Smart City auf Mauritius: 18 Projekte und was Ausländer kaufen dürfen

Eine Smart City auf Mauritius ist ein gemischt genutztes Stadtviertel mit Wohnungen, Büros, Geschäften und Freizeitangeboten, das vom Economic Development Board (EDB) im Rahmen des Smart City Scheme zugelassen ist. Dieses Programm besteht seit 2015. Ausländer können dort eine Villa, ein Haus, ein Stadthaus (Townhouse), eine Wohnung oder eine Maisonette kaufen, fertiggestellt oder vom Plan, ohne Mindestpreis. Ab einem Kaufpreis von 375.000 USD berechtigt der Kauf zu einer Aufenthaltsgenehmigung. Erschlossene Grundstücke für den Bau eines eigenen Hauses sind dagegen nach den Richtlinien des EDB vom August 2026 Mauritiern und registrierten Mitgliedern der Diaspora vorbehalten.

Das EDB führt 18 Projekte mit einem Smart-City-Zertifikat, von Cap Tamarin im Westen bis Azuri im Nordosten. Die vom Käufer gezahlte Registrierungsgebühr beträgt weiterhin 5 %: Die für Nicht-Staatsbürger ab dem 1. Juli 2026 vorgesehene Erhöhung auf 10 % wurde durch den Finance Act 2026 aufgehoben, der am 12. August 2026 verkündet wurde. Regeln und Liste geprüft am 17. September 2026.

Das Smart City Scheme: Definition und Rechtsgrundlagen

Das Smart City Scheme beruht auf dem Economic Development Board Act. Die Regeln stehen in den Economic Development Board (Smart City Scheme) Regulations 2015 in ihrer geänderten Fassung und in den Richtlinien des EDB, zuletzt aktualisiert im August 2026. Der Grundgedanke: am selben Ort wohnen, arbeiten und die Freizeit verbringen, nach einem Gesamtplan. Für das Zertifikat muss ein Projekt unter anderem:

• mindestens 21,105 Hektar (50 Arpents) umfassen, außer bei einem Technologiepark (Technopole) oder einem Bahnhof des öffentlichen Nahverkehrs;
• Büros (mit einem verpflichtenden Innovationszentrum), Geschäfte, Freizeitangebote, öffentliche Räume und Wohnungen verbinden, darunter bezahlbare Wohnungen; die Wohnungen dürfen höchstens die Hälfte des Grundstücks belegen;
• mindestens 25 % seiner Wohneinheiten an Mauritier oder registrierte Mitglieder der Diaspora verkaufen: Ausländer können also höchstens 75 % der Wohneinheiten einer Smart City erwerben.

Der Non-Citizens (Property Restriction) Act befreit einen Nicht-Staatsbürger von der ministeriellen Genehmigung, wenn er eine Wohneinheit von einer Gesellschaft mit Smart-City-Zertifikat kauft (Section 3(3)(c)(iii)). Der Kauf erfordert dennoch einen Antrag beim EDB. Ein Kauf außerhalb der in diesem Gesetz vorgesehenen Wege ist nichtig, und die Immobilie wird vom Curator verkauft (Section 5).

Die Steuervorteile des Programms gelten für die Bauträger, nicht für den Käufer: Befreiung von der Einkommensteuer für 8 Jahre, Rückerstattung der Mehrwertsteuer, Befreiung von Zöllen. Der Finance Act 2025 hat sie für Smart Cities, deren Letter of Comfort ab dem 5. Juni 2025 ausgestellt wird, auf die Erstattung der Mehrwertsteuer für öffentlich zugängliche Straßen beschränkt, ausgenommen Bahnhofsprojekte des öffentlichen Nahverkehrs. Seit diesem Datum ausgestellte Zertifikate unterliegen zudem einer Abgabe auf parzellierte Grundstücke.

Smart City oder PDS: Was sich für den Käufer ändert

Das Property Development Scheme (PDS) kommt der Smart City am nächsten: Auch hier dürfen neue Wohnungen an Ausländer verkauft werden, während IRS und RES nur noch bestehende Projekte betreffen. Beide Programme teilen die meisten Kaufregeln; sie unterscheiden sich in Größe und Art des Projekts.

Die Smart City zielt also auf ein ganzjähriges Leben im Viertel, in dem mindestens ein Viertel der Wohneinheiten an Mauritier oder die Diaspora verkauft wird; das PDS auf eine hochwertige Wohnanlage für eine internationale Kundschaft. Alle Programme, einschließlich IRS, RES und G+2, vergleicht unser Ratgeber zu den Kaufprogrammen für Neubauten.

Die 18 vom EDB zugelassenen Smart Cities

Das EDB veröffentlicht die Liste der Projekte mit Smart-City-Zertifikat: 18 Gesellschaften, Stand 17. September 2026. Die Tabelle ordnet jede Gesellschaft ihrem Projekt, ihrem Standort und ihrem Bauträger zu, nach der Projektübersicht des EDB und den Websites der Bauträger.

Ein Zertifikat bedeutet nicht, dass die Stadt gebaut ist. Ende 2023 zählte das EDB rund vierzig Bauträger in den Smart Cities, die meisten davon noch in der Bauphase. Zeitpläne können sich verschieben: Im Februar 2022 teilte Omnicane seinen Aktionären mit, die Wohnbauprojekte in Mon Trésor ausgesetzt zu haben; das Projekt ging im selben Jahr an die Mauritius Investment Corporation, eine Gründung der Bank of Mauritius (Lexpress Property). Manche Projekte, etwa der Technologiepark Côte d’Or, sind in erster Linie Gewerbeparks.

Westimmo bietet Projekte in Tamarin an, darunter in Cap Tamarin, sowie in der Anlage Azuri, wo Immobilien unter dem Smart City Scheme und unter dem PDS nebeneinander bestehen.

Was Ausländer in einer Smart City kaufen können

• Eine fertiggestellte Immobilie oder eine Immobilie vom Plan: Villa, Haus, Stadthaus, Wohnung oder Maisonette. Der Kauf vom Plan folgt dem Regime der VEFA (vente en l’état futur d’achèvement, Kauf einer noch zu errichtenden Immobilie) des mauritischen Zivilgesetzbuchs, des Code civil mauricien.
• Ohne Mindestpreis: Der Betrag zählt nur für die Aufenthaltsgenehmigung.
• Im eigenen Namen oder über eine Gesellschaft, eine Limited Partnership, eine Stiftung oder einen Trust, der von einem zugelassenen Trustee verwaltet wird.
• Ein Ladenlokal oder Büros, mit einer Genehmigung nach dem Non-Citizens (Property Restriction) Act.
• Für Ruheständler ein lebenslanges Wohnrecht (life right) in einer Seniorenresidenz: Sie wohnen mietfrei in der Wohnung, werden aber nicht Eigentümer und können dieses Recht weder verkaufen noch vererben.

Ein erschlossenes Grundstück, um darauf ein Haus zu bauen, können Ausländer dagegen nicht kaufen. Die Richtlinien des EDB vom August 2026 behalten diese Parzellen – höchstens 2100 m² groß und innerhalb von 10 Jahren zu bebauen – Mauritiern und den im Mauritian Diaspora Scheme registrierten Mitgliedern der Diaspora vor. Eine Öffnung für ansässige Ausländer (mit Aufenthaltsgenehmigung, Occupation Permit oder Permanent Residence Permit) gab es, doch das Aufenthaltsportal des EDB beschränkt sie auf Käufe, die spätestens am 30. Juni 2022 abgeschlossen wurden. Zugleich erwähnen die Richtlinien vom August 2026 im Abschnitt zur Aufenthaltsgenehmigung noch den Fall eines Nicht-Staatsbürgers, der eine Parzelle besitzt. Vor der Reservierung eines Grundstücks muss ein Ausländer daher vom EDB eine schriftliche Bestätigung seiner Berechtigung einholen.

Aufenthaltsgenehmigung: ab 375.000 USD

Nach dem Immigration Act 2022 (Section 8(1)(d)) hat ein Nicht-Staatsbürger Anspruch auf eine Aufenthaltsgenehmigung, wenn er eine Immobilie unter dem Smart City Scheme für mindestens 375.000 USD kauft oder für den Gegenwert in einer anderen harten Währung, umgerechnet zum Verkaufskurs am Tag der Unterzeichnung der Kaufurkunde. Kaufen mehrere Personen gemeinsam, muss jeder Käufer mindestens 375.000 USD einbringen (Section 8(1)(e)).

Die Genehmigung gilt auch für den Ehepartner und unterhaltsberechtigte Angehörige, nach den Richtlinien des EDB einschließlich der Kinder unter 24 Jahren. Sie bleibt gültig, solange die Immobilie gehalten wird. Die einzelnen Schritte beschreibt unsere Seite zur Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilienkauf.

Kosten und Zahlung im Jahr 2026

• Registrierungsgebühr: 5 % des Kaufpreises, vom Käufer zu tragen, zahlbar in US-Dollar oder einer anderen harten Währung. Die für Nicht-Staatsbürger ab dem 1. Juli 2026 vorgesehene Erhöhung auf 10 % wurde durch den Finance Act 2026 aufgehoben (Gesetz Nr. 14 von 2026, Sections 9 und 16).
• Land Transfer Tax: 5 %, vom Verkäufer zu tragen. Die 2026 eingeführte zusätzliche Abgabe von 10 % betrifft nur Wohnimmobilien auf Staatsland oder auf den Pas Géométriques, die über den G+2-Weg an einen Nicht-Staatsbürger verkauft werden: Smart Cities sind davon nicht betroffen.
• Bearbeitungsgebühr des EDB: Rs 25.000, nicht erstattungsfähig, gezahlt von der Smart-City-Gesellschaft oder vom Bauträger.
• Registrierte Mitglieder der Diaspora: von der Registrierungsgebühr befreit.
• Hinzu kommt das Honorar des Notars: siehe unseren Ratgeber zu Registrierungsgebühr und Notarkosten.

Der Kauf beim Bauträger wird mit Geldern finanziert, die aus dem Ausland überwiesen werden. Seit dem 13. Dezember 2024 zahlt der Notar 85 % des Kaufpreises in mauritischen Rupien an den Bauträger und die restlichen 15 % in Devisen oder in Rupien. Ein Darlehen einer mauritischen Bank ist nur für den Teil des Kaufpreises möglich, der 750.000 USD übersteigt, und wird in Devisen zurückgezahlt. Ein Ausländer, der mit einem Occupation Permit oder einer Aufenthaltsgenehmigung bereits auf Mauritius lebt, kann den Kauf mit seinen dort gehaltenen Mitteln finanzieren. Die Regel der 85 % und die Darlehensregel gelten nur für den Erstverkauf, nicht für den Weiterverkauf. Siehe auch Immobilienkredit auf Mauritius für ausländische Käufer.

Rechenbeispiel: eine Wohnung vom Plan für 400.000 USD

Der Kaufpreis liegt über 375.000 USD: Der Käufer hat Anspruch auf eine Aufenthaltsgenehmigung. Er zahlt 20.000 USD Registrierungsgebühr; die 20.000 USD Land Transfer Tax trägt der Bauträger. Unter 750.000 USD stammt der gesamte Kaufpreis aus eigenen, aus dem Ausland überwiesenen Mitteln: 340.000 USD gehen in Rupien an den Bauträger, 60.000 USD können in Devisen gezahlt werden. Beim Kauf vom Plan begrenzt Artikel 1601-30 des Code civil mauricien die Zahlungen je nach Baufortschritt, und ein Verzugszuschlag darf 1 % pro Monat nicht übersteigen.

Für welche Käufer sich eine Smart City eignet

Eine Smart City soll es der Mehrheit ihrer Bewohner ermöglichen, am selben Ort zu wohnen und zu arbeiten, und die beim EDB eingereichten Projekte sehen oft Schulen, medizinische Einrichtungen, Geschäfte und Büros vor. Das Modell eignet sich vor allem für:

• Familien und Berufstätige, die sich ganzjährig niederlassen und kurze Wege wünschen;
• Ruheständler, die Dienstleistungen in der Nähe haben möchten: Das beim EDB eingereichte Projekt Mont Choisy umfasst ein Seniorendorf mit 383 Wohneinheiten;
• Käufer, die ohne Blick auf die Aufenthaltsgenehmigung in den Markt einsteigen wollen, da es keinen Mindestpreis gibt;
• langfristige Anleger, denn Vermietung und Weiterverkauf sind frei, vorbehaltlich der Formalitäten beim Weiterverkauf.

Die Käufer sind überwiegend Mauritier. Laut dem Bericht des EDB vom Juni 2024 kamen zwischen 2018 und 2023 rund 2800 Wohneinheiten in den Smart Cities auf den Markt; 52 % waren verkauft, davon nur 7 % an Nicht-Staatsbürger. In der Inselmitte (Moka und Plaines Wilhems), wo die Verkäufe unter den EDB-Programmen vor allem G+2- und Smart-City-Wohnungen betreffen, hat sich der Durchschnittspreis bei rund 10 Millionen Rupien eingependelt, plus oder minus 2 Millionen. Ein Anleger sollte Mieten und Wiederverkauf daher zuerst am lokalen Markt messen.

Weniger geeignet ist das Modell für Käufer, die eine hochwertige Wohnanlage für eine internationale Kundschaft suchen: Dafür ist das PDS gedacht. Steuerlich gilt für die Einkommensteuer natürlicher Personen seit dem am 1. Juli 2026 begonnenen Veranlagungsjahr ein progressiver Tarif von 0 bis 35 %. Zum Vergleich mit anderen Anlageformen siehe unsere Seite zum Investieren auf Mauritius.

Grenzen und worauf Sie achten sollten

• Prüfen Sie das Programm der einzelnen Einheit, nicht den Namen des Viertels: Eine Anlage kann mehrere Programme vereinen, wie in Azuri. Verlangen Sie vom Verkäufer sein Smart-City-Zertifikat oder seine Registrierung als Bauträger innerhalb des Projekts (smart city developer).
• Prüfen Sie, was tatsächlich übergeben wird: Angekündigte Schulen, Geschäfte und Zufahrten können zu einer späteren Bauphase gehören. Siehe unseren Vergleich Neubau bezugsfertig oder vom Plan.
• Planen Sie den Wechselkurs ein: 85 % des Kaufpreises werden in Rupien gezahlt, zu dem Kurs, den die Bank am Tag der Überweisung anwendet.
• Bereiten Sie den Weiterverkauf vor: Der Eigentümer informiert das EDB 30 Tage vor dem Verkauf schriftlich, und der nächste Käufer reicht einen eigenen Antrag ein, mit Rs 25.000 Gebühren.
• Kalkulieren Sie die gemeinsamen Dienste ein: Verwaltung, Sicherheit und Pflege der öffentlichen Flächen übernimmt eine Verwaltungsgesellschaft der Smart City. Siehe unseren Ratgeber zu den Nebenkosten.
• Verwechseln Sie sie nicht mit dem AI City Scheme, das durch das Gesetz Nr. 13 von 2026 für Unternehmen der künstlichen Intelligenz geschaffen wurde: Seine Regeln zum Immobilienerwerb werden in Durchführungsverordnungen festgelegt.

So sichern Sie einen Kauf in einer Smart City ab

1. Prüfen Sie, ob der Verkäufer auf der Liste des EDB steht oder als Bauträger innerhalb des Projekts registriert ist.
2. Unterzeichnen Sie einen Reservierungsvertrag oder einen Vorvertrag (compromis de vente): Die Bank der Gesellschaft prüft die Identität des Käufers (KYC) und eröffnet für ihn ein Treuhandkonto.
3. Reichen Sie den Antrag beim EDB ein: beglaubigte Kopie des Reisepasses und KYC-Bescheinigung der Bank, oder die Unterlagen der kaufenden Gesellschaft, des Trusts oder der Stiftung.
4. Verlangen Sie beim Kauf vom Plan eine Kopie der Fertigstellungsgarantie: Der Bauträger muss dem EDB vor jedem Verkauf das Muster der Bankbürgschaft nach Artikel 1601-34 des Code civil mauricien übermitteln.
5. Unterzeichnen Sie die Kaufurkunde beim Notar, der sie innerhalb von 8 Tagen registrieren lässt und die Registrierungsgebühr in Devisen begleicht.
6. Lassen Sie sich bei der Übergabe die Konformitätsbescheinigung des unabhängigen Qualitätsprüfers und die Baumängelversicherung aushändigen: 1 Jahr Deckung durch den Bauunternehmer, 2 Jahre für nicht tragende Bauteile, 10 Jahre für die Tragstruktur.
7. Erreicht der Kaufpreis 375.000 USD, beantragen Sie die Aufenthaltsgenehmigung mit der Bescheinigung des Notars, einem ärztlichen Attest und einem Führungszeugnis.

Den Kaufablauf für jedes Programm beschreibt unser Ratgeber „PDS, IRS, RES, R+2, Smart City: So kaufen Sie“. Verfügbare Immobilien finden Sie unter unseren Neubauprojekten auf Mauritius und in unserer Auswahl an Immobilien für ausländische Käufer.

Diese Seite gibt einen allgemeinen Rahmen: Sie ersetzt weder die Beratung durch einen Notar noch die Bestätigung des EDB für einen konkreten Fall.

Quellen und Überprüfung

• Economic Development Board (EDB) – Real Estate & Hospitality, Liste der Projekte mit Smart-City-Zertifikat, abgerufen am 17. September 2026
• EDB – Smart City Scheme Guidelines, Ausgabe August 2026, abgerufen am 17. September 2026
• EDB – Property Development Scheme Guidelines, abgerufen am 17. September 2026
• EDB, Portal Residency in Mauritius – Smart City Scheme, abgerufen am 17. September 2026
• EDB – Summary of Smart City Projects (Projekte, Bauträger, Standorte), abgerufen am 17. September 2026
• EDB – Amendments to IRS/RES/IHS/PDS and SCS Regulations, 20. Dezember 2024, abgerufen am 17. September 2026
• EDB – FAQs, neue Pflichtanforderungen für Nicht-Staatsbürger, Februar 2025, abgerufen am 17. September 2026
• EDB – EDB Insights, Property Market Highlights, Juni 2024, abgerufen am 17. September 2026
• Passport and Immigration Office – Immigration Act 2022 (Gesetz Nr. 14 von 2022), abgerufen am 17. September 2026
• Attorney General’s Office – Non-Citizens (Property Restriction) Act, abgerufen am 17. September 2026
• Attorney General’s Office – Code civil mauricien, Artikel 1601-30 und 1601-34, abgerufen am 17. September 2026
• Nationalversammlung von Mauritius – Finance Act 2025 (Gesetz Nr. 18 von 2025), abgerufen am 17. September 2026
• Nationalversammlung von Mauritius – Finance Act 2026 (Gesetz Nr. 14 von 2026), abgerufen am 17. September 2026
• Nationalversammlung von Mauritius – Economic and Financial Measures (Miscellaneous Provisions) Act 2026 (Gesetz Nr. 13 von 2026), abgerufen am 17. September 2026
• Lexpress Property – The MIC acquires Mon Trésor Smart City, 25. Februar 2022, abgerufen am 17. September 2026
• Mauritius Investment Corporation Ltd – offizielle Website, abgerufen am 17. September 2026
• Mon Trésor – offizielle Website des Projekts, abgerufen am 17. September 2026
• Landscope Mauritius – Start der Côte d’Or Technopole, abgerufen am 17. September 2026
• ER Property – Savannah, The Smart City Scheme, abgerufen am 17. September 2026
• CIEL Properties – Ferney, Farm-side Residences, abgerufen am 17. September 2026
• Curzon Mauritius – Le Bouchon Smart City, Standort, abgerufen am 17. September 2026