Pas Géométriques auf Mauritius: Was eine Campement-Pacht wirklich bedeutet

Auf den pas géométriques – dem gesetzlich reservierten Küstenstreifen von Mauritius – besitzen Sie nie den Boden selbst. Sie pachten ihn, für höchstens 60 Jahre, auf einem Streifen, der unveräußerlich bleibt und Staatseigentum ist. Diese Pacht weiterzuverkaufen kostet doppelt so viel wie der Verkauf eines Grundstücks in Volleigentum: eine Steuer von 20 % des Pachtwerts, je zur Hälfte von Verkäufer und Käufer getragen, gegenüber insgesamt 10 % bei einem Verkauf in Volleigentum. Und seit dem Finance Act 2026 zahlt der Verkäufer zusätzlich 10 %, wenn der Käufer ein Ausländer ist, der auf diesem Grundstückstyp eine Wohnung in einem Gebäude mit mindestens zwei Stockwerken erwirbt.

Was sind pas géométriques genau

Die pas géométriques sind die reservierten Landstreifen entlang der mauritischen Küste, festgelegt durch den Erlass von General Decaen vom 5. Mai 1807 und seither im Pas Géométriques Act kodifiziert. Ihre Breite wird von der Linie an gemessen, die das Meer bei Springflut erreicht, und darf niemals weniger als 81,21 Meter betragen. Sie gehören zum domaine public: unveräußerlich und unverjährbar, können sie also niemals Privateigentum werden, unabhängig davon, wie lange jemand sie nutzt.

Das ist der entscheidende Unterschied zu einer Strandimmobilie in Volleigentum, die es auf Mauritius außerhalb dieses reservierten Streifens ebenfalls gibt. Auf den pas géométriques ist das Höchste, was eine Privatperson erreichen kann, eine vom zuständigen Minister vergebene Pacht.

Die Campement-Pacht: was tatsächlich möglich ist

Für eine Wohnnutzung kann der Minister eine sogenannte Campement-Pacht auf einer kleinen Teilfläche der pas géométriques vergeben, entweder durch privaten Vertrag oder durch öffentliche Versteigerung. Diese Pacht unterliegt strengen Bedingungen:

• eine Person darf jeweils nur eine einzige Campement-Pacht halten;
• die Fläche darf ein Arpent und ein Viertel (0,5276 Hektar) nicht überschreiten, außer wenn sich die Parzelle vernünftigerweise nicht teilen lässt, wenn ein öffentliches Interesse vorliegt, oder wenn das Grundstück einem eingetragenen Verein zur Freizeitnutzung oder einem religiösen, karitativen oder pädagogischen Zweck dient;
• die Laufzeit darf 60 Jahre nicht überschreiten.

Der Preis setzt sich aus einer bei Vertragsabschluss fälligen Prämie und einer jährlichen Pacht zusammen, beide nach einem offiziellen Tarif festgelegt, der von der Küstenzone abhängt. Nach dem geltenden Referenztarif reicht die Prämie je nach Zone von 2,5 bis 5 Millionen Rupien pro Arpent und die Jahrespacht von 125.000 bis 250.000 Rupien pro Arpent, mit einer Mindestpacht pro Grundstück von 10.000 bis 25.000 Rupien; dieser Tarif wird alle drei Jahre entsprechend der kumulierten Inflation angepasst, begrenzt auf 15,7625 % pro Dreijahreszeitraum, und die Prämie kann in Raten über fünf Jahre bezahlt werden. Ein Grundstück ohne Meerzugang erhält auf diese Beträge einen Abschlag von 25 %. Die Pacht ist stets im Voraus fällig: Ein Monat Rückstand nach förmlicher Mahnung genügt dem Minister, um die Pacht zu kündigen und das Grundstück wieder in Besitz zu nehmen, vorbehaltlich einer Entschädigung des Pächters für bestehende Anpflanzungen, abzüglich geschuldeter Pachtzahlungen.

Die allgemeine Pacht auf pas géométriques (außerhalb von Campement-Flächen) ist auf 30 Jahre begrenzt, kann aber vom Minister zweimal um jeweils 15 Jahre verlängert werden, ohne neue Versteigerung: Daher stammt letztlich, über einen eigenen Mechanismus, auch die Höchstgrenze von 60 Jahren für die Campement-Pacht selbst.

Der Weiterverkauf dieser Pacht kostet doppelt so viel wie ein Verkauf in Volleigentum

Das entdecken die meisten Käufer zu spät. Die Übertragung einer Pacht auf Staatsland, einschließlich einer Campement-Pacht, löst eine eigene Steuer auf die Übertragung von Pachtrechten aus, berechnet auf den Verkehrswert der Pacht: Der Satz beträgt 20 %, zu gleichen Teilen von Verkäufer und Käufer zu zahlen, je 10 %. Zum Vergleich: Ein gewöhnlicher Verkauf in Volleigentum trägt eine Grundstücksübertragungssteuer von 5 % zulasten des Verkäufers und eine Registrierungsgebühr von 5 % zulasten des Käufers, insgesamt 10 %. Eine Pacht auf den pas géométriques kostet also doppelt so viel zu übertragen wie ein vergleichbares Grundstück in Volleigentum.

Ein weiterer Unterschied ist wichtig zu kennen: Die Befreiungen von der Übertragungssteuer, die bestimmten Immobilienprojekten gewährt werden (etwa Wohnsiedlungen ab fünf Einheiten), gelten ausdrücklich nicht für ein Objekt auf den pas géométriques.

In einem bestimmten Punkt ist das Gesetz für die Campement-Pacht jedoch nachsichtiger: Bei den meisten Pachtverträgen auf pas géométriques führt eine Übertragung ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Ministers automatisch zum Verfall der Pacht und der darauf errichteten Gebäude. Diese Verfallsklausel gilt nicht für Campement-Pachtverträge als solche. Das befreit jedoch weder von der Meldepflicht der Übertragung noch von der Zahlung der 20 % Steuer: Es ist lediglich ein Schutz davor, die Pacht wegen einer vergessenen Formalität vollständig zu verlieren.

Die jährlichen Steuern während der Pachtdauer

Zwei getrennte Steuern fallen jedes Jahr an, eine auf das gepachtete Grundstück, die andere auf das Gebäude:

• die Campement-Grundstückssteuer, bemessen nach der Grundstücksfläche, mit einem Satz von 2 bis 6 Rupien je Quadratmeter je nach Küstenzone, jedes Jahr fällig bis zum 31. Juli;
• die Campement-Steuer, bemessen nach dem Verkehrswert des Gebäudes, mit einem Satz von 0,5 % pro Jahr, nach Abzug der bereits gezahlten Grundstückssteuer und etwaiger Gemeindeabgaben. Sie entfällt, wenn das Objekt der einzige Wohnsitz des Eigentümers ist und sein Verkehrswert unter 5 Millionen Rupien bleibt.

Eine verspätete Zahlung, bei einer der beiden Steuern, löst einen Zuschlag von 10 % des fälligen Betrags für den ersten Monat aus, danach 2 % je weiteren Monat, gedeckelt bei 50 % des ursprünglichen Betrags.

Kann ein Ausländer auf den pas géométriques pachten oder kaufen

Jeder Nicht-Staatsbürger benötigt eine Genehmigung, je nach Fall vom Prime Minister’s Office oder vom Economic Development Board, bevor er ein Grundstück oder ein Recht auf eine Pacht in Mauritius halten, veräußern, kaufen oder auf andere Weise erwerben darf. Keiner der üblichen Wege für ausländische Käufer führt unmittelbar zu einer persönlichen Campement-Pacht:

• der seit 2022 für ansässige Nicht-Staatsbürger geöffnete Weg zum Kauf eines Wohnobjekts ab 500.000 US-Dollar schließt ein Wohnobjekt auf Staatsland, pas géométriques eingeschlossen, ausdrücklich aus;
• der sogenannte „G+2“-Weg, der es einem Nicht-Staatsbürger mit Genehmigung des Economic Development Board erlaubt, eine Wohnung ab 6 Millionen Rupien in einem Gebäude mit mindestens zwei Stockwerken über dem Erdgeschoss zu erwerben, bleibt theoretisch auch auf Staatsland offen, ist jedoch für ein Mehrparteiengebäude gedacht, nicht für eine einzelne Campement-Fläche.

Seit dem Finance Act 2026 (Gesetz Nr. 14 von 2026, unterzeichnet am 12. August 2026) ist dieser zweite Weg beim Weiterverkauf auf diesem Grundstückstyp deutlich teurer geworden. Wird eine G+2-Wohnung auf Staatsland oder auf den pas géométriques über diesen Weg an einen Nicht-Staatsbürger übertragen, muss der Verkäufer zusätzlich zu den ordentlichen Abgaben eine zusätzliche Steuer von 10 % des Werts zahlen. Diese Zusatzsteuer entfällt, wenn ein Kaufvorvertrag vor dem 19. Juni 2026 notariell beurkundet wurde.

Was Sie vor einer Zusage prüfen sollten

Eine Campement-Pacht ist weder ein Kauf noch eine Kapitalanlage vergleichbar mit einer Villa in Volleigentum. Es handelt sich um ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht auf einem Grundstück, das stets Staatseigentum bleibt, mit doppelt so hohen Ausstiegskosten wie bei einem vergleichbaren Objekt in Volleigentum. Bevor Sie eine solche Pacht aushandeln oder die Pacht eines bisherigen Nutzers übernehmen, lohnt es sich, mit einem Notar drei Dinge zu prüfen: das tatsächliche Ablaufdatum der laufenden Pacht, die genaue Höhe der bereits gezahlten Prämie und des noch offenen Restbetrags sowie den steuerlichen Status des Objekts im Hinblick auf die Campement-Steuer.

Quellen und Prüfungen

• Pas Géométriques Act (Revised Laws of Mauritius) – Attorney-General’s Office
• Land (Duties and Taxes) Act – Finanzministerium von Mauritius
• Non-Citizens (Property Restriction) Act – Attorney-General’s Office
• The Finance Act 2026 (Gesetz Nr. 14 von 2026) – Nationalversammlung von Mauritius
• Acquisition and Lease of Immovable Property by Non-Citizens for Business Purposes – Economic Development Board