Аренда государственной земли у моря на Маврикии: что вы на самом деле получаете

На прибрежной полосе pas géométriques собственником земли не становятся никогда: её можно только арендовать — максимум на 60 лет, — а сама полоса остаётся неотчуждаемой и принадлежит государству. Перепродажа такой аренды обходится вдвое дороже, чем продажа участка в полной собственности: налог составляет 20% стоимости права аренды и делится поровну между продавцом и покупателем, тогда как при продаже в полной собственности совокупная ставка — 10%. А после Finance Act 2026 продавцу квартиры в здании минимум с двумя этажами на такой земле придётся заплатить ещё и дополнительный налог 10%, если покупатель — иностранец.

Что такое pas géométriques на самом деле

Pas géométriques — специальная категория земель вдоль побережья Маврикия. Она была определена постановлением генерала Декана от 5 мая 1807 г. и позднее закреплена в Pas Géométriques Act. Ширина полосы измеряется от линии, до которой море доходит во время высоких приливов, и не может быть меньше 81,21 метра. Эти земли входят в публичное достояние государства: они неотчуждаемы и не приобретаются по давности, поэтому не становятся частной собственностью независимо от продолжительности пользования.

Именно этим она принципиально отличается от недвижимости на первой линии в полной собственности. Такая недвижимость на Маврикии тоже есть, но за пределами этой зарезервированной полосы. На землях pas géométriques частное лицо в лучшем случае получит право аренды от министра, отвечающего за земельные вопросы.

Bail de campement: что можно получить на самом деле

Для жилья министр может выдать bail de campement — аренду небольшого участка в полосе pas géométriques — по прямому договору или по итогам публичных торгов. Правила здесь строгие:

• одно лицо может одновременно иметь только один bail de campement;
• площадь участка не может превышать один арпан и четверть (0,5276 гектара), кроме случаев, когда участок невозможно разумно разделить, этого требует общественный интерес или земля предназначена для зарегистрированного клуба либо для религиозных, благотворительных и образовательных целей;
• срок договора не может превышать 60 лет.

Платёж состоит из премии при заключении договора и ежегодной арендной платы; обе суммы определяются официальной шкалой по зоне побережья. По действующей базовой шкале премия составляет от 2,5 до 5 миллионов рупий за арпан, ежегодная арендная плата — от 125 000 до 250 000 рупий за арпан, а минимальная арендная плата за участок — от 10 000 до 25 000 рупий. Шкала пересматривается каждые три года с учётом накопленной инфляции, но повышение ограничено 15,7625% за трёхлетний период. Премию можно выплатить несколькими платежами в течение пяти лет. Для земли без выхода к морю эти суммы уменьшаются на 25%. Аренда всегда оплачивается авансом: если после официального требования платёж задержан на один месяц, министр вправе расторгнуть договор и вернуть участок государству. При этом арендатору компенсируют существующие насаждения за вычетом задолженности по аренде.

Обычная аренда земель pas géométriques (не campement) заключается на 30 лет, и министр может дважды продлить её на 15 лет без новых торгов. Отсюда те же 60 лет — предельный срок, хотя для самого bail de campement он устанавливается иначе.

Перепродажа аренды обходится вдвое дороже, чем продажа участка в полной собственности

Большинство покупателей узнают об этом слишком поздно. При передаче права аренды государственной земли, включая bail de campement, взимается специальный налог на передачу прав аренды — 20% рыночной стоимости аренды; продавец и покупатель платят поровну, по 10%. Для сравнения, при продаже земельного участка в полной собственности налог на передачу земли 5% ложится на продавца, а регистрационный сбор 5% — на покупателя: всего 10%. Поэтому передача права аренды на pas géométriques обходится вдвое дороже, чем передача сопоставимого участка в полной собственности.

Есть и ещё одно отличие: льготы по налогу на передачу, предусмотренные для некоторых девелоперских проектов (в частности, жилой застройки не менее чем из пяти объектов), на объекты в зоне pas géométriques прямо не распространяются.

Для campement закон всё же делает одно послабление. По большинству договоров аренды pas géométriques передача права без предварительного письменного согласия министра автоматически ведёт к потере аренды и построек на участке. На собственно bail de campement это правило не распространяется. Но передачу по-прежнему нужно декларировать и платить налог 20%: послабление лишь защищает от потери аренды из-за забытой формальности.

Какие ежегодные налоги платит арендатор

Каждый год арендатор платит два отдельных налога: один — за арендуемую землю, второй — за строение:

• налог на участок campement считается от площади земли: от 2 до 6 рупий за квадратный метр в зависимости от зоны побережья; платить его нужно ежегодно до 31 июля;
• налог campement начисляется на рыночную стоимость строения по ставке 0,5% в год, за вычетом уже уплаченного налога на участок и возможных местных налогов. Он не взимается, если объект служит единственным местом жительства владельца и его рыночная стоимость ниже 5 миллионов рупий.

Просрочка любого из этих двух налогов влечёт штраф 10% от причитающейся суммы за первый месяц и ещё 2% за каждый последующий месяц. Общая сумма штрафа ограничена 50% первоначального начисления.

Может ли иностранец арендовать или покупать на землях pas géométriques

Иностранец должен получить разрешение премьер-министра или Economic Development Board — в зависимости от случая — прежде чем владеть, распоряжаться, покупать или иным способом приобретать недвижимость на Маврикии, включая права по договору аренды. Но ни один из обычных путей для иностранцев не ведёт напрямую к личному bail de campement:

• механизм, действующий с 2022 года для резидентов-иностранцев, которые хотят купить жилую недвижимость стоимостью не менее 500 000 долларов США, прямо исключает объекты на государственной земле, в том числе на землях pas géométriques;
• механизм «G+2», который позволяет иностранцу с разрешения Economic Development Board приобрести квартиру стоимостью не менее 6 миллионов рупий в здании минимум с двумя этажами над первым, теоретически остаётся доступным и на государственной земле. Но он рассчитан на многоквартирный дом, а не на отдельный campement.

После Finance Act 2026 (Act No. 14 of 2026, обнародован 12 августа 2026 г.) перепродавать квартиры по этому второму механизму на такой земле стало заметно дороже. Если квартира G+2 на государственной земле или в зоне pas géométriques продаётся иностранцу по этому механизму, продавец платит дополнительный налог 10% от стоимости — сверх обычных сборов. Этот налог не взимается, если предварительный договор купли-продажи был подписан у нотариуса до 19 июня 2026 г.

Что важно знать до подписания договора

Bail de campement — не покупка земли и не инвестиция, сопоставимая с виллой в полной собственности. Это ограниченное по сроку право пользования землёй, которая всегда останется государственной, а выход из такой сделки обойдётся вдвое дороже, чем при сопоставимом объекте в полной собственности. До заключения договора или выкупа права у предыдущего арендатора стоит уточнить у нотариуса три пункта: фактическую дату окончания действующей аренды, точную сумму уже уплаченной премии и оставшегося долга, а также налоговый статус объекта для целей налога campement.

Источники и проверка

• Pas Géométriques Act (Revised Laws of Mauritius) — Генеральная прокуратура Маврикия
• Land (Duties and Taxes) Act — Министерство финансов Маврикия
• Non-Citizens (Property Restriction) Act — Генеральная прокуратура Маврикия
• The Finance Act 2026 (Act No. 14 of 2026) — Национальная ассамблея Маврикия
• Acquisition and Lease of Immovable Property by Non-Citizens for Business Purposes — Economic Development Board, Маврикий