Promesse de vente auf Mauritius: Bedingungen, Anzahlung und Frist bis zum Kaufvertrag

Auf Mauritius gilt ein Verkaufsversprechen, das beide Seiten unterschrieben haben, bereits als Verkauf, sobald sie sich über das Objekt und den Preis einig sind (Code civil mauricien, Art. 1589). Enthält die Promesse de vente keine Klausel, die Sie wieder herauslöst, sind Sie also am Tag der Unterschrift gebunden und nicht erst am Tag der Beurkundung beim Notar. Zwei Auswege gibt es: ein Reugeld (arrhes) oder eine aufschiebende Bedingung, die in der Promesse steht. Eine Frist bis zum Kaufvertrag legt der Code civil nicht fest; es gilt die Frist, die Ihre Promesse nennt.

Wozu die Promesse de vente Sie tatsächlich verpflichtet

Nach dem Code civil ist ein Kauf vollendet, sobald man sich über Sache und Preis einig ist, auch wenn noch nichts bezahlt oder übergeben wurde (Art. 1583). Er kann durch notarielle Urkunde oder durch Privatschrift geschlossen werden (Art. 1582). Artikel 1589 zieht daraus die Folgerung: Das Verkaufsversprechen gilt als Verkauf, wenn beide Parteien zustimmen. Wie der Ausweg über das Reugeld funktioniert (Art. 1590), erklärt unser Leitfaden für ausländische Käufer.

Ohne Reugeld und ohne Bedingung bleibt die Bindung bestehen. Erfüllt eine Seite nicht, kann die andere wählen: Sie kann den Vollzug des Kaufs erzwingen, soweit das möglich ist, oder die Auflösung des Vertrags mit Schadensersatz verlangen. Die Auflösung muss vor Gericht beantragt werden (Art. 1184). Der Gesetzestext betrifft nur das Versprechen, dem beide Seiten zugestimmt haben. Bindet sich nur eine Seite, etwa durch eine Option, die dem Käufer bis zu einem Stichtag eingeräumt wird, bestimmt der Vertrag selbst die Regeln. Lesen Sie deshalb genau, wer gebunden ist und bis wann.

Noch ein Punkt: Gegenüber Dritten schützt Ihr Recht die Eintragung (Transcription) der Kaufurkunde. Ein Recht an einem Grundstück kann in der Regel nur dann einem Dritten entgegengehalten werden, dessen Rechte das Gesetz sichert, wenn die Urkunde eingetragen ist (Transcription and Mortgage Act, Art. 5). Die notarielle Urkunde setzt der Notar auf; die Rolle des Notars behandeln wir auf einer eigenen Seite.

Aufschiebende Bedingungen: Was das Gesetz erlaubt und was Sie schriftlich festhalten sollten

Ein Kauf kann unbedingt geschlossen werden oder unter einer aufschiebenden oder auflösenden Bedingung (Art. 1584). Steht eine Verpflichtung unter einer aufschiebenden Bedingung, hängt sie von einem künftigen, ungewissen Ereignis ab und kann erst erfüllt werden, wenn dieses eintritt (Art. 1181). Solange die Bedingung offen ist, trägt der Verkäufer das Risiko für das Objekt. Geht es ohne sein Verschulden unter, erlischt die Verpflichtung. Wird es ohne sein Verschulden beschädigt, hat der Käufer die Wahl: Er kann den Vertrag auflösen oder das Objekt im vorhandenen Zustand nehmen, ohne dass sich der Preis mindert (Art. 1182).

Drei Regeln des Code civil wirken sich unmittelbar auf die Formulierung aus:

• Eine Bedingung ohne Datum scheitert erst, wenn feststeht, dass das Ereignis nicht mehr eintritt. Ist eine Frist gesetzt, gilt die Bedingung nach Fristablauf als ausgefallen (Art. 1176). Fehlt eine Frist, kann die Promesse also unbegrenzt in der Schwebe bleiben.
• Eine Verpflichtung, die allein vom Willen dessen abhängt, der sich bindet, ist nichtig (Art. 1174). „Falls mir das Objekt weiterhin gefällt“ ist keine gültige aufschiebende Bedingung; „falls meine Bank das Darlehen bewilligt“ schon, denn darüber entscheidet ein Dritter.
• Eine Bedingung gilt als eingetreten, wenn derjenige, der unter ihr verpflichtet ist, ihren Eintritt verhindert hat (Art. 1178). Wer als Käufer den Darlehensantrag absichtlich verzögert, kann sich später nicht darauf berufen, die Bedingung sei ausgefallen.

Eine Liste üblicher Bedingungen enthält das Gesetz nicht. Bei einer bestehenden Immobilie gelten die Bedingungen, die Sie hineinschreiben lassen. Je nach Ihrer Lage kommen die Finanzierungszusage, die Löschung einer eingetragenen Hypothek und, bei ausländischen Käufern, die Genehmigung der EDB in Betracht. Gerade die Genehmigung ist wichtig: Nach den Richtlinien der EDB ist die Übertragung einer Immobilie an einen Nicht-Staatsbürger ohne die erforderliche Genehmigung nichtig. Zur Finanzierung lesen Sie Immobilienkredit auf Mauritius für ausländische Käufer.

Regeln Sie auch, was geschieht, wenn eine Bedingung ausfällt: Was mit der Anzahlung passiert, ob sie vollständig zurückgezahlt wird und binnen welcher Frist, gehört in die Promesse. Bei einer bestehenden Immobilie nimmt Ihnen das Gesetz diese Regelung nicht ab.

Die Frist bis zur Beurkundung: Sie legen sie fest

Kein Artikel des Code civil bestimmt, wie viel Zeit zwischen der Promesse und der Kaufurkunde liegen darf. Der tatsächliche Zeitplan ergibt sich aus dem, was noch zu klären ist: Darlehenszusage, Genehmigung der EDB, Löschung von Hypothekeneintragungen, Prüfung des Eigentumsnachweises. Die EDB schreibt für Anträge außerhalb der Programme keine Bearbeitungsfrist vor und bestätigt den Eingang nach Möglichkeit binnen 5 Arbeitstagen (Richtlinien vom Januar 2025 zum Erwerb für gewerbliche Zwecke).

Setzen Sie in der Praxis für jede Bedingung eine Frist und für die Unterzeichnung der Kaufurkunde einen spätesten Termin. Halten Sie auch fest, was danach gilt: eine schriftliche Verlängerung oder das Erlöschen der Promesse samt Rückzahlung der Anzahlung. Ohne Datum arbeitet Artikel 1176 gegen Sie, denn die Bedingung kann offen bleiben, bis feststeht, dass sie ausfällt.

Wohin das Geld bei der Unterschrift fließt

Bei einer bestehenden Immobilie begrenzt der Code civil die Anzahlung bei der Unterschrift nicht und sagt auch nicht, wo sie liegen muss. Lassen Sie festhalten, dass der Betrag beim Notar auf dessen Konto hinterlegt wird, und nicht an den Verkäufer oder die Agentur geht. Unterscheiden Sie im Text außerdem zwischen Reugeld (es gibt jeder Seite das Recht, zurückzutreten, Art. 1590) und einer einfachen Anzahlung auf den Kaufpreis. Der Unterschied entscheidet darüber, was Sie bei einem Rücktritt verlieren. Wie Sie die Herkunft Ihrer Mittel belegen, steht im Beitrag zum Herkunftsnachweis des Geldes.

Bei der Beurkundung läuft der Kaufpreis eines Nicht-Staatsbürgers in einer Hartwährung über das Konto des Notars (EDB-Richtlinien IRS/RES/PDS). Der Notar muss außerdem in die Urkunde die Klausel aufnehmen, in der die Parteien erklären, dass der genannte Preis der tatsächliche Preis ist. Fehlt sie, verweigert der Registrar-General die Registrierung (Notaries Act, Art. 20).

Neubau und Kauf vom Plan: ein gesetzlich geregelter Vorvertrag

Wird eine Wohnung vor ihrer Fertigstellung verkauft, regelt der Code civil den Vorvertrag, in dem sich der Verkäufer gegen eine Sicherheitsleistung verpflichtet, Ihnen das Objekt zu reservieren (Art. 1601-38 bis 1601-45). Der Vertrag muss schriftlich vorliegen, Sie erhalten vor jeder Zahlung ein Exemplar, und der Entwurf der Kaufurkunde muss Ihnen mindestens einen Monat vor der Unterzeichnung zugehen. Die Höhe der Sicherheitsleistung ist nach der Frist gedeckelt, binnen der der Kauf zustande kommen soll:

Die Sicherheitsleistung wird auf ein Sonderkonto auf den Namen des Käufers bei einer Bank oder einem Notar eingezahlt und bleibt bis zum Verkauf gesperrt. In fünf Fällen erhalten Sie sie ohne Abzug und ohne Vertragsstrafe zurück (Art. 1601-45): Der Verkauf kommt innerhalb der vereinbarten Frist aus Gründen nicht zustande, die der Verkäufer zu vertreten hat. Der Preis liegt mehr als 5 % über dem voraussichtlichen Preis. Die vorgesehenen Darlehen werden nicht gewährt oder liegen mehr als 10 % unter den Erwartungen. Eine zugesagte Ausstattung wird nicht gebaut. Oder das Objekt ist mehr als 10 % weniger wert als versprochen. Diese Schutzvorschriften gelten für den Verkauf eines noch zu errichtenden Gebäudes. Welcher Vertrag bei Ihrem Kauf gilt, klären Sie anhand unserer Seite Immobilie vom Plan kaufen auf Mauritius und mit Ihrem Notar. Unsere Neubauprojekte finden Sie ebenfalls auf der Website.

Die Promesse in Ihrem EDB-Antrag

Für ausländische Käufer ist die Promesse zugleich eine Unterlage im Antrag. Die EDB-Richtlinien nennen den Vorvertrag (presale contract) unter den Unterlagen für den Erwerb einer Wohnung in einem IRS-, RES- oder PDS-Projekt. Für den Erwerb zu gewerblichen Zwecken außerhalb der Programme verlangen sie einen von einem Notar bestätigten Compromis de vente. Vorgesehen ist also diese Reihenfolge: zuerst die Promesse, dann die Genehmigung, am Ende die Beurkundung. Die Promesse muss deshalb unter dem Vorbehalt dieser Genehmigung stehen, wie oben beschrieben.

Fehler, die teuer werden

• Sie unterschreiben ohne spätesten Termin für die Bedingungen oder mit einer Bedingung, die nur von Ihnen abhängt.
• Sie zahlen die Anzahlung an den Verkäufer oder die Agentur statt an den Notar.
• Sie lassen offen, was mit der Anzahlung geschieht, wenn eine Bedingung ausfällt.
• Sie verwechseln Reugeld und Anzahlung.
• Sie unterschreiben in Euro oder Dollar, ohne den Wechselkurs zwischen Promesse und Beurkundung bedacht zu haben (siehe Währungsrisiko).
• Sie lassen die Promesse nicht vom Notar prüfen, obwohl die EDB für den Erwerb zu gewerblichen Zwecken einen von einem Notar bestätigten Compromis verlangt.

Häufige Fragen

Geht die Promesse auch ohne Notar?

Der Code civil lässt den Kauf durch notarielle Urkunde oder durch Privatschrift zu (Art. 1582). Eine private Urkunde ist im Grundsatz also nicht ausgeschlossen. Der Kaufvertrag über eine Immobilie ist in der Praxis aber eine notarielle Urkunde, und für den Erwerb zu gewerblichen Zwecken verlangt die EDB einen von einem Notar bestätigten Compromis. Wenn der Notar die Promesse aufsetzt, müssen Sie sie nicht neu schreiben lassen.

Wer trägt die Kosten der Urkunde?

Nach dem Code civil trägt der Käufer die Kosten der Urkunden und die sonstigen Nebenkosten des Kaufs (Art. 1593), sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren. Zur Registrierungsgebühr lesen Sie den Kaufleitfaden.

Was gilt, wenn die Immobilie zwischen Promesse und Beurkundung beschädigt wird?

Steht die Promesse unter einer aufschiebenden Bedingung, trägt der Verkäufer das Risiko. Geht das Objekt ohne sein Verschulden unter, erlischt die Verpflichtung. Wird es ohne sein Verschulden beschädigt, haben Sie die Wahl: Sie können den Vertrag auflösen oder das Objekt im vorhandenen Zustand ohne Preisminderung nehmen (Art. 1182).

Und wenn ich der Verkäufer bin?

Dieselben Regeln binden Sie: Die Promesse, die Sie unterschreiben, gilt als Verkauf, und der Käufer kann ihre Erfüllung verlangen. Die Schritte eines Verkaufs finden Sie im Beitrag Immobilie auf Mauritius verkaufen.

Quellen und Prüfungen

• Code civil mauricien (Text der Mauritius Chamber of Commerce and Industry): Art. 1174 bis 1184, 1582 bis 1593, 1601-38 bis 1601-45
• Notaries Act 2008, Mauritius Legal Information Institute: Art. 3 und 20
• Transcription and Mortgage Act, Mauritius Revenue Authority: Art. 3 und 5
• Guidelines for Buyers of Residential Property under the IRS / RES / PDS, Economic Development Board
• Acquisition and Lease of Immovable Property by Non-Citizens for Business Purposes, Economic Development Board (Januar 2025)