Smart City à Maurice : les 18 projets agréés et ce qu’un étranger peut y acheter

À Maurice, une smart city est un quartier mixte, avec logements, bureaux, commerces et loisirs, agréé par l’Economic Development Board (EDB) au titre du Smart City Scheme, un régime créé en 2015. Un étranger peut y acheter une villa, une maison, une maison de ville (townhouse), un appartement ou un duplex, livré ou sur plan, sans prix minimum. À partir de 375 000 USD, l’achat ouvre droit à un permis de résidence. Les terrains viabilisés destinés à construire sa maison sont en revanche réservés, selon les lignes directrices de l’EDB d’août 2026, aux Mauriciens et aux membres enregistrés de la diaspora.

L’EDB recense 18 projets titulaires d’un certificat Smart City, de Cap Tamarin à l’ouest à Azuri au nord-est. Le droit d’enregistrement payé par l’acheteur reste de 5 % : la hausse à 10 % prévue pour les non-citoyens à partir du 1er juillet 2026 a été abrogée par le Finance Act 2026, promulgué le 12 août 2026. Règles et liste vérifiées le 17 septembre 2026.

Le Smart City Scheme : définition et textes applicables

Le Smart City Scheme relève de l’Economic Development Board Act. Ses règles figurent dans les Economic Development Board (Smart City Scheme) Regulations 2015, modifiées depuis, et dans les lignes directrices de l’EDB, dont la dernière édition date d’août 2026. Le principe : vivre, travailler et se divertir au même endroit, selon un plan d’ensemble. Pour obtenir le certificat, un projet doit notamment :

• couvrir au moins 21,105 hectares (50 arpents), sauf technopole ou gare de transport public ;
• mêler bureaux (avec un pôle d’innovation obligatoire), commerces, loisirs, espaces publics et logements, dont des logements abordables, les logements n’occupant pas plus de la moitié du terrain ;
• vendre au moins 25 % de ses logements à des Mauriciens ou à des membres enregistrés de la diaspora : un étranger peut donc acheter au plus 75 % des logements d’une smart city.

La Non-Citizens (Property Restriction) Act dispense le non-citoyen du certificat ministériel lorsqu’il achète un logement auprès d’une société titulaire d’un certificat Smart City (article 3(3)(c)(iii)). L’achat passe néanmoins par un dossier déposé auprès de l’EDB. Hors des voies prévues par cette loi, l’achat est nul et le bien est vendu par le Curator (article 5).

Les avantages fiscaux du régime visent les promoteurs, pas l’acheteur : exonération d’impôt sur le revenu pendant 8 ans, récupération de la TVA, exonérations de droits de douane. Le Finance Act 2025 les a ramenés, pour les smart cities dont la lettre de confort est émise à partir du 5 juin 2025, au remboursement de la TVA sur les routes ouvertes au public, hors projets de gare de transport public, et a soumis les certificats délivrés depuis cette date à une redevance sur les terrains morcelés.

Smart City ou PDS : ce qui change pour l’acheteur

Le Property Development Scheme (PDS) est le régime le plus proche : il permet lui aussi de vendre des logements neufs à des étrangers, alors que l’IRS et le RES ne concernent plus que des projets existants. Les deux régimes partagent l’essentiel des règles d’achat ; ils diffèrent par la taille et la nature du projet.

La smart city vise donc une vie de quartier à l’année, où au moins un quart des logements est vendu à des Mauriciens ou à la diaspora ; le PDS, un domaine résidentiel de standing pensé pour une clientèle internationale. Tous les régimes, IRS, RES et G+2 compris, sont comparés dans notre guide comparatif des schémas d’achat neuf.

Les 18 smart cities agréées par l’EDB

L’EDB publie la liste des projets titulaires d’un certificat Smart City : 18 sociétés au 17 septembre 2026. Le tableau rattache chacune à son projet, à sa localisation et à son promoteur, d’après le récapitulatif des projets de l’EDB et les sites des promoteurs.

Un certificat ne veut pas dire que la ville est construite. Fin 2023, l’EDB comptait une quarantaine de promoteurs actifs dans les smart cities, pour la plupart encore en chantier. Les calendriers peuvent glisser : en février 2022, Omnicane indiquait à ses actionnaires avoir suspendu les développements résidentiels de Mon Trésor, cédé la même année à la Mauritius Investment Corporation, créée par la Banque de Maurice (Lexpress Property). Certains projets, comme la technopole de Côte d’Or, sont d’abord des parcs d’activités.

Westimmo présente des programmes en vente à Tamarin, dont ceux de Cap Tamarin, et sur le domaine d’Azuri, où coexistent des biens sous Smart City et sous PDS.

Ce qu’un étranger peut acheter dans une smart city

• Un logement construit ou sur plan : villa, maison, maison de ville, appartement ou duplex. La vente sur plan suit le régime de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) du Code civil mauricien.
• Sans prix minimum : le montant ne compte que pour le permis de résidence.
• En son nom propre ou par l’intermédiaire d’une société, d’une limited partnership, d’une fondation ou d’un trust administré par un trustee agréé.
• Un local commercial ou des bureaux, avec une autorisation au titre de la Non-Citizens (Property Restriction) Act.
• Pour un retraité, un droit d’occupation à vie (life right) en résidence senior : il vit dans le logement sans loyer, mais n’en devient pas propriétaire et ne peut ni revendre ni léguer ce droit.

Un étranger ne peut pas, en revanche, acheter de terrain viabilisé pour construire sa maison. Les lignes directrices de l’EDB d’août 2026 réservent ces parcelles, de 2 100 m² au plus et à bâtir dans les 10 ans, aux Mauriciens et aux membres de la diaspora enregistrés au Mauritian Diaspora Scheme. Une ouverture aux étrangers résidents (permis de résidence, Occupation Permit ou permis permanent) a existé, mais le portail résidence de l’EDB la limite aux achats conclus au plus tard le 30 juin 2022, et les lignes directrices d’août 2026 évoquent encore, à propos du permis de résidence, le cas d’un non-citoyen propriétaire d’une parcelle. Avant de réserver un terrain, un étranger doit donc obtenir de l’EDB une confirmation écrite de son éligibilité.

Permis de résidence : à partir de 375 000 USD

L’Immigration Act 2022 (article 8(1)(d)) rend éligible au permis de résidence le non-citoyen qui achète un bien sous Smart City Scheme pour au moins 375 000 USD ou l’équivalent dans une autre devise forte, converti au taux de vente du jour de la signature de l’acte. En cas d’achat à plusieurs, chaque acquéreur doit apporter au moins 375 000 USD (article 8(1)(e)).

Le permis s’étend au conjoint et aux personnes à charge, dont les enfants de moins de 24 ans selon les lignes directrices de l’EDB. Il reste valable tant que le bien est détenu. Les démarches sont détaillées sur notre page permis de résidence par l’immobilier.

Frais et paiement en 2026

• Droit d’enregistrement : 5 % du prix, à la charge de l’acheteur, réglé en dollars américains ou dans une autre devise forte. La hausse à 10 % prévue pour les non-citoyens à partir du 1er juillet 2026 a été abrogée par le Finance Act 2026 (loi n° 14 de 2026, articles 9 et 16).
• Land transfer tax : 5 %, à la charge du vendeur. Le droit additionnel de 10 % créé en 2026 ne vise que les biens résidentiels situés sur les terres de l’État ou les Pas Géométriques et vendus à un non-citoyen par la voie G+2 : il ne concerne pas les smart cities.
• Frais de dossier de l’EDB : 25 000 roupies, non remboursables, réglés par la société de la smart city ou par le promoteur.
• Membres de la diaspora enregistrés : exonérés du droit d’enregistrement.
• Honoraires du notaire en sus : voir notre guide des droits d’enregistrement et frais de notaire.

L’achat auprès du promoteur se finance avec des fonds transférés de l’étranger. Depuis le 13 décembre 2024, le notaire verse 85 % du prix au promoteur en roupies mauriciennes et le solde de 15 % en devises ou en roupies. Un prêt d’une banque mauricienne n’est possible que pour la part du prix qui dépasse 750 000 USD, remboursée en devises. Un étranger déjà installé à Maurice avec un Occupation Permit ou un permis de résidence peut financer l’achat avec ses fonds détenus sur place. La règle des 85 % et celle du prêt ne visent que la première vente, pas la revente. Voir aussi emprunter à Maurice en tant qu’acheteur étranger.

Exemple chiffré : un appartement sur plan à 400 000 USD

Le prix dépasse 375 000 USD : l’acheteur est éligible au permis de résidence. Il paie 20 000 USD de droit d’enregistrement ; les 20 000 USD de land transfer tax sont à la charge du promoteur. Sous 750 000 USD, tout le prix vient de fonds propres transférés de l’étranger : 340 000 USD sont versés au promoteur en roupies, 60 000 USD peuvent l’être en devises. Sur plan, l’article 1601-30 du Code civil mauricien plafonne les sommes versées au fil du chantier, et une pénalité de retard de paiement ne peut pas dépasser 1 % par mois.

Pour quel acheteur une smart city est un bon choix

Une smart city doit permettre à une majorité de ses habitants de vivre et travailler au même endroit, et les projets déclarés à l’EDB prévoient souvent écoles, équipements médicaux, commerces et bureaux. Le modèle convient surtout :

• aux familles et aux actifs qui s’installent à l’année et veulent limiter leurs trajets ;
• aux retraités qui veulent des services à proximité : le projet de Mont Choisy déclaré à l’EDB comprend un village de retraite de 383 logements ;
• aux acheteurs qui veulent entrer sur le marché sans viser le permis de résidence, faute de prix minimum ;
• aux investisseurs de long terme, la location et la revente étant libres, sous réserve des formalités de revente.

La clientèle est d’abord mauricienne. Selon le rapport de l’EDB de juin 2024, environ 2 800 logements ont été mis en vente dans les smart cities entre 2018 et 2023 ; 52 % étaient vendus, dont 7 % seulement à des non-citoyens. Dans le centre de l’île (Moka et Plaines-Wilhems), où les ventes sous régime EDB portent surtout sur des appartements G+2 et Smart City, le prix moyen s’est stabilisé autour de 10 millions de roupies, à 2 millions près. Un investisseur doit donc raisonner loyers et revente d’abord à l’échelle du marché local.

Le modèle convient moins à qui cherche un domaine résidentiel de standing pensé pour une clientèle internationale : c’est la vocation du PDS. Côté fiscalité, l’impôt sur le revenu des particuliers suit un barème progressif de 0 à 35 % depuis l’année de revenu ouverte le 1er juillet 2026. Pour comparer avec les autres placements, voir notre page investir à l’île Maurice.

Limites et points de vigilance

• Vérifier le régime du lot, pas le nom du quartier : un même domaine peut réunir plusieurs régimes, comme à Azuri. Demandez au vendeur son certificat Smart City ou son enregistrement de promoteur au sein du projet (smart city developer).
• Vérifier ce qui est livré : écoles, commerces et accès annoncés peuvent relever d’une phase ultérieure. Voir notre comparaison entre programme livré ou sur plan.
• Anticiper le change : 85 % du prix est versé en roupies, au taux appliqué par la banque le jour du transfert.
• Préparer la revente : le propriétaire prévient l’EDB par écrit 30 jours avant la vente, et l’acquéreur suivant dépose son propre dossier, avec 25 000 roupies de frais.
• Budgéter les services communs : syndic, sécurité et entretien des espaces publics relèvent d’une société de gestion de la smart city. Voir notre guide des charges de copropriété.
• Ne pas confondre avec l’AI City Scheme, créé par la loi n° 13 de 2026 pour les entreprises d’intelligence artificielle : ses règles d’acquisition immobilière sont renvoyées à des règlements d’application.

Comment sécuriser un achat en smart city

1. Vérifier que le vendeur figure sur la liste de l’EDB ou qu’il est enregistré comme promoteur au sein du projet.
2. Signer un contrat de réservation ou un compromis de vente : la banque de la société vérifie l’identité de l’acheteur (KYC) et ouvre pour lui un compte séquestre.
3. Déposer le dossier auprès de l’EDB : copie certifiée du passeport et attestation KYC de la banque, ou documents de la société, du trust ou de la fondation qui achète.
4. Sur plan, demander une copie de la garantie d’achèvement : le promoteur doit transmettre à l’EDB, avant toute vente, le modèle de caution bancaire prévu par l’article 1601-34 du Code civil mauricien.
5. Signer l’acte chez le notaire, qui le fait enregistrer dans les 8 jours et règle le droit d’enregistrement en devises.
6. À la livraison, obtenir le certificat de conformité du contrôleur qualité indépendant et les assurances dommages : 1 an de la part du constructeur, 2 ans pour les éléments non structurels, 10 ans pour la structure.
7. Si le prix atteint 375 000 USD, demander le permis de résidence avec le certificat du notaire, un certificat médical et un certificat de moralité.

Le parcours d’achat de chaque régime est détaillé dans notre guide PDS, IRS, RES, R+2, Smart City : comment acheter. Les biens disponibles sont présentés dans nos programmes neufs à l’île Maurice et notre sélection de biens accessibles aux étrangers.

Cette page donne un cadre général : elle ne remplace ni l’avis d’un notaire ni la confirmation de l’EDB pour un dossier précis.

Sources et vérifications

• Economic Development Board (EDB) — Real Estate & Hospitality, liste des projets titulaires d’un certificat Smart City, consulté le 17 septembre 2026
• EDB — Smart City Scheme Guidelines, édition d’août 2026, consulté le 17 septembre 2026
• EDB — Property Development Scheme Guidelines, consulté le 17 septembre 2026
• EDB, portail Residency in Mauritius — Smart City Scheme, consulté le 17 septembre 2026
• EDB — Summary of Smart City Projects (projets, promoteurs, localisations), consulté le 17 septembre 2026
• EDB — Amendments to IRS/RES/IHS/PDS and SCS Regulations, 20 décembre 2024, consulté le 17 septembre 2026
• EDB — FAQs, new mandatory requirements for non-citizens, février 2025, consulté le 17 septembre 2026
• EDB — EDB Insights, Property Market Highlights, juin 2024, consulté le 17 septembre 2026
• Passport and Immigration Office — Immigration Act 2022 (loi n° 14 de 2022), consulté le 17 septembre 2026
• Attorney General’s Office — Non-Citizens (Property Restriction) Act, consulté le 17 septembre 2026
• Attorney General’s Office — Code civil mauricien, articles 1601-30 et 1601-34, consulté le 17 septembre 2026
• Assemblée nationale de Maurice — Finance Act 2025 (loi n° 18 de 2025), consulté le 17 septembre 2026
• Assemblée nationale de Maurice — Finance Act 2026 (loi n° 14 de 2026), consulté le 17 septembre 2026
• Assemblée nationale de Maurice — Economic and Financial Measures (Miscellaneous Provisions) Act 2026 (loi n° 13 de 2026), consulté le 17 septembre 2026
• Lexpress Property — The MIC acquires Mon Trésor Smart City, 25 février 2022, consulté le 17 septembre 2026
• Mauritius Investment Corporation Ltd — site officiel, consulté le 17 septembre 2026
• Mon Trésor — site officiel du projet, consulté le 17 septembre 2026
• Landscope Mauritius — lancement de la Côte d’Or Technopole, consulté le 17 septembre 2026
• ER Property — Savannah, The Smart City Scheme, consulté le 17 septembre 2026
• CIEL Properties — Ferney, Farm-side Residences, consulté le 17 septembre 2026
• Curzon Mauritius — Le Bouchon Smart City, localisation, consulté le 17 septembre 2026

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