Acheter un appartement déjà loué à Maurice : ce que devient le bail et ce qu’il faut vérifier

Oui, le bail suit l’appartement. Si le bail est authentique ou a une date certaine, l’acquéreur ne peut pas expulser le locataire, sauf si le bail lui réserve expressément ce droit (Code civil mauricien, art. 1743). Vous devenez le bailleur : vous touchez le loyer, mais vous reprenez aussi les conditions que le vendeur avait signées.

Tout l’enjeu de l’achat se joue donc avant la signature. Ce qui compte, ce n’est pas seulement le loyer affiché, mais la date du bail, sa durée, ses clauses et le statut du logement : loué meublé ou vide, la loi ne s’applique pas de la même façon.

Que devient le bail quand le propriétaire vend ?

La vente ne met pas fin au bail. L’article 1743 du Code civil écarte l’expulsion du locataire qui détient un bail authentique, c’est-à-dire reçu par un notaire, ou dont la date est certaine. Le locataire reste dans les lieux jusqu’au terme prévu, aux conditions prévues.

Un bail sans date certaine n’a pas cette protection au regard du Code civil. L’article 1750 le dit à sa manière : si le bail n’est pas authentique ou n’a pas de date certaine, l’acquéreur ne doit aucune indemnité au locataire qu’il écarte. Pour un logement non meublé, la loi de 1999 sur les baux (voir plus bas) ajoute toutefois ses propres limites à la reprise du logement.

Comment un bail acquiert-il une date certaine ?

Un bail signé entre le propriétaire et le locataire sans notaire est un acte sous seing privé. Selon l’article 1328 du Code civil, un tel acte n’a de date contre les tiers que du jour où il a été enregistré, du jour de la mort d’un des signataires, ou du jour où sa substance est constatée dans un acte officiel. Pour un acquéreur, c’est l’enregistrement qui compte dans la pratique : demandez la preuve qu’il a été fait, avec la date.

Le Registration Duty Act ne fixe aucun délai pour enregistrer un bail d’immeuble sous seing privé : l’enregistrement reste à l’initiative des parties. Pour un bail à durée fixe, le droit est de 1,25 % calculé sur les loyers de la durée du bail, ou des dix premières années si le bail est plus long. Un bail jamais enregistré est un signal à noter : sa date n’est pas établie à l’égard de l’acquéreur, donc sa protection l’est moins.

La clause qui permet de reprendre l’appartement en cas de vente

Un bail peut prévoir que l’acquéreur pourra expulser le locataire en cas de vente. Si la clause existe, la loi encadre son usage :

• le locataire d’une maison, d’un appartement ou d’une boutique doit être indemnisé d’une somme égale au loyer pour la durée que l’usage des lieux accorde entre le congé et la sortie, sauf si le bail a fixé lui-même l’indemnité (art. 1744 et 1745) ;
• l’acquéreur doit prévenir le locataire dans le délai que l’usage local prévoit pour les congés (art. 1748) ;
• le locataire ne peut pas être expulsé tant que l’indemnité n’est pas payée, par le vendeur ou à défaut par vous (art. 1749).

Lisez donc la clause avant d’estimer ce que vaut le bien. Sans clause de reprise, vous achetez un appartement occupé jusqu’au terme du bail. Avec la clause, vous pouvez le libérer, mais vous ou le vendeur devez régler l’indemnité, et il faut savoir lequel dans l’acte de vente.

Loué meublé ou loué vide : la loi de 1999 n’est pas la même

Le Landlord and Tenant Act 1999 protège le locataire et encadre le bailleur, mais il exclut les locaux loués moyennant un loyer qui comprend le mobilier, la pension ou les équipements (art. 3(2)(a)). Un appartement loué meublé, très fréquent auprès des expatriés, relève donc du Code civil et du contrat, pas de cette loi.

Pour un logement non meublé, aucune ordonnance de reprise ne peut être rendue en dehors des motifs que la loi liste : loyer impayé, nuisances, dégradations, sous-location, besoin d’occupation personnelle, entre autres. En règle générale, le tribunal doit en outre juger la reprise raisonnable.

Habiter l’appartement vous-même : pas une certitude

Beaucoup d’acheteurs d’un bien occupé comptent s’y installer un jour. Pour un logement soumis à la loi de 1999, l’article 24 permet au tribunal d’ordonner la reprise quand le bailleur, sa famille ou l’un des copropriétaires en a raisonnablement besoin. Mais le tribunal refuse s’il estime que l’ordonnance causerait plus de difficultés au locataire qu’à vous, et il peut vous condamner à indemniser le locataire.

Ne bâtissez donc pas un projet de retraite sur la libération d’un appartement loué. Si vous voulez l’habiter à une date précise, achetez-le libre, ou négociez avec le vendeur une libération avant l’acte.

Les vérifications avant de signer la promesse

Demandez au vendeur, avant de vous engager, de vous remettre :

• le bail complet et ses avenants, avec la preuve de l’enregistrement et sa date ;
• la durée restante, le loyer actuel et les hausses déjà appliquées ;
• le statut meublé ou non, avec l’inventaire du mobilier s’il y en a un ;
• le carnet de loyers ou, à défaut, les relevés bancaires des loyers encaissés : un loyer annoncé n’est pas un loyer payé ;
• le montant du dépôt de garantie et la manière dont il vous sera transféré ou déduit du prix ;
• les charges de copropriété et les éventuels arriérés de loyer ou de charges.

Faites écrire dans la promesse de vente ce que le vendeur déclare sur le bail, et prévoyez qui garde les loyers arriérés et le dépôt de garantie. Le notaire rédige l’acte et peut vérifier l’enregistrement du bail, mais c’est à vous de lui poser la question. Pour les frais de l’achat lui-même, voyez les droits d’enregistrement et les frais de notaire.

Le rendement d’un bien déjà loué se calcule sur ce qui est encaissé

L’avantage d’un appartement loué est visible : un revenu dès le premier mois, sans vacance locative à financer. Le piège est de payer un prix fondé sur un loyer qui ne sera pas durable, par exemple un loyer au-dessus du marché dans un bail qui expire bientôt. Comparez le loyer au rendement locatif observé dans le quartier et au niveau de prix du marché, et déduisez les charges et l’impôt : l’impôt sur les revenus locatifs s’applique à vous dès que vous encaissez.

Si vous n’habitez pas à Maurice, prévoyez un gestionnaire locatif dès la signature : le locataire doit savoir à qui payer et qui appeler. Et si le locataire cesse de payer après la vente, les recours du propriétaire sont ceux décrits dans notre article sur les loyers impayés.

Dans quels cas c’est un bon achat, et dans lesquels l’éviter

L’achat d’un bien loué convient à un investisseur qui veut un revenu immédiat, un bail solide, enregistré, avec un locataire qui paie, et un terme éloigné. Il convient mal à celui qui veut occuper le bien rapidement ou le rénover avant de le relouer.

Pour comprendre le bail du côté du locataire et ce qu’un contrat doit contenir, lisez notre guide de la location longue durée. Pour l’ensemble du parcours d’achat, y compris la promesse de vente, voyez le guide d’achat pour les étrangers.

Sources et vérifications

• Code civil mauricien, articles 1328 et 1743 à 1751 (texte consolidé publié sur FAOLEX, Organisation des Nations unies pour l’alimentation et l’agriculture)
• Landlord and Tenant Act 1999, articles 3, 5, 6, 9, 16 et 24 (texte modifié jusqu’en 2020, copie publiée par l’APEC)
• Registration Duty Act, First Schedule, Second Schedule et Sixth Schedule (ministère des Finances de Maurice)