Invest Hotel Scheme (IHS) à Maurice : conditions, coûts et revente d’une chambre d’hôtel

L’Invest Hotel Scheme (IHS) permet d’acheter en pleine propriété une chambre, une suite ou une villa dans un hôtel mauricien, à condition de la louer en retour à l’exploitant. Il n’existe aucun prix minimum pour une chambre ou une suite, 375 000 USD (hors taxes) pour une villa individuelle, et le permis de résidence s’obtient à partir de 375 000 USD investis. En contrepartie, l’usage du bien par son propriétaire est encadré et l’investissement se juge sur le contrat de location-retour, pas sur la seule pierre.

Ce qu’est l’IHS, et ce qu’il n’est pas

L’IHS est un régime de l’Economic Development Board (EDB) qui permet à un promoteur hôtelier de financer son projet en vendant des villas, des suites ou des chambres à des particuliers. Il repose sur l’Economic Development Board Act 2017 et sur les Economic Development Board (Invest Hotel Scheme) Regulations 2015, telles que modifiées. Le terrain de l’hôtel, en pleine propriété ou en bail, doit couvrir plus d’un hectare.

Ce n’est ni un programme résidentiel comme le PDS, l’IRS, le RES ou le Smart City, ni un achat de résidence secondaire que l’on occupe librement. Vous êtes propriétaire d’un lot, mais l’hôtel l’exploite : la loi impose que le bien soit loué à la société IHS, qui gère, commercialise et tient la réception. Pour comparer les autres régimes, voyez PDS ou IRS : les différences pour un acheteur étranger et le RES.

Qui peut acheter une unité IHS ?

Les guidelines de l’EDB (avril 2024) autorisent l’acquisition par un non-citoyen, un citoyen mauricien, une société de droit mauricien, une société civile dont l’acte constitutif est déposé au Registrar of Companies, et un trust dont le trustee est agréé par la Financial Services Commission. Une entreprise titulaire d’une licence de Global Business ne peut pas acheter dans ce cadre.

Un acheteur étranger doit financer l’achat avec des fonds venus de l’étranger, transférés par une banque reconnue par la Bank of Mauritius, et payer en devise convertible. Un prêt en roupies est possible si les premiers 500 000 USD sont réglés en devise convertible et si le remboursement se fait aussi en devise convertible.

Quel budget, et quel permis de résidence ?

Le seuil dépend du type de lot. Une villa individuelle ne peut pas être acquise pour moins de 375 000 USD hors taxes. Pour une chambre, une suite ou une autre partie de l’hôtel, aucun minimum n’est fixé.

Le permis de résidence dépend, lui, du montant investi : un non-citoyen qui acquiert une unité pour au moins 375 000 USD, ou l’équivalent en devise convertible, reçoit le statut de résident au titre de l’Immigration Act. C’est le même seuil que pour les autres régimes de l’EDB (IRS, RES, PDS), qui ouvrent eux aussi un permis pour 375 000 USD. Une chambre achetée en dessous de ce montant ne donne donc pas de permis. Le règlement (article 11A) étend le statut au conjoint ou partenaire, aux enfants de moins de 24 ans et, sous conditions, à un proche à charge non marié, dans la limite de trois personnes. Pour la suite du parcours, lisez le guide des permis de résidence à Maurice.

Location-retour obligatoire : combien de jours pouvez-vous y séjourner ?

Après l’achat, le propriétaire signe un contrat qui loue le lot à la société IHS. Le règlement précise que cette société gère, exploite et commercialise l’unité, prend les réservations et tient la réception. Le propriétaire, ou une personne agissant pour lui, peut occuper son lot pendant une durée plafonnée par période de 12 mois. Un titulaire de Premium Visa peut l’occuper pendant toute la durée de son visa.

Le plafond n’est pas donné de la même façon partout. Le règlement consolidé sur le portail des lois mauriciennes et la page de l’EDB indiquent 45 jours par période de 12 mois. Les guidelines de l’EDB d’avril 2024 indiquent 180 jours. Avant de signer, demandez le chiffre exact du contrat de location-retour et de la réglementation qui lui est jointe, car il conditionne à la fois votre usage et le revenu locatif.

Les coûts à prévoir à l’achat

• Droits d’enregistrement à la charge de l’acheteur : 5 % du prix pour une chambre ou une suite, et un montant fixe de 70 000 USD pour une villa individuelle (guidelines de l’EDB).
• Land Transfer Tax : 5 % du prix, à la charge de la société IHS (mêmes guidelines).
• Frais de dossier EDB : 25 000 Rs, déposés par la société IHS sur la plateforme PAMS.
• Frais de notaire et honoraires : à demander au promoteur, ils ne figurent pas dans les guidelines.

Le Finance Act 2025 avait relevé à 10 % les droits d’enregistrement de certains achats d’étrangers au 1er juillet 2026. Le Finance Act 2026 a abrogé cette disposition (article 3(1G) du Registration Duty Act supprimé) : le taux de 5 % reste donc applicable. La surtaxe de 10 % introduite par le même texte pèse sur le vendeur et ne vise que les biens résidentiels sur terrain d’État ou sur pas géométriques cédés à un étranger, pas les unités IHS. Le détail des frais est dans les frais d’achat immobilier à Maurice.

Comment se déroule l’achat

L’unité peut être vendue sur plan, en cours de construction ou finie. Sur plan, le contrat suit le régime de la vente en l’état futur d’achèvement du Code civil mauricien : le promoteur doit avoir présenté à l’EDB son contrat de réservation, son contrat de vente et la garantie d’achèvement délivrée par une banque de Maurice, faute de quoi l’EDB n’examine aucune demande.

À la réservation, l’acheteur verse jusqu’à 25 % du prix sur un compte séquestre ouvert à son nom. Le dossier d’un non-citoyen comprend les cinq premières pages authentifiées du passeport, l’acte de naissance authentifié, un certificat de moralité de moins de trois mois et une lettre de la banque attestant la vérification d’identité. Le prix se paie ensuite au rythme du chantier :

Quel rendement attendre ?

Aucun texte officiel ne fixe le rendement d’une unité IHS : il vient du contrat de location-retour, projet par projet. À titre indicatif, une agence mauricienne relève pour un projet un rendement locatif garanti de 5 % pendant trois ans, et pour un autre une garantie de 4 % par an, la durée des garanties allant de 3 à 5 ans selon les projets. Ces chiffres sont des offres commerciales datées, pas des références de marché. Retenez surtout ce qui se passe après la période garantie, et qui supporte les charges. Pour situer ces taux, comparez avec les rendements locatifs par ville.

Revendre une unité IHS

Le propriétaire peut revendre sans prix minimum. Il doit prévenir par écrit le directeur général de l’EDB au moins 30 jours avant la vente, avec copie à la société IHS et au syndic. L’acquéreur doit appartenir à l’une des catégories admises pour l’achat, déposer sa propre demande à l’EDB et régler 25 000 Rs de frais. Le bassin d’acheteurs est donc plus étroit que pour un appartement ordinaire ; pour l’ensemble des règles de revente, voyez revendre son bien à Maurice quand on est étranger.

Les points à vérifier avant de signer

• Le plafond de séjour exact et la façon dont il se décompte dans le contrat.
• La durée du contrat de location-retour, le loyer après la période garantie et les charges à votre compte.
• La solidité de l’exploitant : le revenu dépend de lui, pas du lot.
• La garantie d’achèvement bancaire et l’ouverture du compte séquestre avant tout versement.
• Le seuil de 375 000 USD si vous visez le permis de résidence, taxes exclues.

Pour un projet hôtelier ou une comparaison avec les biens en vente, consultez nos hôtels à vendre à Maurice et nos programmes neufs.

Sources et vérifications

• Economic Development Board – Guidelines Invest Hotel Scheme (avril 2024)
• Economic Development Board – Real Estate & Hospitality
• Laws of Mauritius – Economic Development Board (Invest Hotel Scheme) Regulations 2015
• Assemblée nationale de Maurice – Finance Act 2026 (loi n° 14)
• Mauritius Chamber of Commerce and Industry – Invest Hotel Scheme
• Residency Mauritius – Invest Hotel Scheme
• Décordier Immobilier – IHS Mauritius (relevé de marché)