28 septembre 2026 Westimmo

Loyers impayés à Maurice : les recours du propriétaire, de la mise en demeure à l’expulsion

Loyer impayé à Maurice : mise en demeure, tribunal compétent, exécution du jugement — la procédure que peut suivre un propriétaire, meublé ou non meublé, sans jamais se faire justice lui-même.

Un locataire qui ne paie plus son loyer à Maurice ne peut jamais être mis à la porte par le propriétaire lui-même : la décision finale revient toujours à un tribunal, que le logement soit meublé ou non meublé. Ce qui change en revanche, de façon décisive, c’est le texte qui encadre la procédure. Les locations non meublées relèvent du Landlord and Tenant Act de 1999 ; les locations meublées, qui forment la majorité du parc loué aux expatriés et aux investisseurs étrangers, relèvent du droit commun des contrats. Voici ce qu’un propriétaire peut réellement faire, étape par étape, quand un locataire ne paie plus.

Deux régimes juridiques selon que le logement est meublé ou non

Le Landlord and Tenant Act s’applique en principe à tous les logements loués à Maurice. Mais son article 3 exclut explicitement de son champ les locaux loués meublés, ou dont le loyer inclut le mobilier, la restauration ou l’équipement, ainsi que les locaux commerciaux loués après le 1er juillet 2005. Concrètement, la quasi-totalité des villas et appartements meublés loués à des expatriés ou en investissement locatif échappe à cette loi spéciale et à la protection renforcée qu’elle accorde au locataire.

Pour ces baux meublés, le litige relève du droit commun des contrats du Code civil mauricien : il n’y a ni Fair Rent Tribunal compétent, ni statut de « locataire protégé ». Le non-paiement du loyer est traité comme n’importe quel manquement contractuel, et c’est le tribunal civil ordinaire, selon le montant réclamé, qui tranche.

Pour les baux non meublés qui restent soumis à la loi, l’article 17 du Landlord and Tenant Act cite explicitement le loyer légalement dû et non payé parmi les motifs permettant au tribunal d’ordonner la reprise de possession du logement, au même titre que la violation de toute autre obligation du bail.

La mise en demeure, avant toute procédure judiciaire

Le droit mauricien n’impose pas de délai légal précis avant de pouvoir saisir un tribunal pour loyer impayé, contrairement au commandement de payer du droit français. Mais sauter cette étape reste risqué : pour les baux couverts par le Landlord and Tenant Act, le tribunal ne peut ordonner la reprise de possession que s’il juge cette mesure raisonnable, et il regarde notamment si le propriétaire a averti le locataire par écrit et lui a laissé un délai pour régulariser. La même logique de bonne foi contractuelle prévaut pour un bail meublé jugé selon le droit commun.

En pratique, une lettre ou un courriel de mise en demeure daté, envoyé en recommandé ou remis contre décharge, fixant un délai raisonnable de paiement, constitue la première pièce du dossier. Il faut y joindre les preuves du non-paiement : relevés bancaires, ou le rent book que tout propriétaire soumis au Landlord and Tenant Act doit tenir à jour en vertu de son article 5.

Saisir le tribunal compétent

Pour un bail relevant du Landlord and Tenant Act, l’article 32 donne au District Court une compétence exclusive pour trancher tout litige né de cette loi, y compris une demande portant sur des loyers impayés.

Pour un bail meublé, jugé selon le droit commun, la juridiction compétente dépend du montant réclamé. Les cabinets d’avocats mauriciens situent aujourd’hui le plafond de compétence du District Court à 250 000 roupies, celui de l’Intermediate Court à 2 millions de roupies, la Cour suprême restant seule compétente au-delà. Pour un arriéré de loyer résidentiel ordinaire, le dossier relève donc le plus souvent du District Court.

Dans tous les cas, la procédure suit le même schéma : un « plaint » est déposé au greffe, puis une convocation (« summons ») est signifiée au locataire selon les règles du District and Intermediate Courts (Civil Jurisdiction) Act. Le tribunal fixe une audience, entend les deux parties et rend sa décision.

Pour un bail soumis au Landlord and Tenant Act, l’article 27 donne au tribunal la possibilité d’ajourner l’affaire et de fixer des conditions de paiement des arriérés avant de statuer sur la reprise de possession : un locataire qui reprend ses paiements en cours de procédure peut donc éviter l’expulsion, même après une assignation. Une décision peut être portée en appel devant la Cour suprême.

L’exécution : une décision de justice, jamais une reprise de possession par ses propres moyens

Changer la serrure, couper l’eau ou l’électricité, ou retirer les affaires du locataire pour le pousser dehors n’est pas une voie légale à Maurice, quel que soit le régime du bail. L’article 16 du Landlord and Tenant Act est explicite : aucune ordonnance de reprise de possession ne peut être obtenue autrement que par le tribunal, et cette logique vaut tout autant pour un bail meublé jugé selon le droit commun, où seule une décision de justice suivie de son exécution permet de reprendre le logement.

Une fois le jugement obtenu, son exécution passe par un usher, l’officier ministériel des tribunaux mauriciens. Pour une somme d’argent — les loyers dus — le District and Intermediate Courts (Civil Jurisdiction) Act permet au tribunal de délivrer un mandat d’exécution contre les biens meubles du locataire si le jugement reste impayé. Pour la reprise du logement lui-même, la pratique judiciaire mauricienne désigne cette étape par son nom de writ of habere facias possessionem, qui autorise l’usher à remettre le propriétaire en possession des lieux.

Réduire le risque avant d’en arriver là

Un dépôt de garantie encaissé au moment de la signature peut être imputé sur les loyers impayés, mais il couvre rarement plus de quelques semaines à quelques mois de loyer et ne dispense jamais d’engager la procédure pour le solde. Un bail écrit, daté et signé, précisant clairement le montant du loyer, sa date d’échéance et les modalités de paiement, reste la meilleure pièce à produire devant un tribunal le jour où un dossier doit être monté.

Un propriétaire qui ne vit pas à Maurice ou qui gère plusieurs biens a intérêt à confier le suivi des paiements à un gestionnaire local : c’est précisément ce que détaille notre guide pour choisir un gestionnaire locatif fiable, qui repère les retards avant qu’ils ne s’accumulent. Pour les bases du bail lui-même — loyers observés, dépôt, préavis — notre guide de la location longue durée à Maurice reste la référence, et notre page dédiée à la gestion d’un bien à distance traite plus largement du suivi d’un investissement locatif depuis l’étranger.

Questions fréquentes

Le propriétaire peut-il couper l’eau ou l’électricité pour faire partir un locataire qui ne paie pas ?
Non. Cette mesure n’a pas de base légale à Maurice et expose le propriétaire lui-même à une contestation, quel que soit le régime du bail : seule une décision de justice, suivie de son exécution par un usher, permet la reprise du logement.

Le dépôt de garantie suffit-il à couvrir des loyers impayés ?
Rarement au-delà de quelques mois. Il réduit la perte immédiate mais ne remplace pas la procédure de recouvrement pour le solde qui reste dû.

Combien de temps faut-il pour récupérer un logement loué à un locataire qui ne paie plus ?
Aucune durée légale fixe n’encadre la procédure à Maurice. Elle dépend du calendrier du tribunal saisi, du fait que le locataire conteste ou non l’action, et, pour un bail soumis au Landlord and Tenant Act, de la possibilité que le tribunal accorde des délais de paiement avant de statuer sur l’expulsion.

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