Acheter un bien IRS, RES ou PDS en revente à Maurice : prix, frais et démarches
Ce qui change vraiment entre acheter neuf et racheter une villa IRS, RES ou PDS déjà vendue : droits d'enregistrement, TVA, règle des 85/15 %, seuil de résidence.
Acheter un bien IRS, RES ou PDS en revente à Maurice reste ouvert aux étrangers dans les mêmes conditions que l’achat neuf, avec deux différences chiffrées : les droits d’enregistrement ne bénéficient plus, pour l’IRS et le RES, du plafond de 70 000 USD réservé au premier acheteur, et le vendeur doit s’acquitter d’une taxe de transfert de 5 % que la grille officielle ne prévoit pas pour une société de promotion. Le reste ne change pas : ni TVA sur le prix du bien, ni condition de résidence différente.
Qui peut vendre, qui peut acheter
Le propriétaire d’un bien résidentiel sous IRS, RES ou PDS a le droit de le revendre. Avant la vente, il doit prévenir par écrit le directeur général de l’Economic Development Board (EDB) au moins 30 jours à l’avance, avec copie à la société IRS, RES ou PDS d’origine. Le bien peut ensuite être cédé à un non-citoyen, à un citoyen mauricien, à une société étrangère ou mauricienne enregistrée, à une société de droit mauricien (société) dont l’acte est déposé au Registrar of Companies, ou à un trust dont la fiduciaire est agréée par la Financial Services Commission.
L’acheteur en revente dépose ensuite un dossier auprès de l’EDB exactement comme un premier acheteur : mêmes pièces, mêmes frais de dossier de 25 000 MUR. Rien n’est simplifié parce que le bien a déjà eu un propriétaire.
Le seuil de résidence ne bouge pas
Un permis de résidence n’est accordé à un non-citoyen que si la valeur du bien dépasse 375 000 USD, ou l’équivalent dans une autre devise librement convertible. Le texte de l’EDB ne distingue pas premier achat et revente : un bien racheté en dessous de ce seuil n’ouvre pas droit à un permis de résidence, exactement comme un bien neuf. Voir aussi notre comparatif entre PDS et IRS et le détail du Golden Visa, qui utilise le même seuil pour un dispositif différent.
Ce qui coûte réellement plus cher en revente : les droits d’enregistrement
La grille officielle de l’EDB distingue premier achat et revente, et la différence n’est pas symbolique pour l’IRS et le RES.
| Dispositif | Premier achat — droits payés par l’acheteur | Revente — droits payés par l’acheteur | Revente — taxe de transfert payée par le vendeur |
|---|---|---|---|
| IRS | 70 000 USD ou 5 % de la valeur, le montant le plus bas des deux | 5 % de la valeur, sans plafond | 5 % de la valeur |
| RES | 70 000 USD ou 5 % de la valeur, le montant le plus bas des deux | 5 % de la valeur, sans plafond | 5 % de la valeur |
| PDS | 5 % de la valeur, sans plafond dès le premier achat | 5 % de la valeur | 5 % de la valeur |
Concrètement, pour une villa IRS ou RES à 2 000 000 USD : un premier acheteur paie 70 000 USD de droits d’enregistrement, plafond oblige. Le même bien racheté d’occasion coûte 100 000 USD de droits à l’acheteur, soit 30 000 USD de plus pour un bien strictement identique. Le vendeur, de son côté, verse 100 000 USD de taxe de transfert — une charge que la grille de l’EDB ne mentionne à aucun moment pour une société IRS ou RES qui vend en premier lot. Pour le PDS, l’écart entre premier achat et revente disparaît puisque le plafond n’a jamais existé : le droit d’enregistrement reste à 5 % dans les deux cas, ce qui rend la revente d’un bien PDS mécaniquement moins pénalisante que celle d’un IRS ou d’un RES au-delà de 1,4 million USD (le point où le plafond de 70 000 USD cesse d’être atteint par le calcul à 5 %). Le détail complet des frais de notaire et droits d’enregistrement hors schémas EDB figure dans notre guide des droits d’enregistrement et frais de notaire.
Ni le neuf ni la revente ne paient de TVA sur le prix du bien
La vente ou le transfert d’un bien immobilier à usage résidentiel figure sur la liste des opérations exonérées de TVA tenue par la Mauritius Revenue Authority (MRA), sans distinction entre premier achat et revente. Seule exception prévue par ce texte : la vente d’un bien non résidentiel par un promoteur enregistré à la TVA à un acquéreur lui-même enregistré à la TVA, un cas qui ne concerne pas un particulier achetant sa résidence. La TVA à 15 % s’applique en revanche aux honoraires de notaire et, en général, aux commissions d’agence — jamais au prix du bien lui-même.
La règle des 85/15 % ne s’applique qu’à l’achat auprès du promoteur
Depuis décembre 2024, un non-citoyen qui achète sous IRS, RES ou PDS doit transférer les fonds depuis l’étranger en devise forte, puis régler 85 % du prix en roupies mauriciennes et les 15 % restants en devise forte ou en roupies. Le texte de l’EDB formule cette règle comme un versement fait « au promoteur » : elle encadre le paiement à une société IRS, RES ou PDS, pas une transaction entre particuliers. Un acheteur en revente reste donc soumis aux règles de change et de rapatriement des fonds propres à un achat par un non-citoyen, mais pas à cette répartition 85/15 spécifique au premier acheteur.
Ce qui change dans la transaction elle-même
Un premier achat sous IRS, RES ou PDS suit presque toujours une vente en l’état futur d’achèvement ou une vente à terme, avec des appels de fonds étalés sur le chantier — voir notre comparatif entre achat livré et achat sur plan. Une revente porte sur un bien déjà construit et livré : pas de calendrier de travaux à suivre, pas de risque de retard de chantier, prise de possession et location possibles dès la signature. Autre différence pratique : sur un programme neuf sous IRS, PDS ou G+2, la commission d’agence est le plus souvent prise en charge par le promoteur, alors qu’une revente applique le taux standard du marché, 2 % du prix plus 15 % de TVA — le détail complet est dans notre page sur les frais d’agence immobilière. Le prix, lui, n’est plus fixé par une grille de promoteur : il se négocie librement entre vendeur et acheteur, sans référence officielle unique — nos repères de prix de l’immobilier à l’île Maurice donnent un ordre de grandeur par zone. Pour comparer avec l’offre de programmes neufs actuellement commercialisés, voir notre sélection de programmes neufs à l’île Maurice.
Sécuriser l’achat avant de signer
Trois vérifications concrètes avant de s’engager sur un bien IRS, RES ou PDS en revente : que le vendeur a bien adressé son préavis de 30 jours à l’EDB avant la signature, que la valeur retenue dans l’acte dépasse effectivement 375 000 USD si le permis de résidence est un objectif de l’achat, et que l’agent qui accompagne la transaction est enregistré auprès de la Real Estate Agent Authority — un point désormais vérifiable en ligne, détaillé dans notre guide sur l’enregistrement REAA. Le notaire reste le point de passage obligé pour l’enregistrement du transfert de fonds et le paiement des droits.
Sources et vérifications
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