Купить квартиру с арендатором на Маврикии: что будет с договором аренды

Да, договор аренды переходит к покупателю вместе с квартирой. Если договор нотариальный или имеет достоверную дату, покупатель не вправе выселить арендатора, кроме случая, когда договор прямо сохраняет за ним такое право (Гражданский кодекс Маврикия, ст. 1743). Вы становитесь арендодателем вместо продавца: получаете арендную плату и принимаете условия, которые продавец подписал.

Поэтому всё решается до подписания. Важна не заявленная арендная плата, а дата договора, срок, условия и то, сдана квартира с мебелью или без: закон применяется к этим случаям по-разному.

Что будет с договором аренды, если собственник продаёт квартиру

Продажа не прекращает договор аренды. Статья 1743 Гражданского кодекса запрещает покупателю выселять арендатора, чей договор аутентичен, то есть составлен нотариусом, или имеет достоверную дату. Арендатор остаётся в квартире до конца срока на согласованных условиях.

Договор без достоверной даты такой защиты по Гражданскому кодексу не получает. Статья 1750 говорит о том же: если договор не нотариальный и не имеет достоверной даты, покупатель, который удаляет арендатора, не обязан возмещать ему убытки. Для квартиры, сданной без мебели, закон об аренде 1999 года (Landlord and Tenant Act, см. ниже) дополнительно ограничивает возврат жилья.

Как договор аренды получает достоверную дату

Договор, который арендодатель и арендатор подписали без нотариуса, считается частным документом. По статье 1328 Гражданского кодекса такой документ получает дату в отношении третьих лиц только со дня регистрации, со дня смерти одного из подписавших или со дня, когда его содержание зафиксировано в официальном акте. Для покупателя на практике важна регистрация: попросите подтверждение, что договор зарегистрирован, и дату регистрации.

Закон о регистрационном сборе (Registration Duty Act) не устанавливает срок для регистрации частного договора аренды недвижимости: регистрация остаётся на усмотрение сторон. Для договора на определённый срок сбор составляет 1,25% от арендной платы за срок договора, но не более чем за первые десять лет. Договор, который так и не зарегистрировали, должен вас насторожить: его дата не установлена в отношении вас как покупателя, поэтому защита слабее.

Оговорка, которая позволяет покупателю освободить квартиру после продажи

В договоре аренды может быть записано, что при продаже покупатель вправе выселить арендатора. Если такая оговорка есть, закон ограничивает её применение:

• арендатору дома, квартиры или магазина нужно выплатить компенсацию в размере арендной платы за срок, который по местному обычаю отводится между уведомлением и выездом, если договор сам не определил компенсацию (ст. 1744 и 1745);
• покупатель обязан предупредить арендатора в срок, который принят на месте при расторжении аренды (ст. 1748);
• арендатора нельзя выселить, пока компенсацию не выплатил продавец или, если он не платит, вы (ст. 1749).

Прочитайте эту оговорку, прежде чем оценивать квартиру. Без неё вы покупаете занятую квартиру, которая остаётся в аренде до конца договора. С ней квартиру можно освободить, но кто-то должен выплатить компенсацию, и договор купли-продажи должен сказать, кто именно.

Квартира сдана с мебелью или без: закон 1999 года действует не одинаково

Закон Landlord and Tenant Act 1999 защищает арендаторов и ограничивает арендодателей, но не распространяется на помещения, арендная плата за которые включает мебель, питание или оборудование (раздел 3(2)(a)). Квартира, сданная с мебелью, как это часто бывает с иностранными арендаторами, подпадает под Гражданский кодекс и договор, а не под этот закон.

Если квартира сдана без мебели, суд может приказать вернуть жильё только по основаниям из закона: неуплата, беспокойство соседей, порча, субаренда и необходимость самого арендодателя жить в квартире, среди прочих. Как правило, суд должен также признать такое решение разумным.

Поселиться самому: гарантии нет

Многие покупатели занятой квартиры рассчитывают когда-нибудь жить в ней сами. Если на квартиру распространяется закон 1999 года, раздел 24 позволяет суду приказать вернуть жильё, когда оно разумно необходимо арендодателю, его семье или одному из совладельцев. Но суд откажет, если решение создаст арендатору больше трудностей, чем отказ создаёт вам. Кроме того, суд может обязать вас компенсировать арендатору ущерб.

Поэтому не стройте планы на пенсию на том, что сданная квартира освободится. Если хотите жить в ней к определённой дате, покупайте свободную квартиру или договоритесь с продавцом, чтобы арендатор выехал до сделки.

Что проверить до подписания предварительного договора

Прежде чем брать на себя обязательства, попросите продавца предоставить:

• полный договор аренды со всеми дополнениями, подтверждение регистрации и её дату;
• оставшийся срок, действующую арендную плату и уже проведённые повышения;
• сведения о том, сдана ли квартира с мебелью, и опись имущества, если она есть;
• книжку арендных платежей или выписки по счёту, где видно, какая арендная плата поступала на самом деле: заявленная плата ещё не означает уплаченную;
• размер залога и порядок, по которому его передадут вам или вычтут из цены;
• эксплуатационные расходы и возможные задолженности по аренде или платежам.

Запишите в предварительный договор то, что продавец заявляет об аренде, и определите, кому достанутся задолженность по аренде и залог. Нотариус составляет акт и может проверить регистрацию договора аренды, но спросить об этом нужно вам. О расходах на саму покупку читайте в материале о регистрационном сборе и расходах на нотариуса.

Доходность аренды считайте по тому, что действительно поступает

Плюс квартиры с арендатором очевиден: доход с первого месяца и никакого простоя, который пришлось бы оплачивать. Ловушка в том, чтобы заплатить цену, рассчитанную на арендную плату, которая не продержится, например выше рынка в договоре, срок которого скоро закончится. Сравните арендную плату с ценами на недвижимость на Маврикии, вычтите расходы и налог: налог на доход от аренды вы платите, как только начинаете получать арендную плату.

Если вы не живёте на Маврикии, наймите управляющего арендой с первого дня, чтобы арендатор знал, кому платить и кому звонить. А если после покупки арендатор перестанет платить, права арендодателя описаны в нашем материале о неуплате аренды.

Когда квартира с арендатором — хорошая покупка, а когда лучше отказаться

Квартира с арендатором подходит инвестору, который хочет доход сразу и находит надёжный зарегистрированный договор, платящего арендатора и далёкий срок окончания. Тому, кто хочет скоро въехать или сделать ремонт перед новой сдачей, она подходит заметно хуже.

Источники и проверки

• Гражданский кодекс Маврикия, ст. 1328 и 1743–1751 (сводный текст на FAOLEX, Продовольственная и сельскохозяйственная организация ООН)
• Закон об аренде (Landlord and Tenant Act 1999), разделы 3, 5, 6, 9, 16 и 24 (редакция до 2020 года, копия на сайте APEC)
• Закон о регистрационном сборе (Registration Duty Act), First, Second и Sixth Schedule (Министерство финансов Маврикия)