Зоны затопления на Маврикии: как проверить риск наводнения перед покупкой

Ни один источник в одиночку не скажет, затапливает ли объект на Маврикии. Land Drainage Authority (LDA) по закону должна составлять карту риска наводнений, но на её главной странице карты нет. Официальные исследования называют 305 известных зон затопления (по состоянию на сентябрь 2021 года), а выплатит ли что-то страховая компания, зависит от договора, а не от карты. Ниже — проверки в том порядке, в котором они полезны.

Что фиксируют официальные источники

Закон 2017 года, на основании которого создана LDA, поручает ей несколько задач. Она ведёт перечень природных и искусственных дренажных сооружений, составляет и обновляет карту риска наводнений и национальный план дренажа, а вместе с местными властями определяет зоны риска (статья 5). На главной странице нет ни карты, ни списка зон, только номер телефона (+230 260-3663) и адрес электронной почты (Secretariat@ldamu.com).

Генеральный план дренажа (Land Drainage Master Plan), окончательная версия от 17 мая 2022 г., описывает положение на сентябрь 2021 года: 224 отметки паводков и 305 известных зон затопления. В нём отмечено, что около шестидесяти участков Национальный центр по снижению риска бедствий (NDRRMC) уже объявил критическими. В июле 2020 года LDA, как сообщает газета Le Mauricien, назвала ещё 36 регионов высокого риска, среди них Валле-Пито (Vallée-Pitot), Канал-Англе (Canal Anglais), Бе-дю-Томбо (Baie du Tombeau), Плен-Маньен (Plaine-Magnien), Нувель-Франс (Nouvelle-France) и Порт-Матюрен (Port-Mathurin).

Подробное моделирование план провёл для приоритетных районов: Порт-Луи (Port Louis), Флик-ан-Флак (Flic en Flac), Бель-Омбр (Bel Ombre), Нувель-Франс, Гранд-Бэй (Grand Baie) и Перейбер (Péreybère). К ним добавлены дополнительные участки, в том числе Пуэнт-о-Сабль (Pointe aux Sables), Флакк (Flacq), Тер-Руж (Terre Rouge) и нижняя часть Кюрпипа (Curepipe). Район, которого нет в этих списках, не обязательно безопасен: в них попали изученные или объявленные зоны, а не каждый участок, где скапливается вода. Только за первый квартал 2018 года NDRRMC насчитал около 150 случаев подтоплений и наводнений на Маврикии (без Родригеса).

Почему участок затапливает

Министерство окружающей среды объясняет наводнения сильными ливнями в сочетании с несколькими факторами:

• застройка и покрытия запечатывают почву, и вода хуже впитывается;
• здания в поймах водотоков уменьшают их пропускную способность;
• строят на естественных путях стока, на засыпанных болотах и там, где высоко стоят грунтовые воды;
• дренажные канавы засорены, заилены или перекрыты коммуникациями;
• в низинах нет достаточного дренажа.

Поэтому участок вдали от любой реки может оказаться под водой, если вода идёт именно через него или он стоит на старой насыпи. А приподнятый участок у ручья иногда остаётся сухим. Спрашивайте не о том, есть ли рядом река, а о том, куда уходит вода при сильном ливне.

Спросите продавца и соседей

Начните с простого. Попросите продавца письменно ответить, затапливало ли участок или дом и стояла ли на нём вода, когда это было и какой высоты. Сверьте ответ с двумя-тремя соседями, а если район известен, то и с местной прессой. Этого же министерство окружающей среды требует в своей директиве от застройщиков, которые делят землю на участки: они должны подтвердить уязвимость места прошлыми наводнениями, опираясь на рассказы жителей и публикации в прессе.

Приезжайте на объект после сильного дождя, а не в сухую погоду. Посмотрите, где вода стоит и куда уходит, не лежит ли участок ниже дороги, не подняли ли грунт свежей насыпью, проходит ли рядом канава или канал и в каком они состоянии.

Определите положение участка относительно водотоков и дренажа

Руководство по разрешению на строительство министерства местного самоуправления (июнь 2013 года) требует строить за пределами охранных полос водотоков. Генеральный план добавляет, что после Finance Act 2021 охранная полоса вдоль естественного пути стока составляет 2 метра.

Для естественных путей стока генеральный план рекомендует более широкие полосы, от 7 до 10 метров от оси, в зависимости от площади водосбора. Но это только рекомендации. Нанести эти расстояния на план участка может присяжный землемер (Sworn Land Surveyor). Если дом уже построен, посмотрите и на канавы, которые пересекают участок или проходят вдоль него. По закону 2017 года повреждать дренажные сооружения, построенные местными властями, NDU, RDA или другими назначенными органами, а также менять их русло без согласия LDA — правонарушение. Наказание — штраф от 10 000 до 20 000 рупий и лишение свободы на срок до 12 месяцев (статья 22). Канаву, которую прежний владелец отвёл в сторону или засыпал, вы получаете вместе с объектом как проблему.

Запросите карту и позицию властей

Напишите в LDA, указав адрес и реквизиты правоустанавливающего документа на участок, и спросите, входит ли он в известную или смоделированную зону затопления. Тот же вопрос задайте местной администрации (District Council или муниципалитет): там знают, где скапливается вода. Сохраните ответы. Письменный ответ весомее звонка, и на него можно опереться при составлении условия в предварительном договоре (см. ниже).

Участок в морселлемане: исследование дренажа

При делении земли на участки и в других крупных проектах оценка воздействия на дренаж (Drainage Impact Assessment, DIA) входит в оценку воздействия на окружающую среду. Это требование появилось благодаря мере бюджета 2018–2019 годов, а директива министерства окружающей среды, которая его описывает, вышла в 2019 году. Она требует планы, заверенные присяжным землемером, карту водосборного бассейна и анализ риска наводнения на месте, а также влияния проекта на соседние участки. Перед бронированием участка запросите DIA и условия разрешения на деление земли. Остальные проверки описаны в нашем руководстве о покупке участка в морселлемане.

Что рекомендует генеральный план для строительства в зонах затопления

Генеральный план дренажа содержит рекомендации для зон затопления. Новые здания должны выдерживать высоту и скорость воды. Первый этаж следует поднять более чем на 0,50 м над естественным грунтом, а жилой уровень — не менее чем на 500 мм над самым высоким столетним паводком. Насыпей лучше избегать. Кроме того, план предлагает зоны «No Go», главным образом в малозастроенных районах, где застройка была бы запрещена, и зоны «No Expansion» в уже застроенных районах, где новое строительство допускалось бы только на определённых условиях.

Это предложения из отчёта исследования. Уточните в местной администрации, что действует для вашего участка на самом деле, особенно если вы собираетесь расширять дом, перестраивать его или надстраивать этаж. Если дом уже стоит, в статье о покупке готового дома объясняется, как проверить разрешения на пристройки.

Страховка: проверьте покрытие наводнения до подписания

В полисе комплексного страхования жилья MUA (образец размещён на сайте MCB) наводнение — отдельный риск, не связанный с циклоном. Под наводнением там понимается выход из берегов естественных или искусственных водотоков, а также любое течение или скопление воды на земле, кроме воды из водопроводной сети. Не покрываются ущерб от наводнения имуществу под открытым небом, воротам, заборам, стенам и дорогам, а также наводнение, вызванное просадкой грунта или оползнем.

Другая компания может сформулировать это иначе. Попросите определение наводнения и список исключений, назовите точный адрес и получите письменное подтверждение, что объект застрахован на объявленных условиях. Риск, связанный с ливнями во время циклонов, мы разбираем отдельно в материалах о сезоне циклонов и о страховании виллы.

Защитите себя в предварительном договоре

На Маврикии предварительный договор, подписанный обеими сторонами, уже считается куплей-продажей. Поэтому проверки нужно сделать до подписания или записать их в договор как отлагательное условие. Условие, которое зависит только от вашего усмотрения («если участок покажется мне безопасным»), недействительно. Условие, которое зависит от третьего лица, может быть действительным: письменный ответ LDA или местной администрации, если орган согласен его выдать, либо заключение инженера или землемера, которого вы наняли. Установите срок и пропишите, что будет с задатком, если условие не выполнится. Как это сформулировать, объясняет наша статья о предварительном договоре купли-продажи на Маврикии. Составлять его нужно вместе с нотариусом.

Когда лучше отказаться

Повторяющиеся наводнения, низина без стока для воды, свежая насыпь, происхождение которой никто не может объяснить, отведённая канава или здание в охранной полосе водотока — всё это причины отказаться от покупки или пересмотреть цену. Объект, на который страховая компания не даёт покрытия наводнения или даёт его с жёсткими исключениями, потом может быть трудно продать.

Источники и проверки

• Land Drainage Authority: задачи и контакты.
• Land Drainage Authority Act 2017 (Act No. 1 of 2017), статьи 5 и 22.
• Генеральный план дренажа (Land Drainage Master Plan), том 1, окончательная версия от 17 мая 2022 г. (сайт правительства Маврикия, раздел LDA).
• Drainage Impact Assessment Guideline, министерство окружающей среды.
• Building and Land Use Permit Guide, министерство местного самоуправления, июнь 2013 года.
• MUA, Householders Multirisk Policy Handbook, опубликован MCB.
• Le Mauricien, статья о 36 регионах риска наводнения, опубликована 23 июля 2020 г.