Acheter ou louer un local commercial à Maurice en tant qu’étranger : l’autorisation EDB

Un étranger peut acheter un bureau, un local commercial ou un entrepôt à Maurice, mais l’achat en pleine propriété ou en bail exige presque toujours une autorisation préalable de l’Economic Development Board (EDB), délivrée en vertu du Non-Citizens (Property Restriction) Act. Seule la location reste libre de toute formalité, et seulement si le bail ne dépasse pas 30 ans.

Le cadre légal : pourquoi un non-citoyen a besoin d’une autorisation

À Maurice, tout transfert ou toute détention d’un bien immobilier par un non-citoyen sans autorisation préalable est nul et de nul effet, que le bien soit détenu en direct, via des parts de société ou via un trust. C’est le Non-Citizens (Property Restriction) Act qui organise ce régime. L’autorisation est délivrée soit par le Bureau du Premier ministre (PMO), soit par l’EDB, selon le type d’opération. Depuis un amendement de décembre 2016, tout non-citoyen, qu’il détienne ou non un certificat d’enregistrement en tant qu’investisseur, peut acheter ou acquérir un bien immobilier à des fins professionnelles avec l’autorisation préalable de l’EDB.

Ce qui exige une autorisation, ce qui en est dispensé

La règle change selon qu’il s’agit d’un achat ou d’une location, et selon la durée du bail. Les guides de l’EDB détaillent la répartition suivante.

Un bail commercial de 30 ans reste donc la voie la plus simple pour un étranger qui veut ouvrir un bureau ou un commerce sans engager de procédure d’autorisation, à condition que le bail soit strictement non renouvelable au-delà de cette durée.

Quelles activités professionnelles l’EDB autorise

L’autorisation est généralement accordée lorsque l’activité relève de l’une de ces catégories : le développement d’un immeuble à usage commercial intensif — centre commercial, immeuble de bureaux, entrepôt — pour un usage propre, une vente, une location ou un bail ; le développement d’un projet résidentiel sous le Smart City Scheme ou le Property Development Scheme ; ou toute autre activité exercée contre rémunération, gain ou profit. Une exclusion notable : l’acquisition dans le seul but de revendre ou de louer un terrain nu ou viabilisé n’est pas couverte par cette autorisation.

Une société détenue en partie par un étranger devient « non-citoyenne »

Un point mal connu, et qui a des conséquences concrètes : une société est considérée comme non-citoyenne dès qu’un individu ou une entité non-citoyenne détient des parts, quel que soit le nombre de parts détenues. Une société mauricienne avec un seul actionnaire étranger minoritaire entre donc dans le régime de l’autorisation, au même titre qu’une société entièrement étrangère. Ce point mérite d’être vérifié avant de constituer une structure d’acquisition — voir aussi les statuts possibles pour exercer une activité à Maurice en société.

Déposer une demande : documents, délais et coût du dossier

La demande se dépose auprès du Chief Executive Officer de l’EDB, soit directement par l’acquéreur, soit par un tiers mandaté — notaire, consultant, promoteur ou agence immobilière. Le dossier de base comprend un formulaire de demande signé, le certificat de constitution et le registre des actionnaires de la société, un business plan détaillant les promoteurs, le projet et son financement, un plan de bornage établi par un géomètre assermenté, un rapport d’évaluation du bien par un expert agréé, un compromis de vente authentifié par un notaire (ou une lettre de réservation en cas de bail), et une preuve de fonds émanant d’une banque ou d’un établissement reconnu. Le rôle du notaire dans l’authentification du compromis est le même que pour tout achat immobilier classique à Maurice.

Selon le type d’acquéreur — particulier, société, société de droit local, trust, fondation ou limited partnership — des pièces complémentaires sont demandées : passeport authentifié, référence bancaire, registre des bénéficiaires effectifs ou acte constitutif du trust. Le dossier se dépose en version papier au siège de l’EDB ou par courriel à l’adresse dédiée. L’EDB accuse réception dans un délai de 5 jours ouvrés, mais aucun délai n’est fixé pour l’instruction de la demande, qui varie selon la complexité du dossier. Aucun frais de dossier n’est facturé pour une demande d’acquisition à des fins professionnelles.

Les conditions attachées à l’autorisation

Une fois délivrée, l’autorisation reste valable 6 mois et impose plusieurs engagements : utiliser le bien exclusivement pour l’usage déclaré, ne pas le céder à un autre usage sans accord préalable de l’EDB, ne pas le revendre sans son approbation, ne pas céder les parts de la société sans l’accord de l’EDB ou du PMO, s’abstenir de toute spéculation immobilière, et régler les droits sur la valeur marchande actuelle du bien. Les licences propres à l’activité exercée doivent être obtenues auprès des autorités compétentes avant le démarrage des opérations. Des délais de mise en œuvre s’appliquent aussi : 18 mois pour achever une construction neuve à compter de la signature de l’acte de transfert, ou 6 mois pour installer les équipements et démarrer l’activité lorsque le bien acquis est déjà bâti, y compris pour un achat en vente en état futur d’achèvement (VEFA).

Que risque un achat sans autorisation

Un bien détenu par un non-citoyen sans l’autorisation requise, ou qui ne respecte pas une condition de l’autorisation accordée, est considéré comme nul. Le bien est alors pris en charge par le Curator, qui a l’obligation de le faire vendre ; le produit de la vente, une fois les frais déduits, est restitué au non-citoyen. C’est un risque financier réel, pas seulement administratif : la procédure retire toute maîtrise du calendrier et du prix de cession au propriétaire.

Le coût de la transaction : droits et taxes

À l’achat, deux droits s’appliquent sur la valeur du bien : la taxe de transfert de propriété, à la charge du vendeur, à hauteur de 5 %, et le droit d’enregistrement, à la charge de l’acheteur, également à hauteur de 5 %. Ce sont les mêmes taux que pour un achat immobilier résidentiel classique à Maurice — le détail des droits d’enregistrement et frais de notaire s’applique de la même manière aux transactions commerciales.

Revendre : une nouvelle demande à chaque cession

Le bien acquis ne peut être revendu qu’après un accord préalable de l’EDB. Le propriétaire actuel doit déposer une demande de non-objection à la cession, en précisant les caractéristiques du bien et l’identité de l’acquéreur suivant. Ce dernier devra à son tour déposer sa propre demande d’acquisition, selon la même procédure que pour un premier achat — la chaîne d’autorisation ne s’arrête jamais. La revente d’un bien détenu par un étranger obéit à une logique proche de celle décrite pour la revente d’un bien résidentiel par un non-citoyen, avec ses propres formalités fiscales.

Louer plutôt qu’acheter : la voie sans autorisation

Pour un entrepreneur étranger qui veut ouvrir un commerce, un cabinet ou un bureau sans immobiliser un capital important ni attendre l’issue d’une procédure d’autorisation, la location reste la voie la plus rapide : un bail commercial de 30 ans ou moins, non renouvelable au-delà de cette durée, ne demande aucune formalité auprès de l’EDB ou du PMO. C’est la solution la plus courante pour un commerce de proximité ou une activité de service, là où l’achat se justifie surtout pour un investissement immobilier de plus long terme, comme le développement d’un immeuble de bureaux destiné à la vente ou à la location.

Erreurs à éviter avant de se lancer

Un logement résidentiel ne peut pas être transformé en local commercial : l’acquisition d’un bien résidentiel par un non-citoyen n’est possible que dans le cadre des programmes approuvés par l’EDB, pas en vue d’une conversion ultérieure vers un usage professionnel. Il est aussi conseillé de déposer les demandes de permis et de licences propres à l’activité en parallèle de la demande d’autorisation d’acquisition, plutôt que d’attendre l’issue de cette dernière pour les engager — les deux procédures peuvent avancer de front. Une fois le bien acquis, le non-citoyen peut par ailleurs demander un permis d’occupation en tant qu’investisseur, mais il s’agit d’une démarche distincte, non automatique.

Sources et vérifications

• Economic Development Board — Acquisition and Lease of Immovable Property by Non-Citizens for Business Purposes (Guidelines, janvier 2025)