Campement et bail des pas géométriques à Maurice : ce qu’on achète vraiment en bord de mer

Sur les pas géométriques, on ne devient jamais propriétaire du sol : on loue, pour 60 ans au maximum, une bande de littoral qui reste inaliénable et appartient à l’État. Revendre ce bail coûte deux fois plus cher que revendre un terrain en pleine propriété : une taxe de 20 % de la valeur du bail, partagée à parts égales entre vendeur et acheteur, contre 10 % au total pour une vente en pleine propriété. Et depuis le Finance Act 2026, si l’acheteur est un étranger acquérant un appartement dans un immeuble d’au moins deux étages sur ce type de terrain, le vendeur doit en plus régler une taxe additionnelle de 10 %.

Qu’est-ce qu’un pas géométrique, exactement

Les pas géométriques sont les terres réservées le long du littoral mauricien, définies par l’arrêté du général Decaen du 5 mai 1807 et codifiées depuis dans le Pas Géométriques Act. Leur largeur est mesurée depuis la ligne atteinte par la mer aux grandes marées et ne peut jamais être inférieure à 81,21 mètres. Elles font partie du domaine public : inaliénables et imprescriptibles, elles ne peuvent donc jamais devenir une propriété privée, quelle que soit la durée d’occupation.

C’est une différence essentielle avec un bien en pleine propriété en front de mer, qui existe aussi à Maurice en dehors de cette bande réservée. Sur les pas géométriques, le meilleur droit qu’un particulier puisse obtenir reste un bail consenti par le ministre en charge des terres.

Le bail de campement : ce qu’on peut réellement obtenir

Pour une résidence, le ministre peut accorder un bail de campement sur une petite portion de pas géométriques, par contrat privé ou par adjudication publique. Ce bail est encadré par des règles strictes :

• une seule personne ne peut détenir qu’un seul bail de campement à la fois ;
• sa surface ne peut dépasser un arpent et quart (0,5276 hectare), sauf si la portion ne peut raisonnablement pas être divisée, si l’intérêt public le justifie, ou si le terrain sert un club enregistré, un usage religieux, caritatif ou éducatif ;
• sa durée ne peut excéder 60 ans.

Le prix se compose d’une prime versée à la signature et d’un loyer annuel, tous deux fixés par un barème officiel selon la zone du littoral. Sur la base de référence en vigueur, la prime va de 2,5 à 5 millions de roupies par arpent et le loyer annuel de 125 000 à 250 000 roupies par arpent selon la zone, avec un loyer minimum par site de 10 000 à 25 000 roupies ; ce barème est révisé tous les trois ans selon l’inflation cumulée, dans une limite fixée à 15,7625 % par période triennale, et la prime peut être réglée en plusieurs versements sur cinq ans. Un terrain sans façade sur mer bénéficie d’une réduction de 25 % sur ces montants. Le loyer se paie toujours d’avance : un mois de retard après mise en demeure suffit au ministre pour résilier le bail et reprendre possession du terrain, sous réserve d’indemniser le locataire pour les plantations existantes, déduction faite des loyers dus.

Le bail général de pas géométriques (hors campement), lui, est limité à 30 ans mais peut être prolongé deux fois 15 ans par le ministre sans nouvelle adjudication : c’est de là que vient la limite maximale de 60 ans que l’on retrouve, par un autre mécanisme, pour le bail de campement lui-même.

Revendre ce bail coûte deux fois plus cher qu’un terrain en pleine propriété

C’est le point que la plupart des acheteurs découvrent trop tard. Céder un bail sur terrain de l’État, y compris un bail de campement, déclenche une taxe spécifique sur le transfert de droits de bail, calculée sur la valeur marchande du bail : le taux est de 20 %, payable pour moitié par le vendeur et pour moitié par l’acheteur, soit 10 % chacun. À titre de comparaison, une vente de terrain en pleine propriété classique supporte une taxe de transfert de terrain de 5 % à la charge du vendeur et des droits d’enregistrement de 5 % à la charge de l’acheteur, soit 10 % au total. Le bail sur pas géométriques coûte donc deux fois plus cher à transmettre qu’un terrain équivalent en pleine propriété.

Autre différence à connaître : les régimes d’exonération de la taxe de transfert prévus pour certains programmes immobiliers (lotissements résidentiels d’au moins cinq unités notamment) ne s’appliquent explicitement pas à un bien situé sur les pas géométriques.

Sur un point précis, la loi assouplit pourtant les choses pour le campement : dans la plupart des baux de pas géométriques, céder le bail sans l’accord écrit préalable du ministre entraîne la déchéance automatique du bail et des constructions qui s’y trouvent. Cette clause de déchéance ne s’applique pas aux baux de campement proprement dits. Cela ne dispense toutefois ni de déclarer le transfert, ni de régler la taxe de 20 % : ce n’est qu’une protection contre la perte pure et simple du bail en cas d’oubli de formalité.

Les taxes annuelles à prévoir tant qu’on est locataire

Deux taxes distinctes s’appliquent chaque année, l’une sur le terrain loué, l’autre sur la construction :

• la taxe sur le site de campement, assise sur la surface du terrain, avec un taux qui va de 2 à 6 roupies par mètre carré selon la zone du littoral, due chaque année avant le 31 juillet ;
• la taxe de campement, assise sur la valeur marchande de la construction, au taux de 0,5 % par an, après déduction de la taxe de site déjà payée et des taxes locales éventuelles. Elle n’est pas due si le bien constitue la résidence unique du propriétaire et que sa valeur marchande reste inférieure à 5 millions de roupies.

Un retard de paiement, sur l’une ou l’autre de ces deux taxes, déclenche une pénalité de 10 % du montant dû pour le premier mois puis 2 % par mois supplémentaire, plafonnée à 50 % du montant initial.

Un étranger peut-il louer ou acheter sur les pas géométriques

Tout non-citoyen doit obtenir une autorisation, du Premier ministre ou de l’Economic Development Board selon le cas, avant de détenir, disposer, acheter ou acquérir de quelque façon que ce soit un bien immobilier à Maurice, y compris un droit sur un bail. Aucune des voies d’accès habituelles ouvertes aux étrangers ne mène simplement à un bail de campement personnel :

• la voie ouverte depuis 2022 aux résidents non-citoyens souhaitant acheter un bien résidentiel d’au moins 500 000 dollars américains exclut explicitement un bien résidentiel situé sur un terrain de l’État, pas géométriques compris ;
• la voie dite « G+2 », qui permet à un non-citoyen d’acquérir, avec l’autorisation de l’Economic Development Board, un appartement d’au moins 6 millions de roupies dans un immeuble d’au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, reste en théorie ouverte même sur terrain de l’État, mais elle vise un immeuble collectif, pas un campement individuel.

Depuis le Finance Act 2026 (loi n° 14 de 2026, promulguée le 12 août 2026), cette seconde voie est devenue nettement plus coûteuse à la revente sur ce type de terrain. Lorsqu’un appartement G+2 situé sur terrain de l’État ou sur les pas géométriques est cédé à un non-citoyen par cette voie, le vendeur doit acquitter une taxe additionnelle de 10 % de la valeur, en plus des droits ordinaires. Cette taxe additionnelle ne s’applique pas si un compromis de vente a été signé devant notaire avant le 19 juin 2026.

Ce qu’il faut retenir avant de s’engager

Un bail de campement n’est ni un achat, ni un placement comparable à une villa en pleine propriété. C’est un droit d’occupation à durée limitée, sur un terrain qui restera toujours celui de l’État, avec un coût de sortie deux fois supérieur à celui d’un bien équivalent en pleine propriété. Avant de négocier un tel bail, ou de racheter celui d’un précédent occupant, il vaut mieux vérifier trois choses auprès d’un notaire : la date d’expiration réelle du bail en cours, le montant exact de la prime déjà versée et du solde restant dû, et le statut fiscal du bien au regard de la taxe de campement.

Sources et vérifications

• Pas Géométriques Act (Revised Laws of Mauritius) — Attorney-General’s Office
• Land (Duties and Taxes) Act — ministère des Finances de Maurice
• Non-Citizens (Property Restriction) Act — Attorney-General’s Office
• The Finance Act 2026 (Act No. 14 of 2026) — Assemblée nationale de Maurice
• Acquisition and Lease of Immovable Property by Non-Citizens for Business Purposes — Economic Development Board