Vendre en Nouvelle-Calédonie et acheter à Maurice : le guide chiffré

Vendre en Nouvelle-Calédonie pour acheter à Maurice est possible, mais pas dans n’importe quel ordre : le marché calédonien est si lent en 2026 qu’il ne faut pas faire dépendre l’achat mauricien d’une vente rapide. Les points qui décident sont la taxe sur la plus-value à Nouméa, le choix entre vendre, louer ou garder, le transfert des fonds du franc CFP à la roupie, et les seuls biens qu’un étranger peut acheter à Maurice.

En 2024, il ne s’est conclu que 797 ventes immobilières en Nouvelle-Calédonie, deux tiers de moins que l’année précédente, et le prix médian a reculé de 14 % selon l’IEOM. Au premier trimestre 2026, le marché ne pesait encore qu’un tiers de son niveau du premier trimestre 2023 d’après la chambre des notaires. À Maurice, à l’inverse, les règles sont stables : un étranger peut acheter un appartement à partir de 6 millions de roupies (environ 110 000 €) dans un immeuble éligible, et un achat d’au moins 375 000 dollars américains dans un programme agréé donne droit à un permis de résidence.

Entre une vente lente d’un côté et un achat encadré de l’autre, tout se joue dans l’ordre des opérations. Cet article s’adresse aux propriétaires calédoniens qui préparent leur installation à Maurice : ce que la vente leur coûtera, ce qu’ils peuvent acheter, et comment enchaîner les deux sans se retrouver à court de trésorerie. Pour la décision de partir elle-même, voyez d’abord notre comparatif Nouvelle-Calédonie ou île Maurice.

En bref

• Ne faites pas dépendre l’achat mauricien d’une vente rapide en Nouvelle-Calédonie : en 2026, les volumes restent très bas et les baisses de prix vont de 15 à 45 % selon les secteurs.
• La vente de votre résidence principale est exonérée de la taxe calédonienne sur les plus-values. Mais si vous quittez le logement et le mettez en location avant de le vendre, cette exonération n’est plus acquise.
• Le change n’est pas un risque entre le franc CFP et l’euro : la parité est fixe. Il le devient entre l’euro et la roupie mauricienne.
• Le permis de résidence ne s’obtient pas avec n’importe quel achat : un appartement G+2 à 6 millions de roupies permet d’acheter, pas de s’installer.
• Louer d’abord à Maurice reste la solution la plus sûre, sauf si l’achat est justement la voie choisie pour obtenir la résidence.

Le marché immobilier calédonien va-t-il remonter ?

Le choc de 2024 a été brutal : 797 transactions sur l’année, dont 600 pour l’habitat, soit le plus bas niveau historique. Le prix médian a baissé de 14 %, avec des écarts forts selon les communes du Grand Nouméa, de −20 % à Dumbéa à −32 % à Païta selon le rapport annuel de l’IEOM. En mai 2026, la présidente de la chambre des notaires décrivait un marché qui « s’ajuste » plus qu’il ne repart. À l’été 2026, les agences relevaient une hausse de plus de 40 % des compromis de vente au premier semestre par rapport au premier semestre 2025, avec des prix toujours inférieurs de 15 à 45 % à leur niveau d’avant la crise.

Concrètement, cela veut dire trois choses pour un vendeur qui prépare un départ :

• le délai de vente est imprévisible, et peut se compter en mois ;
• le prix obtenu sera souvent inférieur à l’estimation d’avant 2024, parfois au prix d’achat ;
• les acheteurs financés par crédit sont moins nombreux, ce qui fragilise les compromis signés sous condition de prêt.

Un budget d’achat à Maurice doit donc être bâti sur un prix de vente prudent, et le calendrier sur une hypothèse longue.

Combien de taxe sur la plus-value paie-t-on en vendant avant de partir ?

Depuis la loi du pays du 10 novembre 2023, la Nouvelle-Calédonie taxe les plus-values immobilières des particuliers. Le taux est de 20 %, auquel s’ajoutent 4 % de contribution calédonienne de solidarité, soit 24 % de la plus-value. Un abattement de 10 % par année de détention s’applique au-delà de la dixième année : un bien détenu depuis plus de vingt ans est totalement exonéré.

D’après la notice de la direction des services fiscaux, la plus-value est notamment exonérée dans ces cas :

• la cession de la résidence principale et de ses dépendances vendues en même temps ;
• la première cession d’un logement autre que la résidence principale, à condition qu’il n’ait généré aucun revenu locatif ;
• un prix de cession inférieur ou égal à 5 millions de francs CFP, apprécié par quote-part en cas d’indivision.

La taxe est payée par le vendeur avant l’enregistrement de l’acte, sous peine de refus de la formalité. Si vous vendez à perte, ce qui arrive en 2026 pour des biens achetés au plus haut du marché, il n’y a pas de plus-value et donc pas de taxe.

Le piège du départ. L’exonération vise la résidence principale du vendeur. La notice ne prévoit pas de délai de tolérance pour un propriétaire qui a déjà quitté le territoire, et un logement mis en location perd aussi l’exonération prévue pour les logements qui n’ont généré aucun revenu locatif. Si vous partez à Maurice en laissant le logement vide ou loué en attendant un acquéreur, faites confirmer par votre notaire ou par la direction des services fiscaux, avant le départ, que la vente restera exonérée. Sur une plus-value de 10 millions de francs CFP, l’enjeu est de 2,4 millions.

Faut-il vendre avant de partir, après, ou garder et louer ?

Il n’y a pas de bonne réponse universelle. Le scénario « vendre avant » convient à qui a besoin du capital pour acheter à Maurice, ou pour obtenir un permis par l’achat. Le scénario « garder et louer » ne se justifie que si la mise de fonds mauricienne ne dépend pas de cette vente, et après avoir chiffré la fiscalité des loyers des deux côtés : nous la détaillons dans notre article sur la retraite, les impôts et la santé.

Comment transférer l’argent de la vente, du franc CFP à la roupie ?

Le franc CFP est arrimé à l’euro par une parité fixe : 1 000 francs CFP valent 8,38 €. Convertir le produit d’une vente calédonienne en euros ne fait donc courir aucun risque de change. Le risque apparaît ensuite, entre l’euro et la roupie mauricienne, qui a perdu de la valeur face au dollar et à l’euro ces dernières années. Beaucoup de programmes ouverts aux étrangers affichent leurs prix en euros ou en dollars, ce qui protège l’acheteur au moment de l’achat ; un bien payé en roupies expose davantage. Notre article en quelle devise acheter à Maurice détaille ce point.

Le transfert lui-même passe par une banque agréée à Maurice, et le notaire mauricien doit vérifier l’origine des fonds. Pour un vendeur calédonien, la pièce centrale est simple : l’acte de vente notarié du bien vendu en Nouvelle-Calédonie et les relevés bancaires qui montrent le parcours de l’argent jusqu’à Maurice. Conservez-les ; la liste complète des justificatifs est dans quelles preuves de l’origine des fonds le notaire demande.

Que peut acheter un Calédonien à Maurice, et à partir de quel prix ?

Un Français, qu’il vienne de Nouméa ou de Paris, est un non-citoyen au sens du droit mauricien. Il ne peut pas acheter n’importe quel bien : il doit passer par l’une des voies prévues par la loi.

À l’achat, l’acquéreur non-citoyen paie des droits d’enregistrement de 5 % du prix dans ces régimes, taux en vigueur depuis le Finance Act 2026 qui a abrogé la hausse à 10 % prévue l’année précédente. S’ajoutent les honoraires du notaire, détaillés dans droits d’enregistrement et frais de notaire à Maurice.

Pour la marche à suivre complète, de la réservation à l’acte, voyez notre guide acheter à l’île Maurice quand on est étranger, et pour l’achat d’un appartement hors programme, l’achat R+2 à Maurice. Les programmes neufs ouverts aux étrangers sont présentés sur notre site.

Exemple chiffré : vendre à Nouméa, acheter à Maurice

Un couple vend sa maison du Grand Nouméa, résidence principale achetée en 2012, au prix de 40 millions de francs CFP, soit 335 200 €. La vente porte sur la résidence principale : pas de taxe sur la plus-value. Il souhaite obtenir un permis de résidence par l’achat et vise un appartement neuf dans un programme agréé à 400 000 USD, soit environ 19 millions de roupies et 351 000 € aux taux indicatifs moyens de la Banque de Maurice du 28 septembre 2026.

• Droits d’enregistrement de 5 % : 20 000 USD, environ 17 600 €.
• Coût total avant honoraires du notaire : environ 370 000 €.
• Écart à financer par d’autres économies : environ 35 000 €, plus les honoraires, le déménagement et l’ameublement.

Si la maison ne se vend qu’à 34 millions de francs CFP (−15 %), soit environ 285 000 €, l’écart à financer passe à plus de 85 000 €. C’est la raison pour laquelle il ne faut pas signer un engagement d’achat mauricien sans condition tant que la vente calédonienne n’est pas sécurisée, ou sans disposer d’une épargne qui couvre ce risque.

Quelles erreurs éviter ?

• Signer une réservation à Maurice adossée à une vente calédonienne non signée. Un échéancier de vente sur plan ne s’arrête pas parce que le compromis à Nouméa est tombé.
• Louer son ancienne résidence principale en attendant un acheteur, sans avoir vérifié l’effet sur l’exonération de plus-value.
• Croire qu’un appartement à 6 millions de roupies ouvre la résidence. Il permet d’acheter, pas de s’installer. Le permis lié à l’achat commence à 375 000 USD.
• Transférer les fonds par des circuits informels ou sans conserver l’acte de vente : le notaire mauricien bloquera l’opération faute de preuve d’origine.
• Acheter avant d’avoir vécu sur place. Quelques mois de location à Maurice permettent de choisir entre l’ouest, le nord et le plateau central en connaissance de cause. Les repères de prix par secteur sont sur notre page des prix de l’immobilier à Maurice.

Questions fréquentes

Acheter à Maurice donne-t-il le droit d’y vivre ?

Oui, à condition que l’achat atteigne 375 000 dollars américains dans un programme agréé (PDS, IRS, RES, Smart City) ou dans un immeuble éligible. Le permis de résidence est alors accordé tant que vous restez propriétaire, et il couvre aussi le conjoint et les enfants de moins de 24 ans selon l’Economic Development Board. En dessous de ce montant, l’achat est possible mais ne donne pas le droit de s’installer : il faut un autre permis, par exemple le permis retraité.

Peut-on acheter une maison ancienne ou un terrain à Maurice ?

Pas librement. Un non-citoyen n’a pas de voie dédiée pour une maison ancienne ou un terrain hors programme : il faut une autorisation au cas par cas. En pratique, les Calédoniens qui veulent une villa achètent dans un programme agréé, neuf ou en revente.

Peut-on louer sa maison de Nouméa une fois installé à Maurice ?

Oui, mais les loyers restent imposables en Nouvelle-Calédonie, avec une déclaration annuelle et un prélèvement forfaitaire de 25 %, et ils entrent aussi dans la base imposable mauricienne s’ils sont transférés à Maurice. Surtout, mettre en location son ancienne résidence principale peut faire perdre l’exonération de plus-value lors de la vente future. Le détail fiscal est dans notre article sur la retraite, les impôts et la santé.

Faut-il un notaire des deux côtés ?

Oui. La vente calédonienne se signe chez un notaire en Nouvelle-Calédonie, qui encaisse la taxe sur la plus-value avant l’enregistrement de l’acte. L’achat mauricien se signe devant un notaire mauricien, qui vérifie l’origine des fonds. Les deux actes ne se coordonnent pas d’eux-mêmes : c’est à vous de caler le calendrier.

Sources et vérifications

• DSF de Nouvelle-Calédonie : taxe sur les plus-values immobilières
• DSF de Nouvelle-Calédonie : notice de la déclaration de plus-value immobilière
• DSF de Nouvelle-Calédonie : contribution calédonienne de solidarité
• DSF de Nouvelle-Calédonie : revenus fonciers
• IEOM : rapport annuel Nouvelle-Calédonie 2025 (marché immobilier 2024)
• Nouvelle-Calédonie La 1ère : bilan de la chambre des notaires (12 mai 2026)
• Nouvelle-Calédonie La 1ère : le marché immobilier selon la chambre des notaires
• IEOM : la politique monétaire et la parité du franc CFP
• Arrêté du 31 décembre 1998 fixant la parité du franc CFP
• Economic Development Board : Real Estate & Hospitality (PDS, IRS, RES, Smart City, appartements G+2, permis de résidence)
• Mauritius Revenue Authority : Foreign income

Informations vérifiées le 1er octobre 2026. Les règles fiscales calédoniennes et mauriciennes peuvent évoluer, et leur application dépend de votre situation : faites valider votre projet par un notaire en Nouvelle-Calédonie et à Maurice avant de vous engager.