En 2025, la location longue durée à l’île Maurice représente une stratégie immobilière attractive pour les investisseurs cherchant à sécuriser des revenus stables tout en capitalisant sur un marché en expansion. Face aux fluctuations du tourisme et aux contraintes logistiques qu’imposent les locations de courte durée, le segment long terme attire de plus en plus d’attention, en particulier dans le segment haut de gamme.
Dans cet article, nous dressons un panorama complet — contexte macroéconomique, données de marché, défis, opportunités — pour permettre aux propriétaires, investisseurs et professionnels de l’immobilier de prendre des décisions éclairées dans ce secteur porteur.
Contexte macroéconomique et positionnement de l’immobilier mauricien en 2025
Croissance, stabilité et attractivité
L’immobilier résidentiel à Maurice est projeté atteindre une valeur autour de 14,45 milliards USD en 2025.
Le marché global de l’immobilier (résidentiel et commercial) vise une évaluation d’environ 24,35 milliards USD pour fin 2025.
Le modèle économique stable de Maurice, ses institutions solides et son régime fiscal favorable continuent d’attirer des capitaux étrangers.
Toutefois, des ajustements récents dans la législation (fiscalité immobilière pour non-citoyens, modification de certains avantages) incitent les investisseurs à plus de prudence.
Ce contexte global offre une assise solide pour le développement du marché de la location longue durée — mais invite à bien calibrer les risques et les coûts.
Données du marché locatif long terme : niveaux, rendements, variations régionales
Rendements moyens et comparaison avec court terme
Le rendement brut locatif (long terme) observé à Maurice tourne autour de 3 % pour les biens résidentiels standard.
En comparaison, les locations de courte durée peuvent offrir des rendements plus élevés (jusqu’à 5 à 9 %), mais avec plus de fluctuations et de charges de gestion.
Toutefois, la stabilité du long terme (bail d’un an ou plus, locataires sérieux, revenus continus) séduit les investisseurs souhaitant limiter les risques.
1. Tarifs locatifs selon les zones (exemples 2025)
Les prix varient fortement selon le secteur, le standing du bien, sa proximité de la mer et les services inclus :
Grand Baie (Nord) – Segment premium pour expatriés
Appartement 1 chambre ≈ 25 000 Rs
Villa / maison 3 chambres ≈ 80 000 Rs (plus élevés en bord de mer)
Ouest – Tamarin / Black River – Secteur très demandé par expatriés/familles
Appartements / maisons 3 chambres ≈ 65 000–80 000 Rs
Ouest – Black River – Biens haut de gamme, marché premium très sélectif
Appartements ≈ 100 000 Rs
Maisons 160 000 Rs et plus
Flic-en-Flac – Bon compromis prix / plage
Appartements ≈ 47 500 Rs
¤Ces chiffres sont indicatifs et doivent toujours être validés via une étude locale avant de fixer un loyer.
2. Zones à forte demande et potentiel d’appréciation
Le Grand Nord (Grand Baie, Pereybère) demeure un incontournable pour les locataires recherchant vie dynamique, services, écoles internationales.
Le côté Ouest (Tamarin, Black River, Flic en Flac) gagne en attractivité, avec de belles offres côtières, un bon compromis entre tranquillité et accessibilité.
Les zones émergentes (Sud-Est, certaines parties Est) offrent un potentiel de croissance plus fort, souvent avec des prix d’entrée encore accessibles.
3. Enjeux et défis de la location longue durée en 2025
Gestion et maintenance
Mettre en location un bien sur le long terme exige :
- Une maintenance régulière (structure, électricité, plomberie, finition) — d’autant plus que les locataires premium exigent un bon niveau d’état.
- Une gestion administrative : bail, garanties, assurances, sécurité juridique.
- Une vacance locative qu’il faut minimiser : toute période sans locataire grève le rendement annuel.
Fiscalité, législation et cadre pour non-résidents
Le Budget 2025-2026 introduit des modifications pour les non-citoyens : taxes de revente, autres obligations.
Les programmes immobiliers comme IRS ou PDS permettent aux étrangers d’acheter dans des projets approuvés, facilitant l’accès au marché locatif.
Il faut bien vérifier les conditions de bail, les garanties et la conformité aux réglementations locales (urbanisme, permis).
Le traitement fiscal des revenus locatifs et les retenues éventuelles pour non-résidents doivent être étudiés avec un conseil local.
Pression de la rentabilité et comparaison avec le secteur touristique
Le secteur du tourisme reste très fort à Maurice, poussant certains propriétaires à préférer les locations de courte durée, parfois plus rémunératrices.
Mais ce modèle court terme nécessite une gestion plus intensive (marketing, rotation de locataires, maintenance fréquente).
La concurrence et la saturation dans certaines zones peuvent tempérer les marges.
4. Opportunités et leviers d’optimisation pour les investisseurs et propriétaires
Segment haut de gamme et services complémentaires
Offrir des biens meublés de standing, intégrer des services (ménage, sécurité, jardinage) peut justifier une prime sur le loyer.
L’automatisation (domotique, gestion numérique du syndic) et les installations smart home séduisent les locataires modernes.
Intégrer des espaces de coworking ou home office est un atout dans le contexte du télétravail.
Diversification géographique et timing des acquisitions
Miser sur les zones émergentes mais bien reliées aux pôles d’activité permet de bénéficier d’une plus-value.
Acquérir hors saison ou dans des projets sous-évalués peut maximiser le rendement futur.
Valorisation verte et durabilité
Le marché mauricien montre une montée en puissance des biens écoresponsables (matériaux verts, efficacité énergétique).
Ces biens peuvent réduire les coûts d’exploitation et attirer des locataires sensibles à l’environnement.
Fidélisation des locataires et réduction de vacance
Proposer des durées de bail prolongées (2-3 ans) avec révisions raisonnables pour sécuriser le revenu.
Garantir une relation solide (réactivité, entretien, service) pour encourager la stabilité locative.
Offrir des incitations (loyer progressif, bonus fidélité) pour encourager les renouvellements de bail.
5. Stratégie recommandée et feuille de route d’un projet locatif long terme
Étude de marché locale : vérifier les loyers de biens comparables dans la zone ciblée, la demande, les typologies recherchées.
Choix du bien et standing : privilégier une construction solide, finitions haut de gamme, positionnement attractif.
Étude financière : modéliser le rendement, les coûts, la vacance, les scénarios prudents.
Aménagement et services : prévoir le mobilier, équipements, services annexes selon le profil de locataires ciblés.
Lancement et marketing : diffuser l’annonce, rédiger un bail clair, viser un positionnement cohérent.
Gestion et suivi : sélectionner un locataire fiable, assurer maintenance régulière, veiller à la satisfaction.
Révision périodique : ajuster le loyer selon l’inflation, la demande, l’usure, tout en préservant la relation.
Conclusion
Le segment de la location longue durée à l’île Maurice en 2025 présente un potentiel intéressant, notamment pour les investisseurs cherchant un revenu stable, une gestion plus sereine qu’en location courte durée et une stratégie à long terme.
Bien que les rendements ne soient pas aussi élevés que pour la location touristique, la moindre volatilité, la fidélisation des locataires et le positionnement premium apportent une vraie valeur ajoutée.
