Dépôt de réservation : 25 % du prix au plus, sur un compte à votre nom
Guide Maurice
Acheter sur plan
à l’île Maurice
Réservation, appels de fonds, garantie, livraison : ce que dit la loi mauricienne, et ce que font vraiment les promoteurs.
Le Code civil mauricien encadre chaque étape d’une vente en l’état futur d’achèvement. Nous avons relu les échéanciers de 23 programmes que nous commercialisons, et un simulateur chiffre vos appels de fonds.
Payer au rythme
du chantier
du chantier
À retenir
Les quatre règles à connaître avant de réserver.
Appels de fonds plafonnés : 35 % aux fondations, 70 % hors d’eau, 95 % à l’achèvement
Garantie d’achèvement ou de remboursement : obligatoire dans l’acte
Vices cachés : le vendeur en répond dix ans à compter de la réception
01 Les étapes
Comment se déroule un achat sur plan à Maurice ?
Cinq étapes, du contrat de réservation à la remise des clés. À chacune, le Code civil mauricien fixe ce que le promoteur peut demander et ce qu’il doit vous remettre.
Livré ou sur plan : que choisir →| Étape | Ce qui se signe, ce qui se paie | Ce que la loi impose | Texte |
|---|---|---|---|
| Réservation | Contrat préliminaire et dépôt de garantie | Contrat écrit, remis avant tout versement : surface, pièces, note technique, prix prévisionnel, date de la vente. Dépôt sur un compte spécial à votre nom, en banque ou chez un notaire | Art. 1601-38 à 1601-43 |
| Projet d’acte | Rien | Le projet d’acte de vente vous est notifié au moins un mois avant la signature | Art. 1601-44 |
| Acte de vente | Acte authentique chez le notaire ; premier appel de fonds, droit d’enregistrement et frais de notaire | L’acte décrit le bien, fixe le prix et ses modalités de paiement, le délai de livraison et la garantie d’achèvement ou de remboursement ; plan coté et notice d’équipement annexés | Art. 1601-7 et 1601-29 |
| Chantier | Appels de fonds | Au total, 35 % du prix au plus à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement ; fondations certifiées par un homme de l’art | Art. 1601-27 et 1601-30 |
| Livraison | Remise des clés et solde du prix | Le solde est dû à la mise à disposition du bien ; il peut être consigné si la conformité est contestée | Art. 1601-30 |
Une VEFA, ou rien
Tout contrat qui demande des versements avant l’achèvement d’un logement doit être une vente à terme ou une vente en l’état futur d’achèvement, sinon il est nul (art. 1601-6). Dans une VEFA, le terrain vous appartient dès l’acte, puis les constructions au fur et à mesure (art. 1601-3).
Rien au promoteur avant l’acte
Avant la signature, le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement (art. 1601-8). Seul le dépôt de réservation est admis, bloqué sur un compte spécial jusqu’à l’acte ; toute autre promesse d’achat ou de vente est nulle (art. 1601-38).
Acheteur étranger : un programme agréé
Un non-citoyen achète sur plan dans un programme PDS, IRS, RES ou Smart City agréé par l’EDB, avec un dossier de Rs 25 000 ; dès 375 000 USD, le bien ouvre un permis de résidence. Voir notre guide pour acheter quand on est étranger et nos biens à vendre.
02 Les appels de fonds
Combien paie-t-on, et à quel moment ?
La loi plafonne le total versé : 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement. Sur les échéanciers de 23 programmes que nous commercialisons, on verse le plus souvent 10 % à la réservation, 30 % à la signature de l’acte, et 5 % à la remise des clés.
Voir nos programmes neufs →| Étape | Plafond légal, en cumul | Le plus courant | Échéanciers |
|---|---|---|---|
| Réservation | 25 % si l’acte est signé dans l’année, 2 % dans les deux ans, aucun dépôt au-delà | 10 % | 13 sur 22 |
| Signature de l’acte | 35 % tant que les fondations ne sont pas achevées | 30 % | 11 sur 23 |
| Achèvement des fondations | 35 % | 35 % | 9 sur 12 |
| Mise hors d’eau | 70 % | 70 % | 16 sur 20 |
| Achèvement de l’immeuble | 95 % | 95 % | 21 sur 21 |
| Remise des clés | Le solde | Solde de 5 % | 21 sur 21 |
Simulez vos appels de fonds
À régler le jour de l’acte, frais comprisRs 9 766 847181 214 €
Pourcentages cumulés de l’échéancier le plus courant sur nos programmes. Remplacez-les par ceux de votre contrat : chaque étape est comparée au plafond du Code civil.
Conversion au taux de la Banque de Maurice du 22 septembre 2026 : 1 € = Rs 53,90. Frais de notaire estimés à 1,15 % du prix, comme l’annoncent les promoteurs ; financement non compris.
| Étape | Cumul | Appel de fonds |
|---|---|---|
| RéservationPlafond : 25 %, si l’acte est signé dans l’année | %✓✕ | Rs 2 694 84050 000 € |
| Signature de l’actePlafond : 35 % avant les fondations | %✓✕ | Rs 5 389 680100 000 € |
| Achèvement des fondationsPlafond : 35 % | %✓✕ | Rs 1 347 42025 000 € |
| Mise hors d’eauPlafond : 70 % | %✓✕ | Rs 9 431 940175 000 € |
| Achèvement de l’immeublePlafond : 95 % | %✓✕ | Rs 6 737 100125 000 € |
| Remise des clésLe solde | %✓✕ | Rs 1 347 42025 000 € |
| Frais à la signature de l’acteDroit 5 %, notaire 1,15 %, dossier EDB | Rs 1 682 32731 214 € |
Un pourcentage dépasse le plafond du Code civil, ou recule d’une étape à l’autre : faites relire cet échéancier avant de signer.
Un échéancier se lit en cumul
Additionnez les appels : à la mise hors d’eau, le total versé ne doit pas dépasser 70 % du prix. Westimmo relit chaque échéancier contre ces plafonds avant que vous signiez ; le simulateur le fait pour le vôtre.
Les frais tombent à l’acte
Droit d’enregistrement de 5 %, frais de notaire d’environ 1,15 % et dossier EDB se paient à la signature, en plus de l’appel de fonds du jour. Le détail est dans notre guide des frais d’achat.
Une attestation à chaque étape
L’achèvement des fondations est certifié par un homme de l’art (art. 1601-27) : exigez l’attestation de l’architecte avec chaque appel de fonds. Un retard de paiement ne peut vous coûter plus de 1 % par mois (art. 1601-30).
03 La garantie
Que couvre la garantie d’achèvement à Maurice ?
Dans une VEFA, l’acte doit préciser une garantie d’achèvement de l’immeuble ou de remboursement de vos versements (Code civil mauricien, art. 1601-7). Elle assure que le bien sera terminé, ou que vous serez remboursé si la vente est résolue faute d’achèvement. Elle ne couvre ni les retards ni les défauts de construction, et prend fin à l’achèvement.
| Garantie | Qui la fournit | Ce qu’elle vous assure | Texte |
|---|---|---|---|
| Achèvement, par l’opération elle-même | Le programme, s’il remplit une condition : immeuble hors d’eau et libre de tout privilège ou hypothèque, ou fondations achevées et financement assuré à 75 % du prix (60 % si les fonds propres du vendeur en couvrent 30 %) | L’achèvement, justifié par des attestations du notaire et de la banque, tenues à votre disposition chez le notaire | Art. 1601-32 et 1601-33 |
| Achèvement, par une banque | Une banque ou un établissement financier habilité : ouverture de crédit, ou cautionnement solidaire avec le vendeur | Le paiement des sommes nécessaires à l’achèvement | Art. 1601-31 et 1601-34 |
| Remboursement | Les mêmes établissements, par un cautionnement solidaire avec le vendeur | Le remboursement de vos versements si la vente est résolue faute d’achèvement | Art. 1601-35 |
| Maison individuelle | L’opération, si les fondations sont achevées et que les versements ne dépassent pas 20 % aux fondations, 45 % hors d’eau et 85 % à l’achèvement | L’achèvement de la maison | Art. 1601-32 |
Ce qu’elle ne couvre pas
Ni le retard, qui relève du délai de livraison écrit dans l’acte, ni les défauts de construction, couverts par la garantie des vices. Elle prend fin à l’achèvement de l’immeuble, déclaré par un homme de l’art (art. 1601-37).
Demandez les justificatifs
Quand la garantie tient aux conditions du programme, le vendeur doit en tenir la preuve à votre disposition chez le notaire (art. 1601-33). Demandez-la avant l’acte : c’est l’une des vérifications que Westimmo fait pour vous.
Le droit mauricien, pas le droit français
« GFA », « assurance dommages-ouvrage » : ces mots viennent du droit français, que citent beaucoup de guides en ligne. À Maurice, la règle est celle du Code civil mauricien, articles 1601-1 à 1601-45.
04 Les recours
Que se passe-t-il si la vente échoue ou si le chantier prend du retard ?
Votre dépôt de réservation vous est rendu, sans retenue ni pénalité, dans cinq cas fixés par la loi, au plus tard trois mois après votre demande. Le retard de chantier se règle par l’acte : il doit fixer un délai de livraison, et c’est lui qui prévoit, ou non, des pénalités.
| Cas prévu par la loi | Texte |
|---|---|
| La vente n’est pas conclue du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire | Art. 1601-45 (a) |
| Le prix de vente dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel, révisé le cas échéant selon le contrat | Art. 1601-45 (b) |
| Les prêts prévus au contrat ne sont pas obtenus, ou leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions | Art. 1601-45 (c) |
| Un élément d’équipement prévu au contrat ne sera pas réalisé | Art. 1601-45 (d) |
| Le bien perd plus de 10 % de sa valeur, par sa consistance ou par la qualité des ouvrages | Art. 1601-45 (e) |
Si la livraison tarde
Si le vendeur ne livre pas dans le délai convenu et que le retard ne vient que de lui, vous pouvez demander la résolution de la vente ou votre mise en possession, et des dommages et intérêts si vous subissez un préjudice (art. 1610 et 1611).
Une pénalité à faire écrire
La loi plafonne la pénalité de l’acheteur qui paie en retard, à 1 % par mois ; elle ne fixe pas celle du promoteur qui livre en retard. Faites-la écrire dans l’acte, à côté du délai de livraison.
10 % au plus en cas de résolution
Une indemnité forfaitaire de résolution ne peut dépasser 10 % du prix, mais chacun peut demander la réparation du préjudice réellement subi (art. 1601-11). Toute clause contraire est réputée non écrite (art. 1601-12).
05 La livraison
Que vérifier à la remise des clés ?
Vous payez le solde, 5 % du prix sur les 21 échéanciers qui le précisent. Relevez par écrit tout défaut visible : le vendeur en répond au moins jusqu’à un mois après votre prise de possession, puis il reste garant dix ans des vices cachés.
| Garantie | Durée | Point de départ | Texte |
|---|---|---|---|
| Vices de construction apparents | Jusqu’à un mois au moins après la prise de possession ; action en justice dans l’année qui suit | Réception des travaux et prise de possession | Art. 1642-1 et 1648 |
| Menus ouvrages | 2 ans | Réception des travaux | Art. 1646-1 |
| Vices cachés et solidité de l’ouvrage | 10 ans | Réception des travaux | Art. 1646-1 et 1792 |
| Solde du prix | Payable à la mise à disposition ; consignable si la conformité est contestée | Remise des clés | Art. 1601-30 |
Achevé ne veut pas dire conforme
Un bien est achevé quand il est utilisable ; des défauts mineurs n’empêchent pas l’achèvement, mais le constater ne vaut ni acceptation de la conformité ni renonciation à vos recours (art. 1601-13).
Réparer plutôt que résoudre
Si le vendeur s’engage à réparer un vice, il n’y a lieu ni à résolution de la vente ni à baisse du prix (art. 1642-1 et 1646-1). Faites dater cet engagement par écrit.
La garantie suit le bien
Les garanties de deux et dix ans bénéficient aux propriétaires successifs : si vous revendez, votre acheteur en profite (art. 1646-1).
06 Idées reçues
Quelles erreurs éviter quand on achète sur plan ?
Neuf affirmations qui circulent, chacune contredite par le Code civil mauricien.
« La garantie d’achèvement est facultative »
Dans une VEFA, l’acte doit préciser une garantie d’achèvement ou de remboursement (art. 1601-7). Ce qui est facultatif, c’est qu’elle vienne d’une banque.
« On verse un acompte au promoteur pour réserver »
Le dépôt va sur un compte spécial à votre nom, en banque ou chez un notaire, bloqué jusqu’à l’acte (art. 1601-38 et 1601-43).
« Le montant du dépôt est libre »
Il est plafonné : 25 % du prix si l’acte est signé dans l’année, 2 % dans les deux ans, aucun dépôt au-delà (art. 1601-42).
« Un simple bon de réservation suffit »
Avant l’acte, seul le contrat préliminaire du Code civil vaut : toute autre promesse d’achat ou de vente est nulle (art. 1601-38).
« On paie la moitié avant le premier coup de pioche »
Tant que les fondations ne sont pas achevées, le total versé ne peut dépasser 35 % du prix (art. 1601-30).
« On devient propriétaire à la remise des clés »
Dans une VEFA, le terrain vous appartient dès l’acte, et les constructions au fur et à mesure de leur exécution (art. 1601-3).
« Le solde se paie même si le bien n’est pas conforme »
Il peut être consigné si la conformité au contrat est contestée (art. 1601-30).
« Un retard de livraison est toujours indemnisé »
La loi ne fixe aucune pénalité au promoteur : seul le contrat en prévoit. Sans clause, il faut prouver un préjudice (art. 1611).
« La garantie décennale est une assurance »
C’est une responsabilité du vendeur : dix ans à compter de la réception des travaux, pour les vices cachés (art. 1646-1).
07 Guides associés
Pour aller plus loin
Nos programmes neufs, le coût complet d’un achat, et les programmes ouverts aux étrangers.
08 Sources & méthodologie
Des informations fiables et à jour
Chaque règle vient du Code civil mauricien ; chaque pratique, des échéanciers de nos programmes.
AGOTextes de loi officielsEDBEconomic Development BoardBOMBanque de MauriceWestimmoÉchéanciers de nos programmes
- Code civil mauricien, art. 1601-1 à 1601-45, vente d’immeubles à construire — Attorney General’s Office
- Code civil mauricien, art. 1610, 1611, 1642-1, 1646-1, 1648 et 1792 — délivrance et garanties
- Registration Duty Act et Finance Act 2026 (Act No. 14 of 2026) — droit d’enregistrement de 5 %
- Notaries Act, art. 37 et annexe, partie I — honoraires du notaire
- Economic Development Board — guidelines IRS, RES et PDS de janvier 2025
- Immigration Act 2022, art. 8(1) — seuil de résidence de 375 000 USD
- Banque de Maurice — taux indicatifs du 22 septembre 2026 : 1 € = Rs 53,8968 et 1 USD = Rs 46,9673 à l’achat par virement
- Westimmo — échéanciers de paiement de 23 programmes de 9 promoteurs que nous commercialisons, documents de 2022 à 2026, relus le 22 septembre 2026
Textes lus le 22 septembre 2026. Ce guide ne remplace pas la lecture de votre contrat par un notaire ou un avocat : faites-le relire avant de signer.
09 Questions fréquentes
Vos questions sur l’achat sur plan
Des réponses courtes, textes à l’appui.
Questions fréquentes sur l’achat sur plan à l’île Maurice
En cinq temps : un contrat préliminaire avec un dépôt sur un compte spécial, la notification du projet d’acte un mois avant la signature, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement chez le notaire, des appels de fonds au rythme du chantier, puis la remise des clés contre le solde. Le Code civil mauricien encadre chaque étape, articles 1601-1 à 1601-45.
Au plus 25 % du prix prévisionnel si l’acte de vente est signé dans l’année, 2 % s’il l’est dans les deux ans, et aucun dépôt au-delà (Code civil mauricien, art. 1601-42). Sur les échéanciers des programmes que nous commercialisons, le dépôt le plus courant est de 10 %.
La loi plafonne le total versé à 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement, le solde étant dû à la remise des clés (art. 1601-30). Sur les 23 échéanciers que nous avons relus, le schéma le plus courant est 10 % à la réservation, 30 % à l’acte, 35 % aux fondations, 70 % hors d’eau, 95 % à l’achèvement, puis 5 % à la livraison.
Elle assure que l’immeuble sera terminé, ou, sous forme de garantie de remboursement, que vos versements vous seront rendus si la vente est résolue faute d’achèvement (Code civil mauricien, art. 1601-31 à 1601-37). Elle ne couvre ni les retards ni les défauts de construction, et prend fin à l’achèvement.
Oui, dans une vente en l’état futur d’achèvement : l’acte doit préciser la garantie d’achèvement ou de remboursement (art. 1601-7). Elle peut venir d’une banque, ou des conditions du programme lui-même, par exemple un immeuble déjà hors d’eau et libre d’hypothèque (art. 1601-32).
L’acte doit fixer un délai de livraison. Si le retard ne vient que du vendeur, vous pouvez demander la résolution de la vente ou votre mise en possession, et des dommages et intérêts en cas de préjudice (art. 1610 et 1611). La loi ne fixe pas de pénalité de retard pour le promoteur : faites-la écrire dans l’acte.
Oui, sans retenue ni pénalité, dans cinq cas : vente non conclue du fait du vendeur, prix supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel, prêts non obtenus ou inférieurs de 10 %, équipement prévu non réalisé, ou perte de valeur de plus de 10 %. La demande se fait par lettre recommandée, et le remboursement intervient dans les trois mois (art. 1601-45).
Dès l’acte de vente pour le terrain et ce qui est déjà construit ; les ouvrages à venir vous appartiennent au fur et à mesure de leur exécution (Code civil mauricien, art. 1601-3). Le promoteur reste maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.
En plus de l’appel de fonds du jour : 5 % de droit d’enregistrement, environ 1,15 % de frais de notaire et, pour un bien IRS, RES ou PDS, Rs 25 000 de dossier EDB. Pour un bien à 500 000 €, cela fait environ Rs 1 682 327, soit 31 214 € au taux de la Banque de Maurice du 22 septembre 2026.
Oui, dans un programme PDS, IRS, RES ou Smart City agréé par l’Economic Development Board. À partir de 375 000 USD, l’achat ouvre un permis de résidence, étendu au conjoint et aux personnes à charge.
La conformité au contrat et les défauts visibles, à relever par écrit. Le vendeur en répond au moins jusqu’à un mois après votre prise de possession, et le solde peut être consigné si la conformité est contestée (art. 1601-30 et 1642-1).
Le vendeur d’un immeuble à construire répond pendant dix ans, à compter de la réception des travaux, des vices cachés dont répondent les constructeurs, et pendant deux ans des menus ouvrages (Code civil mauricien, art. 1646-1). Ces garanties passent aux propriétaires successifs.