde durch eine Reform eröffnet, die am 22. Dezember 2016 in Kraft trat; die Gesetze vom August 2026 haben ihn nicht verändert.

Vier Bedingungen müssen zusammen erfüllt sein:

• Die Wohnung dient Wohnzwecken.
• Das Gebäude hat mindestens zwei Stockwerke über dem Erdgeschoss; für das Stockwerk der Wohnung selbst stellt das Gesetz keine Bedingung.
• Der Kaufpreis beträgt mindestens 6 Millionen Rupien oder den Gegenwert in einer frei konvertierbaren Hartwährung.
• Das EDB erteilt eine Genehmigung, nach Zustimmung des für Inneres zuständigen Ministers.

Der R+2-Weg ist nicht auf Neubauten beschränkt: Nach den Richtlinien des EDB kann die Wohnung vom Plan weg, im Bau oder fertiggestellt gekauft werden, auch aus zweiter Hand, jeweils mit ihrem Anteil am Gemeinschaftseigentum. Eine Villa oder ein Haus, auch Doppelhäuser und Townhouses, fällt nicht unter diesen Weg, und für ein Grundstück, das ein Ausländer kauft, gelten andere Regeln.

Der Einstiegspreis: 6 Millionen Rupien und was sie abdecken

Der Mindestpreis liegt bei 6 Millionen Rupien pro Wohnung, rund 110.000 EUR oder 125.000 US-Dollar zu den durchschnittlichen Richtkursen, die die Bank of Mauritius am 17. September 2026 veröffentlicht hat. Der Betrag kann sich ohne neues Gesetz ändern, denn die Vorschrift erlaubt, per Verordnung einen anderen festzulegen; am 17. September 2026 nennen sowohl die konsolidierte Gesetzesfassung als auch die Richtlinien des EDB 6 Millionen.

Es ist eine Preisuntergrenze, kein Budget. Sie umfasst die Wohnung und ihren Anteil am Gemeinschaftseigentum; die Registrierungsgebühr und die Notarkosten kommen hinzu, danach die Nebenkosten der Eigentümergemeinschaft. Das Gesetz spricht vom „Kaufpreis“, ohne zu sagen, wie Mehrwertsteuer, Möblierung oder ein separat verkaufter Stellplatz behandelt werden: Liegen Sie nahe an der Schwelle, lassen Sie sich vom Notar den Betrag bestätigen, der in der Urkunde steht.

Im Bestand von Westimmo liegen alle R+2-Wohnungen deutlich über dieser Untergrenze. Am 17. September 2026 reichen unsere R+2-Wohnungen zum Kauf von 15,5 Millionen Rupien (zwei Schlafzimmer, 101 m², in Piton) bis 65,5 Millionen (direkt am Meer, Balaclava), bei einem Medianpreis von knapp 26 Millionen. Mehr als ein Drittel davon liegt in Tamarin; die übrigen verteilen sich unter anderem auf Roches Noires, Flic en Flac, Calodyne, Belle Mare und Mont Choisy.

Wer darf eine R+2-Wohnung auf Mauritius kaufen, und unter welchen Bedingungen?

Jeder Nicht-Staatsbürger kann einen Antrag stellen, ob er eine Occupation Permit, eine Aufenthaltsgenehmigung oder eine Permanent Residence Permit besitzt oder nicht. Die Richtlinien des EDB lassen auch den Kauf zu durch eine auf Mauritius gegründete oder eingetragene Gesellschaft, eine „société“, deren Gründungsurkunde beim Registrar of Companies hinterlegt ist, eine Limited Partnership, einen von einem zugelassenen Trustee verwalteten Trust oder eine Stiftung. Der Umweg über eine Gesellschaft hebelt die Regel nicht aus: Im Sinne des Gesetzes ist eine Gesellschaft, von der ein Gesellschafter kein Mauritier ist, selbst ein Nicht-Staatsbürger.

Drei Einschränkungen gelten:

• Ein Ehepaar kauft gemeinsam gegen Vorlage der Heiratsurkunde; ein gemeinsamer Kaufantrag unverheirateter Paare wird dagegen nicht geprüft.
• Der Kauf über die Abtretung von Anteilen an einer société civile immobilière d’attribution (SCIA, eine Gesellschaft zur Zuteilung von Wohneinheiten) ist ausgeschlossen.
• Die Anteile einer Gesellschaft, der die Wohnung gehört, dürfen nicht ohne vorherige Genehmigung abgetreten werden.

Gibt der R+2-Kauf Anspruch auf eine Aufenthaltsgenehmigung?

Nicht bei 6 Millionen Rupien. Nach Section 8(1)(f) des Immigration Act 2022 kann ein Ausländer eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten, wenn er eine R+2-Wohnung für mindestens 375.000 US-Dollar oder den Gegenwert kauft, berechnet zum Verkaufskurs am Tag der Unterzeichnung der Urkunde. Zum durchschnittlichen Richtkurs vom 17. September 2026 (48,36 Rupien für einen Dollar) entspricht das rund 18,1 Millionen Rupien: Liegen Sie nahe an der Grenze, planen Sie einen Wechselkurspuffer ein.

Ehepartner, unterhaltsberechtigte Kinder, Eltern und andere unterhaltsberechtigte Personen sind ebenso berechtigt. Nach Angaben des EDB bleibt die Genehmigung gültig, solange der Käufer die Wohnung besitzt: Sie ist an die Immobilie gebunden und kein dauerhaftes Aufenthaltsrecht. Sie wird nicht automatisch erteilt; der Director-General of Immigration erteilt sie mit Zustimmung des Ministers. Die Schwelle ist dieselbe wie bei PDS, IRS, RES oder Smart City; die übrigen Aufenthaltsgenehmigungen vergleicht unser Ratgeber zur Aufenthaltsgenehmigung auf Mauritius.

R+2 oder PDS: Die wesentlichen Unterschiede für ausländische Käufer

Im PDS (Property Development Scheme) kauft der Ausländer eine Villa, eine Wohnung oder ein Penthouse von einer Gesellschaft mit PDS-Zertifikat. R+2 hängt von keinem zugelassenen Programm ab: Verkäufer kann ein Bauträger, eine Gesellschaft oder eine Privatperson sein, Mauritier oder Ausländer.

Ein weiterer praktischer Unterschied: Bei IRS, RES und PDS schreiben die Richtlinien des EDB für diese Regelungen vor, dass über die Projektgesellschaft oder den von ihr benannten Dienstleister vermietet wird; die Richtlinien für R+2 enthalten keine vergleichbare Regel. Das Verfahren jeder Regelung beschreibt unser Ratgeber zum Kauf über PDS, IRS, RES, R+2 oder Smart City.

Konkrete Vorteile beim Kauf einer R+2-Wohnung

• Eine gesetzlich festgelegte, im Voraus bekannte Schwelle: 6 Millionen Rupien pro Wohnung.
• Eine große Auswahl: vom Plan weg, im Bau, fertiggestellt oder aus zweiter Hand von privat.
• Lagen im Norden, Westen und Osten der Insel.
• Mehrere Kaufformen: auf eigenen Namen, als Ehepaar, über eine Gesellschaft, einen Trust oder eine Stiftung.
• Die Aufenthaltsgenehmigung für den Käufer und seine Familie ab 375.000 USD.

Grenzen, Vorsichtsmaßnahmen und Prüfpunkte beim R+2-Kauf

Wohnnutzung, keine Spekulation

Die Genehmigung des EDB betrifft die Wohnnutzung. Sie verpflichtet dazu, die Wohnung keiner anderen Nutzung zuzuführen, sie nicht ohne Genehmigung zu übertragen und keine Immobilienspekulation zu betreiben. Sie gilt sechs Monate: Planen Sie die Unterzeichnung der Urkunde innerhalb dieser Frist.

Eine R+2-Wohnung vermieten

Die R+2-Richtlinien des EDB enthalten keine Regel zur Vermietung. Die Vermietung an Touristen fällt dagegen unter die Tourism Authority, die Zertifikate für touristische Unterkünfte ausstellt: Siehe unsere Ratgeber Kaufen und saisonal vermieten und Steuer auf Mieteinnahmen auf Mauritius; lassen Sie das Vorhaben außerdem vom Notar prüfen.

Weiterverkaufen

Der ausländische Eigentümer, der verkauft, informiert den Generaldirektor des EDB schriftlich innerhalb der 30 Tage vor dem Verkauf; zu den Unterlagen des Weiterverkaufs gehört das Unbedenklichkeitsschreiben (Letter of No Objection) des EDB. Für den Verkäufer gilt kein Mindestpreis, aber ein ausländischer Käufer stellt einen eigenen Antrag, und sein Preis muss 6 Millionen Rupien erreichen.

Staatsland und Pas Géométriques: die Einschränkung aus dem Haushalt 2026–2027

In der Haushaltsrede vom 19. Juni 2026 (Absätze 180 bis 182) hat die Regierung angekündigt, keine Pachtverträge mehr zu gewähren, die den Verkauf von R+2-Wohnungen auf Staatsland oder auf den Pas Géométriques erlauben, und damit deren Verkauf an Ausländer nicht mehr zuzulassen. Bereits genehmigte Pachtverträge und der Weiterverkauf durch einen heutigen Eigentümer sind nicht betroffen. Die Pas Géométriques sind der Küstenstreifen im öffentlichen Eigentum, mindestens 81,21 Meter breit, gemessen ab der Hochwasserlinie der Springflut.

Der Finance Act 2026 hat die steuerliche Seite geregelt: eine zusätzliche Abgabe von 10 %, die der Verkäufer zahlt, wenn eine Wohnung auf diesen Flächen über den R+2-Weg an einen Ausländer übertragen wird. Sie kommt zur Land Transfer Tax von 5 % hinzu, außer wenn ein Vorvertrag (Reservierung oder Verkaufsversprechen) vor dem 19. Juni 2026 vor einem Notar unterzeichnet wurde. Fragen Sie vor der Reservierung den Notar, ob das Grundstück des Gebäudes zum Staatsland gehört; die übrigen Maßnahmen fasst unsere Seite Haushalt 2026–2027 auf Mauritius zusammen.

Kauf ohne Genehmigung: ein nichtiger Vertrag

Ein gesetzwidriger Kauf ist nichtig: Der Curator nimmt die Immobilie in Besitz, lässt sie verkaufen und zahlt den Erlös abzüglich der Kosten an den Berechtigten aus. Dem Nicht-Staatsbürger drohen außerdem eine Geldstrafe von bis zu 10.000 Rupien und eine Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr.

Erwerbskosten 2026: 5 % Registrierungsgebühr, nicht 10 %

Beim Kauf einer R+2-Wohnung zahlt der Käufer 5 % Registrierungsgebühr auf den Wert der Immobilie und der Verkäufer 5 % Land Transfer Tax. Bei einer Wohnung für 20 Millionen Rupien beträgt die Registrierungsgebühr des Käufers 1 Million Rupien, vor den Notarkosten.

Eine Änderung aus dem Jahr 2025 hatte beide Abgaben für Übertragungen an Ausländer ab dem 1. Juli 2026 auf 10 % erhöht. Der Finance Act 2026 (Gesetz Nr. 14 von 2026, verkündet am 12. August 2026) hat diese Erhöhungen aufgehoben: Der Satz bleibt bei 5 %, auch wenn die Zahl von 10 % noch kursiert. Einzige Ausnahme ist die zusätzliche Abgabe von 10 % zulasten des Verkäufers auf Staatsland und den Pas Géométriques. Zu den Notarkosten und zur Verteilung der Kosten siehe unseren Ratgeber zu Registrierungsgebühr und Notarkosten auf Mauritius.

Wann passt R+2 besser als ein PDS?

Der R+2-Kauf eignet sich besonders für:

• Käufer, die eine Wohnung außerhalb eines zugelassenen Programms suchen, auch aus zweiter Hand von privat;
• Anleger, die nicht von dem Verwalter abhängen wollen, der bei IRS, RES oder PDS vorgeschrieben ist;
• Auswanderer, die bereits eine Occupation Permit oder eine Aufenthaltsgenehmigung für Ruheständler besitzen und keine Genehmigung über den Kauf brauchen;
• Familien, die mit einer Wohnung ab 375.000 USD den Aufenthalt anstreben, dieselbe Schwelle wie beim PDS.

Das PDS passt besser, wenn Sie eine Villa oder eine Anlage mit Serviceleistungen suchen, oder für Käufer über 50 Jahre, die eine PDS-Immobilie „Senior Living“ ins Auge fassen, die ab über 200.000 USD den Aufenthalt öffnet. Laufende Projekte vergleichen Sie in unserer Übersicht Neubau auf Mauritius.

Beispiele: Wohnung zum Wohnen oder als Anlage, Budget und Status

Berechnet mit den geltenden Sätzen und den Kursen der Bank of Mauritius vom 17. September 2026:

• Anlage für 15,5 Millionen Rupien, der Einstiegspreis im R+2-Bestand von Westimmo: Der Kauf ist zulässig, aber der Preis von rund 320.500 USD liegt unter 375.000 USD und öffnet keine Aufenthaltsgenehmigung. Registrierungsgebühr: 775.000 Rupien.
• Wohnung zum Selbstbewohnen für 20 Millionen Rupien in Tamarin, rund 413.600 USD: Der Käufer, sein Ehepartner und die unterhaltsberechtigten Kinder können eine Aufenthaltsgenehmigung beantragen, sofern der Preis zum Verkaufskurs am Tag der Unterzeichnung weiterhin mindestens 375.000 USD beträgt. Registrierungsgebühr: 1 Million Rupien.
• Weiterverkauf einer R+2-Wohnung auf den Pas Géométriques zwischen Ausländern, ohne notariellen Vorvertrag vor dem 19. Juni 2026: Der Verkäufer zahlt 5 % Land Transfer Tax und 10 % zusätzliche Abgabe, also 15 % des Preises; der Käufer zahlt 5 % Registrierungsgebühr und erhält seine eigene Genehmigung des EDB.

Wie sichern Sie Ihren R+2-Kauf auf Mauritius ab?

1. Lassen Sie bestätigen, dass das Gebäude mindestens zwei Stockwerke über dem Erdgeschoss hat und Wohnzwecken dient: Das EDB verlangt dazu eine Bescheinigung des Notars.
2. Fragen Sie den Notar nach dem Status des Grundstücks: Privateigentum, Staatsland oder Pas Géométriques.
3. Bei Kauf vom Plan weg oder im Bau verlangen Sie die Building and Land Use Permit (oder die Outline Planning Permission) und die Zusage eines Finanzinstituts, die Fertigstellungsgarantie zu stellen; beides gehört zu den Unterlagen für das EDB.
4. Bei einer fertiggestellten Wohnung planen Sie das Gutachten eines vereidigten Sachverständigen ein: Die Registrierungsgebühr wird auf den Marktwert berechnet, den der Registrar-General neu festsetzen kann.
5. Beim Weiterverkauf durch einen Ausländer prüfen Sie die ursprüngliche Genehmigung des Verkäufers und das Unbedenklichkeitsschreiben des EDB.
6. Reichen Sie den Antrag beim EDB ein, zusammen mit dem vom Notar abgezeichneten Vorvertrag, einem Bankschreiben über Ihre Mittel und einem Führungszeugnis, das nicht älter als sechs Monate ist.
7. Lesen Sie Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung, bevor Sie sich binden.

Alle Schritte beschreibt unser Ratgeber zum Immobilienkauf auf Mauritius als Ausländer. Dieser Ratgeber gibt die allgemeinen Regeln wieder, die am 17. September 2026 gelten; er ersetzt nicht die Prüfung durch den Notar, der die Urkunde errichtet. Um eine geeignete Immobilie zu finden und bis zur Unterzeichnung begleitet zu werden, sehen Sie sich die Immobilien für Ausländer an oder wenden Sie sich an Westimmo.

Quellen und Überprüfung

• Non-Citizens (Property Restriction) Act, konsolidierte Fassung, Sections 2, 3 und 5 – Attorney-General’s Office (Laws of Mauritius), abgerufen am 17. September 2026.
• Guidelines – Acquisition of Residential Properties by Non-Citizens – Economic Development Board, abgerufen am 17. September 2026.
• Guidelines for Buyers of Residential Property under the IRS / RES / PDS, Januar 2025 – Economic Development Board, abgerufen am 17. September 2026.
• Immigration Act 2022, konsolidierte Fassung, Section 8 – Attorney-General’s Office (Laws of Mauritius), abgerufen am 17. September 2026.
• The Finance Act 2026, Gesetz Nr. 14 von 2026, Sections 9 und 16 – Nationalversammlung von Mauritius, abgerufen am 17. September 2026.
• The Economic and Financial Measures (Miscellaneous Provisions) Act 2026, Gesetz Nr. 13 von 2026, Sections 25 und 51 – Nationalversammlung von Mauritius, abgerufen am 17. September 2026.
• Registration Duty Act, konsolidierte Fassung, Section 3 und First Schedule – Attorney-General’s Office (Laws of Mauritius), abgerufen am 17. September 2026; diese Fassung enthält die Aufhebungen durch den Finance Act 2026 noch nicht.
• Land (Duties and Taxes) Act, konsolidierte Fassung, Section 4 und Second Schedule – Attorney-General’s Office (Laws of Mauritius), abgerufen am 17. September 2026; diese Fassung enthält die Änderungen durch den Finance Act 2026 noch nicht.
• Haushaltsrede 2026–2027, Absätze 180 bis 182 – Nationalversammlung von Mauritius, 19. Juni 2026, abgerufen am 17. September 2026.
• Pas Géométriques Act, Sections 2 und 3 – Attorney-General’s Office, abgerufen am 17. September 2026.
• Consolidated Indicative Exchange Rates – Bank of Mauritius, Kurse vom 17. September 2026.