Qui achète à Maurice ? Nationalités, âges et budgets des acheteurs étrangers selon l’EDB

Entre 2005 et 2023, 5 396 unités résidentielles ont été vendues à Maurice sous les programmes IRS, RES, PDS, Smart City et G+2 — les dispositifs qui ouvrent l’accès à la propriété aux étrangers —, pour une valeur cumulée de 156,6 milliards de roupies, selon le rapport EDB Insights publié par l’Economic Development Board en juin 2024. Ce document, le seul à croiser nationalité, âge et budget des acheteurs sur près de vingt ans, dessine un profil très différent de l’image du simple retraité européen en quête de soleil.

D’où viennent les acheteurs étrangers ?

76 nationalités différentes ont investi dans l’immobilier résidentiel mauricien depuis 2005, dont 42 rien qu’en 2023. Les dix nationalités les plus représentées concentrent à elles seules 90 % des acheteurs, avec les Français et les Sud-Africains comme deux plus gros contingents. Les acheteurs mauriciens représentent, de leur côté, 9 % du total des transactions enregistrées sous ces programmes.

Vue par continent, la répartition des acheteurs étrangers est nette :

Sur le seul segment des appartements G+2 — la porte d’entrée la plus accessible pour un étranger, avec des prix qui démarrent nettement plus bas que les villas IRS ou RES — Français et Sud-Africains pèsent à eux deux 73 % des ventes (51 % et 22 % respectivement), suivis par les autres nationalités européennes (15 %).

Quel âge ont les acheteurs ?

61 % des acheteurs ont plus de 50 ans, dont 6 points de pourcentage au-delà de 80 ans — une part en hausse constante depuis 2010, année où la tranche des plus de 50 ans a franchi les 60 % et ne les a plus quittés. Les moins de 50 ans restent minoritaires, à 39 %.

Ce profil varie fortement selon la nationalité : chez les acheteurs suisses, français et sud-africains, la part des plus de 50 ans atteint respectivement 67 %, 66 % et 64 %. À l’inverse, les acheteurs russes sont majoritairement âgés de moins de 50 ans. Les Belges et les Britanniques se situent autour de la moyenne générale, à 53 % et 49 %.

Quel budget pour quel type de bien ?

Le prix de vente moyen d’une unité, tous types confondus, s’établit à 28 millions de roupies sur l’ensemble de la période 2005-2023 ; en revente, il grimpe à 38 millions de roupies en moyenne depuis 2007. 70 % des unités vendues se situent entre 4 et 30 millions de roupies, contre 30 % au-dessus de ce seuil. Seules 123 transactions, soit 2 % du volume total, ont dépassé les 100 millions de roupies — le segment du marché du luxe à Maurice.

Le segment G+2, ouvert à tous les non-citoyens depuis l’assouplissement de la loi, se négocie dans une gamme bien plus resserrée : 67 % des transactions se concluent entre 6 et 15 millions de roupies, et 21 % supplémentaires jusqu’à 24 millions. Les ventes au-delà de 50 millions de roupies y restent marginales, à moins de 1 %. C’est le point d’entrée budgétaire le plus réaliste pour un acheteur qui découvre le marché mauricien.

Acheter en nom propre ou via une structure ?

69 % des acheteurs non-citoyens achètent en leur nom propre, seuls ou avec leur conjoint. Les 31 % restants passent par une structure : une société (20,7 % des transactions), une société civile (7,1 %) — un choix qui concerne notamment 12 % des acheteurs français — ou un trust, dont le recours a nettement progressé depuis la pandémie (2,9 % du total). Les Britanniques et les Sud-Africains ont davantage utilisé les sociétés commerciales dans les premières années du marché, avant que les seconds ne se tournent de plus en plus vers les trusts.

Où achètent-ils ?

Le Nord et l’Ouest concentrent 78 % du volume des ventes depuis 2005, le Nord seul représentant 51 % des transactions sur toute la période. L’Est affiche les prix moyens les plus élevés de l’île, porté par un petit nombre de projets ultra-haut de gamme, tandis que le Nord et l’Ouest, où se concluent le plus de ventes, gardent des prix moyens plus stables dans la durée.

Et depuis 2023 ?

Le rapport EDB s’arrête à fin 2023. Pour l’année 2025, le directeur général de l’EDB, Mahen Abhimanu Kundasamy, a indiqué à L’Express que 862 autorisations d’achat résidentiel avaient été accordées, un niveau qu’il a qualifié de solide et représentatif d’un attrait toujours soutenu pour l’offre résidentielle mauricienne — sans détailler la ventilation par nationalité ou par âge pour cette année précise.

Ce que ce profil change pour un projet d’achat

Ces chiffres dessinent un acheteur type plutôt européen ou sud-africain, souvent âgé de plus de 50 ans, qui achète le plus souvent en nom propre plutôt qu’à travers une structure — sans que cela ne change les étapes légales de l’achat, identiques pour tout acheteur étranger quel que soit son profil. Mais la présence croissante d’acheteurs plus jeunes sur le segment G+2, moins onéreux que l’IRS ou le RES, montre que le marché mauricien n’est plus réservé à un seul profil patrimonial. Pour évaluer où se positionne un projet d’achat par rapport à ces repères de budget et de région, la grille de prix par région et le catalogue des programmes neufs permettent de comparer une intention d’achat à ce que le marché observe réellement.

Sources et vérifications

• EDB Insights – Highlights of the Property Market in Mauritius, juin 2024 (Economic Development Board)
• Page de publication du rapport (Economic Development Board)
• Interview de Mahen Abhimanu Kundasamy, directeur général de l’EDB (L’Express, 26 février 2026)