Revendre son bien à Maurice quand on est étranger : taxe, permis et rapatriement
Un étranger qui revend un bien à Maurice paie une taxe de transfert de 5 %, jamais d'impôt sur la plus-value. Calcul, permis de résidence, préavis EDB : le guide.
Un étranger qui revend un bien immobilier à Maurice paie une taxe de transfert de 5 % du prix de vente, comme n’importe quel vendeur, et ne doit rien sur la plus-value, qui n’est pas taxée à Maurice. Ce qui change réellement pour lui : le permis de résidence lié à l’achat prend fin avec la vente, et l’Economic Development Board (EDB) doit recevoir un préavis écrit 30 jours avant la signature.
Qui paie quoi à la revente
Deux prélèvements encadrent la revente d’un bien à Maurice, quelle que soit la nationalité du vendeur. La taxe de transfert (land transfer tax), fixée à 5 % de la valeur du bien, est due par le vendeur. Les droits d’enregistrement, au même taux de 5 %, sont dus par l’acheteur et détaillés dans notre guide des droits d’enregistrement et frais de notaire. Aucun impôt ne frappe la plus-value réalisée par un particulier, un point déjà traité dans notre article sur les impôts et taxes d’un propriétaire. Ces deux règles ne changent pas selon que le vendeur est mauricien ou étranger : la Land (Duties and Taxes) Act ne fait pas cette distinction pour une revente ordinaire.
Comment se calcule la taxe de transfert
La taxe se calcule sur la valeur du bien hors TVA, au taux en vigueur à la date d’enregistrement de l’acte. Si le prix déclaré dans l’acte paraît sous-évalué, le Registrar-General peut réévaluer le bien à sa valeur de marché et réclamer une pénalité : 10 % de l’écart si celui-ci se situe entre 10 % et 50 % du prix déclaré, 25 % au-delà. Faire estimer le bien avant de fixer le prix de vente, par exemple avec notre service d’estimation immobilière, évite ce type de redressement.
Pourquoi certains sites annoncent encore 10 %
Le Finance Act 2025 avait inséré une règle nouvelle : à partir du 1er juillet 2026, un vendeur étranger revendant un bien résidentiel acquis sous un régime EDB (IRS, RES, PDS, Smart City, Invest Hotel) devait payer une taxe de transfert de 10 % au lieu de 5 %. Cette hausse ne s’est jamais appliquée : le Finance Act 2026 (loi n° 14 de 2026, promulguée le 12 août 2026) l’a abrogée avant son entrée en vigueur. Le taux standard de 5 %, payé par le vendeur, reste donc la règle pour une revente ordinaire. Les droits d’enregistrement côté acheteur ont connu le même aller-retour et sont, eux aussi, revenus à 5 %.
L’exception qui subsiste : pas géométriques et terrain d’État
Une exception nouvelle, introduite par le même Finance Act 2026, vise un cas précis : la vente à un étranger d’un bien résidentiel situé sur un terrain d’État ou sur les pas géométriques. Le vendeur y paie alors un droit additionnel de 10 %, en plus de la taxe de transfert de 5 %, soit 15 % au total. Cette règle ne s’applique pas à la grande majorité des villas IRS, RES ou PDS, qui sont en pleine propriété (freehold) ; elle concerne les projets bâtis sur bail d’État, comme certains campements décrits dans notre article sur le bail des pas géométriques. Une exception protège les ventes déjà engagées : si un contrat préliminaire (promesse de vente ou contrat de réservation VEFA) a été signé devant notaire avant le 19 juin 2026, le droit additionnel ne s’applique pas.
Ce que devient le permis de résidence
Le permis de résidence obtenu grâce à l’achat d’un bien d’au moins 375 000 USD reste valable, selon les directives de l’EDB, tant que son titulaire détient le bien sous le régime concerné. La revente y met donc fin : le permis n’a plus de base légale une fois le bien vendu, et il en va de même pour celui du conjoint et des enfants à charge rattachés au dossier. Notre comparatif des permis de résidence détaille les autres voies d’accès au séjour, et notre article sur le domicile fiscal, le permis et la nationalité distingue ces trois statuts souvent confondus.
Le préavis de 30 jours à l’EDB
Avant de signer, le vendeur doit adresser un préavis écrit au directeur général de l’EDB, avec copie à la société IRS, RES ou PDS concernée, au plus tard 30 jours avant la vente. Le bien peut être cédé à un citoyen mauricien, à un autre étranger, à une société, une société civile ou un trust remplissant les conditions habituelles. L’acheteur, lui, dépose une demande complète comme un premier acquéreur : frais non remboursables de 25 000 MUR, justificatifs d’identité, attestation d’ouverture d’un compte bancaire pour le règlement. Notre guide acheter un bien IRS, RES ou PDS en revente détaille cette démarche du point de vue de l’acheteur.
Le terrain nu ne se revend pas avant construction
Un non-citoyen qui a acheté un terrain viabilisé (serviced land) dans un projet IRS ou PDS pour y construire n’a pas le droit de le revendre tant que la construction du bien résidentiel n’est pas achevée. La règle vaut aussi pour le permis de résidence : il n’est délivré qu’une fois la construction terminée. Un projet interrompu ou une revente précipitée du terrain nu sortent donc du cadre normal de la revente et exigent un accord distinct de l’EDB.
Le rapatriement du prix de vente
Maurice a suspendu son contrôle des changes en 1994, ce qui permet, selon les cabinets spécialisés en droit mauricien, de rapatrier librement les capitaux, dividendes et produits de cession réalisés par un investisseur étranger, sans autorisation préalable. Le prix de vente transite par le compte du notaire chargé de l’acte, comme pour tout paiement immobilier à Maurice, avant d’être transféré au vendeur.
Questions fréquentes
Le conjoint et les enfants perdent-ils aussi leur permis à la revente ?
Oui. Le permis délivré au conjoint et aux enfants à charge est rattaché au même dossier que celui du titulaire principal : il prend fin dans les mêmes conditions.
Un citoyen mauricien peut-il acheter le bien revendu ?
Oui, la vente peut se faire vers un citoyen mauricien, un autre étranger, une société ou un trust remplissant les conditions habituelles ; l’EDB n’impose aucune restriction propre à la nationalité de l’acheteur.
La taxe de transfert de 10 % annoncée pour 2026 s’applique-t-elle encore ?
Non. Elle a été abrogée par le Finance Act 2026 avant son entrée en vigueur prévue au 1er juillet 2026. Le taux reste à 5 %, sauf pour l’exception des biens sur terrain d’État ou pas géométriques.
Sources et vérifications
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