Budget 2025–2026 à Maurice : ce qui change vraiment, ce qui a été revu, et l’impact sur l’immobilier

Mise à jour du 2 septembre 2026. Cet article a été entièrement revérifié sur les textes promulgués. Deux lois publiées au Government Gazette n° 59 du 13 août 2026 ont modifié une partie de ce que le Budget 2025–2026 avait voté : la Finance Act 2026 (Act n° 14 de 2026) et l’Economic and Financial Measures (Miscellaneous Provisions) Act 2026 (Act n° 13 de 2026). Le changement le plus important pour les acquéreurs étrangers : le doublement des droits de mutation à 10 % a été abrogé.

L’essentiel en trois points

1. Les droits de mutation des non-citoyens sont revenus à 5 %. Le Budget 2025–2026 avait voté leur passage de 5 % à 10 % à compter du 1er juillet 2026. La Finance Act 2026 a supprimé cette hausse. Le régime de droit commun s’applique de nouveau : 5 % de droit d’enregistrement à la charge de l’acquéreur, 5 % de land transfer tax à la charge du vendeur.

2. La flat tax à 15 % ne s’applique plus aux particuliers. Depuis l’année de revenu ouverte le 1er juillet 2026, un barème progressif de quatre tranches s’applique, avec une tranche marginale à 35 %. Le taux de 15 % reste celui de l’impôt sur les sociétés et de certaines retenues à la source, mais ce n’est plus le barème des personnes physiques.

3. La résidence par l’immobilier n’a pas bougé. Le seuil de 375 000 USD dans un programme agréé et les voies d’accès au permis de résidence sont inchangés. Ni la Finance Act 2026 ni l’Act n° 13 de 2026 n’y touchent.

Droits de mutation : ce qui a été voté, puis abrogé

La Finance Act 2025 avait inscrit le prélèvement de 10 % à deux endroits : un droit d’enregistrement majoré (article 3(1G) du Registration Duty Act et paragraphe K de la Partie I de sa First Schedule) et une land transfer tax majorée (article 4(9) du Land (Duties and Taxes) Act). Les deux visaient les transferts à un non-citoyen intervenant à compter du 1er juillet 2026, sous schéma EDB ou par la voie G+2.

La Finance Act 2026 a abrogé les quatre dispositions, par ses sections 16(b), 16(e)(i) et 9(a)(i). Les acquisitions sous PDS, IRS, RES, Invest Hotel Scheme et Smart City retrouvent donc le régime de droit commun.

Point de vigilance sur la période du 1er juillet au 12 août 2026. L’abrogation n’est pas rétroactive : les sections 9 et 16 ne figurent dans aucun alinéa de la clause d’entrée en vigueur de la loi, elles ont donc pris effet à la publication, le 13 août 2026. Les textes ne prévoient ni disposition transitoire, ni mécanisme de restitution. Au 2 septembre 2026, ni la Mauritius Revenue Authority ni le Registrar-General n’ont publié de position sur les actes de cette période — nous avons vérifié l’intégralité de leurs communiqués. Si votre acte a été signé ou enregistré dans cette fenêtre, la seule réponse fiable est celle de votre notaire. Nous n’en donnons aucune ici.

Un nouveau droit de 10 %, à la charge du vendeur, au champ étroit

La Finance Act 2026 introduit en revanche un droit additionnel de 10 %, par le nouvel article 4(11) du Land (Duties and Taxes) Act. Trois précisions comptent, car cette mesure est souvent mal rapportée.

Il est dû par le vendeur, et non par l’acquéreur. Il ne vise que les biens résidentiels situés sur le domaine de l’État ou sur les Pas Géométriques, cédés à un non-citoyen par la voie G+2 : les conditions sont cumulatives, l’essentiel du stock G+2 bâti en pleine propriété n’est pas concerné, et les schémas PDS, RES, IHS et Smart City sont hors champ. Enfin, il s’ajoute aux 5 % de land transfer tax, eux aussi à la charge du cédant : le coût total pour le vendeur est donc de l’ordre de 15 %, et non de 10 %.

Seule exonération prévue : un contrat de réservation ou une promesse de vente signé devant notaire avant le 19 juin 2026. Les deux conditions sont cumulatives. Un propriétaire de longue date qui revend aujourd’hui à un non-citoyen n’est donc pas exonéré.

Appartements G+2 sur le domaine public : une annonce, pas encore une loi

Le discours budgétaire du 19 juin 2026, aux paragraphes 180 et 181, annonce que l’État n’accordera plus, sous le G+2 Scheme, de baux autorisant la vente à des étrangers d’appartements construits sur le domaine de l’État ou sur les Pas Géométriques. Les baux déjà approuvés et la revente par un propriétaire actuel ne sont pas visés.

Cette annonce n’a été transposée dans aucune des deux lois d’août 2026 : la Non-Citizens (Property Restriction) Act n’est pas modifiée. Mais elle porte sur la politique d’octroi des baux, qui ne requiert pas de loi et s’applique donc en pratique. Aucune circulaire de mise en œuvre de l’EDB n’a été identifiée à ce jour. Conséquence concrète : sur un programme neuf en bord de mer, le statut du terrain et l’existence du bail doivent être vérifiés projet par projet auprès de l’EDB avant tout engagement. Beaucoup de programmes balnéaires mauriciens sont établis sur Pas Géométriques.

Acheter et résider quand on est étranger : ce qui n’a pas changé

C’est le point que la vague de commentaires d’août a laissé dans l’ombre. Les voies de résidence par l’immobilier sont intactes. L’article 8(1) de l’Immigration Act 2022 n’est modifié ni par la Finance Act 2026 ni par l’Act n° 13 de 2026.

Ses paragraphes (d) et (e) ouvrent le permis de résidence à l’acquisition sous IRS, RES, Invest Hotel Scheme, PDS ou Smart City à partir de 375 000 USD, permis étendu au conjoint, à l’enfant à charge, au parent et à toute autre personne à charge. Le paragraphe (f) vise l’appartement à usage de résidence dans un immeuble d’au moins deux étages sur rez-de-chaussée, à partir de 375 000 USD. Le paragraphe (fa) vise le PDS senior living, à partir de 200 000 USD, à condition d’avoir plus de 50 ans.

Ne confondez pas les deux seuils : c’est l’erreur la plus répandue. Les Rs 6 millions de la Non-Citizens (Property Restriction) Act sont le seuil qui autorise un étranger à acheter un appartement G+2. Les 375 000 USD de l’Immigration Act sont le seuil qui ouvre le permis de résidence. Un achat à Rs 6 millions est parfaitement légal et ne donne aucun droit de séjour. Notez par ailleurs que ce seuil de Rs 6 millions est modifiable par simple règlement, sans loi de finances.

Deux contraintes de sortie, rarement mentionnées : la revente par un non-citoyen suppose l’accord préalable de l’EDB, et l’acquéreur suivant doit déposer une nouvelle demande d’acquisition selon la même procédure.

Impôt sur le revenu : la fin de la flat tax pour les particuliers

La Finance Act 2026, par sa section 7(v), remplace la Partie I de la First Schedule de l’Income Tax Act. Pour l’année de revenu ouverte le 1er juillet 2026 et les suivantes, le barème des personnes physiques devient progressif : 0 % sur les 500 000 premières roupies, 10 % sur la tranche suivante de 500 000 roupies, 20 % sur les 11 millions de roupies suivantes, et 35 % au-delà.

Aucune clause d’extinction n’est attachée à la tranche de 35 %. Le taux de 15 % demeure celui de l’impôt sur les sociétés et de certaines retenues à la source, mais présenter Maurice comme une juridiction à « flat tax de 15 % » pour les personnes physiques n’est plus exact.

Fair Share Contribution : elle reste due cette année. Contrairement à ce qui circule, elle n’a pas été abrogée. La Finance Act 2026, par sa section 7(b), s’est bornée à supprimer à l’article 16C(3) les mots « and for the subsequent 2 income years ». La contribution de 15 % au-delà de Rs 12 millions de revenu net reste donc due sur l’année de revenu close le 30 juin 2026, et se paie avec la déclaration à déposer au plus tard le 15 octobre 2026. Elle ne s’applique plus à l’année ouverte le 1er juillet 2026, la tranche de 35 % prenant le relais.

Côté sociétés, la Fair Share Contribution est maintenue, à la Partie XC du Value Added Tax Act. La Finance Act 2026 a supprimé la condition tenant au chiffre d’affaires : le seul critère devient un revenu imposable supérieur à Rs 24 millions. Le champ s’en trouve élargi, et non réduit.

Patrimoine : ce qui reste vrai

Recherche faite sur l’intégralité des deux lois de 2026 : aucune taxe sur les plus-values immobilières, aucun impôt sur la fortune, aucun droit de succession ni de donation. Ces trois caractéristiques structurelles sont intactes.

Une précision d’honnêteté sur la « taxe foncière ». Maurice ne connaît pas de taxe foncière nationale récurrente sur le résidentiel, mais l’affirmation « 0 % » n’est pas exacte au sens strict. Il existe la campement site tax, de Rs 2 à Rs 6 le mètre carré par an sur les terrains de campement en zone côtière désignée, exigible au 31 juillet ; et le local rate municipal, limité aux cinq zones municipales et dont la résidence principale est exonérée. Les zones côtières où se concentre l’offre destinée aux acquéreurs étrangers relèvent de conseils de district et échappent au local rate.

Sur l’historique, une rectification s’impose, car elle circule à l’envers. La mesure annoncée au budget 2025–2026 comportait deux branches : le prélèvement de 30 % sur la plus-value n’a jamais été voté, mais le prélèvement de 10 % a bel et bien été voté, sous forme de droit d’enregistrement et de land transfer tax, et n’a disparu qu’en août 2026. Écrire qu’il n’est jamais entré dans la loi est faux.

Permis et résidence : les changements réels d’août 2026

L’Act n° 13 de 2026 a remplacé les critères des Occupation Permits, à la First Schedule de l’EDB Act. Pour l’investisseur, l’ancienne catégorie à 50 000 USD disparaît au profit d’un seuil unique de 100 000 USD, avec un chiffre d’affaires de Rs 5 millions dès la 3ᵉ année puis Rs 8 millions dès la 5ᵉ pour le renouvellement. Pour le professionnel, ProPass et Expert Pass fusionnent, avec un salaire mensuel de base de Rs 50 000 harmonisé pour tous les secteurs. Pour l’indépendant, le seuil est de 50 000 USD, avec un chiffre d’affaires de Rs 2 millions puis Rs 3 millions. Une catégorie Technical est créée, seule mesure dont l’entrée en vigueur reste suspendue à une Proclamation non encore prise. Le Family Occupation Permit est supprimé sur toute la chaîne.

Attention au calendrier : la clause qui protège un titulaire d’Occupation Permit professionnel en le jugeant sur les anciens critères lors de son premier renouvellement n’entre en vigueur que le 1er octobre 2026. Entre le 13 août et le 30 septembre 2026, cette protection n’existe pas légalement.

Un point favorable, peu commenté et pourtant important pour un acheteur qui s’installe : l’Act n° 13 de 2026 supprime le pouvoir discrétionnaire absolu du ministre de retirer son statut de résident à un étranger, en abrogeant l’article 18(2) de l’Immigration Act 2022. Le retrait n’est désormais possible que sur des motifs limitativement énumérés, et l’annulation d’un visa est elle aussi encadrée. C’est un gain de sécurité juridique réel.

Les critères durcis de résidence permanente — cinq ans de permis, Rs 15 millions par an ou Rs 75 millions cumulés pour l’investisseur, Rs 400 000 par mois pour le professionnel — sont en vigueur depuis le 9 août 2025, et non depuis décembre 2025 comme on le lit souvent. La voie immobilière, elle, reste sans condition de durée ni de revenus.

Golden Visa : ce n’est pas une voie immobilière

Le Golden Visa ouvre, après un investissement d’un million de dollars réalisé dans les douze mois, l’accès au permis de résidence permanente. Mais le texte voté est explicite : l’investissement doit être réalisé dans une activité économique autre que l’acquisition d’un bien résidentiel sous les schémas immobiliers de l’EDB. Présenter le Golden Visa comme une porte d’entrée immobilière serait contraire à la loi.

Les caractéristiques qui circulent — validité de deux ans, quota annuel, traitement en cinq jours, liste de secteurs éligibles — ne figurent dans aucun des deux textes de 2026. Ce sont des annonces gouvernementales, à ce jour sans Government Notice publié.

Autres mesures utiles aux propriétaires

L’obligation de réserver 2 % d’espace vert pour les morcellements de plus de 20 lots est supprimée, sans rétroactivité. Un certificat temporaire d’hébergement touristique est créé, avec décision de l’autorité sous 21 jours et mise en conformité sous 90 jours, et une catégorie « hébergement de plein air » apparaît. Les recherches dans la base immobilière du Registrar-General passent de Rs 200 à Rs 300 par jour et de Rs 2 000 à Rs 5 000 par abonnement mensuel, tandis que le dépôt exigé pour contester une réévaluation est désormais plafonné à 5 % du montant réclamé ou Rs 5 millions, le plus faible des deux. L’enregistrement électronique est ouvert aux attorneys-at-law, jusque-là réservé aux notaires.

La taxe touristique de 3 euros par touriste et par nuit s’applique à partir de 12 ans, mais les titulaires d’un permis de résidence valide en sont exonérés, comme les résidents mauriciens et les titulaires d’un Premium Visa. Enfin, les seuils d’exonération relevés pour les primo-accédants, à Rs 3 millions pour un terrain nu et Rs 6 millions pour un bien bâti, sont réservés aux citoyens mauriciens : aucun acquéreur étranger n’y a droit.

Un avertissement de méthode

Deux pièges nous ont été confirmés en vérifiant ce dossier, et ils valent pour tout lecteur qui voudrait contrôler ces informations lui-même.

D’abord, les versions consolidées des lois publiées par l’Attorney-General’s Office n’intègrent pas encore les textes d’août 2026. Consultées le 2 septembre 2026, elles affichent toujours le droit d’enregistrement à 10 %, le Family Occupation Permit et les anciens seuils d’Occupation Permit, tous abrogés. Il faut lire les lois promulguées elles-mêmes.

Ensuite, une grande partie des analyses publiées en juillet 2026 est déjà périmée, y compris chez des cabinets internationaux de premier plan, dont certaines affirment encore que le droit d’enregistrement de 10 % s’applique. Nous ne nous appuyons ici que sur les textes votés.

Sources

Finance Act 2026 — Act n° 14 de 2026, texte promulgué · Economic and Financial Measures (Miscellaneous Provisions) Act 2026 — Act n° 13 de 2026 · Discours du Budget 2026–2027, 19 juin 2026 · Annexe au Budget 2026–2027 · Mauritius Revenue Authority.

Pour aller plus loin

Budget 2026–2027 : les mesures de l’exercice en cours · PDS, IRS, RES, R+2 et Smart City : comment acheter · Les biens accessibles aux étrangers · Permis et visas à l’île Maurice.

Cet article est une synthèse informative fondée sur les textes de loi promulgués et les documents budgétaires officiels, vérifiée au 2 septembre 2026. Il ne constitue ni un avis fiscal, ni un avis juridique, ni un avis notarial. Les frais exacts d’une acquisition se confirment auprès du notaire instrumentant avant signature. Contacter Westimmo.